Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10625922 \ UC EXPL 23-5030 RvdH/1037
Vonnis van 27 december 2023
in de zaak van
STICHTING PORTAAL,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Portaal,
gemachtigde: mr. A. Kizgin, bedrijfsjurist,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T. Meevis.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11,
- de brief van 29 september 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11,
- de brief van 29 september 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 7 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Portaal is eigenaar van de winkelruimte aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde) en zij verhuurt die ruimte sinds 1 april 2020 aan [gedaagde] . [gedaagde] exploiteert een [bedrijf] in het gehuurde.
2.2.
De burgemeester van de gemeente Utrecht heeft op grond van artikel 174 lid 2 van de Gemeentewet de winkelruimte gesloten voor de duur van dertig dagen met ingang van 22 februari 2023 (tot 23 maart 2023). De aanleiding daarvoor was dat er in de nacht van 9 op 10 februari 2023 tweemaal met een pistool op het gehuurde is geschoten. [gedaagde] is ook eigenaresse van een kliniek in [plaats 2] . Op 17 februari 2023 is er voor de deur van die kliniek een explosief aangetroffen. Dat heeft de burgemeester ook betrokken in haar besluit. De sluiting is eenmaal met dertig dagen verlengd. Op 19 mei 2023 is een explosief aangetroffen in de brievenbus van het gehuurde. Op die datum neemt de burgemeester opnieuw het besluit om het pand te sluiten voor de duur van dertig dagen.
2.3.
Op 7 juni 2023 ontbindt Portaal de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW (buitengerechtelijke ontbinding na sluiting door de burgemeester). [gedaagde] berust niet in de buitengerechtelijke ontbinding.
2.4.
Op 16 juni 2023 besluit de burgemeester het sluitingsbevel niet te verlengen. [gedaagde] mag de [bedrijf] weer openen, als zij beveiligingsmaatregelen treft. Dat heeft [gedaagde] gedaan en zij heeft begin juli 2023 de exploitatie van de [bedrijf] hervat.
2.5.
Portaal wil dat [gedaagde] het gehuurde verlaat. Zij vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Portaal vordert ook betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] gebruik maakt van het gehuurde tot de ontruiming. Portaal wil ook dat [gedaagde] haar proceskosten betaalt.
2.6.
[gedaagde] wil de exploitatie van haar [bedrijf] voortzetten in het gehuurde. Zij voert verweer tegen de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Portaal in de kosten van deze procedure.
2.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van Portaal afwijzen. Dat betekent dat [gedaagde] in het gehuurde mag blijven en daar haar [bedrijf] kan blijven exploiteren. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het beoordelingskader
3.2.
De verhuurder kan een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als de openbare orde is verstoord door gedragingen in het gehuurde en het gehuurde als gevolg daarvan is gesloten op grond van onder andere artikel 174 van de Gemeentewet. Dit volgt uit artikel 7:231 lid 2 BW. De feitelijke sluiting is weliswaar voldoende voor de buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder, maar in deze procedure geldt dat de kantonrechter moet nagaan of het in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd en proportioneel is dat de verhuurder een beroep doet op ontbinding en ontruiming. Daarbij vindt ook een afweging plaats tussen het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming van het gehuurde en het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Toepassing van het beoordelingskader in deze zaak
3.3.
De gemeente had in februari en mei 2023 voldoende redenen om in te grijpen. Er was immers sprake van ernstige incidenten die leidden tot een onveilige situatie. Het was op dat moment nog onduidelijk wat de aanleiding was voor die incidenten. Die redenen zijn inmiddels minder klemmend. Volgens [gedaagde] hadden de incidenten te maken met het feit dat zij een bepaalde werknemer in dienst had. Die werknemer is al enige tijd uit dienst. De politie heeft verdachten aangehouden en tegen hen loopt een strafrechtelijk onderzoek. Het motief waarvan [gedaagde] voorlopig uitgaat – en dat niet door Portaal is weersproken – schept niet de verwachting dat er nog steeds sprake is van een reële dreiging. Bovendien heeft [gedaagde] de nodige veiligheidsmaatregelen getroffen. Dit gebeurde in overleg met de gemeente en de politie. De burgemeester heeft de situatie (na het treffen van die maatregelen) veilig genoeg geacht om opening van het gehuurde toe te staan. Na 19 mei 2023 zijn er ook geen incidenten meer geweest.
3.4.
De belangen van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde wegen zwaar. Zij heeft geld geïnvesteerd om het gehuurde geschikt te maken voor de exploitatie van haar onderneming. De vestiging in Utrecht brengt, zo heeft zij uiteengezet, de meeste van haar inkomsten op. Sluiting van die locatie zal tot gevolg hebben dat [gedaagde] klanten en personeel verliest. [gedaagde] wordt dan ook geconfronteerd met de financiële lasten die samenhangen met de langdurige leaseovereenkomsten die zij sloot voor de apparatuur op deze locatie.
3.5.
Van een financiële impasse tussen [gedaagde] en Portaal is geen sprake: [gedaagde] is bij met het betalen van de huur. Portaal heeft aangevoerd dat zij op moet komen voor de belangen van haar andere huurders en dat zijn er relatief veel in de omgeving van de [straat] in Utrecht. De kantonrechter heeft oog voor de belangen van de omwonenden, maar is van oordeel dat die belangen minder zwaarwegend zijn omdat een van een concrete dreiging al maandenlang geen sprake meer is. De belangen van de omwonenden waren in dit geval vooral gediend met de tijdelijke sluiting op last van de burgemeester. Uit niets blijkt overigens dat omwonenden Portaal hebben verzocht of aangespoord om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen.
3.6.
Daarbij is relevant dat de incidenten niet door [gedaagde] of door onder haar verantwoordelijkheid vallende derden zijn veroorzaakt in het gehuurde, maar zijn veroorzaakt door anderen, van buitenaf en buiten het gehuurde. Het explosief lag weliswaar in de brievenbus, maar is daar van buitenaf ingegooid, zonder dat [gedaagde] daar invloed op had. Zij heeft in overleg met de gemeente maatregelen genomen die maken dat dit nu niet meer mogelijk is. Bovendien is niet gebleken van een concreet en terugkerend verband tussen de vermoedelijke daders en [gedaagde] /de exploitatie van de [bedrijf] in het gehuurde op dit moment. Dat [gedaagde] volgens Portaal het gehuurde nu definitief moet verlaten, is daarom niet passend.
Conclusie
3.7.
Portaal heeft de buitengerechtelijke ontbinding in juni 2023 gebaseerd op de inhoud van het bevel van de burgemeester. Kort daarna is het bevel echter niet meer verlengd. Portaal heeft zelf geen onderzoek gedaan of aanvullende informatie ingebracht, ook niet in het kader van deze procedure. De kantonrechter gaat daarom uit van de hiervoor geschetste omstandigheden en de actuele stand van zaken. In het licht daarvan is de kantonrechter van oordeel dat de ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd en niet evenredig zijn. Een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.8.
De huurovereenkomst tussen partijen blijft in stand. Portaal heeft daardoor geen belang bij haar vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een maandelijks bedrag gelijk aan de huur: die verplichting volgt uit de huurovereenkomst en er is geen aanleiding om te verwachten dat [gedaagde] daaraan niet zal voldoen. Dat betekent dat de vorderingen van Portaal worden afgewezen.
3.9.
Portaal is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
398,00
3.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van Portaal af,
4.2.
veroordeelt Portaal in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt Portaal in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.