Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis van 23 augustus 2023
in de zaak met zaaknummer: 10359673 \ MC EXPL 23-1138 D/51246
STICHTING DE ALLIANTIE,
h.o.d.n. De Alliantie vestiging regio [locatie] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: De Alliantie,
gemachtigde: Hanemaayer De Boer & Partners,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W. IJland.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 februari 2023 met 8 producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met 8 producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met 8 producties;
- de akte wijziging eis in reconventie met aanvullende producties 9 en 10 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 20 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling op 20 juli 2023 was namens de gemachtigde van De Alliantie de heer L. van Slooten aanwezig. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. IJland.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van De Alliantie de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt op dit moment € 665,79 per maand en moet bij vooruitbetaling worden voldaan.
2.2.
[gedaagde] heeft in de periode vanaf 1 november 2021 tot en met 31 januari 2023 een huurachterstand laten ontstaan.
2.3.
Op 9 november 2021 liep er via het toilet, het doucheputje in de badkamer en de wasbak in de keuken rioolwater in de woning. [gedaagde] heeft van de overstroming melding gemaakt bij De Alliantie.
2.4.
In de nacht van 9 op 10 november 2021 is het rioleringsbedrijf [bedrijf 1] (hierna ook: het rioleringsbedrijf) in de woning langs geweest om de overstroming te verhelpen.
2.5.
Op enig moment heeft een tweede overstroming plaatsgevonden. Het rioleringsbedrijf is opnieuw in de woning langs geweest om de overstroming te verhelpen.
2.6.
Per e-mail van 6 januari 2022 schrijft [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan De Alliantie:
“
Al een geruime tijd kan ik niet op een normale manier gebruik maken van mijn woning vanwege technische gebreken aan de afvoerleidingen.
Al een geruime tijd kan ik niet op een normale manier gebruik maken van mijn woning vanwege technische gebreken aan de afvoerleidingen.
Uw organisatie heeft recentelijk aan een rioleringsbedrijf opdracht gegeven voor een technisch onderzoek. Uit dit onderzoek blijken de leidingen verzakt te zijn, waardoor ik ernstige waterschade aan mijn roerende zaken heb opgelopen. Daarnaast kan ik de woning niet gebruiken omdat bij gebruik van de toilet en de douche de vloeren met water overlopen met als gevolg verergering van de waterschade. Het rioleringsbedrijf heeft aan mij mondeling kenbaar gemaakt dat er buiten de woning graafwerkzaamheden zullen moeten plaats vinden ter herstel van de verzakte leiding. Wanneer dit gaat plaatsvinden is nog niet duidelijk! Graag verneem ik van uw organisatie het verdere verloop van herstel.
Met dit schrijven stel ik u als verhuurder aansprakelijk voor de waterschade aan mijn roerende zaken en daarnaast vorder ik een korting op mijn huur, gezien deze situatie nu al een maand duurt en ik geen enkel woongenot heb.”.
2.7.
[gedaagde] heeft De Alliantie op 21 januari 2022 een e-mail gestuurd, waarin hij de inhoud van zijn e-mail van 6 januari 2022 herhaalt.
2.8.
Per e-mail van 2 februari 2022 schrijft De Alliantie – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
“
Vervelend dat u last hebt gehad van de afvoer in uw woning. Op 9 november 2021 ontvingen wij uw melding dat er een verstopping in de badkamer en keuken was. Het water kwam omhoog.
Vervelend dat u last hebt gehad van de afvoer in uw woning. Op 9 november 2021 ontvingen wij uw melding dat er een verstopping in de badkamer en keuken was. Het water kwam omhoog.
Oorzaak
[bedrijf 1] heeft uw melding onderzocht. Helaas hebben zij het probleem slechts tijdelijk weten te verhelpen. Op 23 december hebben zij een camera-onderzoek uitgevoerd. Zij hebben de inspectie uitgevoerd vanaf het toilet. Tijdens de inspectie was het eerste deel van de leiding leeg. Na een hoek van 45 graden naar beneden stond het stelsel vol. Iets in de afvoer bleek de camera te blokkeren, waardoor er een opgraving nodig was, om verder onderzoek te kunnen doen. Op 2 februari is de afvoer opgegraven. Er bleek schakelaar van een klep door onbekende reden te zijn verschoven. Hierdoor was er beperkt doorgang van afvalwater mogelijk. Bij grote hoeveelheden afval in het afvalwater, werd het afvalwater niet goed afgevoerd. Dit heeft de problemen met de afvoer veroorzaakt in uw woning.”.
2.9.
Per 30 maart 2022 schrijft De Alliantie – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
“
Wij hebben de bewering van uw client gecontroleerd bij [bedrijf 1] B.V.. Zij geven het volgende aan:
Wij hebben de bewering van uw client gecontroleerd bij [bedrijf 1] B.V.. Zij geven het volgende aan:
Bij deze onze verklaring.
Ik heb intern en bij de monteur navraag gedaan en kan aangeven dat wij niet hebben aangegeven bij de bewoner dat de riolering niet bruikbaar is.
De Alliantie acht onvoldoende aangetoond dat de woning onbewoonbaar was. Deze conclusie is op initiatief van uw client getrokken. Zowel het ontstoppingsbedrijf, als de opzichter spreken de bewering van uw client tegen.
Omdat ook de schade aan het laminaat niet is aangetoond, bieden wij, ter finale kwijting, een vergoeding aan van € 570,- voor de overlast. (…) Deze huurkorting wordt verrekend met eventueel openstaande bedragen.”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De Alliantie vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Verder vordert zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.673,44 (bestaande uit € 2.440,48 aan huurachterstand, € 31,69 aan wettelijke rente tot en met 15 januari 2023 en € 201,27 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.440,48 vanaf 16 januari 2023. Tot slot vordert De Alliantie veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – samengevat – de maandelijkse huurprijs te verminderen in die zin dat de huurprijs voor de maanden november 2021 tot en met januari 2022 op nihil wordt gesteld. Ook vordert [gedaagde] dat De Alliantie wordt veroordeeld om de totale huur van die maanden van € 1.899,- met wettelijke rente aan hem te betalen. Verder vordert [gedaagde] dat De Alliantie wordt veroordeeld om € 7.881,40 aan schadevergoeding met wettelijke rente aan hem te betalen, met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten en de nakosten.
3.5.
De Alliantie voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.
Huurprijsvermindering
4.2.
Op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een probleem heeft ervaren met de riolering. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit probleem aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op basis van de stellingen van partijen en de e mail van 2 februari 2022 van De Alliantie stelt de kantonrechter vast dat het gebrek door [gedaagde] op 9 november 2021 aan De Alliantie is gemeld. In de periode daarna zijn enkele pogingen gedaan om het probleem te verhelpen. Blijkbaar waren die pogingen niet afdoende en bleef het gebrek in de woning bestaan. Kennelijk is na 9 november 2021 nog een keer sprake geweest van een overstroming, al is niet duidelijk geworden wanneer die overstroming heeft plaatsgevonden. Uiteindelijk is het gebrek op 2 februari 2022 definitief opgelost. Dat betekent dat [gedaagde] op grond van artikel 7:207 BW vanaf 9 november 2021 tot 2 februari 2022 recht heeft op huurprijsvermindering.
4.3.
[gedaagde] stelt dat de huurprijs voor de maanden november 2021 tot en met januari 2022 op nihil moet worden gesteld, omdat de woning in deze maanden onbewoonbaar was.
4.4.
De Alliantie betwist dat de woning in de maanden november 2021 tot en met januari 2022 onbewoonbaar was.
4.5.
De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] als gevolg van het rioleringsprobleem verminderd huurgenot van de woning heeft gehad, maar niet in de mate die [gedaagde] stelt. Dat de woning na de eerste en/of tweede overstroming onbewoonbaar is geworden, is door [gedaagde] geenszins onderbouwd. [gedaagde] heeft geen stukken en/of foto’s overgelegd waaruit dat zou blijken. [gedaagde] heeft volstaan met enkele foto’s van de wateroverlast op 9 november, maar dat is onvoldoende. Noch heeft [gedaagde] aan De Alliantie (schriftelijk) mededeling gedaan van de onbewoonbaarheid van de woning en van de noodzaak om elders onderdak te regelen. Als [gedaagde] , zoals hij stelt, de kranen (en daarmee het toilet, de badkamer en de keuken) in de woning niet kon gebruiken vanwege het gebrek aan de afvoer, had het voor de hand gelegen dat hij direct schriftelijk contact met De Alliantie had opgenomen voor een oplossing. Dat heeft hij niet gedaan. Uit niets blijkt dat [gedaagde] van het rioleringsbedrijf de instructie zou hebben gekregen om geen enkele kraan in de woning te gebruiken. Dat wordt ook weersproken door de e-mail van 30 maart 2022 van De Alliantie onder verwijzing naar mededelingen van het rioleringsbedrijf. De stelling van [gedaagde] dat hij meerdere malen telefonisch contact heeft gezocht met De Alliantie wordt door De Alliantie gemotiveerd betwist.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de woning onbewoonbaar was. Het gebrek is dan ook niet dusdanig dat een huurprijsvermindering tot nihil gerechtvaardigd is. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’ en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). In Bijlage II bij het Besluit wordt een rioleringssysteem dat niet of zodanig functioneert, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad aangemerkt als een gebrek in categorie B. Op grond van artikel 6 van het Besluit rechtvaardigt een gebrek in categorie B een verlaging van de huurprijs tot maximaal 30% van de geldende huurprijs. De kantonrechter acht het voorstel van De Alliantie tot een huurprijsvermindering van 30% van de geldende huurprijs voor de maanden november 2021 tot en met januari 2022 redelijk.
4.7.
Uit de door De Alliantie ingediende specificatie van de huurachterstand blijkt dat de huurprijs in de maanden november en december 2021 € 679,10 per maand en in de maand januari 2022 € 651,10 per maand bedroeg. Voor de maanden november en december 2021 zal de huurprijs worden verminderd tot € 475,37. Voor de maand januari 2022 zal de huurprijs worden verminderd tot € 455,77. In totaal gaat het om een huurprijsvermindering van € 602,79 (€ 203,73 + € 203,73 + € 195,33).
Schadevergoeding
4.8.
Op grond van artikel 7:208 BW is De Alliantie verplicht om de schade te vergoeden die [gedaagde] door het gebrek heeft geleden. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat de vloer door de overstroming(en) zodanig beschadigd was dat deze vervangen moest worden. [gedaagde] heeft ter onderbouwing alleen foto’s van de woning ingediend en verwijst verder naar de e-mails tussen partijen. Uit de ingediende foto’s en de e-mails kan de schade aan de vloer echter niet worden afgeleid. [gedaagde] heeft De Alliantie niet uitgenodigd voor inspectie van de vermeende schade noch een bericht van een deskundige of woonwinkel overgelegd, waaruit die schade kan worden afgeleid. De door [gedaagde] ingediende offerte van [bedrijf 2] voor (het leggen van) laminaat zegt niets over de vemeende schade en is dus niet voldoende. De gevorderde schadevergoeding van € 3.557,40 voor het vervangen van de vloer zal dan ook worden afgewezen.
4.9.
Verder stelt [gedaagde] dat hij na de tweede overstroming noodgedwongen voor drie maanden een kamer bij een kennis in [plaats] heeft moeten huren, waarvoor hij in totaal € 4.000,- huur heeft moeten betalen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] een huurovereenkomst en twee betalingsbewijzen van € 2.000,- ingediend. Volgens [gedaagde] heeft hij door zijn vertrek uit de woning ook reiskosten van € 1.824,- moeten maken, omdat hij met de auto op en neer moest reizen tussen [plaats] en zijn werk in Almere. [gedaagde] stelt dat De Alliantie de huur en de reiskosten aan hem moet vergoeden. Zoals hierboven reeds is overwogen is niet komen vast te staan dat de woning als gevolg van het gebrek onbewoonbaar is geworden. De noodzaak van vervangende woonruimte is dan ook onvoldoende onderbouwd. Dat [gedaagde] zich genoodzaakt voelde elders woonruimte te betrekken, voor zover dat al is komen vast te staan, komt dan ook voor zijn rekening en risico. De gevorderde kosten voor vervangende woonruimte en reiskosten zullen daarom worden afgewezen.
Huurachterstand
4.10.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand moet worden verrekend met de tegenvordering tot huurprijsvermindering en de gevorderde schadevergoeding. Uit de door De Alliantie ingediende specificatie blijkt dat de huurachterstand tot en met de maand januari 2023 € 2.440,48 bedraagt. Op de vordering van De Alliantie tot betaling van deze huurachterstand strekt in mindering € 602,79 aan huurprijsvermindering (zie onder 4.8). Omdat de gevorderde schadevergoeding volledig zal worden afgewezen, worden die kosten niet met de huurachterstand verrekend. Na verrekening resteert een huurachterstand van € 1.837,69 tot en met de maand januari 2023. [gedaagde] zal worden veroordeeld om dit bedrag aan De Alliantie te betalen.
Wettelijke rente
4.11.
[gedaagde] is de wettelijke rente verschuldigd over de periode waarin hij met betaling van de door hem verschuldigde huurachterstand in verzuim is geweest. Omdat [gedaagde] de huur vooruit moet betalen en dat niet heeft gedaan, is hij op grond van artikel 6:83 aanhef en sub a BW in verzuim geraakt. De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12.
De Alliantie maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De Alliantie heeft [gedaagde] op 15 september 2022 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag van € 201,27 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.13.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Door de huur niet tijdig en volledig te betalen, is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Als uitgangspunt geldt dat een vordering tot ontbinding bij een huurachterstand van drie maanden of meer wordt toegewezen. In dit geval bedraagt de huurachterstand € 1.837,69, wat neer komt op een achterstand van minder dan drie maanden huur. Die achterstand rechtvaardigt niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Verder weegt de kantonrechter ook mee dat [gedaagde] de huur vanaf de maand februari 2022 – nadat het rioolprobleem definitief was verholpen – weer is gaan betalen. Gelet op het voorgaande zullen de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Alliantie worden begroot op:
- dagvaarding
€
128,31
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
Totaal
€
1.079,31
4.15.
Omdat partijen in reconventie over en weer (on)gelijk hebben gekregen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan De Alliantie te betalen:
I. € 1.837,69 aan huurachterstand tot en met de maand januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 16 januari 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
II. € 31,69 aan wettelijke rente tot en met 15 januari 2023;
III. € 201,69 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van De Alliantie tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.079,31;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
stelt vast dat de maandelijkse huurprijs voor de maanden november en december 2021 € 475,37 en voor de maand januari 2022 € 455,77 bedraagt;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.7.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2023.