ECLI:NL:RBMNE:2023:7706

• Datum uitspraak: 20 december 2023
• Publicatiedatum: 6 mei 2024
• Zaaknummer: 10483957 \ UC EXPL 23-3010
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.E.J.A. Boots
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en herstelkosten in huurgeschil tussen verhuurder en huurder

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder en een huurder. De huurder, [gedaagde], heeft twee appartementen gehuurd van de verhuurder, [eiser]. De huur van deze appartementen is per 30 november 2021 geëindigd. De verhuurder vordert een bedrag van € 36.296,50 aan achterstallige huur en herstelkosten, terwijl de huurder betwist dat de huur op deze wijze is verschuldigd. De huurder stelt dat de huur pas op 5 mei 2021 is ingegaan en vordert zelf een schadevergoeding van € 8.900,00 omdat zij in oktober en november 2021 geen toegang had tot de appartementen door vermeende vervangingen van de sloten door de verhuurder.

Tijdens de mondelinge behandeling op 23 november 2023 is de zaak besproken. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurder de openstaande huurtermijnen moet betalen, evenals de herstelkosten van € 1.725,00. Dit resulteert in een totaalbedrag van € 36.221,50 dat de huurder aan de verhuurder moet betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Daarnaast moet de verhuurder de huurder een bedrag van € 8.900,00 betalen wegens de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat de huurder in de veronderstelling was dat zij geen toegang had tot de appartementen.

De kantonrechter heeft de vorderingen van beide partijen beoordeeld en heeft in conventie de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en herstelkosten, terwijl in reconventie de verhuurder is veroordeeld tot betaling van de schadevergoeding aan de huurder. De proceskosten zijn eveneens toegewezen aan de partijen die ongelijk kregen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissingen onmiddellijk moeten worden nageleefd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10483957 UC EXPL 23-3010 NA/58602

Vonnis van 20 december 2023 (bij vervroeging)

inzake

[eiser] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: Orion New Services Incasso,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats 2] (Zwitserland),

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 april 2023 met dertien producties;

- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Op 23 november 2023 is de zaak digitaal besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren de heer [eiser] en zijn gemachtigde de heer [gemachtigde] aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig, zonder gemachtigde.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt twee appartementen van [eiser] . De huur is per 30 november 2021 geëindigd. [eiser] wil dat [gedaagde] hem een bedrag van € 36.296,50 aan achterstallige huur sinds 1 februari 2021 en door haar veroorzaakte schade betaalt en de wettelijke rente hierover. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde] is de huur pas ingegaan op 5 mei 2021 en is het verschuldigde bedrag dus lager. Zij is het ook niet eens met de door [eiser] gevorderde schade. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 8.900 van [eiser] , omdat zij in de maanden oktober en november 2021 geen toegang had tot de appartementen doordat hij de sloten had veranderd. Volgens [eiser] zijn de sloten nooit veranderd en heeft [gedaagde] die maanden gewoon toegang gehad tot de appartementen.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de openstaande huurtermijnen moet betalen van 1 februari 2021 (appartement [nummer] ) en 1 mei 2021 (appartement [nummer] ) tot en met 30 november 2021. Ook moet [gedaagde] de herstelkosten van € 1.725,00 betalen. Dit komt in totaal neer op een bedrag van € 36.221,50 (vermeerderd met de wettelijke rente en kosten) dat [gedaagde] aan [eiser] moet betalen. Maar [eiser] moet ook een bedrag aan [gedaagde] betalen, namelijk € 8.900,00 (vermeerderd met wettelijke rente en kosten) vanwege de berichten over de vervanging van de sloten. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen.

Vorderingen van [eiser] (conventie)

Ingangsdata huurovereenkomsten

3.2.

De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst voor appartement [nummer] is ingegaan per 1 februari 2021. Dit volgt uit e-mails tussen [gedaagde] en de verhuurmakelaar van [eiser] . Op 3 december 2020 schreef [gedaagde] namelijk aan de verhuurmakelaar dat zij appartement [nummer] graag zo snel mogelijk, per 1 februari 2021, wil huren. De verhuurmakelaar stuurt vervolgens de concept huurovereenkomst naar [gedaagde] , waarop zij op 28 december 2020 schrijft dat de huurovereenkomst in orde is en aan de verhuurmakelaar vraagt om het definitief te maken. Hiermee is de huurovereenkomst tot stand gekomen. In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst staat ook dat deze per 1 februari 2021 is ingegaan. Dat de huurovereenkomst pas op 5 mei 2021 is ondertekend, maakt dat niet anders.

3.3.

De kantonrechter stelt verder vast dat de huurovereenkomst voor appartement [nummer] is ingegaan per 1 mei 2021, zoals dat ook is opgenomen in de huurovereenkomst. De ondertekende huurovereenkomst is een zogenoemde onderhandse akte en dat levert in principe dwingend bewijs op voor de afspraken die daarin staan, waaronder de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het had daarom op de weg van [gedaagde] gelegen om aan te tonen dat de huurovereenkomst is ingegaan per 5 mei 2021 (in plaats van 1 mei 2021). De enkele verwijzing naar de ondertekeningsdatum (5 mei 2021) is daarvoor onvoldoende.

Huurachterstand

3.4.

De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand toewijzen. Over de periode van februari 2021 tot en met november 2021 had [gedaagde] in totaal € 38.500,00 aan huur moeten betalen voor beide appartementen. [gedaagde] heeft in augustus 2021 twee (gedeeltelijke) huurtermijnen betaald van in totaal € 4.004,50. [gedaagde] stelt dat zij meer betalingen heeft gedaan, maar zij onderbouwt dat niet. Dit had wel gemoeten, omdat zij volgens [eiser] niet meer heeft betaald. De totale huurachterstand komt daarom neer op € 34.496,50 (€ 38.500,00 - € 4.003,50).

Vergoeding van de herstelkosten

3.5.

De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de herstelkosten van in totaal € 1.725,00 toewijzen. [gedaagde] heeft zich niet gehouden aan (een deel van) de afspraken die voortkomen uit de huurovereenkomsten en daarom moet ze de schade, die [eiser] daardoor heeft geleden, vergoeden. Deze schade bestaat uit verschillende onderdelen, die de kantonrechter hierna per onderdeel zal bespreken.

3.5.1.

[gedaagde] moet € 175,00 betalen voor het afvoeren van achtergebleven spullen. Partijen zijn het eens dat [gedaagde] de appartementen leeg had moeten achterlaten en dat heeft zij niet gedaan. [gedaagde] heeft erkend dat na het einde van de huurovereenkomst spullen zijn achtergebleven in de appartementen. Daarnaast volgt uit een WhatsAppgesprek tussen [eiser] en [gedaagde] dat [gedaagde] op 17 december 2021 heeft aangegeven dat zij de achtergebleven spullen wilde komen ophalen, maar de appartementen hadden uiterlijk op 30 november 2021 al leeg en opgeruimd moeten zijn.

3.5.2.

[gedaagde] moet € 350,00 betalen voor het bestellen en installeren van een nieuwe handzender. Aan het einde van de huurovereenkomst had [gedaagde] vier handzenders aan [eiser] terug moeten geven. Zij heeft maar drie handzenders teruggeven.

De enkele stelling van [gedaagde] dat zij nooit handzenders heeft ontvangen, volgt de kantonrechter niet. In artikel 12 van de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] bij het begin van de huurovereenkomst vier handzenders heeft gekregen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst ondertekend en daarmee ook voor ontvangst van vier handzenders.

3.5.3.

[gedaagde] moet € 1.200,00 betalen voor het vervangen van het sleutelsysteem van het appartementencomplex. [eiser] heeft deze kosten moeten maken omdat hij aan [gedaagde] het enige exemplaar van de moedersleutel had uitgeleend en zij deze niet aan hem terug heeft gegeven. De moedersleutel is een sleutel die past op de deuren van alle appartementen. Door het verlies van deze sleutel heeft [eiser] alle sloten moeten vervangen. Dat [gedaagde] deze moedersleutel in haar bezit had volgt zowel uit een WhatsAppgesprek tussen [gedaagde] en [eiser] als uit de eigen verklaring van [gedaagde] , waarin zij aangeeft dat zij de moedersleutel niet meer kan vinden.

3.5.4.

De vordering van € 75,00 voor het herstellen van de boorgaten heeft [eiser] ingetrokken op de zitting, zodat de kantonrechter deze vordering niet meer zal behandelen.

Rente en kosten

3.6.

[gedaagde] was te laat met het betalen van de huur en de herstelkosten. Om die reden zal de kantonrechter de door [eiser] gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand toewijzen met ingang van de data waarop de maandelijkse huurtermijnen betaald hadden moeten zijn. De wettelijke rente over de herstelkosten gaat lopen vanaf de dag dat de dagvaarding is betekend (17 april 2023), omdat [eiser] niet heeft gesteld op welke eerdere datum [gedaagde] te laat was met het betalen van deze kosten.

3.7.

[eiser] heeft kosten gemaakt voor het proberen te innen van de hoofdsom (huurachterstand + herstelkosten) en vordert vergoeding van deze zogenoemde buitengerechtelijke incassokosten, namelijk € 1.517,81 inclusief btw. De kantonrechter zal, anders dan gevorderd, € 1.137,22 exclusief btw toewijzen. Aan de wettelijke eisen voor vergoeding van de kosten (exclusief btw) is voldaan, want er zijn (sommatie)brieven verstuurd naar [gedaagde] en haar is een termijn van veertien dagen gegeven om het bedrag te betalen. Het door [eiser] gevorderde bedrag is alleen niet in overeenstemming met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft daarom ambtshalve, dat wil zeggen vanuit haar functie, het bedrag alsnog juist berekend. Daarnaast zal de kantonrechter de gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten afwijzen, omdat [eiser] niet heeft gesteld dat hij verplicht is om btw te betalen. Ook is de btw door [eiser] niet aangezegd aan [gedaagde] . Dit had wel gemoeten.

3.8.

[gedaagde] is de partij die
in conventie ongelijk krijgt en zij zal daarom de proceskosten van [eiser] moeten betalen. Tot aan dit vonnis begroot de kantonrechter die kosten op:

• dagvaarding: € 106,73
• griffierecht: € 693,00
• salaris gemachtigde: € 792,00 (2 punten x € 396,00)
• nakosten € 132,00
• Totaal: € 1.723,73

Tegenvordering van [gedaagde] (reconventie)

Recht op schadevoerding

3.9.

De kantonrechter zal de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding van € 8.900,00 (2 x € 4.450,00) toewijzen. Op basis van de huurovereenkomsten was [eiser] verplicht om de appartementen ter beschikking te stellen aan [gedaagde] . In de maanden oktober en november 2021 heeft [eiser] dat niet gedaan, doordat hij [gedaagde] heeft laten weten dat de sloten van de appartementen waren vervangen. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De stelling van [eiser] dat hij de sloten nooit echt heeft vervangen, maakt dit niet anders. [gedaagde] mocht vertrouwen op de waarheid van de berichten van [eiser] hierover en het enkele feit dat [gedaagde] op basis van die berichten dacht dat zij de appartementen niet in kon, is voldoende voor het aannemen van de tekortkoming. [gedaagde] kon het ook niet gemakkelijk controleren omdat zij in Zwitserland verbleef. [eiser] heeft zijn stelling dat hij de gemachtigde van [gedaagde] heeft laten weten dat de sloten niet daadwerkelijk vervangen waren, niet onderbouwd. Dat had hij wel moeten doen, omdat dit volgens [gedaagde] niet klopt.

3.10.

Door de tekortkoming van [eiser] heeft [gedaagde] schade geleden. Deze schade staat gelijk aan de huurtermijnen van de periode waarin zij dacht geen gebruik te kunnen maken van de appartementen. Dat komt neer op een schadebedrag van € 8.900,00
(€ 4.450,00 aan huurtermijn x twee maanden).

Rente en kosten

3.11.

De wettelijke rente zal de kantonrechter toewijzen vanaf 30 november 2021, zoals door [gedaagde] is gevorderd.

3.12.

[gedaagde] wordt in reconventie in het gelijk gesteld en daarom moet [eiser] haar proceskosten betalen. Het toepasselijke tarief is afgeleid van de waarde van de vordering in reconventie. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde]
in reconventie vastgesteld op € 330,00 (1 punt x tarief € 330,00), vermeerderd met de nakosten van € 132,00.

In conventie en in reconventie

Uitvoerbaarheid bij voorraad

3.13.

De kantonrechter zal de beslissingen in zowel conventie als reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissingen moeten worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt. De beslissingen van de kantonrechter gelden in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 34.496,50, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de data waarop de maandelijkse huurtermijnen betaald hadden moeten zijn, tot de dag dat het bedrag volledig betaald is;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 1.725,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 17 april 2023, tot de dag dat het bedrag volledig betaald is;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 1.137,22 aan buitengerechtelijke incassokosten;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] de proceskosten te betalen van
€ 1.723,73 binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet alle veroordelingen op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen;

In reconventie

4.5.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 8.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2021 tot de dag dat het bedrag volledig betaald is;

4.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten van € 462,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] deze veroordeling niet op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de kosten van betekening betalen;

In conventie en in reconventie

4.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.