ECLI:NL:RBMNE:2023:764

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/532265 / HA ZA 21-829

Vonnis van 8 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,

tegen

de vereniging

VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,

gevestigd te Amersfoort ,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. M. Niermeijer te Bussum.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s . (in mannelijk enkelvoud) en Natuurmonumenten genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 december 2021, met producties,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
de conclusie van antwoord in reconventie,
de e-mail van 25 oktober 2022 van de griffier waarin partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
de akte inbrengen productie van Natuurmonumenten , met productie,
de mondelinge behandeling op 20 januari 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
de pleitaantekeningen van [eiser sub 1] c.s . ,
de pleitnota van Natuurmonumenten .

1.2.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser sub 1] c.s . is erfpachter van een perceel grond met hoeve in [plaats] , waarvan Natuurmonumenten eigenaar is. Het erfpachtrecht is bij notariële akte van 25 augustus 2006 (hierna: de akte) gevestigd voor de duur van dertig jaar. De jaarlijkse canon (de vergoeding die [eiser sub 1] c.s . aan Natuurmonumenten moet betalen) bedroeg bij aanvang van het erfpachtrecht € 8.000,- per jaar en inmiddels (na indexatie) € 10.167,48 per jaar. In artikel 5 lid 3 van de akte is voorzien in de mogelijkheid om de canon voor het tweede tijdvak van
15 jaar te herzien. [eiser sub 1] c.s . heeft Natuurmonumenten per brief van 17 maart 2021 om canonherziening als bedoeld in dat artikel verzocht. Natuurmonumenten heeft dat geweigerd. [eiser sub 1] c.s . is daarom deze procedure gestart. In geschil is of het herzieningsverzoek op tijd was en zo ja, of [eiser sub 1] c.s . ongewijzigde nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte kan vorderen. De rechtbank beantwoordt de eerste vraag hierna met “ja” en de tweede vraag met “nee”.

3.De vordering van [eiser sub 1] c.s . en de tegenvordering van Natuurmonumenten

3.1.

[eiser sub 1] c.s . vordert in conventie:

I. een verklaring voor recht dat hij ook op 17 maart 2021 de bevoegdheid had om canonherziening in de zin van artikel 5 van de akte te verlangen en dat Natuurmonumenten daaraan medewerking moet verlenen;

II. veroordeling van Natuurmonumenten tot nakoming van artikel 5 van de akte en medewerking te verlenen aan de herziening van de canon;

III. veroordeling van Natuurmonumenten in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

Natuurmonumenten vordert in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de rechtbank oordeelt dat het herzieningsverzoek op tijd was:

primair

I. een verklaring voor recht dat ongewijzigde nakoming, in het bijzonder ongewijzigde toepassing van een negatieve vermenigvuldigingsfactor ter vaststelling van de herziene canon, van artikel 5 lid 3 van de akte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

II. een verklaring voor recht dat de herzieningsbepaling zoals die is opgenomen in artikel 9 (lid 3) en artikel 24 van de nieuwe erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten (model 2018) naar zijn aard een redelijke bepaling is;

III. de herzieningsbepaling genoemd in 3.2 onder II van toepassing te verklaren op onderhavig recht van erfpacht en daarmee artikel 5 lid 3 van de akte buiten toepassing te verklaren;

subsidiair

IV. indien de vordering van [eiser sub 1] c.s . tot nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte wordt toegewezen, daaraan de voorwaarde te verbinden dat de herziening niet zal kunnen leiden tot een canon die nihil (of negatief is), maar dat de herziening enkel kan leiden tot een canon die redelijk en marktconform is, althans daaraan een door de rechtbank te bepalen voorwaarde te verbinden;

V. veroordeling van [eiser sub 1] c.s . in de proceskosten.

3.3.

Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van elkaars vorderingen met veroordeling van de ander in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, zullen die hierna gezamenlijk worden behandeld.

Bezwaar tegen de conclusie van antwoord in reconventie

4.2.

In haar pleitnota maakt Natuurmonumenten bezwaar tegen de conclusie van antwoord in reconventie, omdat dit volgens haar een verkapte conclusie van repliek is. Natuurmonumenten heeft gelijk voor wat betreft het deel van de conclusie dat gaat over de uitleg van artikel 5 lid 3 van de akte in verband met de tijdigheid van het herzienings-verzoek. Maar eisers hebben in dat deel geen nieuwe standpunten ingenomen. Bovendien heeft Natuurmonumenten op de zitting inhoudelijk op de conclusie van antwoord in reconventie kunnen reageren en heeft zij dat ook gedaan. Het beginsel van hoor en wederhoor (en daarmee de goede procesorde) is dus niet geschaad. De conclusie van antwoord in reconventie wordt daarom niet geweigerd en behoort tot de processtukken.

Was het herzieningsverzoek op tijd?

4.3.

In artikel 5 lid 3 van de akte staat onder meer:

“Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op vijftien augustus tweeduizend éénentwintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder van partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan. (…) De canon dient alsdan te worden vastgesteld op grond van de dan voor de bepaling van de hoogte van de canon van belang zijnde omstandigheden. (…) Indien ten aanzien van deze herziening binnen drie maanden na de dagtekening van het herzieningsverzoek geen overeenstemming is bereikt, zal de canon worden vastgesteld door drie deskundigen aan te wijzen zoals aangegeven in lid 4 van dit artikel.”.

4.4.

Partijen zijn het erover eens dat in plaats van 15 augustus 2021, 25 augustus 2021 moet worden gelezen omdat de erfpacht op laatstgenoemde datum is ingegaan. Partijen verschillen van mening over de vraag wanneer het herzieningsverzoek moet worden gedaan. Volgens [eiser sub 1] c.s . moet artikel 5 lid 3 van de akte zo worden uitgelegd dat hij in de laatste zes maanden van de eerste termijn van 15 jaar (dus vanaf 25 februari 2021 tot 25 augustus 2021) een herzieningsverzoek kon doen, zodat zijn verzoek van 17 maart 2021 op tijd was. Volgens Natuurmonumenten had [eiser sub 1] c.s . uiterlijk op 25 februari 2021 een herzieningsverzoek moeten indienen. Het verzoek van 17 maart 2021 was dus niet op tijd, aldus Natuurmonumenten .

4.5.

Bij de uitleg van een notariële akte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De gedachte achter deze objectieve uitlegmaatstaf is dat derden moeten kunnen afgaan op wat in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld over de overdracht van een registergoed of over de vestiging van een beperkt recht op een registergoed, zoals hier een recht van erfpacht.

4.6.

Strikte lezing van artikel 5 lid 3 van de akte lijkt ertoe te leiden dat alleen op
25 februari 2021 een herzieningsverzoek kan worden gedaan. In dit artikel staat namelijk “
zes maanden voor dit verloop”,waarbij
“dit verloop”terugslaat op het verloop van de eerste vijftien jaar op 25 augustus 2021. Maar helemaal duidelijk zijn deze bewoordingen niet (er staat niet “op de datum zes maanden voor het verloop”), zodat er enige ruimte voor uitleg van de bepaling bestaat.

4.7.

De in lid 3 genoemde termijn van zes maanden houdt verband met het vaststellen van de nieuwe canon. Dat volgt uit het tweede gedeelte van artikel 5 lid 3 in samenhang met artikel 5 lid 4 van de akte. Daarin is kort gezegd bepaald dat als partijen het niet eens worden over de nieuwe canon, de canon wordt vastgesteld door drie deskundigen (lid 3) uiterlijk drie maanden nadat de deskundigen zijn aangewezen (lid 4). De termijn van zes maanden lijkt dus niet zo strikt te moeten worden uitgelegd. Het gaat erom dat partijen voldoende tijd hebben om onderling overleg te voeren en zo nodig de in lid 4 voorgeschreven deskundigenprocedure te volgen, die na aanwijzing van de deskundigen maximaal drie maanden duurt. Bij die uitleg van artikel 5 lid 3 van de akte moet het herzieningsverzoek van [eiser sub 1] c.s . van 17 maart 2021 tijdig worden geacht. Partijen hadden op dat moment namelijk nog ruim vijf maanden de tijd om de nieuwe canon vast te (laten) stellen, voordat het tweede tijdvak van 15 jaar inging.

4.8.

Het bovenstaande betekent dat de vorderingen van [eiser sub 1] c.s . genoemd in 3.1 onder I en II zullen worden toegewezen en dat de voorwaarde voor de reconventionele vordering is vervuld.

Is ongewijzigde nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

4.9.

In artikel 5 lid 1 van de akte staat hoe de hoogte van de canon bij herziening wordt bepaald:

“De hoogte van de canon wordt bij aanvang van de erfpacht alsmede bij herziening van de canon conform artikel 5 lid 3, bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, en het rendement (gemiddelden) van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar, zoals dit rendement wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevestigd te Voorburg of door het Centraal Bureau voor de Statistiek aan te wijzen vervangende instantie. (…) Bij de herziening van de canon geschiedt dit door vermenigvuldiging van de vrije verkeerswaarde van de grond met het gemiddeld rendement van het kalenderjaar, voorafgaand aan de datum van herziening, Het gemiddeld rendement zal op een half procent na de komma worden afgerond. (…)”

4.10.

Vast staat dat het gemiddeld rendement op staatsleningen in 2020 (het peiljaar) negatief was. Herziening conform de letterlijke tekst van artikel 5 lid 1 van de akte zal dus tot een negatieve canon leiden. Volgens Natuurmonumenten is ongewijzigde nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW.

4.11.

De rechtbank is het daarmee eens. Als de canon aan de hand van een negatief rendement zou worden vastgesteld, zou [eiser sub 1] c.s . gedurende het tweede tijdvak van 15 jaar niet alleen geen tegenprestatie voor het bezit van het erfpachtrecht hoeven leveren, hij zou zelfs geld toekrijgen. Ter zitting heeft [eiser sub 1] c.s . benadrukt hier helemaal niet op uit te zijn, maar een redelijke vermindering van de erfpachtcanon te verlangen. Een negatieve erfpachtcanon is ook niet in overeenstemming met de bedoeling van partijen, zoals tot uitdrukking gebracht in artikel 5 lid 1 van de akte. In dat artikel staat namelijk ook dat [eiser sub 1] c.s . een jaarlijkse canon aan Natuurmonumenten verschuldigd is, die moet worden betaald door storting of overschrijving op een door Natuurmonumenten aangegeven bankrekening. Voor de vaststelling van de hoogte van de canon is enerzijds aangesloten bij de waarde van de grond en (zoals destijds gangbaar) anderzijds bij de rente op staatsleningen. Gelet op de historische renteontwikkeling hoefde Natuurmonumenten er bij het vestigen van het erfpachtrecht in 2006 geen rekening mee te houden dat de rente – en daarmee ook de herziene canon – in 2020 negatief zou worden. Uitgangspunt van de akte is dus dat [eiser sub 1] c.s . een geldelijke tegenprestatie moet leveren voor het bezit van het erfpachtrecht. Weliswaar kan de te betalen canon dalen als de rente op staatsleningen in het peiljaar is gedaald, maar op grote schommelingen hoefde Natuurmonumenten (en ook [eiser sub 1] c.s . ) niet bedacht te zijn. De hoogte van de canon is namelijk niet alleen afhankelijk van het rendement op staatsleningen, maar ook van de waarde van de grond. Het is een feit van algemene bekendheid dat als de rente stijgt, de waarde van de grond daalt en andersom. De vergelijking die [eiser sub 1] c.s . maakt met een hypothecaire geldlening met een flexibel rentetarief gaat daarom niet op. Van een speculatief canonpercentage is geen sprake.

4.12.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de herziene canon vast te (laten) stellen door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een negatieve rente. De in 3.2 onder I genoemde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Dit heeft tot gevolg dat moet worden beoordeeld welke berekeningssystematiek dan wel moet worden gebruikt voor de vaststelling van de herziene erfpachtcanon.

4.13.

Natuurmonumenten vordert dat de herzieningsbepaling uit haar nieuwe erfpachtvoorwaarden van toepassing wordt verklaard op het recht van erfpacht van [eiser sub 1] c.s . en dat daarmee artikel 5 lid 3 van de akte buiten toepassing wordt verklaard. Volgens die bepaling bedraagt de canon na herziening 3,5% van de “
alsdan herziene gedeprecieerde Grondwaarde”. Dat wil zeggen dat de grondwaarde wordt verminderd vanwege de beperkingen die voortvloeien uit de erfpachtbepalingen en de gebondenheid van partijen. Die grondwaarde wordt vermenigvuldigd met 3,5%. Daarbij geldt dat de nieuwe canon minimaal 70% en maximaal 130% bedraagt van de canon die gold in het jaar voorafgaand aan de herziening. Deze berekeningswijze wijkt te veel af van de berekeningswijze die partijen bij het vestigen van het erfpacht in 2006 voor ogen stond. Er wordt niet alleen een vast canonpercentage gehanteerd dat niet meebeweegt met de markt, maar ook een minimum- en een maximumbedrag. Voor het incorporeren van de herzieningsbepaling uit de nieuwe erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten in de akte met [eiser sub 1] c.s . biedt artikel 6:248 BW daarom geen grond.

4.14.

Natuurmonumenten beroept zich daarnaast op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW en artikel 5:97 BW. Ook die grondslag slaagt niet. Artikel 6:258 BW is niet van toepassing, omdat in artikel 5:97 BW een speciale regeling voor wijziging van het erfpachtrecht is opgenomen. Op grond van die regeling kan de erfpacht pas worden gewijzigd of opgeheven als 25 jaar na de vestiging van het erfpacht is verstreken. Aan dat vereiste is niet voldaan, want de akte is van 25 augustus 2006. De vordering genoemd in 3.2 onder III zal daarom worden afgewezen. Dat betekent dat Natuurmonumenten geen belang meer heeft bij haar vordering genoemd in 3.2 onder II, zodat ook die vordering wordt afgewezen.

4.15.

Tijdens de zitting heeft Natuurmonumenten toegelicht dat als incorporatie van het herzieningsbeding uit de nieuwe erfpachtvoorwaarden wordt afgewezen, zij subsidiair vordert dat aan nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte een voorwaarde wordt verbonden (zie 3.2 onder IV). Die vordering is wel toewijsbaar, als de voorwaarde aansluit bij de in 4.11 beschreven partijbedoeling. Dat betekent dat gerekend moet worden met een rendement dat zo dicht mogelijk aansluit bij het rendement in het peiljaar 2020, maar niet negatief is. Uit publiek toegankelijke bronnen kan worden afgeleid dat de rente op staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar tussen 2015 en 2020 schommelde tussen de nul en één procent. De rechtbank zal daarom aan nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte de voorwaarde verbinden dat in plaats van met het gemiddeld rendement van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar in het peiljaar 2020, wordt gerekend met een rendement van 1%. Het is vervolgens aan de deskundigen als bedoeld in artikel 5 lid 4 van de akte (zie 4.7) om de vrije verkeerswaarde van de grond vast te stellen, mochten partijen daar zelf niet uitkomen.

Proceskosten

4.16.

Natuurmonumenten zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [eiser sub 1] c.s . worden begroot op:

- dagvaarding € 119,21

- griffierecht 309,00

- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.554,21

4.17.

De nakosten zullen in de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten wordt toegewezen.

4.18.

[eiser sub 1] c.s . zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de kant van Natuurmonumenten worden begroot op € 563,00 (2 punten × factor 0,5 × tarief € 563,00).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [eiser sub 1] c.s . ook op 17 maart 2021 de bevoegdheid had om canonherziening in de zin van artikel 5 van de akte te verlangen en dat Natuurmonumenten daaraan medewerking moet verlenen;

5.2.

veroordeelt Natuurmonumenten tot nakoming van artikel 5 van de akte – met inachtneming van hetgeen hierna onder 5.7 in de beslissing is weergegeven – en tot medewerking aan de herziening van de canon;

5.3.

veroordeelt Natuurmonumenten in de proceskosten, aan de kant van [eiser sub 1] c.s . tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.554,21, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;

5.4.

veroordeelt Natuurmonumenten in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:

€ 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en
€ 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,

5.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen in 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.6.

verklaart voor recht dat ongewijzigde nakoming, in het bijzondere ongewijzigde toepassing van een negatieve vermenigvuldigingsfactor ter vaststelling van de herziene canon, van artikel 5 lid 3 van de akte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

5.7.

verbindt aan de nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte de voorwaarde dat de herziening van de canon geschiedt door vermenigvuldiging van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, met een rendement van 1%;

5.8.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s . in de proceskosten, aan de kant van Natuurmonumenten tot de datum van dit vonnis begroot op € 563,00,

5.9.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling in 5.8 uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023.^[1]