ECLI:NL:RBMNE:2023:7567

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10467459 \ UC EXPL 23-2791

Vonnis van 25 oktober 2023

in de zaak van

[eiser] B.V.,tevens handelend onder de naam
[handelsnaam],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M. Weij,

tegen

[gedaagde] B.V.,

kantoorhoudend te [plaats 1] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T. Vink.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 april 2023 met productie 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met productie 1 en 2;
- de brief van 11 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte met daarbij de aanvullende productie 3 van [gedaagde] ;

- de akte vermeerdering eis en de aanvullende producties 9 en 10 van [eiser] ;

- de mondelinge behandeling van 31 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] heeft een pleitnota voorgedragen.

1.2.

Hierna is bepaald dat de kantonrechter uitspraak doet.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 26 november 2020 van [eiser] de winkelruimte op het adres [adres] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. De huurprijs bedraagt € 2.279,66 per maand.

2.2.

[gedaagde] exploiteerde in het gehuurde een kledingwinkel. Zij verkocht onder andere kinderkleding. De winkel wordt sinds 5 augustus 2022 niet meer geëxploiteerd, omdat (indirect) bestuurder van [gedaagde] , mevrouw [A] , in detentie zat.

2.3.

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand bedraagt tot en met augustus 2023 € 36.530,17.

2.4.

[eiser] vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat [gedaagde] volgens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door 1) de winkel niet meer te exploiteren en 2) de huur niet meer te betalen. Daarnaast vordert [eiser] betaling van het volgende:

€ 6.838,98 als voorschot op de vergoeding van de schade die [eiser] zal leiden vanwege het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst;
de huurachterstand tot en met augustus 2023 van € 36.530,17;
de toekomstige huurtermijnen tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs voor elke maand in de periode na ontbinding tot de ontruiming van het gehuurde;
de contractuele boete van € 5.100,00 vanwege het niet nakomen van de betalingsverplichting;
de contractuele boete van € 15.000,00 vanwege het niet nakomen van de exploitatieverplichting;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 4.111,73, vermeerderd met de wettelijke rente;
de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.5.

[gedaagde] heeft – kort gezegd – het volgende verweer gevoerd. [gedaagde] stelt dat [eiser] de e-mail van 9 augustus 2022 van [gedaagde] had moeten opvatten als een opzegging van de huurovereenkomst. Dit kon [gedaagde] doen met inachtneming van een opzegtermijn van (maximaal) zes maanden. Bovendien is er sprake van overmacht, omdat [gedaagde] door de detentie van [A] de winkel niet kon exploiteren. Tot slot stelt [gedaagde] dat [eiser] niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan door niet tijdig de huurovereenkomst te beëindigen en op zoek te gaan naar een nieuwe huurder.

3.De beoordeling

De huurovereenkomst is niet beëindigd door opzegging

3.1.

De vraag die eerst beantwoord moet worden is of [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Indien de huurovereenkomst immers door opzegging is beëindigd, heeft dat gevolgen voor de vorderingen van [eiser] . Volgens [gedaagde] moet de e-mail van 9 augustus 2022 gezien worden als opzegging, en was zij op grond van artikel 14.2 van de huurovereenkomst ook bevoegd om met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden op te zeggen.

3.2.

In haar e-mail van 9 augustus 2022 schrijft [gedaagde] het volgende:

“
(…) [B] vroeg mij om alle leveranciers te emailen ivm haar detentie.

[B] is 5 weken geleden opgepakt op verdenking van witwassen, wij dachten dat dit zo voorbij zou zijn maar blijkbaar is er nog een heel onderzoek gaande waardoor zij nu dus niets meer kan, winkels zijn gesloten en rekeningen lopen op en op.

Nu zal er waarschijnlijk niets anders opzitten dan een faillissement aan te vragen of indien we toestemming van de leveranciers krijgen, om voor een opheffingsverkoop te gaan, zodat de leveranciers/makelaars/schuldeisers toch iets meer terugkrijgen dan als ze voor een faillissement zou gaan.

We zullen dit dan voor haar regelen.

As vrijdag zal een advocaat bij haar langsgaan om haar de mogelijkheden faillissement en de antwoorden die ik van iedereen zal ontvangen te bespreken.

[B] denkt dat er meer geld uit de opheffingsverkoop komt dan uit een faillissement, voor de schuldeisers, ondertussen heeft ze met de winkels ook weer een huurachterstand wat blijft oplopen.

De leveringen zullen dan ook gecancelled moeten worden, zodat de schuld niet nog hoger (…)”

In deze e-mail kan geen opzegging van de huurovereenkomst worden gelezen. De e-mail lijkt voornamelijk bedoelt te zijn om [eiser] van de situatie van [gedaagde] op de hoogte te brengen, en om mogelijke scenario’s en oplossingen te schetsen voor de toekomst. [gedaagde] schrijft weliswaar dat de winkels gesloten zijn, maar er wordt op geen enkele manier gesproken over een (mogelijke) beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser] heeft betwist dat deze email als een opzegging kan worden beschouwd en de kantonrechter kan dit ook niet uit deze email afleiden.

3.3.

Bovendien kan [gedaagde] , als de e-mail van 9 augustus 2022 al opgevat had moeten worden als opzegging, de huurovereenkomst niet eerder opzeggen dan per 1 december 2023. In artikel 14.2 van de huurovereenkomst staat het volgende: “
Huurder heeft het recht om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen na ommekomst van het eerste en het derde huurjaar, derhalve per 1 december 2021 en per 1 december 2023 met inachtneming van een opzegtermijn van6 (zes) maanden. Indien Huurder geen gebruik maakt van de breakoptie gelden de termijnen zoals genoemd in 3.1-3.4.”

Uit dit artikel volgt dat er twee momenten zijn waarop [gedaagde] de huurovereenkomst kan opzeggen, namelijk per 1 december 2021 en per 1 december 2023, mits zij de opzegtermijn van zes maanden in acht neemt. [gedaagde] had dus zes maanden vóór 1 december 2021 moeten opzeggen, of moet zes maanden vóór 1 december 2023 opzeggen. Uit het artikel volgt niet, anders dan [gedaagde] stelt, dat de huurovereenkomst na het eerste huurjaar, dus na 1 december 2021, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden kan worden opgezegd. Dat is een verkeerde uitleg van deze bepaling.

3.4.

Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst niet is beëindigd door middel van opzegging door [gedaagde] en dat deze dus nog bestaat.

Huurachterstand

3.5.

Omdat de huurovereenkomst niet is beëindigd, moet [gedaagde] in beginsel de gehele huurachterstand tot en met augustus 2023 van € 36.530,17 betalen. [gedaagde] doet echter een beroep op een “schadebeperkingsplicht” van [eiser] . Zij stelt dat [eiser] al veel eerder een nieuwe huurder had kunnen zoeken, omdat duidelijk was dat [gedaagde] niet meer aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen.

3.6.

Dit beroep slaagt niet. [gedaagde] ziet over het hoofd dat de vordering van [eiser] geen vordering is tot schadevergoeding maar tot nakoming door [gedaagde] van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Van een op [eiser] rustende schadebeperkingsplicht is dan geen sprake. Voor zover [gedaagde] met haar betoog de schadevordering van [eiser] op het oog heeft, zal dat hierna aan de orde komen.

3.7.

Het bedrag van € 36.530,17 aan achterstallige en inmiddels opeisbare huur wordt toegewezen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

3.8.

[eiser] wil de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbinden. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.9.

In artikel 4.1.21 van de huurovereenkomst staat het volgende: “
Mede vanwege het feit dat Huurder Omzethuur verschuldigd is, erkent Huurder nadrukkelijk het belang van Verhuurder bij een continue, daadwerkelijke en behoorlijke exploitatie van het Gehuurde door Huurder overeenkomstig de contractuele bestemming als genoemd in art. 1.3 van de huurovereenkomst. Huurder aanvaardt hierbij dan ook onvoorwaardelijk dat zij gehouden is om gedurende de hele huurperiode, verlengingen daaronder begrepen, het Gehuurde conform het bepaalde in art. 1.3 van de huurovereenkomst en art. 5 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst daadwerkelijk, zelf en behoorlijk te exploiteren en het Gehuurde ingericht te houden en gedurende de in deze huurovereenkomst en de algemene bepalingen genoemde openingstijden voor het publiek geopend te hebben en te houden. (…)”.

3.10.

Op grond hiervan moet [gedaagde] het gehuurde dus exploiteren als winkelruimte voor de verkoop van heren-, dames- en kinderkleding. Vaststaat dat zij dat sinds 5 augustus 2022 niet meer doet, waardoor zij tekortschiet in de nakoming van deze verplichting. Volgens [gedaagde] is er sprake van overmacht, maar dat verweer gaat niet op. [gedaagde] had ook tijdens de detentie van [A] de winkel kunnen blijven exploiteren. Zij had iemand anders kunnen aanstellen die (tijdelijk) de winkel en haar personeel in de gaten hield. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar risico. Ook nadat [A] uit voorlopige hechtenis kwam, had zij de winkel (weer) kunnen exploiteren. Dat [eiser] op 5 oktober 2022 zou hebben gezegd dat zij de winkel niet meer mocht exploiteren, wat [eiser] overigens betwist, maakt daarbij geen verschil. [gedaagde] had immers de sleutels van het gehuurde en had toegang tot het gebouw. Zij had zich dus aan haar contractuele verplichting kunnen houden.

3.11.

Daarnaast moet [gedaagde] de huur betalen, maar ook daarin is zij tekortgeschoten. [gedaagde] heeft immers de huur al ruim 15 maanden niet (volledig) betaald (tot en met augustus 2023).

3.12.

Door de huur niet te betalen en door de winkel sinds 5 augustus 2022 niet te exploiteren, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit zijn ernstige tekortkomingen. [eiser] is dan ook bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Het ligt op de weg van [gedaagde] om feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigt, maar dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft geen verweer gevoerd tegen de ontbinding. De huurovereenkomst zal dan ook worden ontbonden per met dit vonnis.

3.13.

De ontbinding van de huurovereenkomst betekent dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten. [gedaagde] stelt dat zij het gehuurde al leeg heeft gehaald, waardoor [eiser] geen belang heeft bij de vordering tot ontruiming. [gedaagde] heeft echter de sleutels van het gehuurde nog niet bij [eiser] ingeleverd. Daarmee is het belang van [eiser] bij deze vordering gegeven. De termijn waarbinnen [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen (waaronder ook valt het inleveren van de sleutels) wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Huurtermijnen tot de ontbinding

3.14.

[eiser] heeft de toekomstige huurtermijnen vanaf augustus 2023 gevorderd. Inmiddels zijn de huurtermijnen over de maanden september en oktober 2023 opeisbaar geworden. [gedaagde] moet deze dan ook betalen, waarbij de huur van oktober 2023 naar rato moet worden berekend over de periode 1 oktober 2023 tot en met 25 oktober 2023 (de datum van ontbinding van de huurovereenkomst).

Gebruiksvergoeding tot de ontruiming

3.15.

[gedaagde] is een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur verschuldigd voor elke maand of gedeelte van de maand gelegen tussen de datum van ontbinding (25 oktober 2023) tot en met de daadwerkelijke ontruiming.

Contractuele boetes

3.16.

[eiser] vordert betaling van een contractuele boete vanwege 1) het niet (tijdig) betalen van de huur en 2) het niet exploiteren van het gehuurde.

3.17.

De contractuele boete vanwege het niet (tijdig) betalen van de huur is gebaseerd op artikel 25.3 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen: “
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”. De huurachterstand bedraagt bijna 16 maanden. [gedaagde] heeft dus 16 maanden de huur niet (volledig) betaald, waardoor [eiser] recht heeft op een boete van € 4.800,00. Dat bedrag wordt toegewezen.

3.18.

De contractuele boete vanwege het niet exploiteren van het gehuurde wordt gevorderd op grond van artikel 4.1.22 van de huurovereenkomst: “
Huurder verbeurt zonder ingebrekestelling een direct opeisbare boete van € 5.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij één van de verplichtingen uit art. 4.1.21 niet nakomt, tenzij Huurder het Gehuurde sluit met voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder. (…)”. Vaststaat dat [gedaagde] de winkel in het gehuurde niet meer exploiteert sinds 5 augustus 2022. Vanaf die dag heeft [eiser] dus recht op betaling van een boete van € 5.000,00 per dag. [eiser] heeft de boete echter beperkt tot € 15.000,00. Dat bedrag wordt toegewezen.

Schadevergoeding

3.19.

[eiser] vordert schadevergoeding op grond van artikel 6:277 lid 1 BW. Omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en daardoor de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet zij de schade die [eiser] lijdt vergoeden. De schade van [eiser] is erin gelegen dat zij na ontruiming van het gehuurde geen huur of gebruiksvergoeding meer ontvangt. Als de huurovereenkomst had voortgeduurd, had [eiser] in deze periode namelijk wel huurinkomsten ontvangen van [gedaagde] . [eiser] kan dus aanspraak maken op de huur over de periode tussen ontruiming en het moment dat zij het gehuurde weer aan een ander heeft verhuurd.

3.20.

[eiser] stelt dat het minimaal drie maanden zal duren om een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden. Dat is ook aannemelijk, aangezien er al leegstand is in het winkelcentrum en [eiser] vanwege het diverse winkelaanbod een soortgelijke winkel als [gedaagde] in het gehuurde wil. [gedaagde] heeft dat onvoldoende betwist (zie ook overweging 3.6). De gevorderde schadevergoeding van € 6.838,98 (gelijk aan drie maanden huur) wordt daarom toegewezen.

3.21.

Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden treft geen doel. Volgens [gedaagde] had [eiser] al veel eerder een nieuwe huurder kunnen zoeken, omdat duidelijk was dat [gedaagde] niet meer aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen. [eiser] heeft echter uitgelegd dat partijen hebben geprobeerd om in onderling overleg de huurovereenkomst eerder te beëindigen, maar dat dit niet is gelukt omdat [gedaagde] wilde dat [eiser] afstand zou doen van een deel van de huurachterstand. Daar wilde [eiser] niet mee akkoord gaan, en dat had zij naar het oordeel van de kantonrechter ook niet gehoeven. Op grond van de huurovereenkomst heeft zij immers recht op betaling van de huur. Daarnaast heeft [eiser] uitgelegd dat het moeilijk is om een nieuwe huurder te vinden. Er is al leegstand in het winkelcentrum en bovendien wil [eiser] een divers aanbod in winkels. [gedaagde] verkoopt onder andere kinderkleding en [eiser] wil hiervoor in de plaats een soortgelijke winkel die ook kinderkleding verkoopt. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat [eiser] snel een nieuwe huurder had kunnen vinden. Zij stelt weliswaar dat de huurvoorwaarden van [eiser] niet marktconform zijn, maar dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [gedaagde] één iemand kent die het gehuurde had willen huren en exploiteren maar niet met de voorwaarden akkoord wilde gaan, is daarvoor onvoldoende.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.22.

[eiser] vordert ten slotte betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen bedragen de incassokosten 15% van de verschuldigde hoofdsom voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het gevorderde bedrag van € 4.111,73 is lager dan 15% van de huurachterstand, en kan daarom worden toegewezen.

3.23.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is echter dat [eiser] deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeert en als zodanig vermogensschade heeft geleden. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom niet worden toegewezen.

Proceskosten

3.24.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 106,73

- griffierecht € 1.384,00

- salaris gemachtigde €
1.588,00(2 punten x tarief € 794,00)

Totaal € 3.078,73

3.25.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de manier zoals onder de beslissing vermeld.

3.26.

De gevorderde nakosten (de kosten die na het vonnis worden gemaakt) worden onder de beslissing begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] ( [plaats 2] per datum van dit vonnis;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:

- € 36.530,17
-aan huurachterstand tot en met augustus 2023;

- € 4.800,00 aan contractuele boete vanwege het niet (tijdig) betalen van de huur;

- € 15.000,00 aan contractuele boete vanwege het niet exploiteren van het gehuurde;

- € 6.838,98 aan schadevergoeding;

- € 4.111,73 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- de met ingang van 1 september 2023 opeisbaar geworden maandelijkse huurprijs, naar rato berekend over de periode van 1 september 2023 tot de datum van dit vonnis;

- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 25 oktober 2023 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.078,73, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op:
- € 132,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken door

mr. Y.M. Vanwersch op 25 oktober 2023.