ECLI:NL:RBMNE:2023:7462

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/567389 / KG ZA 23-676

Uitwerking van het eerder uitgesproken verkorte vonnis in kort geding van28 december 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen en in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s.

advocaat: mr. J.W. Verhoeven te Utrecht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudend te [plaats 1] ,

gedaagde partijen,

hierna samen en in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

advocaat: mr. B.J.R. Loijmans in Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 9, de verzonden aanvullende producties 10 tot en met 13 en de ter zitting overgelegde 14e productie (genummerd 16) van [eiser sub 1] c.s.,
de producties 1 tot en met 15 van [gedaagde sub 1] c.s.,
de mondelinge behandeling van 27 december 2023,
de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.,
de pleitnota van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

Op 27 december 2023 heeft mr. M. Ramsaroep, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij waren aanwezig mevrouw [eiseres sub 2] en de heer [eiser sub 1] bijgestaan door hun advocaat mr. J.W. Verhoeven. Verder waren aanwezig de heer [gedaagde sub 1] , de heer [gedaagde sub 2] en namens [gedaagde sub 3] B.V. de heer [A] ,

bijgestaan door hun advocaat mr. B.J.R. Loijmans. Tevens waren aanwezig de heer
[B] (technisch adviseur van [eiser sub 1] c.s.), mevrouw [C] als vertegenwoordiger van [onderneming 1] B.V. en de heer [D] (makelaar aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s.).

1.3.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 28 december 2023 vonnis gewezen. Het onderstaande is de uitwerking van dat vonnis
en bevat de aanpassingen uit het herstelvonnis van 10 januari 2024.

2.Het geschil en de beoordeling

Kern van de zaak

2.1.

[eiser sub 1] c.s. is rechthebbende van het appartementsrecht dat recht geeft op de woning aan het adres [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats 2] . Deze woning bevindt zich op de derde verdieping van een appartementencomplex. Op de benedenverdieping van het complex bevinden zich drie ruimtes die volgens de daarvoor geldende hoofd- en ondersplitsingakte bestemd zijn voor commercieel gebruik. [gedaagde sub 1] c.s. is rechthebbende van het appartemensrecht dat recht geeft op een van die drie commerciële ruimtes, namelijk de ruimte op het adres [straat] [nummeraanduiding 2] . Hij heeft deze ruimte ten titel van (ver)huur in gebruik gegeven aan [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ), die daar op 28 december 2023 om 16:00 uur een pizzeria met afhaal- en bezorgdienst wenst te openen.
Volgens [eiser sub 1] c.s. is dat gebruik in strijd met de voor deze ruimte geldende hoofd- en ondersplitsingsakte. Hij heeft daarom [gedaagde sub 1] c.s. verzocht de ruimte niet als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst in gebruik te geven aan [onderneming 1] . [gedaagde sub 1] c.s. heeft daar geen gehoor aan gegeven. [eiser sub 1] c.s. is daarom dit kort geding gestart, waarin hij vordert dat het [gedaagde sub 1] c.s. wordt verboden om zijn ruimte als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst in gebruik te geven aan [onderneming 1] .

Relevante feiten en relevante artikelen uit de hoofd- en ondersplitsingsaktes

2.2.

Er is sprake van twee geldende splitsingsaktes, te weten:

- de akte van hoofdsplitsing van 9 juli 2020, waartoe is overgegaan [onderneming 2] B.V., zijnde de toenmalig eigenaar van de bouwgrond waarop het appartementencomplex is gebouwd. In die akte gaat het om de splitsing van het gebouw met ondergrond in twee appartementsrechten; op de bovenverdiepingen voor woningen en op de begane grond voor commerciële ruimtes; en

- de akte van ondersplitsing van 29 september 2021, waartoe is overgegaan [onderneming 3] B.V, (voorheen genaamd [onderneming 2] B.V.), zijnde de toenmalig eigenaar van het appartementencomplex met ondergrond. Met deze akte wordt het appartementsrecht voor woningen gesplitst in elf appartementsrechten en dat voor commerciële ruimtes in drie appartementsrechten.

2.3.

De splitsingsaktes zijn gebaseerd op modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 19 december 2017 respectievelijk 6 juni 2018, zo blijkt uit de Inleiding onder E van de hoofdsplitsingsakte respectievelijk uit pagina 3 van de ondersplitsingsakte. De vetgedrukte teksten in de aktes bevatten bepalingen die afwijken van of een aanvulling zijn op deze modelreglementen. Beide splitsingsaktes bevatten ten aanzien van het gebruik van de appartementsrechten afwijkende/aanvullende bepalingen.

2.4.

In de akte van (hoofd)splitsing in appartementsrechten staat, voor zover relevant, het volgende:

“Artikel 2

Verplichtingen van de Eigenaars en Gebruikers

2.2

a. Een Eigenaar of Gebruiker mag geen onredelijke hinder toebrengen aan de andere Eigenaars en Gebruikers, zoals door het verspreiden van geuren, rook, gassen, trillingen, muziek en andere geluiden. Beroepsmatige erotiek is niet toegestaan
(zoals bordeel, sexclub, sexbioscoop, sexautomatenhal, sexwinkel). Voorts is het niet toegestaan een privé-gedeelte of een gedeelte daarvan te gebruiken of in gebruik af te staan als instellingen casu quo bedrijven waar gebruik van soft- en/of harddrugs onder welke benaming dan ook is toegestaan casu quo wordt toegelaten en/of een inrichting als bedoeld in de Wet Milieubeheer en/of de Drank- en Horecawet.De handel in, productie en teelt van hard- en softdrugs is verboden. Regels ter voorkoming van onredelijke geluidshinder of andere vormen van onredelijke hinder kunnen nader in het Huishoudelijk Regelement worden vastgelegd.

b. (…)”

Artikel 27

Gebruik privé-gedeelten

27.1

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in
dezeAkte gegeven bestemming. (…)

De bestemming is voor wat betreft de privé gedeelten behorend tot het appartementsrecht [appartementsrecht 1] : als één of meer commerciële ruimte(n).

27.2

a. Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, (…)
met inachtneming van het bepaalde in artikel 2.2.

b. Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan.

(…)

In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in deze Akte vermelde bestemming van het privé gedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.

De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. (…)”

2.5.

In de akte van ondersplitsing in appartementsrechten staat, voor zover relevant, het volgende:

“Artikel 2

Verplichtingen van de Eigenaars en Gebruikers

De Eigenaars en Gebruikers dienen tevens het Regelement Hoofdsplitsing (…) na te leven.

2.2

Een Eigenaar of Gebruiker mag geen onredelijke hinder toebrengen aan de eigenaars of gebruikers van de andere appartementsrechten die ingevolge de splitsing en ondersplitsing van het Gebouw en de Grond dan wel van een beperkt recht daarop zijn ontstaan dan wel zullen ontstaan, zoals door het verspreiden van geuren, rook, gassen, trillingen, muziek en andere geluiden. Beroepsmatige erotiek is niet toegestaan. De handel in, productie en teelt van hard- en softdrugs is verboden. Regels ter voorkoming van onredelijke geluidshinder of andere vormen van onredelijke hinder kunnen nader in het Huishoudelijk Regelement en/of het Huishoudelijk Regelement Hoofdsplitsing worden vastgelegd.”

Artikel 27

Gebruik privé-gedeelten

27.1

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de Akte gegeven bestemming, welke bestemming in overeenstemming dient te zijn met het bepaalde in de Akte van hoofdsplitsing. Een gebruik dat afwijkt van de in de Akte gegeven bestemming en niet bij het Reglement of het Reglement Hoofdsplitsing is verboden, is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering, onverminderd eventuele andere privaat- of publiekrechtelijke beperkingen.

De bestemming is voor wat betreft de privé gedeelten behorende tot de appartementsrechten [appartementsrecht 2] tot en met [appartementsrecht 3] : als commerciële ruimte.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. Aan de toestemming van afwijkend gebruik van een privégedeelte kan de vergadering voorwaarden verbinden. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer wordt ingetrokken.

( ..)

Het is noch de eigenaren noch de gebruikers toegestaan een privé-gedeelte of een gedeelte daarvan te gebruiken of in gebruik af te staan als instellingen casu quo bedrijven waar gebruik van soft- en/of harddrugs onder welke benaming dan ook is toegestaan casu quo wordt toegelaten en/of een inrichting als bedoeld in de Wet Milieubeheer en/of de Drank- en Horecawet.

27.2

a
.Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, (…).

b. Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan.

(…)

De beoordeling

Te laat overgelegde stukken

2.6.

[eiser sub 1] c.s. heeft tijdens de zitting een pleitnota overgelegd met daaraan gehecht een productie, genummerd 16. Deze productie bestaat uit technische tekeningen en foto’s en is te laat in het geding gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. heeft bezwaar gemaakt tegen de kennisneming door de voorzieningenrechter van de technische tekeningen, maar niet van kennisneming van de foto’s. Gelet op het bezwaar van [gedaagde sub 1] c.s. heeft de voorzieningenrechter bepaald dat alleen kennis wordt genomen van de foto’s van de op zitting overgelegde productie 16 en bij de beoordeling van de zaak worden betrokken. De technische tekeningen worden buiten beschouwing gelaten.

Spoedeisend belang

2.7.

Voor een voorlopige voorziening is een spoedeisend belang vereist. [eiser sub 1] c.s. heeft in dat verband aangevoerd dat er met de ingebruikname van de commerciële ruimte door [onderneming 1] op 28 december 2023 als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst strijd ontstaat met de relevante splitsingsaktes. Als dat gebruik inderdaad strijdig blijkt te zijn met de splitsingsaktes dan heeft [eiser sub 1] c.s. er belang bij om dat strijdige gebruik (en eventueel daaruit voortvloeiende hinder) te voorkomen. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

Is het in gebruik van de commerciële ruimte als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst in strijd met de splitsingsaktes? Ja.

2.8.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat het gebruik van de commerciële ruimte als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst in strijd is met de splitsingsaktes, in het bijzonder met artikellid 27.1 in verbinding met artikellid 2.2 van de ondersplitsingsakte (hierna: de splitsingsakte) en de artikelleden 27.1, 27.2 en 2.2a. van de hoofdsplitsingsakte. Op grond van die artikelleden mag een eigenaar of gebruiker van een commerciële ruimte geen onredelijke hinder toebrengen aan een andere eigenaar of gebruiker. Voorts is het gebruik van de commerciële ruimte als een inrichting als bedoeld in de Wet Milieubeheer (hierna: Wminrichting) en/of in de Drank- en Horecawet (hierna: horeca-inrichting) verboden. Dat gebruik is in strijd met de splitsingsaktes en valt niet onder de uitzondering van artikellid 27.2 van de splitsingsakte waar [gedaagde sub 1] c.s. zich op beroept. [eiser sub 1] c.s. legt artikel 27 zo uit, dat zodra er sprake is van een gebruik dat valt onder de in artikellid 27.1 genoemde gebruiksverboden, dit gebruik niet is toegestaan.

2.9.

Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat partijen het erover eens zijn dat de te exploiteren pizzeria met afhaal- en bezorgdienst van [onderneming 1] een Wm-inrichting is en een horeca-inrichting is. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daarover tijdens de zitting meegedeeld dat de pizzeria met afhaal- en bezorgdienst van [onderneming 1] in het kader van deze procedure als een horeca-inrichting beschouwd moet worden.

2.10.

Primair stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat het gebruik van de commerciële ruimte als een pizzeria met afhaal- en bezorgdienst, zoals door [onderneming 1] beoogd, onder de uitzondering op het horecaverbod valt als neergelegd in artikellid 27.2 van de splitsingsakte. Subsidiair stelt hij dat artikel 27 van de splitsingsakte niet zo uitgelegd kan worden dat elke Wm-inrichting verboden is. De uitleg die [eiser sub 1] c.s. aan dit artikel geeft leidt er volgens [gedaagde sub 1] c.s. toe dat vrijwel geen enkele commerciële activiteit mag plaatsvinden in de commerciële ruimte en dat kan nooit de bedoeling zijn geweest van de opsteller van de akte.

2.11.

In essentie gaat het geschil tussen partijen over de uitleg van de gebruiksverboden van artikellid 27.1 van de splitsingsakte en of de uitzonderingsmogelijkheid van artikellid 27.2 van de splitsingsakte (ook) voor die gebruiksverboden geldt.

De maatstaf bij uitleg van splitsingsaktes

2.12.

Volgens jurisprudentie over de uitleg van splitsingsstukken van de Hoge Raad^[1]is hetgeen is vastgelegd in die stukken bepalend. Bij de uitleg van deze stukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de splistingsstukken gebruikte bewoordingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsstukken^[2]. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is^[3]. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het is niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om de uitleg van de splitsingsstukken mede te baseren op waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn en verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, of kennisneming van de situatie ter plaatse van belang is voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Zie voor de door de Hoge Raad gehanteerde uitgangspunten ook de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 21 november 2018^[4], op 6 juni 2021 bevestigd door het Hof Amsterdam^[5]en op 18 maart 2022 door de Hoge Raad^[6].

Wat staat er in de artikelleden 27.1 en 27.2 van de splitsingsakte?

2.13.

Artikellid 27.1 van zowel de splitsingsakte als de hoofdsplitsingsakte bepalen dat het gebruik van de appartementsrechten op de begane grond ( [appartementsrecht 1] ) conform de bestemming uit deze aktes moet zijn en dat die bestemming is: commerciële ruimte. Deze bestemming is tussen partijen niet in geschil.

2.14.

Vervolgens zijn er in artikellid 27.1 en artikellid 27.2 van de splitsingsakte een aantal verboden opgenomen die het gebruik conform de bestemming, dus als commerciële ruimte, beperken.

Het eerste verbod staat in artikellid 27.1, de laatste alinea van de vetgedrukte tekst. Daarin worden – samengevat en puntsgewijs weergegeven – de volgende soorten commercieel gebruik verboden:

1) sexinrichtingen en dergelijke;

2) instellingen waar drugs wordt gebruik;

3) inrichting als bedoel in de Wet Milieubeheer;

4) inrichting als bedoeld in de Drank- en Horecawet;

Er worden in artikellid 27.1 geen uitzonderingen toegestaan op deze verboden.

In artikellid 27.2 onder a. en onder b. zijn nog twee gebruiksverboden opgenomen. Dat zijn:

onder a. uitoefening van een beroep of bedrijf in strijd met de goede zeden; en

onder b. activiteiten op het gebied van horeca en/of pensionbedrijf en verhuur voor recreatie.

De onder b. bedoelde groep van activiteiten is blijkens artikellid 27.2 sub b in twee situaties wel toegestaan, te weten:

- in geval van commercieel gebruik als dat geen strijd oplevert met publiekrecht en/of verplichtingen jegens derden

- in geval van niet-commercieel gebruik als dat geen strijd oplevert met publiekrecht en/of verplichtingen jegens derden én de Vergadering daar toestemming voor geeft.

Artikel 27 schematisch weergegeven, voor zover relevant:

Bestemming: commercieel

Artikellid 27.1

Artikel 27.2

Gebruiksverbod zonder uitzonderingen:

1) sexinrichtingen en dergelijke;

2) instellingen waar drugs wordt gebruik;

3) inrichting als bedoel in de Wet Milieubeheer;

4) inrichting als bedoeld in de Drank- en Horecawet

Sub a : Gebruiksverbod zonder uitzonderingen:

- beroep of bedrijf in strijd met de goede zeden

Sub b: Gebruiksverbod met uitzonderingen

- horeca-activiteiten en/of

- pensionbedrijf en verhuur voor recreatie

2.15.

Zowel artikellid 27.1 als artikellid 27.2 bevat een verbod op gebruik van de ruimte als horeca-inrichting althans voor horeca-activiteiten. Voor het horecaverbod in artikellid 27.1 geldt geen uitzondering en voor het horecaverbod in artikellid 27.2 sub b gelden wel uitzonderingen. Hiermee is artikel 27 voor wat betreft het gebruik als commerciële horecainrichting innerlijk tegenstrijdig. De vraag is nu hoe deze bepaling uitgelegd moet worden en wat dat betekent voor het gebruik van de commerciële ruimte.
[eiser sub 1] c.s. hanteert een strikte uitleg van de bepaling. Hij voert aan dat uit artikel 27 in relatie tot artikellid 2.2 van de splitsingsakte en de gebruiksbepalingen uit de hoofdsplitsingsakte volgt dat het de bedoeling is geweest om zowel het gebruik als Wminrichting als het gebruik als horeca-inrichting niet toe te staan. Daarvoor gelden geen uitzonderingen.
Volgens [gedaagde sub 1] c.s. moeten deze artikelleden zo uitgelegd worden dat de uitzondering in artikellid 27.2 sub b op het horecaverbod ook geldt voor het horecaverbod in artikellid 27.1. Hij voert in randnummer 7 van zijn pleitnota aan dat het horecaverbod van artikellid 27.2 sub b een herhaling is van het in artikellid 27.1 genoemde verbod dat horeca niet mag (want het is een Wm-inrichting). De voorzieningenrechter begrijpt uit hetgeen [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat hij stelt dat artikellid 27.2 een nadere uitwerking is van artikellid 27.1 en dat in die uitwerking een uitzondering op het horecaverbod is opgenomen.

Uitleg van artikel 27 van de splitsingsakte

2.16.

De voorzieningenrechter acht de volgende uitleg van deze bepaling door de structuur en gekozen bewoordingen in de splitsingsakte en de hoofdsplitsingsakte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk.

2.16.1.

Het horecaverbod in artikellid 27.2 onder b. is overgenomen uit een modelreglement. Het horecaverbod in artikellid 27.1 is het meest verstrekkende verbod, in de zin dat het geen uitzondering op het verbod toelaat, en in afwijking van/aanvulling op een modelreglement is toegevoegd. Degene die tot splitsing is overgegaan heeft er dus bewust voor gekozen om dit meer verstrekkende verbod op het gebruik van de commerciële ruimtes in de splitsingsakte op te nemen en om daarop geen uitzonderingsmogelijkheid toe te staan. Dat duidt erop dat het de bedoeling is geweest om het soort commerciële activiteiten in de commerciële ruimtes verregaand te beperken, althans verregaander te beperken dan op basis van het gebruikte modelreglement het geval zou zijn geweest. Een andere aanwijzing daarvoor is dat degene die tot splitsing is overgegaan in aanvulling op het modelreglement exact dezelfde gebruiksverboden heeft opgenomen in artikel 2.2a. van de hoofdsplitsingsakte, waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, en ook daar geen uitzonderingsmogelijkheid op die verboden heeft toegestaan. Dit artikel bevat evenals artikel 2.2 van de splitsingsakte een algemeen verbod op het veroorzaken van onredelijke hinder (zoals door het verspreiden van geuren, rook, gassen, trillingen, muziek en andere geluiden) alsook het horeca-verbod naast het Wm-verbod. Het expliciet herhalen van de gebruiksverboden van artikel 2.2a. van de hoofdsplitsingsakte in artikellid 27.1 van de splitsingsakte wijst er op dat degene die tot splitsing is overgegaan een concretere invulling heeft willen geven aan het algemene verbod op het veroorzaken van hinder van artikel 2.2 van de splitsingsakte en het bevestigt dat het op dit punt gaat om een bewuste en consequente keuze van degene die tot splitsing is overgegaan. Het ligt daarom in de rede dat als het de bedoeling zou zijn geweest van degene die tot splitsing is overgegaan om op de gebruiksverboden in artikellid 27.1 een uitzondering of afwijking toe te staan, dit expliciet in ditzelfde artikellid 27.1 zou zijn opgenomen. Feit is dat hij dat niet heeft gedaan.

2.16.2.

Het voorgaande brengt met zich dat artikel 27 van de splitsingsakte, gezien de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, zo uitgelegd moet worden dat het een absoluut verbod inhoudt op het gebruik van de commerciële ruimte als een horeca-inrichting of voor horeca-activiteiten en dat daarvoor geen uitzonderings- of afwijkingsmogelijkheid geldt. Dat betekent dat gebruik van de commerciële ruimte door [onderneming 1] als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst, zijnde een horecainrichting, onder dit absolute verbod valt en daarom niet is toegestaan.
Zelfs als de voorzieningenrechter het standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. met betrekking tot diens beroep op de in artikellid 27.2 sub b. neergelegde uitzondering op het horecaverbod zou volgen, zou het door [onderneming 1] beoogde gebruik van de commerciële ruimte als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst niet zijn toegestaan. Onder het absolute verbod van artikellid 27.1 valt immers ook het gebruik als een Wm-inrichting en niet in geschil is dat de door [onderneming 1] beoogde pizzeria met afhaal- en bezorgdienst een dergelijke inrichting is.

2.17.

Het gevolg van deze uitleg van artikel 27 van de splitsingsakte is dat de commerciële ruimte slechts voor een beperkt aantal commerciële activiteiten gebruikt mag worden.

2.18.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft subsidiair gesteld dat een dergelijke strikte uitleg van deze bepaling nooit de bedoeling kan zijn geweest van de opsteller van de splitsingsakte, omdat dit zou betekenen dat vrijwel geen enkel bedrijf zich in de commerciële ruimte zou kunnen vestigen.

2.19.

De voorzieningenrechter ziet in de splitsingsakte noch in de hoofdsplitsingsakte, waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, aanwijzingen waaruit opgemaakt kan worden dat het, ondanks de formulering van artikel 27 van de splitsingsakte, de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan om een ruimere groep van commerciële activiteiten toe te staan (zie overwegingen 2.16. tot en met 2.16.2. hiervoor).

2.20.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. kan het nooit de bedoeling zijn geweest dat een bedrijf dat op grond van de Wet Milieubeheer niet vergunningplichtig is, geen gebruik kan maken van de commerciële ruimte en zich daar dus niet zou kunnen vestigen. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft de notaris die de splitsingsakte heeft opgesteld waarschijnlijk een fout gemaakt. [gedaagde sub 1] c.s. vermoedt dat deze notaris in de akte de voorheen geldende Hinderwet simpelweg heeft vervangen door de Wet Milieubeheer zonder zich daarbij te realiseren dat de Wet Milieubeheer meer omvat dan de Hinderwet. Hierdoor zouden bedrijven die niet vergunningplichtig zijn op grond van de Wet Milieubeheer onbedoeld uitgesloten zijn voor het gebruik van de commerciële ruimte.

2.21.

Dat de notaris een fout heeft gemaakt is slechts een niet nader onderbouwd vermoeden van [gedaagde sub 1] c.s. Gelet op het feit dat degene die tot splitsing is overgegaan (niet zijnde de notaris) de gebruiksverboden voor Wm-inrichtingen en horeca-inrichtingen bewust als extra aanvulling op het modelreglement heeft opgenomen, maakt een dergelijke fout bovendien onwaarschijnlijk. In de hoofd- en ondersplitsingsaktes ziet de voorzieningenrechter in ieder geval geen aanwijzingen dat het de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan om voor niet-vergunningplichtige Wminrichtingen een uitzondering te maken.

2.22.

Ter onderbouwing van zijn subsidiaire standpunt heeft [gedaagde sub 1] c.s. verder nog aangevoerd dat de bedrijven die nu zijn gevestigd in de andere twee commerciële ruimtes een Wm-inrichting zijn en dat zij zich daar kennelijk wel hebben mogen vestigen.

2.23.

Ook als de stelling dat deze bedrijven een Wm-inrichting zijn juist zou zijn, vormt ook dit geen aanwijzing voor de juistheid van de stelling van [gedaagde sub 1] c.s. dat degene die tot splitsing is overgegaan een minder strikte bedoeling met de inhoud van artikel 27 voor ogen stond. Dit zou slechts betekenen dat deze twee bedrijven in strijd met de splitsingsakte gebruik maken van de twee andere commerciële ruimtes.

2.24.

Het door [gedaagde sub 1] c.s. in zijn pleitnota onder randnummer 21 aangehaalde praktijkvoorbeeld leidt evenmin tot een andere uitleg van de splitsingsakte. In het praktijkvoorbeeld gaat het immers om de uitleg van een andere splitsingsakte, door een andere (rechts)persoon opgesteld voor een andere situatie. De bedoelingen die een rol hebben gespeeld bij het opstellen van die splitsingsakte zeggen daarom niets over de bedoelingen die een rol hebben gespeeld bij het opstellen van de aktes die hier in geschil zijn. Bovendien wordt in de splitsingsakte en/of in de hoofdsplitsingsakte niet verwezen naar de akte uit het praktijkvoorbeeld en is de akte uit het voorbeeld en/of de uitleg daarvan niet kenbaar voor derden. De hiervoor onder 2.12. weergegeven uitlegmaatstaf brengt mee dat met gegevens die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, geen rekening gehouden mag worden bij de uitleg van de splitsingsakte. Behalve de splitsingsstukken van het praktijkvoorbeeld hebben partijen in deze procedure ook nog andere stukken overgelegd die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, zoals, bouwtekeningen en foto’s van het complex en /of de commerciële ruimte, en stukken ter zake bestuursrechtelijke procedures tussen de gemeente [gemeente] en [onderneming 1] . In verband met de rechtszekerheid zullen al deze stukken bij de uitleg van de splitsingsakte buiten beschouwing (moeten) blijven. Dat geldt ook voor de in dat verband door partijen aangevoerde stellingen.

Conclusie

2.25.

Uit het voorgaande volgt dat het gebruik van de commerciële ruimte door [onderneming 1] als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst, zijnde een Wm-inrichting en een horeca-inrichting, in strijd is met beide splitsingsaktes. [gedaagde sub 1] c.s. mag die ruimte dus niet in gebruik geven aan [onderneming 1] als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst. Het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. hierdoor in zijn financiële belang worden geschaad leidt niet tot een ander oordeel. Dit financiële belang weegt niet zwaarder dan het belang dat [eiser sub 1] c.s. heeft bij naleving van de splitsingsaktes. Daarbij weegt mee dat [gedaagde sub 1] c.s. deze financiële schade had kunnen voorkomen door eerst na te gaan of er bezwaren bestonden bij de andere appartementseigenaren tegen het in gebruik geven van de ruimte aan [onderneming 1] als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst en door eerst duidelijkheid te verkrijgen over de gebruiksverboden in de splitsingsakte. Het door [eiser sub 1] c.s. gevorderde verbod om de ruimte niet aan [onderneming 1] als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst in gebruik te geven wordt dan ook toegewezen.

Dwangsom

2.26.

[eiser sub 1] c.s. vordert een dwangsom van € 25.000,- voor iedere dag dat
[gedaagde sub 1] c.s. het opgelegde verbod overtreedt. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot het opleggen van een dwangsom toe, maar matigt het bedrag tot € 1.500,- per dag(deel) dat [gedaagde sub 1] c.s. de hoofdveroordeling overtreedt. Ook verbindt de voorzieningenrechter daar een maximum van € 20.000,- aan. De enkele omstandigheid dat de aangesprokene toezegt een bepaalde handeling niet meer te plegen, behoeft de rechter er niet van te weerhouden een met dwangsommen versterkt verbod tot het plegen van zodanige handelingen op te leggen.

De proceskosten

2.27.

[gedaagde sub 1] c.s. krijgt ongelijk en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden tot op heden vastgesteld op:

dagvaarding 2x € 262,99 (€ 130,57 en € 132,42)

griffierecht € 314,00 (in het verkorte vonnis stond foutief € 676,00)

salaris advocaat € 1.079,00 (tarief gemiddelde zaak)

nakosten
€ 131,00(zoals door [eiser sub 1] c.s. gevorderd)

Totaal € 1.786,99

2.28.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid veroordelingen

2.29.

De veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van een dwangsom en in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat van iedere veroordeelde kan worden verlangd dat hij of zij het hele bedrag aan [eiser sub 1] c.s. betaalt. Als de één (een deel van) een bedrag betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3.De beslissing

De voorzieningenrechter, recht doende in kort geding, treft de hierna vermelde voorlopige voorzieningen:

3.1.

verbiedt [gedaagde sub 1] c.s. met onmiddellijke ingang om [straat] [nummeraanduiding 2] (het appartementsrecht dat kadastraal bekend is als gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [.] ), in gebruikt te (laten) geven als pizzeria met afhaal- en bezorgdienst,

3.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser sub 1] c.s. een dwangsom te betalen van € 1.500,- per dag of gedeelte van een dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling als vermeld onder 3.1. voldoet, tot een maximum van € 20.000,- is bereikt,

3.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de kosten; [gedaagde sub 1] c.s. moet de proceskosten van [eiser sub 1] c.s., tot op heden vastgesteld op € 1.786,99, aan hem betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde sub 1] c.s. € 68,- extra betalen, plus de kosten van betekening,

3.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, voorzieningenrechter, bijgestaan door
mr. G. Delissen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2023.