ECLI:NL:RBMNE:2023:7661

• Datum uitspraak: 15 november 2023
• Publicatiedatum: 15 april 2024
• Zaaknummer: 10465802 \ MC EXPL 23-2308
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over beëindiging huurovereenkomst en herstel van gebreken

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland op 15 november 2023, is er een geschil ontstaan tussen [eiser] en [gedaagde] over de beëindiging van een huurovereenkomst en de herstelverplichtingen van de verhuurder. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van 'dringend eigen gebruik' vanwege zijn verslechterde gezondheidstoestand, waarbij hij stelt dat hij 24 uur per dag mantelzorg nodig heeft. [gedaagde] betwist deze noodzaak en voert aan dat de benodigde zorg ook in de huidige situatie kan worden verleend.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De medische verklaringen zijn niet overtuigend genoeg om de noodzaak van de opzegging te onderbouwen. Daarom zijn de vorderingen van [eiser] afgewezen en is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

In reconventie heeft [gedaagde] vorderingen ingesteld voor herstel van gebreken in de woning, waaronder lekkage en een defecte afzuigkap. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de lekkage moet worden hersteld en heeft [eiser] daartoe veroordeeld, evenals tot het betalen van onverschuldigd betaalde huur en servicekosten. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Vonnis van 15 november 2023

in de zaak met zaaknummer: 10465802 \ MC EXPL 23-2308 D/51246 van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.G. Blokziel,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw (Stichting Achmea Rechtsbijstand).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 april 2023 met 21 producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 22 tot en met 34;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 22 tot en met 27;

- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling van 17 oktober 2023 was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. Blokziel. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Teeuw.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2008 van [eiser] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna ook: de woning). [eiser] is eigenaar van de woning.

2.2.

In de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 500--

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder

ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 62,--

(…)

Leveringen en diensten

6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

- gebruikt gas, water en elektra via maandelijkse voorschotten ”.

2.3.

De door [gedaagde] gehuurde woning grenst aan een grotere woning aan de [adres] , welke woning ook in eigendom is van [eiser] . [eiser] woont zelf in de grotere woning.

2.4.

Per brief van 27 oktober 2011 schrijft [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) namens [eiser] aan [gedaagde] dat [bedrijf] per 1 november 2011 belast is met het beheer van de woning.

2.5.

Per brief van 18 juli 2019 schrijft [bedrijf] namens [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :

“
In de in 2008 opgestelde huurovereenkomst zouden er inderdaad servicekosten van toepassing zijn, echter sedert [bedrijf] B.V. het beheer voert betaalt u ‘slechts’ de kale huurprijs. Aangezien er in het verleden geen leveringen en diensten door verhuurder werden geleverd, zou het voor beide partijen weinig zinvol zijn de servicekosten aan te houden. U kunt uw huurverhogingsbrieven er op naslaan en daaruit concluderen dat er ‘slechts’ een huur door verhuurder in rekening werd gebracht. ”.

2.6.

In de uitspraak van 16 juni 2021 (zaaknummer [nummer] ) heeft de Huurcommissie op verzoek van [gedaagde] bepaald dat een huurprijs van € 550,14 per maand vanaf 1 juni 2020 redelijk is.

2.7.

In de uitspraak van 21 januari 2022 (zaaknummer [nummer] ) heeft de Huurcommissie op verzoek van [gedaagde] bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over de jaren 2017 en 2018 € 0,- bedraagt.

2.8.

Per brief van 28 maart 2022 schrijft de huisarts van [eiser] – voor zover van belang – het volgende:

“
Hierbij stuur ik u de medische gegevens aan dhr zelf, waaruit blijkt dat hij in zeer kwetsbare gezondheid verkeert en hij begeleiding / mantelzorg nodig heeft in huis. Dhr is cardiovasculair belast, instabiel met een groot valrisico. ”.

2.9.

Per brief van 5 juli 2022 schrijft de gemachtigde van [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan [eiser] :

“
Hoewel u van deze gebreken allang op de hoogte bent, geef ik u nu nogmaals gelegenheid deze werkzaamheden uit te voeren. We hebben dan in ieder geval een duidelijk moment waarop u van deze gebreken op de hoogte bent gebracht.

De gebreken die herteld dienen te worden geef ik hieronder weer

Er dient een kap op de schoorsteen geplaatst te worden. Zonder kap kan er regenwater en bladeren in de schoorsteen terecht komen. (…);

Op de tweede schoorsteen ten behoeve van de keuken zit wel een kap, maar zit een steen los en is de zinken bekleding niet goed gelegd, waardoor er lekkage en vocht rond de pijp naar binnen dringt; De kap ligt bovendien ook los. Deze kap moet vastgezet worden.

Er is door u een waterleiding buitenom aangelegd. Deze leiding is niet voldoende geïsoleerd en voor bevriezing vatbaar; (…)

Er vindt lekkage in de bijkeuken plaats; deze lekkage dient verholpen te worden;

Er vindt lekkage plaats in de serre ter hoogte van de voordeur;

De afzuigkap die onderdeel van het gehuurde uitmaakt is na inspectie door de firma [naam] afgekeurd. Deze moet hersteld/vervangen worden;

(…) ”.

2.10.

Per brief van 12 juli 2022 schrijft de huisarts van [eiser] – voor zover van belang – het volgende:

“
Wegens zwakke gezondheid heeft bovengenoemde mantelzorg nodig. ”.

2.11.

Per brief van 31 augustus 2022 schrijft de heer [A] (hierna: [A] ) – voor zover van belang – het volgende:

“
Middels deze brief bevestigt ondergetekende mantelzorg te verlenen aan u in verband met uw afnemende gezondheid.

Ondergetekende heeft het afgelopen jaar uw gezondheid verder achteruit zien gaan en adviseert u om werk te maken van de mogelijkheid om uw dochter in huis te laten komen wonen zodat er vertrouwde zorg in uw directe omgeving beschikbaar is. Ook uw huisarts is deze mening toegedaan. ”.

2.12.

Per brief van 29 november 2022 schrijft de gemachtigde van [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :

“
In het verleden heb ik Uw gemachtigde reeds gewezen op het feit, dat mijn cliënt het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, hetgeen impliceert dat de huurrelatie met U dient te eindigen. De dringendheid voor eigen gebruik is gelegen in het feit dat de medische situatie van mijn cliënte dermate is verslechterd, dat hij 24/7 mantelzorg nodig heeft in zijn woning. Zijn oudste dochter zal dan ook haar intrek nemen in de woning van mijn cliënt, waarna mijn cliënt zijn intrek zal nemen in het door U gehuurde deel, mede nadat daar de nodige aanpassingen zijn aangebracht, gezien zijn medische beperkingen. Dientengevolge zegt mijn cliënt de huurovereenkomst op overeenkomstig het gestelde in artikel 7:274 lid 1 onder c BW en met inachtneming van de termijn als bedoeld in artikel 19 van de mede-overeengekomen algemene voorwaarden ROZ 2003. Deze opzegtermijn bedraagt drie maanden, hetgeen impliceert dat mijn cliënt de huurovereenkomst opzegt tegen 31 maart 2023.

Cliënt heeft opdracht gegeven aan diverse makelaars, teneinde passende andere woonruimte voor U te vinden, zodat U kunt verhuizen naar een nieuwe woning per de datum van beëindiging van de huurovereenkomst.

(…)

Ik verneem gaarne van U, of U de huuropzegging accepteert, bij gebreke waarvan ik U nu reeds vooralsdan een procedure bij de Kamer voor Kantonzaken van de bevoegde Rechtbank aankondig. ”.

2.13.

Per brief van 19 december 2022 schrijft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] dat [gedaagde] niet akkoord gaat met de huurbeëindiging.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met [gedaagde] zal eindigen en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Verder vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert – samengevat – dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen drie weken na dit vonnis een lekkage in de woonkamer te herstellen, de waterleiding vorstvrij te maken en de afzuigkap te vervangen, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat [eiser] de lekkage en de waterleiding niet herstelt, met een maximum van € 7.500,-. Daarnaast vordert [gedaagde] verlaging van de huurprijs met maximaal 70% gerekend vanaf zes maanden voor de dag van indiening van de vordering tot de dag waarop de gebreken zijn hersteld. Verder vordert [gedaagde] betaling van in totaal € 5.458,25 aan onverschuldigd betaalde huur en (service)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.627,93, waarbij [gedaagde] de lopende huur mag verrekenen tot een bedrag van € 1.830,32. Voor het geval de vorderingen van [eiser] in conventie worden toegewezen, vordert [gedaagde] betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.156,- en vordert zij dat de hoogte van de schadevergoeding uit hoofde van artikel 7:276 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wordt vastgesteld op € 30.000,-.

3.5.

[eiser] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Juridisch kader

4.1.

Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst in stand, tenzij de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd. Als de verhuurder niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke instemming heeft ontvangen, kan hij op grond van artikel 7:272 lid 2 BW vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bij de beslissing op deze vordering worden alleen de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking genomen (artikel 7:273 lid 1 BW). De rechter kan de beëindigingsvordering (in beginsel) alleen toewijzen als sprake is van één van de limitatieve opzeggingsgronden uit artikel 7:274 lid 1 BW. In deze procedure gaat het alleen om de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ zoals geformuleerd in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Vereist is – kort gezegd – dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en dat van de verhuurder gelet op het dringend eigen gebruik niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Dit laatste impliceert dat de beëindigingsvordering alleen kan worden toegewezen als de belangen van de verhuurder prevaleren boven de belangen van de huurder.

Geen dringend eigen gebruik

4.2.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij vanwege zijn verslechterde gezondheidstoestand 24 uur per dag mantelzorg moet krijgen. Daarvoor is volgens [eiser] noodzakelijk dat zijn dochter met haar gezin intrek neemt in de door hem bewoonde woning en dat hij in de door [gedaagde] gehuurde woning gaat wonen.

4.3.

[gedaagde] betwist dat [eiser] 24 uur per dag mantelzorg nodig heeft en dat [eiser] hiervoor over de door haar gehuurde woning moet beschikken. Er zijn volgens [gedaagde] ook mogelijkheden om de benodigde zorg te verlenen terwijl Kortenover in zijn eigen woning blijft wonen.

4.4.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] met gezondheidsproblemen (waaronder diabetes en cardiale problemen) kampt. Dat volgt onder meer uit verslagen van ziekenhuisbezoeken op 7 maart 2022 en 28 april 2022 van het Tergooi MC, die [eiser] heeft ingediend. Uit de verklaringen van de huisarts van 28 maart 2022 en 12 juli 2022 blijkt dat [eiser] vanwege zijn gezondheidstoestand mantelzorg nodig heeft. Kennelijk wordt op dit moment door [A] ook al enige vorm van mantelzorg aan [eiser] verleend. Dat de gezondheidsproblemen van [eiser] meebrengen dat hij 24 uur per dag mantelzorg nodig heeft en daarvoor iemand in dezelfde woning (althans aan elkaar grenzende woningen) moet wonen, is echter niet gebleken. Dat kan in ieder geval niet worden afgeleid uit de verklaringen van de huisarts, die slechts over ‘begeleiding/mantelzorg in huis’ spreekt. Dit hoeft immers niet meer te betekenen dan dat de benodigde mantelzorg in de woning van [eiser] kan worden verleend. Uit de verslagen van het Tergooi MC blijkt ook niet dat 24 uur per dag mantelzorg noodzakelijk is, omdat hierin geen verklaring van een medisch deskundige over de benodigde mantelzorg is opgenomen. [eiser] verwijst verder ter onderbouwing nog naar de verklaring van [A] , maar daaruit blijkt alleen dat de gezondheid van [eiser] achteruit is gegaan en dat [A] [eiser] adviseert om vertrouwde zorg in de directe omgeving te realiseren. Waarom de huidige vorm van mantelzorg niet langer mogelijk is en hoe ernstig de gezondheidsproblemen van [eiser] zijn, volgt hier niet uit. Bovendien voert [gedaagde] aan dat [A] een vriend van [eiser] is en geen deskundigheid heeft op medisch gebied, wat door [eiser] niet is weersproken. De verklaring van [A] is dan ook op zichzelf – zonder een ondersteunende verklaring van een onafhankelijke, medische deskundige – onvoldoende.

4.5.

[eiser] stelt verder nog dat hij door zijn gezondheidstoestand soms zijn medicijnen vergeet, waardoor hij soms uitval heeft en een groot valrisico loopt. Volgens [eiser] heeft zich op 28 november 2022 ook daadwerkelijk een valincident voorgedaan, waarbij hij een hoofdwond heeft opgelopen. Ter onderbouwing heeft [eiser] foto’s van zijn verwondingen destijds ingediend. Dat [eiser] een groot valrisico loopt, wordt weersproken door foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd. Op deze foto’s staat [eiser] op het dak van de woning en verricht hij met zware apparaten (zoals een kettingzaag) onderhoudswerkzaamheden op het omliggende terrein. Volgens [eiser] gaat het om oude foto’s, maar dat is door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd weersproken. [eiser] heeft zelf ook tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij blad op het dak heeft weggeveegd. Als [eiser] vanwege een groot valrisico 24 uur per dag mantelzorg nodig zou hebben, zou het voor de hand liggen dat hij dergelijke activiteiten niet meer kan ondernemen of onderneemt. Een en ander doet afbreuk aan de gestelde mate van de beperkingen van [eiser] . De kantonrechter gaat dan ook aan de stelling van [eiser] voorbij. Op grond van het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij de woning om medische redenen dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De vorderingen van [eiser] zullen reeds daarom worden afgewezen. De overige standpunten van partijen kunnen onbesproken blijven.

4.6.

Omdat de beëindigingsvordering wordt afgewezen, bepaalt de kantonrechter op grond van artikel 7:273 lid 2 BW dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Niet gesteld of gebleken is immers dat sprake is van omstandigheden die maken dat een verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd redelijker is.

Proceskosten

4.7.

[eiser] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 298,50 (€ 199,- aan salaris gemachtigde en € 99,50 aan nakosten).

in (voorwaardelijke) reconventie

Gebreken aan de waterleiding en afzuigkap staan niet vast

4.8.

[gedaagde] stelt dat de waterleiding bij vorst bevriest, omdat deze open en bloot buiten de woning ligt. Verder stelt [gedaagde] dat de afzuigkap in de keuken kapot is en vervangen moet worden. Deze gebreken zijn door [eiser] betwist en door [gedaagde] verder niet onderbouwd. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld geen stukken ingediend waarin de gebreken door een deskundige zijn vastgesteld. De gestelde gebreken aan de waterleiding en de afzuigkap zijn dan ook niet komen vast te staan, zodat de vordering van [gedaagde] tot zover zal worden afgewezen.

[eiser] moet de lekkage herstellen

4.9.

Volgens [gedaagde] is sprake van een lekkage in het dak, die wordt veroorzaakt door losliggende dakpannen en opwaaiende dakflappen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] foto’s van het plafond in de woning ingediend. Volgens [eiser] kan van een lekkage geen sprake zijn. Hij heeft een foto van de buitenzijde van het dak ingediend waaruit dit zou moeten blijken.

4.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat op basis van de door [gedaagde] ingediende foto’s vast dat sprake is van een lekkage in de woning. Op de foto’s is een gat in het plafond te zien, waaraan met tape een plastic zakje is bevestigd dat vol zit met regenwater. De lekkage is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is [eiser] verplicht om de lekkage te verhelpen. De kantonrechter zal [eiser] dan ook veroordelen tot herstel binnen vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-.

Huurprijsvermindering vanwege lekkage

4.11.

Gelet op de ernst van de lekkage is sprake van verminderd woongenot voor [gedaagde] . Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan [gedaagde] aanspraak maken op een evenredige vermindering van de huurprijs. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’ en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). Volgens Bijlage II bij het Besluit is sprake van een gebrek in categorie B als de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig wordt belemmerd door lekkage van de buitenschil van de woonruimte, waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt. Op grond van artikel 6 van het Besluit rechtvaardigt een gebrek in categorie B een verlaging van de huurprijs tot maximaal 30% van de geldende huurprijs. Gelet op de woonoppervlakte die door de lekkage wordt beïnvloed, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 10% redelijk.

4.12.

In beginsel geldt op grond van artikel 7:207 lid 1 BW dat [gedaagde] recht heeft op de huurprijsvermindering van 10% vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan [eiser] of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij hem bekend was om tot maatregelen over te gaan. Omdat het in dit geval gaat om een sociale huurwoning, is de vervaltermijn van zes maanden uit artikel 7:257 lid 1 BW van toepassing. Die vervaltermijn gaat in vanaf de dag volgend op de dag waarop de huurder de verhuurder in kennis heeft gesteld van een gebrek. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiser] door de brief van 5 juli 2022 van de lekkage op de hoogte is gebracht. De vervaltermijn ging dus in op 6 juli 2022. Omdat de vervaltermijn al was verstreken toen [gedaagde] op 21 juni 2023 de vordering tot huurprijsvermindering instelde, heeft [gedaagde] voor wat het verleden betreft geen recht op huurvermindering over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering (artikel 7:257 lid 3 BW). De kantonrechter zal dan ook bepalen dat de geldende huurprijs per maand wordt verminderd met 10% met ingang van 21 december 2022 tot de dag waarop de lekkage is hersteld.

Onverschuldigd betaalde huur en (service)kosten

4.13.

[gedaagde] vordert betaling van in totaal € 5.458,25 aan onverschuldigd betaalde huur en (service)kosten. Dit bedrag bestaat volgens [gedaagde] uit:

• € 1.830,32 aan onverschuldigd betaalde servicekosten in de periode vanaf de maand november 2011 tot en met de maand februari 2022, gebaseerd op de brieven van [bedrijf] van 27 oktober 2011 en 18 juli 2019;
• € 1.488,- aan onverschuldigd betaalde servicekosten over de jaren 2017 en 2018, gebaseerd op de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [nummer] ;
• € 1.265,49 aan onverschuldigd betaalde kosten over het jaar 2020, gebaseerd op een uitspraak van 6 mei 2022 waarin de Huurcommissie heeft bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas/water/licht over het jaar 2020 € 534,51 bedraagt;
• € 874,44 aan onverschuldigd betaalde huur in de periode vanaf de maand juni 2020 tot en met de maand juli 2021, gebaseerd op de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [nummer] .

4.14.

[eiser] voert aan dat [gedaagde] geen belang heeft bij haar vordering, omdat deze door verrekening met de lopende huur medio december 2023 volledig zal zijn voldaan. Dit verweer faalt. Allereerst krijgt [gedaagde] (net als [eiser] ) door de beoordeling van deze vorderingen duidelijkheid over de bedragen waarop zij aanspraak meent te kunnen maken. Bovendien is het totaal gevorderde bedrag volgens [eiser] ten tijde van dit vonnis nog niet geheel verrekend, zodat [gedaagde] belang heeft bij een executoriale titel.

4.15.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] en [gedaagde] tegen de uitspraken van de Huurcommissie geen verzet hebben ingesteld en hierover geen beslissing van de rechter hebben gevorderd. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden Kortenover en [gedaagde] daarom geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraken van de Huurcommissie is vastgesteld. Het door [gedaagde] gevorderde totaalbedrag kan echter niet zonder meer worden toegewezen. [gedaagde] stelt dat zij in de periode vanaf de maand november 2011 tot en met de maand februari 2022 in totaal € 7.688,- aan servicekosten (124 maanden x € 62,- per maand) onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald. Na verrekening van de lopende huur vanaf de maand juli 2022 tot en met de maand juni 2023 resteert volgens [gedaagde] een bedrag van € 1.830,32. Deze stellingen zijn door [eiser] niet weersproken. Het gevorderde bedrag van € 1.830,32 is dan ook toewijsbaar met dien verstande dat daarop in mindering strekt de alsnog door [gedaagde] toegepaste verrekeningen na juni 2023.

4.16.

Dat geldt niet voor het bedrag van € 1.488,-, omdat de onverschuldigd betaalde servicekosten van € 62,- per maand over de jaren 2017 en 2018 al in het toewijsbare bedrag van € 1.830,32 verdisconteerd zijn.

4.17.

[gedaagde] stelt verder dat zij in de periode vanaf de maand juni 2020 tot en met de maand juli 2021 € 612,60 per maand aan huur heeft betaald, terwijl zij op grond van de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [nummer] slechts € 550,14 per maand aan huur verschuldigd is. Volgens [gedaagde] heeft zij in die periode dan ook een bedrag van € 874,44 (14 maanden x € 62,46 per maand) aan huur onverschuldigd betaald. In de door [gedaagde] betaalde huurprijs van € 612,60 per maand zitten echter ook de maandelijkse servicekosten van € 62,-, die al verdisconteerd zijn in het toewijsbare bedrag van € 1.830,32. De door [gedaagde] betaalde huurprijs exclusief servicekosten bedraagt € 550,60 (€ 612,60 minus € 62,-), terwijl zij volgens de Huurcommissie € 550,14 aan huur per maand verschuldigd is. De kantonrechter stelt dan ook vast dat [gedaagde] in de periode vanaf de maand juni 2020 tot en met de maand juli 2021 in totaal € 6,44 (14 maanden x het verschil van € 0,46) aan huur onverschuldigd heeft betaald. Dit bedrag is dus toewijsbaar.

4.18.

Uit het door [eiser] ingediende overzicht van (de betalingen van) de verschuldigde huur en (service)kosten blijkt dat [gedaagde] in het jaar 2020 in totaal € 1.800,- (€ 150,- per maand) heeft betaald voor gas/water/licht. Dit bedrag staat los van de door [gedaagde] in 2020 betaalde servicekosten van € 62,- per maand. Door [eiser] is niet weersproken dat de Huurcommissie heeft bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten voor gas/water/licht over het jaar 2020 in totaal € 534,51 bedraagt. Daarmee is komen vast te staan dat [gedaagde] € 1.265,49 aan kosten onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald. Ook dit bedrag is toewijsbaar.

4.19.

Op grond van het voorgaande zal [eiser] worden veroordeeld tot betaling van € 1.830,32 aan onverschuldigd betaalde servicekosten in de periode vanaf de maand november 2011 tot en met de maand februari 2022, waarbij [gedaagde] de lopende huur met dit bedrag mag verrekenen. Verder zal [eiser] worden veroordeeld tot betaling van € 6,44 aan onverschuldigd betaalde huur in de periode vanaf de maand juni 2020 tot en met de maand juli 2021 en € 1.265,49 aan onverschuldigde kosten voor gas/water/licht over het jaar 2020. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen over € 6,44 vanaf 16 juni 2021 en over € 1.265,49 vanaf 6 mei 2022. Het meer gevorderde zal worden afgewezen.

Voorwaardelijke vorderingen

4.20.

Omdat de vorderingen van [eiser] in conventie worden afgewezen, doet de voorwaarde waaronder de vorderingen in voorwaardelijke reconventie zijn ingesteld zich niet voor. De vorderingen in voorwaardelijke reconventie worden dan ook niet beoordeeld.

Proceskosten

4.21.

Omdat partijen over en weer (on)gelijk hebben gekregen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] voor onbepaalde tijd wordt verlengd;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 298,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen;

in (voorwaardelijke) reconventie

5.4.

veroordeelt [eiser] tot herstel van de lekkage in het plafond van de woning, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 5.000,- is bereikt;

5.5.

bepaalt dat de geldende huurprijs per maand wordt verminderd met 10% met ingang van 21 december 2022 tot de dag waarop de lekkage aan het plafond is hersteld;

5.6.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen:

I. € 1.830,32 aan onverschuldigd betaalde servicekosten in de periode vanaf de maand november 2011 tot en met de maand februari 2022, waarbij [gedaagde] de lopende huur met dit bedrag mag verrekenen;

II. € 6,44 aan onverschuldigd betaalde huur in de periode vanaf de maand juni 2020 tot en met de maand juli 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 juni 2021 tot de dag van volledige betaling;

III. € 1.265,49 aan onverschuldigde kosten voor gas/water/licht over het jaar 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 6 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;

5.7.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.