Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10360314 \ UC EXPL 23-1394 NA/58602
Vonnis van 26 juli 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr P.H. ter Mors (De Rechtsagent B.V.)
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 februari 2023 met producties 1 en 2;
- de conclusie van antwoord van 7 maart 2023.
- de conclusie van antwoord van 7 maart 2023.
- overzicht actuele huurachterstand tot en met mei 2023;
- overzicht actuele huurachterstand tot en met juli 2023.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2023. Daarbij is namens [eiseres] verschenen haar gemachtigde mr. P.A.C.M van den Broek. [gedaagde] is verschenen en bijgestaan door mr. P.H. ter Mors. De gemachtigden hebben het woord gevoerd en partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar deze zaak over gaat
2.1.
Partijen zijn op 1 maart 2022 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] , gelegen in het [winkelcentrum] . De einddatum van de huurovereenkomst is 28 februari 2027. [gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte een kledingwinkel. De huurprijs is € 3.878,63 per maand. Daarnaast is in artikel 7.1 van de huurovereenkomst afgesproken dat [gedaagde] een waarborgsom betaalt van € 11.635,89, waarvan [gedaagde] € 5.818,26 onbetaald heeft gelaten.
2.2.
Op een gegeven moment is [gedaagde] gestopt met het betalen van de huurpenningen. Er is daardoor een huurachterstand ontstaan. Tot en met februari 2023 bedroeg de huurachterstand in totaal € 23.555,03. Tot en met juli 2023 is de huurachterstand, inclusief het restant van de waarborgsom, opgelopen tot € 50.270,30. Partijen zijn twee keer een betalingsregeling overeengekomen voor het inlopen van de achterstand, maar die is [gedaagde] niet nagekomen.
2.3.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van:
de huurachterstand en het restant van de waarborgsom van in totaal € 31.024,68 (hoofdsom, rente en kosten, onder aftrek van de 750,- die aan de gemachtigde is betaald);
de vervallen huurpenningen vanaf maart 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
toekomstige huurpenningen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, tot aan de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst (27 februari 2023), als zijnde schadevergoeding;
de proceskosten.
2.4.
[gedaagde] erkent de betalingsachterstanden. [gedaagde] vraagt de kantonrechter om rekening te houden met haar (financiële) situatie en verzoekt daarom om afwijzing van de toekomstige huurpenningen na ontbinding van de huurovereenkomst en van de rente en buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vraagt [gedaagde] of de eerder overeengekomen betalingsregeling weer voortgezet kan worden.
2.5.
Beoordeeld wordt of [gedaagde] de betalingsachterstanden moet betalen, de huurovereenkomst ontbonden kan worden en de bedrijfsruimte ontruimd moet worden, en of [gedaagde] schadevergoeding moet betalen. Dit is het geval, hoewel voor de beoordeling van het vraagstuk over de schadevergoeding verwezen wordt naar de schadestaatprocedure. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
Huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst
3.1.
[gedaagde] heeft erkend dat er een huurachterstand is van € 22.805,03 tot en met februari 2023 en dat er € 5.818,26 aan waarborgsom onbetaald is gelaten. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld tot betaling van € 28.623,29 (22.805,03 + 5.818,26) aan [eiseres] .
3.2.
De kantonrechter kan niet bepalen dat [gedaagde] het bedrag in termijnen kan betalen of dat de eerder overeengekomen betalingsregeling voortgezet kan worden (vergelijk artikel 6:29 van het Burgerlijk Wetboek). Uiteraard heeft [gedaagde] de mogelijkheid om contact op te nemen met (de gemachtigde van) [eiseres] om te bespreken of een betalingsregeling weer mogelijk is.
3.3.
De ontstane huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit staat tussen partijen ook niet ter discussie. De kantonrechter bepaalt daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 1 augustus 2023 en dat [gedaagde] de bedrijfsruimte uiterlijk 31 juli 2023 moet hebben ontruimd.
3.4.
[eiseres] vordert verder betaling door [gedaagde] van € 3.878,63 per maand aan huurtermijnen vanaf maart 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en vanaf die datum € 3.878,63 per maand aan gebruiksvergoeding voor de periode dat [gedaagde] vanaf de ontbindingsdatum het gehuurde nog niet heeft ontruimd. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] deze bedragen is verschuldigd tot de datum van ontruiming. Vaststaat dat de huurprijs nu € 3.878,63 per maand bedraagt, zodat dit bedrag ook als gebruiksvergoeding kan worden toegewezen. Dit betekent dat de [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 3.878,63 per maand met ingang van 1 maart 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend.
Toekomstige huurpenningen na ontbinding als schadevergoeding
3.5.
Voor het overige zal de schade moeten worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. Hoewel [eiseres] in beginsel aanspraak kan maken op schadevergoeding gelijk aan het bedrag aan de huurpenningen tot de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat begroting van de schade over de periode na ontbinding op grond van de beschikbare gegevens niet goed mogelijk is. Op [eiseres] rust de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk de bedrijfsruimte te verhuren aan een nieuwe huurder. [eiseres] heeft daar zelf ook belang bij. Wanneer het verhuren aan een nieuwe huurder zal zijn gelukt, is op dit moment niet goed te voorspellen. Daarom veroordeelt de kantonrechter [gedaagde] wat dit deel van de vordering betreft tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. De eventuele schade kan dan in een zogenoemde schadestaatprocedure worden beoordeeld.
Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.6.
[gedaagde] is te laat met betalen, daarom is de wettelijke rente verschuldigd. De verschenen wettelijke rente tot 13 februari 2023 (de dag van de dagvaarding) ter hoogte van € 499,02 wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 13 februari 2023 wordt ook toegewezen, tot de dag dat het bedrag volledig betaald is.
3.7.
[eiseres] heeft kosten gemaakt voor het proberen te innen van de vorderingen en vordert vergoeding van deze zogenoemde buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor vergoeding hiervan is voldaan. De hoogte van de vordering is getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en komt voor toewijzing in aanmerking. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.152,37 (inclusief
€ 200,00 omzetbelasting) worden daarom toegewezen.
3.8.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,86
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
1.058,00
(2,00 punten × € 529,00)
Totaal
€
2.567,86
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 30.274,69, te vermeerderen met de wettelijke als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de hoofdsom van € 28.623,29, met ingang van 13 februari 2023, tot de dag van volledige betaling;
4.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] , per 1 augustus 2023;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 31 juli 2023 de bedrijfsruimte te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en de bedrijfsruimte onder overgave van de sleutels ter beschikking te stellen van [eiseres] ;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.878,63 per maand met ingang van 1 maand maart 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand voor een volle gerekend;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt of zal lijden door de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] , deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.567,86, waarin begrepen € 1.058,00 aan salaris gemachtigde;
4.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023.