ECLI:NL:RBMNE:2023:7660

• Datum uitspraak: 15 november 2023
• Publicatiedatum: 15 april 2024
• Zaaknummer: 10636664 \ LC EXPL 23-1721
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor gebreken aan een veranda en de gevolgen voor schadevergoeding

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, is een geschil ontstaan tussen eisers, [eiser] en [eiseres], en gedaagden, bestaande uit een vennootschap onder firma en haar vennoten, over de aansprakelijkheid voor gebreken aan een veranda die door gedaagden was gebouwd. Eisers hebben de woning, inclusief de veranda, gekocht van de vorige eigenaren, [A] en [B]. Na de aankoop hebben eisers geconstateerd dat de veranda verzakt was en hebben zij gedaagden aangesproken voor schadevergoeding van € 7.417,10, vermeerderd met wettelijke rente. Gedaagden hebben echter betwist dat zij aansprakelijk zijn, omdat zij geen overeenkomst met eisers hebben gesloten en het gebrek aan de veranda niet vaststaat.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 15 november 2023 geoordeeld dat eisers niet voldoende bewijs hebben geleverd voor het bestaan van het gebrek aan de veranda. De door eisers ingeschakelde deskundige werd niet als onafhankelijk beschouwd, en de kantonrechter oordeelde dat eisers onvoldoende onderbouwing hebben gegeven voor hun vordering. Bovendien heeft de kantonrechter vastgesteld dat gedaagden niet in verzuim zijn geraakt, omdat eisers hen geen gelegenheid hebben geboden om het gebrek te inspecteren en te herstellen. Als gevolg hiervan zijn de vorderingen van eisers afgewezen en zijn zij veroordeeld in de proceskosten van gedaagden.

De uitspraak benadrukt het belang van voldoende bewijs bij het stellen van een vordering in het kader van gebreken aan onroerende zaken, evenals de verplichting van de koper om de verkoper in de gelegenheid te stellen eventuele gebreken te verhelpen voordat aanspraak op schadevergoeding kan worden gemaakt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Lelystad

Vonnis van 15 november 2023

in de zaak met zaaknummer: 10636664 \ LC EXPL 23-1721 van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers, hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. K.D.C. Schemkes,

tegen

de vennootschap onder firma

1.
[gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. 2. [gedaagde sub 2] ,

vennoot van gedaagde sub 1,

wonende te [woonplaats 2] ,

3. 3. [gedaagde sub 3] ,

vennoot van gedaagde sub 1,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagden] .,

vertegenwoordigd door: [gemachtigde] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 juli 2023 met 10 producties;
- de conclusie van antwoord;

- de aanvullende productie 9b van [eisers] ;

- de mondelinge behandeling van 28 september 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling van 28 september 2023 waren [eiser] en [eiseres] aanwezig, bijgestaan door mr. Schemkes. Ook [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] waren aanwezig, vertegenwoordigd door [gemachtigde] .

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] heeft op 2 november 2021 de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht van de vorige eigenaren de heer [A] en mevrouw [B] (hierna: [A] en [B] ). De woning is op 14 januari 2022 aan [eisers] geleverd.

2.2.

In de koopovereenkomst tussen [eisers] en [A] en [B] staat – voor zover van belang – het volgende:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken

(…)

7.4.

In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. (…) ”.

2.3.

[gedaagden] . heeft – vóór de levering van de woning aan [eisers] – in opdracht en voor rekening van [A] en [B] een veranda aan de achterzijde van de woning gerealiseerd.

2.4.

[bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) heeft op 5 februari 2023 aan [eisers] een offerte uitgebracht voor werkzaamheden aan de (fundering van de) veranda. In de offerte staat – voor zover van belang – het volgende:

“
(…) FUNDERING o.b.v. huidige gegevens, nader inspectie noodzakelijk €4.500,00 (…)

(…)

Uitvoering obv: huidige vloer verwijderd en nadere inspectie €1.500,00 (…)

heifundering en bevestiging aan fundering woning ”.

2.5.

Per e-mail van 29 maart 2023 schrijft de heer [C] namens [bedrijf] – voor zover van belang – het volgende aan [eiseres] :

“
In opdracht van u hebben wij diverse werkzaamheden aan de veranda verricht, in het vooronderzoek bleek dat de veranda is verzakt en scheef gesteld. Volgens uw informatie zou de veranda gefundeerd zijn op heipalen en zouden er stalen verbindingsbalken op de heipalen aanwezig zijn evenals een verbinding vanaf de heipalen naar de gevel.

Bij het verwijderen van een gedeelte van de vloerplanken bleek al snel dat er maar 3 heipalen aan de voorzijde staan zonder enige stalen verbinding tussen de heipalen. Hiervoor heeft men houtenbalken gebruikt, deze lagen los en waren doorgezakt. De veranda heeft 4 staanders met een midden doorloop van 4000mm en mist dus draagvermogen doordat er maar 1 heipaal in het midden staat. De veranda staanders stonden op de vloer dus het geheel zou altijd zijn gaan zakken. Er had of een goede stalenringbalk of beton op de heipalen moeten komen of een extra heipaal aan de voorzijde zodat elke verandastaander zijn eigen fundering had. Het verandadak was in het midden geknikt circa 3 cm waardoor er water op het dak aan de voorzijde bleef staan terwijl de afvoeren van het dak aan de huiszijde zitten op de uiterste hoeken. Dit zou in de toekomst verdere verzakking veroorzaken en grote kans op lekkage.

We hebben moeten concluderen dat de fundering niet overeenkwam zoals was gemeld en dat de fundering ook niet geschikt was voor welk type uitbouw dan ook. We hebben dan ook

in opdracht van u de fundering aangepast, met stalen H-balken op de heipalen geborgd aan de heipalen zelf, verder is een stalen hoeklijn op de woning aangebracht waar de nieuwe vloerbalken op rusten evenals op de H-balken aan de voorzijde. ”.

2.6.

Bij brief van 8 juni 2023 heeft [eisers] [gedaagden] . gesommeerd om een schadevergoeding van € 7.417,10 te betalen. [gedaagden] . is niet tot betaling overgegaan.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – samengevat – dat [gedaagden] . wordt veroordeeld om een schadevergoeding te betalen van € 7.417,10, te vermeerderen met de wettelijke rente. Verder vordert [eisers] veroordeling van [gedaagden] . in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagden] . voert verweer. Volgens [gedaagden] . heeft zij geen overeenkomst met [eisers] , staat het gestelde gebrek aan de veranda niet vast en heeft zij van [eisers] geen mogelijkheid gehad om een eventueel gebrek te inspecteren en te herstellen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Wat oordeelt de kantonrecher?

4.1.

[gedaagden] . krijgt van de kantonrechter gelijk. De door [eisers] gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

Aanspraken vanwege een gebrek zijn door de koop overgegaan op [eisers]

4.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de door [gedaagden] . gebouwde veranda op onjuiste wijze is gefundeerd en niet is verankerd aan de woning, waardoor de veranda is verzakt. Volgens [eisers] is sprake van een verborgen gebrek en moet [gedaagden] . op grond van artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 7.4 van de koopovereenkomst de herstelkosten van

€ 7.417,10 aan hem vergoeden.

4.3.

[gedaagden] . voert allereerst aan dat zij niets te maken heeft met [eisers] , omdat zij alleen een overeenkomst met [A] en [B] heeft gesloten. Volgens [gedaagden] . maakt artikel 7.4 van de koopovereenkomst dat niet anders, omdat artikel 6.1 van de koopovereenkomst daartegenover staat. Dit verweer kan [gedaagden] . niet helpen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt in welke staat de woning door [A] en [B] moest worden overgedragen en door [eisers] moest worden aanvaard. Deze bepaling zegt dus alleen iets over de onderlinge verhouding tussen [A] en [B] enerzijds en [eisers] anderzijds. Dat [eisers] de staat van de veranda bij de eigendomsoverdracht van de woning heeft geaccepteerd, betekent nog niet dat hij [gedaagden] . niet op een (eventueel) verborgen gebrek aan die veranda zou kunnen aanspreken. Daarvoor is artikel 7.4 in de koopovereenkomst opgenomen. Uit dat artikel volgt dat (eventuele) aanspraken die [A] en [B] op [gedaagden] . hebben, op [eisers] zijn overgegaan. Het maakt daarom niet uit dat [gedaagden] . geen overeenkomst heeft gesloten met [eisers]

Gebrek aan de veranda staat niet vast

4.4.

[gedaagden] . stelt zich op het standpunt dat zij niet aansprakelijk is voor de door [eisers] gemaakte herstelkosten. Volgens [gedaagden] . heeft [eisers] geen deskundigenrapport ingediend en staat daarom niet vast dat de veranda daadwerkelijk was verzakt.

4.5.

Gelet op de betwisting door [gedaagden] . lag het op de weg van [eisers] om (met stukken) te onderbouwen dat de fundering gebrekkig was en dat daarom de veranda was verzakt. Dat heeft [eisers] onvoldoende gedaan. [eisers] heeft weliswaar foto’s van de veranda en de fundering ingediend, maar daaruit kan het gestelde gebrek niet voldoende duidelijk worden afgeleid en evenmin, voor zover er al een gebrek zou zijn, wat de oorzaak daarvan is en dat dit [gedaagde sub 1] valt aan te rekenen. Daar komt bij dat [gedaagden] . de foto’s tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd heeft weersproken. Zo heeft [gedaagden] . een alternatieve oorzaak gegeven voor twee houten balken die op een van de foto’s niet goed op elkaar aansluiten. Volgens [gedaagden] . levert de houtleverancier dergelijke balken niet altijd haaks afgezaagd aan en wijken de balken daardoor aan de bovenkant van de uiteindes uiteen. Dat heeft volgens [gedaagden] . niets te maken met een verzakking. [eisers] verwijst ter onderbouwing van het gestelde gebrek verder alleen nog naar de e-mail van [bedrijf] van 29 maart 2023, maar aan de constateringen van [bedrijf] kan geen rechtens relevante betekenis worden toegekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] immers verklaard dat in de offerte van [bedrijf] een stelpost van € 4.500,- exclusief btw is opgenomen voor verder onderzoek naar en indien nodig herstel van de fundering. [bedrijf] had er dus een financieel belang bij om een verzakking vast te stellen en is daarom niet als onafhankelijke deskundige aan te merken. De kantonrechter gaat daarom ook voorbij aan het bewijsaanbod van [eisers] om [C] als getuige te horen. Van [eisers] had verlangd mogen worden om een onafhankelijk deskundigenrapport in te dienen waaruit de gestelde gebrekkige fundering en de verzakking zou kunnen blijken. [eisers] stelt dat hij geen tijd had om een onafhankelijke deskundige in te schakelen, omdat de veranda in februari 2023 op het punt stond om af te scheuren van de woning en dus direct maatregelen getroffen moesten worden, maar in dit standpunt kan [eisers] niet worden gevolgd. Bij dagvaarding stelt [eisers] immers dat hij medio 2022 al heeft geconstateerd dat de veranda aan het verzakken was. Dit heeft [eisers] tijdens de mondelinge behandeling nog eens bevestigd. [eisers] had dus medio 2022 al een onafhankelijke deskundige kunnen inschakelen.

4.6.

Op grond van het voorgaande is het door [eisers] gestelde gebrek naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. De door [eisers] gevorderde herstelkosten zijn alleen daarom al niet toewijsbaar.

Bovendien is [gedaagden] . niet in verzuim

4.7.

De kantonrechter overweegt nog het volgende. Ook als het gebrek wel was komen vast te staan, zouden de gevorderde herstelkosten worden afgewezen. Voor toewijzing van de herstelkosten is vereist dat [gedaagden] . in verzuim is geraakt (artikel 6:74 lid 2 BW). In dit verband is van belang dat [eisers] op grond van artikel 7:759 lid 1 BW verplicht was om [gedaagden] . de gelegenheid te bieden het gebrek te inspecteren en te herstellen. Volgens [gedaagden] . heeft zij deze gelegenheid niet gehad. [eisers] had daarom moeten onderbouwen dat zij [gedaagden] . wel een herstelmogelijkheid heeft geboden en dat [gedaagden] . in verzuim is geraakt doordat zij die mogelijkheid niet heeft benut. [eisers] stelt dat hij tijdens een telefoongesprek in februari 2023 aan [gedaagden] . heeft medegedeeld dat de veranda was verzakt. Volgens [eisers] heeft hij tijdens dit telefoongesprek ook geprobeerd om een oplossing te bespreken, maar stond [gedaagden] . daar niet voor open. Dit is door [gedaagden] . weersproken en door [eisers] verder niet met dragende feiten en omstandigheden of stukken onderbouwd, zodat de stelling van [eisers] niet is komen vast te staan. [eisers] stelt verder nog dat hij [gedaagden] . op 24 mei 2023 en op 8 juni 2023 een brief heeft gestuurd. Deze brieven – die [eisers] ook heeft ingediend – kunnen [eisers] niet helpen. [eisers] biedt [gedaagden] . hierin namelijk geen gelegenheid tot herstel, maar maakt direct aanspraak op schadevergoeding. Herstel door [gedaagden] . was op het moment van verzending van de brieven ook al niet meer mogelijk, omdat [bedrijf] – zoals volgt uit de offerte van februari 2023 en de email van 29 maart 2023 – de herstelwerkzaamheden toen al had uitgevoerd. Op grond van het voorgaande is [gedaagden] . niet in verzuim geraakt, zodat zij ook om die reden niet tot vergoeding van de herstelkosten aan [eisers] verplicht is.

Proceskosten

4.8.

[eisers] moet de proceskosten van [gedaagden] . betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen. Nu [gedaagden] . zich heeft laten vertegenwoordigen door een familielid, kan zij geen aanspraak maken op salaris gemachtigde. Op

grond van artikel 238 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering komt [gedaagden] . wel in aanmerking voor een bedrag aan reis- en verblijfkosten en noodzakelijke verletkosten. Die kosten worden, gebaseerd op de aanwezigheid bij twee zittingen, begroot op € 100,-.

4.9.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af;

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] . tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 100,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.