ECLI:NL:RBMNE:2023:7587

• Datum uitspraak: 26 juli 2023
• Publicatiedatum: 6 maart 2024
• Zaaknummer: 10598923
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toegang tot de woning en ontruiming in kort geding met betrekking tot huurgeschil en overlast

In deze zaak, die zich afspeelt in Almere, heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 26 juli 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een huurder en verhuurder. De huurder, aangeduid als [eiseres], had een huurovereenkomst voor een onzelfstandige woning van 1 juni 2023 tot 31 mei 2024. De verhuurder, aangeduid als [gedaagde], had de huurovereenkomst opgezegd na een steekincident in het pand, waarbij de medebewoners van de huurder zich onveilig voelden door vermeende overlast en gedragsproblemen van de huurder. De verhuurder had het slot van de centrale voordeur vervangen en de toegang tot de woning ontzegd, wat door de huurder als eigenrichting werd bestempeld.

De kantonrechter oordeelde dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet rechtsgeldig was en dat de huurder recht had op toegang tot de woning. De rechter stelde vast dat de verhuurder zich schuldig had gemaakt aan eigenrichting door de toegang tot de woning te ontzeggen. De vorderingen van de huurder om toegang tot de woning te verkrijgen en om de verhuurder te verbieden verdere pogingen te ondernemen om de huurovereenkomst te beëindigen, werden toegewezen. De verhuurder werd veroordeeld tot het verlenen van toegang tot de woning en het staken van verdere pogingen tot beëindiging van de huurovereenkomst, met dwangsommen voor het geval hij hier niet aan voldeed. De vorderingen van de verhuurder in reconventie tot ontruiming van de woning werden afgewezen, omdat de huurder niet in ernstige mate tekort was geschoten in haar verplichtingen.

De rechter benadrukte dat de verhuurder een kort geding had moeten starten om ontruiming te bewerkstelligen in plaats van zelf het slot te vervangen. De proceskosten werden toegewezen aan de huurder, aangezien de verhuurder in het ongelijk was gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 26 juli 2023

in de zaak met zaaknummer: 10598923 \ MV EXPL 23-85 D/51246 van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. M.G. van Westrenen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. L.G.M. Delahaije.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 juli 2023 met 11 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met 4 producties;

- de aanvullende productie 12 van [eiseres] ;

- de mondelinge behandeling van 12 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de pleitnotities van mr. Van Westrenen;

- de notitie van mr. Delahaije, ingediend tijdens de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 13 juli 2023 vonnis gewezen. Het onderstaande vormt hiervan de nadere schriftelijke uitwerking (die is opgemaakt op 26 juli 2023).

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt van [gedaagde] de onzelfstandige woning aan de [adres] , kamer [nummer] in [woonplaats] (hierna: de woning) met ingang van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024.

2.2.

In de nacht van 28 op 29 juni 2023 heeft in het pand aan de [adres] in [woonplaats] een steekincident plaatsgevonden tussen twee personen, niet zijnde bewoners van het pand. Het slachtoffer liep een steekwond op aan haar schouder en is voor behandeling naar het ziekenhuis gebracht.

2.3.

Op 30 juni 2023 schrijft [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan [eiseres] :

“
Hierbij wil ik per direct de huurovereenkomst, getekend op 24 mei 2023, opzeggen op basis van artikel 11 en 15. Hieronder de verontrustende berichten waardoor wij ons genoodzaakt zien het huurcontract met u te ontbinden. ”.

2.4.

[eiseres] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.

2.5.

Op 3 juli 2023 bij het verlaten van de woning ziet [eiseres] dat het slot uit de centrale toegangsdeur van het pand is verwijderd en dat deze deur open staat. Bij terugkomst zit in de inmiddels gesloten deur een slot, waarop de sleutel die [eiseres] bij aanvang van de huur heeft ontvangen niet past.

2.6.

[eiseres] verzoekt op 3 juli 2023 per Whatsapp-bericht aan een medebewoner (de heer [A] , hierna: [A] ) om de deur voor haar open te doen. [A] schrijft in reactie hierop – voor zover van belang – het volgende:

“
(…) de eigenaar heeft inderdaad vandaag het slot laten vervangen. Ik zal je bericht even doorsturen naar hem, omdat wij namelijk niet open mogen doen omdat je het contract is opgezegd. (…) ”.

2.7.

Per brief van 3 juli 2023 sommeert de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] terstond in haar huurgenot te herstellen door haar onvoorwaardelijk een passende set sleutels te overhandigen.

2.8.

Per e-mail van 4 juli 2023 schrijft mevrouw [B] (contactpersoon voor [gedaagde] ) namens [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] :

“
Namens de verhuurder bericht ik u dat wij geld hebben overgemaakt voor verblijf in een hotel, zie bijgaande bankoverschrijving.

Tevens zijn wij geen opvanghuis voor verslaafden en grensoverschrijdend gedrag zoals fysiek geweld. ”.

2.9.

Op 4 juli 2023 schrijft [A] – voor zover van belang – per Whatsapp-bericht het volgende aan [eiseres] :

“
ik krijg opdracht om je niet binnen te laten ”.

2.10.

[gedaagde] heeft een ongedateerde verklaring van de drie medebewoners van het pand ingediend. De medebewoners verklaren gezamenlijk – voor zover van belang – het volgende:

“
Direct nadat [eiseres] haar intrek nam in onze woning begin juni 2023, begonnen we direct geconfronteerd te worden met diverse problemen die onze leefomgeving onaangenaam en onveilig maakten. In een poging om de situatie te verbeteren zijn we in gesprek gegaan met haar. Tot onze teleurstelling ontvingen we echter alleen excuses als reactie, zonder enige concrete acties om de gedragsproblemen te verbeteren. Hierop hebben wij bij u een officiële klacht ingediend en melding gemaakt op 23 juni 2023.

Een week later vond er een alarmerende situatie plaats, waarbij een strafbaar feit in onze woning heeft plaatsgevonden door [eiseres] . Dit heeft ook in het nieuws gestaan, bron: https://www. [website] . Het is essentieel om op te merken dat alle problemen niet op zichzelf staan, maar zich opstapelen en een reeks andere problemen veroorzaken, zoals de eerder genoemde geluidsoverlast, drugsgebruik en de aanwezigheid van permanente gasten en het daaruit ontstane geweldsincident.

Deze aanhoudende problemen hebben ertoe geleid dat haar huurcontract per direct was ontbonden. Desondanks blijft zij ons lastigvallen. We hebben begrip getoond en geprobeerd oplossingen te bieden. Helaas blijft ze ons aanhoudend storen, wat resulteert in een ongemakkelijke en stressvolle situatie voor alle bewoners.

(…)

1. Geluidsoverlast:

[eiseres] veroorzaakt regelmatig geluidsoverlast, met name in de avond en nacht, waardoor onze rust en vreedzaamheid ernstig worden verstoord. Deze aanhoudende en luide geluidshinder heeft een negatieve invloed op onze slaap, dagelijkse activiteiten en algemene levenskwaliteit.

Tot regelmatig 2:00 uur in de nacht werd er vanaf het balkon dmv. een speaker muziek afgespeeld, op een volume waardoor de muziek van onze kamers kon volgen. Ook werd er tot diep in de nacht naar voorbijgangers gejoeld en gefloten. En bovendien hoorde wij wanneer we bijvoorbeeld in de keuken stonden continu 'kanker' dit, 'kanker' dat. Geen fijn taalgebruik.

2. Drugsgebruik in huis:

We hebben haar met aanloop horen praten over 'in haar kamer blowen' wanneer zij langsliepen. Vervolgens kwam we bij binnenkomst meerdere keren een sterke marijuana-geur over de gehele verdieping tegen. De geur van verdovende middelen is herhaaldelijk waargenomen in de gemeenschappelijke ruimtes, wat niet alleen onaanvaardbaar is, tegen de huisregels is, maar ook een aanzienlijk veiligheidsrisico vormt voor alle bewoners.

3. Gasten met permanent karakter:

Vanaf moment één al bijna elke nacht dezelfde twee personen bleven bij haar overnachten. Onder de noemer 'logées', maar aangezien deze mensen onderhand elke nacht hier verblijven lijkt het meer op het bieden van onderdak. Naar wat wij hebben begrepen waar deze kennissen ook dakloos en liet [eiseres] herhaaldelijk deze gasten verblijven in onze woning, wat in strijd is met de huurovereenkomst. Deze gasten lijken een permanent karakter te hebben en veroorzaken aanzienlijke overlast voor de andere bewoners. Dit leidt tot een overbevolkte en onwenselijke woonsituatie.

4. Geweldsincident:

In de nacht van 29 juni heeft zich een zeer zorgwekkend geweldsincident voorgedaan waarbij de twee gasten van [eiseres] betrokken waren. Dit steekincident vond plaats in de woning en heeft ons een gevoel van extreme onveiligheid gegeven in ons eigen huis. Het gevecht verliep zo gewelddadig dat één van de gasten van [eiseres] werd neergestoken door haar andere gast. [C] één van onze bewoners moest ingrijpen wat hem ook een diepe snee in zijn vinger kostte.

Dit incident was onverwacht, schokkend en onaanvaardbaar. Het heeft veel bezorgdheid gewekt over de veiligheid van mensen in huis als zulke mensen de plek illegaal blijven betreden. Dergelijk gedrag is ontoelaatbaar en brengt de veiligheid en het welzijn van alle bewoners in gevaar.

5. Hygiëneproblemen:

Er zijn aanhoudende hygiëneproblemen in de gemeenschappelijke ruimtes, zoals de keuken, het toilet en de badkamer. Het nalaten om de gemeenschappelijke ruimtes schoon te houden, heeft een negatieve impact op de leefomstandigheden van alle bewoners en vormt een risico voor de gezondheid en het welzijn.

(…)

Wij pleiten er daarom voor dat [eiseres] niet meer terugkeert in onze woning aan de [adres] te [woonplaats] om deze overlast en onveilige situaties aan te pakken en ons woonplezier, rust en veiligheid te waarborgen. ”.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om [eiseres] onmiddellijk en onvoorwaardelijk toegang te geven tot de woning door het aan haar ter beschikking stelling van een sleutelset die (zonder haperen) past op het huidige slot van de centrale voordeur van het pand, op straffe van een dwangsom van € 500,- per uur dat hij dit nalaat. Verder vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het gestaakt houden van iedere nadere buitengerechtelijke poging de huurovereenkomst met [eiseres] te beëindigen en/of haar uit huis te zetten en/of te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per gebeurtenis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert – samengevat – primair om [eiseres] te veroordelen tot ontruiming van de woning, waarbij het toegestane gebruik van de woning door [eiseres] gedurende de ontruimingstermijn wordt beperkt. Subsidiair vordert [gedaagde] dat het toegestane gebruik van de woning door [eiseres] in afwachting van de uitkomst van de bodemzaak wordt beperkt. Voor zover geen beslissing wordt genomen die leidt tot het einde van het gebruik van de woning door [eiseres] vordert [gedaagde] een aan [eiseres] op te leggen verbod tot bepaalde gedragingen gedurende de eerste drie maanden na 12 juli 2023, op straffe van een dwangsom van € 100,- per overtreding van het verbod. Tot slot vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten.

3.5.

[eiseres] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

Beoordelingskader in kort geding

4.1.

In dit kort geding moet allereerst worden beoordeeld of partijen een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van partijen niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Omdat het gaat om vorderingen tot het verlenen van toegang tot de woning en tot ontruiming wegens structurele overlast, hebben partijen naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang.

4.2.

Vervolgens moet beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

[eiseres] hoeft de woning niet te ontruimen

4.3.

[gedaagde] vordert dat [eiseres] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen, althans dat het (vrije) gebruik van de woning door [eiseres] wordt beperkt. Volgens [gedaagde] is [eiseres] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door structureel ernstige overlast te veroorzaken. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar twee persberichten van het steekincident en naar de verklaring van de medebewoners. Volgens [gedaagde] kunnen de belangen van de medebewoners alleen worden beschermd als [eiseres] de woning definitief zou verlaten. Dat is volgens [gedaagde] ook de reden geweest dat hij onaangekondigd het slot op de centrale voordeur heeft laten vervangen.

4.4.

[eiseres] betwist dat de door [gedaagde] gestelde overlast en de verklaring van de medebewoners. Volgens [eiseres] is de verklaring opgesteld nadat [gedaagde] haar de toegang tot de woning had ontzegd. Wat in de verklaring staat, is volgens [eiseres] ook niet waar. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij in geval van gemelde overlast steeds heeft geprobeerd iets aan die overlast te doen. Over het steekincident heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat zij niet degene is geweest die de verdachte in het pand heeft binnengelaten. Volgens [eiseres] blijkt uit de persberichten ook niet dat zij bij het steekincident betrokken was.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter hoeft [eiseres] de woning niet te ontruimen en mag zij hiervan onbeperkt gebruik blijven maken. Door onaangekondigd het slot van de centrale voordeur te laten vervangen en de medebewoners opdracht te geven [eiseres] niet binnen te laten, heeft [gedaagde] zich schuldig gemaakt aan eigenrichting. Dat is door de gemachtigde van [gedaagde] namens hem tijdens de mondelinge behandeling ook erkend. Met deze handelwijze heeft [gedaagde] zich onrechtmatig jegens [eiseres] gedragen. Door de eigenrichting kan [eiseres] immers geen gebruik meer maken van de woning en kan zij niet beschikken over haar eigendommen. Dat [gedaagde] zich tot de eigenrichting genoodzaakt voelde om de belangen van de medebewoners te behartigen, maakt zijn handelwijze niet toelaatbaar. Ook al zou sprake zijn van structurele en ernstige overlast, dan nog betekent dat niet dat [gedaagde] [eiseres] van het ene op het andere moment op straat mag zetten. Als [gedaagde] van mening is dat [eiseres] zich niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst houdt en zodanig veel overlast veroorzaakt dat de situatie in het pand onhoudbaar is, had hij zelf een kort geding procedure moeten starten om een ontruiming te bewerkstelligen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] kan de door hem gepleegde eigenrichting naar het oordeel van de kantonrechter niet achteraf herstellen door nu in reconventie op basis van overlast ontruiming van de woning en – in geval van afwijzing van de ontruiming – beperkt gebruik van de woning door [eiseres] te vorderen. Daar komt bij dat [eiseres] gemotiveerd heeft betwist dat zij structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt en dat de door haar veroorzaakte overlast zou moeten leiden tot ontruiming of beperkt gebruik van de woning. Gelet op die betwisting lag het op de weg van [gedaagde] om zijn standpunt verder (met stukken) te onderbouwen, wat hij niet heeft gedaan. Het is daarom onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst vanwege tekortkomingen door [eiseres] zal ontbinden. De door [gedaagde] gestelde overlast leidt dan ook niet tot toewijzing van de vordering tot ontruiming dan wel beperkt gebruik van de woning door [eiseres] .

Dwaling

4.6.

[gedaagde] legt nog aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gedwaald. Volgens [gedaagde] had [eiseres] de plicht om bij het huren van de onzelfstandige woning te melden dat zij al eerder uit een woning was gezet vanwege het niet naleven van de daar geldende voorschriften. [gedaagde] stelt dat hij de huurovereenkomst niet had gesloten als hij dit had geweten en beroept zich op vernietiging van de overeenkomst.

4.7.

[eiseres] voert aan dat zij [gedaagde] niet heeft misleid bij het aangaan van de huurovereenkomst. Volgens [eiseres] is haar achtergrond strikt persoonlijk en mag die achtergrond niet tegen haar worden gebruikt, enkel omdat de medebewoners het blijkbaar niet met haar kunnen vinden.

4.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op voorhand niet komen vast te staan dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. [gedaagde] heeft immers niet duidelijk gemaakt dat en hoe [eiseres] had kunnen en moeten begrijpen dat zij [gedaagde] informatie over de beëindiging van haar vorige huurovereenkomst moest verstrekken. Zo is bijvoorbeeld niet gebleken dat [gedaagde] om een verhuurdersverklaring heeft gevraagd of vragen heeft gesteld over de vorige woonsituatie van [eiseres] . Omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van dwaling, is onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst (gedeeltelijk) zal vernietigen.

4.9.

Op grond van het voorgaande zal de vordering tot ontruiming dan wel beperkt gebruik van de woning door [eiseres] bij gebrek aan grondslag worden afgewezen.

[gedaagde] moet [eiseres] toegang tot de woning verlenen

4.10.

Niet in geschil is dat de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] in de email van 30 juni 2023 niet rechtsgeldig is. De huurovereenkomst is dus in stand gebleven, zodat [eiseres] recht heeft op het gebruik van de woning. De gevorderde ontruiming staat daaraan niet in de weg, omdat deze niet toewijsbaar is. [gedaagde] had en heeft geen recht of titel om het slot van de centrale toegangsdeur te vervangen en [eiseres] de toegang tot de woning te ontzeggen. Het is daarmee aannemelijk dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen om [eiseres] onmiddellijk en onvoorwaardelijk toegang tot de woning te verlenen. De vordering van [eiseres] zal daarom worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Aan de veroordeling zal een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) met een maximum van € 15.000,-, worden gekoppeld. Ook de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het gestaakt houden van iedere nadere buitengerechtelijke poging de huurovereenkomst met [eiseres] te beëindigen zal, zoals vermeld in de beslissing, worden toegewezen. Aan deze veroordeling zal een dwangsom van € 500,- per gebeurtenis met een maximum van € 10.000,- worden gekoppeld.

Proceskosten

4.11.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [eiseres] in conventie worden veroordeeld. Die kosten worden begroot op:

dagvaarding € 129,85

griffierecht € 86,00

salaris gemachtigde € 529,00 (tarief € 529,00)

Totaal € 744,85.

4.12.

Als [eiseres] nog kosten moet maken om de beslissing in conventie uit te voeren, moet [gedaagde] die kosten ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.

4.13.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [eiseres] in reconventie worden veroordeeld. Die kosten worden begroot op € 264,50 aan salaris voor de gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten zal worden toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis onmiddellijk en onvoorwaardelijk [eiseres] toegang te geven tot de door haar gehuurde woning aan de [adres] , kamer [nummer] in [woonplaats] , door aan haar een sleutelset ter beschikking te stellen die past op het huidige slot van de centrale voordeur van het pand, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, tot een maximum van € 15.000,- is bereikt;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot het gestaakt houden van iedere nadere buitengerechtelijke poging de huurovereenkomst met [eiseres] te beëindigen en/of haar uit de door haar gehuurde woning te zetten en/of te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per gebeurtenis, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 744,85;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , als hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan de veroordeling onder 2.3 voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 132,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 264,50 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023.