ECLI:NL:RBMNE:2023:758

• Datum uitspraak: 24 februari 2023
• Publicatiedatum: 24 februari 2023
• Zaaknummer: 10343785 UV EXPL 23-48 VS/1257
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Y.M. Vanwersch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en opvang van vluchtelingen: tekortkoming in huurovereenkomst?

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 24 februari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1], de Gemeente Vijfheerenlanden en het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA). De zaak betreft een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte, waarin [gedaagde sub 1] een hotel exploiteert. Door de vluchtelingencrisis heeft de Gemeente [gedaagde sub 1] benaderd om het hotel te gebruiken voor de opvang van vluchtelingen, wat [eiseres] als een ontoelaatbare wijziging van de bestemming beschouwt. [eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde sub 1], de Gemeente en het COA verbiedt om het hotel voor deze doeleinden te gebruiken en dat [gedaagde sub 1] het hotel ontruimt.

Tijdens de mondelinge behandeling op 24 februari 2023 heeft de kantonrechter de belangen van de partijen afgewogen. De kantonrechter oordeelde dat het voorgenomen gebruik van het hotel door [gedaagde sub 1] als opvang voor vluchtelingen in strijd is met de huurovereenkomst, omdat dit gebruik niet zonder toestemming van [eiseres] kan worden gewijzigd. Echter, de kantonrechter concludeerde dat de belangen van de Gemeente en [gedaagde sub 1] zwaarder wegen dan die van [eiseres]. De Gemeente heeft een zwaarwegend belang bij de opvang van vluchtelingen, terwijl [gedaagde sub 1] financieel afhankelijk is van de afspraken met de Gemeente. De kantonrechter wees de vorderingen van [eiseres] af en veroordeelde haar in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de belangenafweging in situaties van huurovereenkomsten en de impact van maatschappelijke crises op contractuele verplichtingen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10343785 UV EXPL 23-48 VS/1257

Kort geding vonnis van 24 februari 2023

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E. Doornbos,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij

gemachtigde: mr. M.J. Goedhart,

2. de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Vijfheerenlanden ,

gevestigd te Leerdam, gemeente Vijfheerenlanden,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos en mr. M.J. de Groot,

3. de publiekrechtelijke rechtspersoon

Centraal Opvang orgaan Asielzoekers ,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.M. van der Deijl.

Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] , de Gemeente, en het COA genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 10 producties;

- producties 1 tot en met vijf van [gedaagde sub 1] ;

- de nagezonden productie 11 van [eiseres] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 februari 2023.

Mevrouw [eiseres] , haar echtgenoot en haar zoon waren aanwezig. [eiseres] werd bijgestaan door mr. Doornbos. De heer [gedaagde sub 1] was aanwezig, bijgestaan door mr. Goedhart.

Namens de Gemeente was aanwezig de heer [A] , bijgestaan door mr. De vos en
mr. De Groot. Namens het COA waren aanwezig de heer [B] en de heer [C] . Zij werden bijgestaan door mr. J. van der Deijl.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten naar voren gebracht. De advocaten hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen. Partijen hebben op elkaar kunnen reageren en ook hebben zij geantwoord op de door de kantonrechter gestelde vragen. Van de zitting heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 24 februari 2022 kort na afloop van de mondelinge behandeling vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de in dat vonnis gegeven beslissing steunt, volgen hieronder.

2. Feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gelegen aan [adres] te [plaats 1] , gemeente [.] (hierna: het gehuurde). [gedaagde sub 1] exploiteert in het gehuurde een hotel onder de naam ‘ [hotel] ’. De huur is blijkens artikel 3.1 van de huurovereenkomst aangegaan voor een eerste duur van vijf jaar, ingaande op 15 september 2016 lopende tot en met 14 september 2021, waarna deze op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst voor een aansluitende periode van vijf jaar is verlengd. De huidige huurtermijn loopt derhalve tot 14 september 2026. Over de bestemming en het gebruik van het gehuurde is in artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst het volgende bepaald:

“1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld restaurant met logee-/hotelfunctie.

1.4

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, versie 2012 van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: de algemene bepalingen), van toepassing verklaard. In artikel 5.1 van de algemene bepalingen staat, voor zover hier van belang, het volgende over het gebruik van het gehuurde:

“5.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”

2.3.

Het COA is op basis van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers verantwoordelijk voor de huisvesting van asielzoekers. Vanwege de sterk toegenomen vluchtelingenstroom en de capaciteitsproblemen bij het COA heeft de regering de opvangkwestie aangemerkt als crisis (zie de Kamerbrief van het Ministerie van Justitie en Veiligheid van 17 juni 2022 over ‘Activeren Nationale Crisisstructuur’). Daarmee is de crisisstructuur uit de Wet veiligheidsregio’s van toepassing geworden. Dat betekent dat gemeenten bevoegd zijn om ter bestrijding van deze crisis maatregelen te treffen, waaronder het opzetten van een crisisnoodopvang (hierna: CNO). De inrichting en exploitatie van deze CNO’s valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeenten. Het COA speelt bij de uitvoering daarvan een ondergeschikte rol. Het COA vergoedt slechts de kosten die de gemeenten maken bij de uitvoering van hun wettelijke taak.

2.4.

De Gemeente heeft een groep van 56 vluchtelingen opgevangen op een locatie in [plaats 2] . Omdat deze locatie na 1 maart 2023 niet langer voor opvang gebruikt kan worden is [gedaagde sub 1] begin februari 2023 door de Gemeente benaderd met de vraag of het mogelijk is om alle kamers in het hotel te boeken op basis van volpension ten behoeve van de opvang van de vluchtelingen. [gedaagde sub 1] stond welwillend tegenover het verzoek van de Gemeente en heeft daarover met de Gemeente op hoofdlijnen de volgende afspraken gemaakt:

• met ingang van 1 maart 2023 boekt de Gemeente alle hotelkamers ten behoeve van de huisvesting van vluchtelingen;
• de hotelkamers worden geboekt op basis van volpension, wat betekent dat [gedaagde sub 1] zorgt voor drie maaltijden per dag;
• per gast ontvangt [gedaagde sub 1] een vaste vergoeding van € 75,00 per dag van de Gemeente voor het gebruik van de hotelkamers en de verzorging;
• de looptijd van de afspraken met de Gemeente is een jaar. Het uitgangspunt is dat uiterlijk op 29 februari 2024 de dan in het hotel verblijvende vluchtelingen elders worden ondergebracht.

2.5.

[gedaagde sub 1] heeft [eiseres] niet ingelicht over zijn afspraken met de Gemeente. Toen [eiseres] van deze afspraken op de hoogte raakte heeft zij daartegen bezwaar gemaakt bij [gedaagde sub 1] , de Gemeente en het COA, omdat volgens haar sprake is van een ontoelaatbare wijziging van de bestemming van het gehuurde, wat een schending oplevert van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] uit de huurovereenkomst.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij wege van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde sub 1] , de Gemeente en het COA verbiedt om uitvoering te geven aan de plannen/overeenkomsten inhoudende het pand gelegen aan de [adres] te [plaats 1] per 1 maart 2023, dan wel op welke datum dan ook, te sluiten voor het algemeen publiek en aldaar exclusief vluchtelingen op te vangen op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde sub 1] , de Gemeente en het COA dit verbod overtreden;

[gedaagde sub 1] veroordeelt om het hotel gelegen aan de [adres] te [plaats 1] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen, met afgifte van alle sleutels, en ontruimd te houden. Een ander met machtiging aan [eiseres] om bij gebreke van volledige voldoening aan dit bevel deze verlating zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde sub 1] . Dit alles op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling geen gehoor geeft;

[gedaagde sub 1] , de Gemeente en het COA veroordeelt in de kosten van dit geding.

3.2.

[eiseres] legt aan deze vorderingen samengevat het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst is [gedaagde sub 1] gehouden het gehuurde te gebruiken als horecaruimte en meer specifiek als restaurant met hotel. [gedaagde sub 1] heeft geen toestemming gevraagd en gekregen om het gehuurde een andere bestemming te geven. Hij schiet dan ook te kort in de nakoming van zijn verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is dusdanig ernstig dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Vooruitlopend hierop dient de ontruiming te worden toegewezen. Op de overige stellingen van [eiseres] wordt bij de beoordeling teruggekomen.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van [eiseres] , met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Volgens [gedaagde sub 1] is de afspraak die hij met de Gemeente heeft gemaakt niet in strijd met het in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van het gehuurde als hotel en restaurant. Om deze reden heeft hij ook geen toestemming van [eiseres] nodig. Daarnaast wegen de belangen van [gedaagde sub 1] bij het voorgenomen gebruik van het gehuurde zwaarder dan de belangen van [eiseres] . De overige stellingen en weren komen zo nodig bij de beoordeling aan de orde.

3.4.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde sub 1] . Net als [gedaagde sub 1] is de gemeente van oordeel dat de bestemming van het hotel niet wijzigt en [gedaagde sub 1] geen wanprestatie pleegt. Daar komt bij dat de Gemeente een groot maatschappelijk belang heeft bij het doorgaan van de opvang van de vluchtelingen in het hotel. Nederland heeft een verdragsrechtelijke verplichting om vluchtelingen op te vangen. De Gemeente heeft 56 van deze vluchtelingen ondergebracht in mobiele units in [plaats 2] . Deze huisvesting is met ingang van 1 maart 2023 niet meer beschikbaar. Dat betekent dat de vluchtelingen daarna geen onderdak meer hebben, tenzij er een alternatief is gevonden. Dat alternatief is het hotel van [gedaagde sub 1] . Van reële bezwaren aan de kant van [eiseres] is volgens de Gemeente dan ook niet gebleken.

3.5.

Het COA heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde sub 1] . Het COA is geen partij bij de overeenkomst tussen [gedaagde sub 1] en de Gemeente en heeft daarom ook geen invloed op plaatsing van de vluchtelingen in het gehuurde. Het COA profiteert dus niet van de door [eiseres] gestelde wanprestatie van [gedaagde sub 1] . Het ontbreekt [eiseres] dan ook feitelijk aan enige belang bij toewijzing van de vorderingen jegens COA. Voor het overige refereert COA zich aan het oordeel van de kantonrechter.

4. De beoordeling

De aard van de procedure in kort geding

4.1.

In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Bij deze beoordeling worden ook de door partijen aangevoerde belangen betrokken. Het navolgende omvat dus slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Het spoedeisend belang

4.2.

Van een spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de aard van de vorderingen, voldoende gebleken.

4.3.

De eerste vraag die in deze zaak moet worden beantwoord is of het voorgenomen gebruik van het hotel door [gedaagde sub 1] als opvang voor vluchtelingen een tekortkoming oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

4.4.

Naar oordeel van de kantonrechter is het voorgenomen gebruik van het gehuurde door [gedaagde sub 1] als opvang voor vluchtelingen in strijd met het in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik als hotel. Dit gebruik mag [gedaagde sub 1] op grond van artikel 1.4 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen niet zonder toestemming van [eiseres] wijzigen. Kenmerkend voor een hotelbedrijf is dat gasten er slechts kortdurend verblijven. De tussen [gedaagde sub 1] en de Gemeente overeengekomen duur van een jaar is niet als kortdurend te beschouwen. Daarbij komt dat de Gemeente en [gedaagde sub 1] volpension hebben afgesproken. Dat betekent dat de vluchtelingen driemaal per dag een maaltijd krijgen. Het voorgenomen gebruik van het gehuurde heeft dan ook meer weg van een pension dan van een hotel. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7A:1624 (oud) BW, het huidige artikel 7:290 BW, dat de definitie geeft van middenstandsbedrijfsruimte waaronder ook het hotelbedrijf valt (zie artikel 7:290 lid 2, aanhef en onder b, BW), volgt dat het pensionbedrijf slechts onder de regeling voor middenstandbedrijfsruimte valt voor zover het logies verstrekt dat niet duurzaam van aard is (zie: Nota naar aanleiding van het Eindverslag, Kamerstukken II 1969/71, 8875, nr. 1, p. 1). Gelet op het duurzame karakter van de afspraken tussen [gedaagde sub 1] en de Gemeente en de kenmerken van de overeengekomen dienstverlening door [gedaagde sub 1] kan niet worden gezegd dat het gehuurde als zodanig nog gebruikt zal worden als hotel in de zin van artikel 7:290 lid 2, aanhef en onder b, BW. Nu [gedaagde sub 1] geen toestemming van [eiseres] heeft voor een wijziging van het gebruik van het gehuurde, levert het voorgenomen gebruik door [gedaagde sub 1] een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

4.5.

De volgende vraag die beantwoord dient te worden luidt of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, rechtvaardigt. Anders dan [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat dit, na afweging van alle betrokken belangen, niet het geval is.

4.6.

De regering heeft de problemen rond de opvang van vluchtelingen aangemerkt als een nationale crisis (zie hiervoor in 2.3.). De Gemeente heeft in dat kader haar verantwoordelijkheid genomen en 56 vluchtelingen opgevangen op een locatie in [plaats 2] . Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de Gemeente toegelicht dat de vluchtelingen na 1 maart 2023 niet langer op deze locatie kunnen verblijven en derhalve op korte termijn een oplossing moet worden gevonden voor de huisvesting. Deze oplossing heeft de Gemeente gevonden in het hotel van [gedaagde sub 1] . De Gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling voldoende aannemelijk gemaakt dat, anders dan [eiseres] stelt, er op dit moment geen alternatieve huisvesting voor de vluchtelingen beschikbaar is. Er is aan de kant van de Gemeente dus een zwaarwegend belang om de vluchtelingen met ingang van 1 maart 2023 in het hotel van [gedaagde sub 1] onder te brengen. [gedaagde sub 1] heeft onweersproken gesteld dat hij een groot financieel belang heeft bij de huisvesting van de vluchtelingen. Hij heeft aanzienlijke schulden vanwege de verbouwing van het gehuurde en de coronacrisis. Door de afspraken met de Gemeente is [gedaagde sub 1] voor een langere periode verzekerd van omzet, waarmee hij aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen. Dit alles is door [eiseres] niet weersproken.

4.7.

[eiseres] heeft aangevoerd dat zij vreest dat het pand door het gebruik voor de opvang van vluchtelingen besmet wordt, wat ten koste gaat van de waarde, uitstraling, verhuurbaarheid en exploitatiemogelijkheden van het pand in de toekomst. Ook vreest [eiseres] voor schade aan het pand als gevolg van het voorgenomen gebruik. Deze stellingen zijn echter louter hypothetisch, zodat hieraan geen gewicht kan worden toegekend. [eiseres] stelt voorts dat onduidelijk is of de opstalverzekering die zij heeft afgesloten ten behoeve van het gebruik van het pand als hotel, ook dekking biedt in geval van calamiteiten, indien het pand in gebruik is als opvang voor vluchtelingen. Het is evident dat het hebben van een verzekering die dekking biedt van groot belang is voor [eiseres] . Feit is evenwel dat ook deze stelling hypothetisch is omdat [eiseres] dit nog niet heeft uitgezocht. In ieder geval is deze stelling niet onderbouwd. Daar komt bij dat de Gemeente onweersproken heeft aangevoerd dat een eventueel hogere verzekeringspremie op grond van artikel 21 van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder komt. Als laatste heeft [eiseres] aangevoerd dat de gang van zaken omtrent het voorgenomen gebruik van het hotel voor de opvang van vluchtelingen een enorme impact heeft gehad op haar persoonlijke levenssfeer. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] een aantal negatieve reacties heeft ontvangen van buurtbewoners. Hoe vervelend dit ook voor [eiseres] is, ook dit feit - zelfs indien dit in samenhang met de andere bezwaren wordt bezien - heeft niet tot gevolg dat de belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen. Het maatschappelijk belang bij de huisvesting van de vluchtelingen en het financiële belang dat [gedaagde sub 1] daarbij heeft wegen naar oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de door [eiseres] aangevoerde belangen. Dit betekent dat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter de tekortkoming van [gedaagde sub 1] de ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, niet rechtvaardigt. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.

4.8.

Nu de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde sub 1] en de Gemeente uitvalt, kan de vraag of de Gemeente en het COA profiteren van de wanprestatie van [gedaagde sub 1] onbeantwoord blijven. Immers, zelfs indien dit het geval is, leidt dat niet tot een andere uitkomst.

4.9.

Nu [eiseres] in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij in de kosten van de procedure veroordeeld.

5. De beslissing

De kantonrechter,

recht doende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, zijnde het salaris van de gemachtigden:

- aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op € 793,00,

- aan de zijde van de Gemeente begroot op € 793,00,

- aan de zijde van het COA begroot op € 793,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2023.