Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10641719 \ UC EXPL 23-5271 RJ/58605
Vonnis van 13 december 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.P. van Veenendaal,
tegen
de stichting
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.F. Dik.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Cazas Wonen genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Bij de kantonrechter zijn de volgende stukken ingediend:
- de dagvaarding van 16 juni 2023;
- de hersteldagvaarding van 12 juli 2023;
- de akte producties 1 tot en met 16 bij dagvaarding van 1 augustus 2023;
- de conclusie van antwoord van 25 augustus 2023 met producties 1 tot en met 7;
- een inspectierapport opgemaakt door ‘Woonkeur’ overgelegd door [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2023. Daarbij is [eiseres] verschenen, bijgestaan door mr. E. Wesselink die tijdens de mondelinge behandeling als gemachtigde is opgetreden in plaats van mr. J.P. Veenendaal. Namens Cazas Wonen zijn mevrouw [A] en de heer [B] verschenen, bijgestaan door mr. S.F. Dik. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Tijdens de behandeling van de zaak is ook mr. J.P. Veenendaal nog verschenen. Ook hij heeft nog antwoord kunnen geven op vragen van de kantonrechter. Partijen hebben ook op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] huurt vanaf 1 mei 1993 van Cazas Wonen een woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . De woning van [eiseres] is tussen 4 februari 2022 en begin maart 2022 gerenoveerd. [eiseres] stelt dat zij bij terugkomst in de woning verschillende gebreken heeft aangetroffen. [eiseres] vordert – samengevat – herstel van de gebreken, huurprijsvermindering en schadevergoeding van € 1.000,00 wegens gederfd woongenot. Ook stelt [eiseres] dat ze nog recht heeft op een restant laminaatvergoeding van € 275,56. Tot slot vordert [eiseres] veroordeling van Cazas Wonen in haar juridische kosten van € 156,00 en de proceskosten.
2.2.
Cazas Wonen heeft verweer gevoerd. Cazas Wonen betwist dat er sprake is van gebreken aan de woning die voor rekening van Cazas Wonen komen. Omdat er geen sprake is van gebreken die voor rekening van Cazas Wonen komen, komt [eiseres] ook niet in aanmerking voor huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Ook betwist Cazas Wonen dat [eiseres] nog recht heeft op een deel laminaatvergoeding. Cazas Wonen concludeert daarom tot afwijzing van de vordering en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling door de kantonrechter
De vordering tot herstel van gebreken en huurprijsvermindering
3.1.
Vooropgesteld wordt dat [eiseres] in de dagvaarding spreekt van zeven gebreken, maar in haar petitum nalaat om te specificeren van welke gebreken zij herstel vordert en waar haar vordering tot vermindering van de huurprijs precies op ziet. In het petitum staat:
Cazas Wonen te veroordelen tot het herstellen van de gebreken in en om de woning van [eiseres] ;
De huurprijs met terugwerkende kracht evenredig te verminderen vanaf de dag waarop [eiseres] Cazas Wonen in kennis heeft gesteld van de gebreken tot aan de dag waarop Cazas Wonen de gebreken heeft hersteld;
3.2.
Die onduidelijkheid bestond doordat de gemachtigde van [eiseres] niet is ingegaan op het bekende verweer van Cazas Wonen zoals dat was verwoord in de brieven van 16 mei 2022 (als reactie op zijn brief van 9 mei 2022) en 23 november 2022 (als reactie op de conceptdagvaarding). Daarnaast had de gemachtigde van [eiseres] verzuimd te stellen over welke periode, ten aanzien van welke gebreken huurprijsvermindering werd gevraagd, en werd een aantal foto’s overgelegd, zonder dat werd toegelicht welke foto bij welk gebrek hoorde. In de oproepbrief van de rechtbank van 22 september 2023 aan de gemachtigde van [eiseres] stond daarom het volgende vermeld:
‘
[eiseres] dient tijdig voor de mondelinge behandeling een correcte en meer specifieke productielijst op te stellen. Om de mondelinge behandeling zinvol te laten verlopen, krijgt [eiseres] daarbij de gelegenheid haar vorderingen onder 1 en 2 nader te specificeren.’
[eiseres] dient tijdig voor de mondelinge behandeling een correcte en meer specifieke productielijst op te stellen. Om de mondelinge behandeling zinvol te laten verlopen, krijgt [eiseres] daarbij de gelegenheid haar vorderingen onder 1 en 2 nader te specificeren.’
3.3.
De gemachtigde van [eiseres] heeft van deze mogelijkheid geen gebruikt gemaakt. Mr. Wesselink heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de inhoud van de oproepbrief niet kende. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het nu gaat om de volgende vijf gebreken, waarvan 1, 2, 4 (alleen de vensterbank) en 5 genoemd werden in de dagvaarding:
Scheuren in de muren van de woning
Laminaat dat niet netjes in de woning ligt
Tocht in de woning
Problemen in de keuken
Achtergelaten vuil door andere bewoners
3.4.
De kantonrechter zal daarom alleen over de hiervoor gestelde vijf gebreken oordelen.
Wettelijk kader
3.5.
Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de woning waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning.
3.6.
De verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW Pro in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen, maar de verplichting tot herstel geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW Pro verplicht is. Gelet op artikel 7:217 BW Pro is de huurder verplicht om op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het herstellen van gebreken. In het Besluit kleine herstellingen staat een lijst met kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen.
3.7.
Artikel 7:207 BW Pro geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Lid 2 van artikel 7:207 BW Pro geeft vervolgens aan dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering als het gaat om gebreken die hij krachtens artikel 7:217 BW Pro verplicht is zelf te verhelpen.
1. Scheuren in de muren van de woning
3.8.
[eiseres] stelt dat er scheuren zitten in de muren van de woning. De grootste scheur zit achter de radiator. De scheur achter de radiator is volgens [eiseres] een gebrek dat tot een onveilige situatie kan leiden. Cazas Wonen betwist dat de scheur achter de radiator een gebrek is en meent dat de scheur een kleine herstelling is die voor rekening van [eiseres] komt. De kantonrechter volgt Cazas Wonen. Niet gesteld of gebleken is dat de scheur een oppervlakte van 0,25 m² of meer heeft. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de scheur een gebrek is dat op grond van het gebrekenboek (categorie C-6) van de Huurcommissie voor rekening van Cazas Wonen zou moeten komen. Gelet op sub b van de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het besluit Kleine Herstellingen behoren geringe scheuren tot kleine herstellingen, die voor rekening van de huurder, dus [eiseres] komen. Als de scheur wel groter zou zijn dan 0,25 m² moet Cazas Wonen deze wel herstellen, maar heeft [eiseres] geen recht op huurprijsvermindering. [eiseres] heeft Cazas Wonen pas op de mondelinge behandeling van dit vermeende gebrek in kennis gesteld.
2. Laminaat dat niet netjes in de woning ligt
3.9.
[eiseres] stelt dat de aannemer na de renovatie het laminaat niet netjes heeft teruggelegd in haar woning. Cazas Wonen wijst er terecht op dat het laminaat geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde, maar van de inboedel, zodat het niet goed liggen van het laminaat geen gebrek aan het gehuurde kan opleveren.
3.10.
Cazas Wonen erkent dat de aannemer het laminaat heeft verwijderd en weer teruggelegd, maar dit had [eiseres] zelf moeten doen. [eiseres] had tot 10 februari 2022 de keuze tussen een voucher, waarmee ze bij [bedrijf] een nieuwe vloer kon uitkiezen, die dan ook door [bedrijf] gelegd zou worden, of een vergoeding voor mensen die zelf hun vloer verwijderen en weer terugleggen. [eiseres] heeft pas op 2 maart 2022 een vloer uitgekozen bij [bedrijf] en was dus te laat met haar keuze. Hierdoor kwam zij niet meer in aanmerking voor een voucher en heeft zij de standaardvergoeding gekregen. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling nog naar voren gebracht dat ze toestemming had van Cazas Wonen om, ook al was ze eigenlijk te laat, toch nog een vloer uit te kiezen bij het [bedrijf] . Cazas Wonen heeft dit betwist en [eiseres] heeft dit op geen enkele manier onderbouwd, zodat kantonrechter ervan moet uitgaan dat dit niet zo is. In het midden kan blijven of de aannemer van Cazas Wonen het laminaat wel of niet netjes heeft teruggelegd. [eiseres] heeft de vergoeding gekregen en was dus zelf verantwoordelijk voor het terugleggen van het laminaat.
3. Tocht in de woning
3.11.
[eiseres] stelt dat ze last heeft van tocht in de woning, omdat de voordeur niet goed is teruggehangen. [eiseres] heeft een tochtstrip geplaatst om de tocht proberen te verhelpen. Ook kan de deur niet goed open en dicht. Cazas Wonen betwist dat er sprake is van een gebrek en meent dat voornoemde klachten behoren tot de kleine herstellingen. De kantonrechter overweegt als volgt. Het hang- en sluitwerk van deuren en het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen zijn kleine herstellingen die volgens sub d en j van de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurder, dus [eiseres] komen. De tocht in de woning door een scheefhangende deur is dus geen gebrek dat voor rekening van Cazas Wonen komt. Bovendien valt niet uit te sluiten dat de deur niet goed open en dicht kan, omdat [eiseres] de tochtstrip heeft geplaatst.
4. Problemen in de keuken
3.12.
[eiseres] stelt dat er onvoldoende ruimte in de keuken is voor de vaatwasser en de wasmachine. Ook stelt [eiseres] dat de vensterbank is verwijderd en dat Cazas Wonen beloofd heeft om de vensterbank terug te hangen. Cazas Wonen betwist dat er onvoldoende ruimte is voor de vaatwasser en de wasmachine. Het nieuwe keukenblok is groter dan het oude. Met betrekking tot de vensterbank stelt Cazas Wonen dat die al ruim voor de renovatie is weggehaald. Ook weet Cazas Wonen niets af van een belofte om de vensterbank terug te hangen. De kantonrechter overweegt als volgt. [eiseres] heeft op geen enkele manier onderbouwd dat het nieuwe keukenblok te klein is en dat dit een gebrek oplevert. In het door haar overgelegde inspectierapport staat dat de wasmachine niet ver genoeg naar achteren kan en dat onduidelijk is wat de belemmering is. Met betrekking tot de vensterbank is tijdens de mondelinge behandeling vast komen te staan dat deze al ruim voor de renovatie is weggehaald. Bovendien blijkt nergens uit dat [eiseres] over ‘de problemen in de keuken’ bij Cazas Wonen heeft geklaagd. Dit zijn gezien bovenstaande geen gebreken die Cazas Wonen verplicht is te verhelpen.
5. Achtergelaten vuil door andere bewoners
3.13.
[eiseres] stelt dat er vuil wordt achtergelaten door andere bewoners in de gemeenschappelijke portiek en stelt dat hiervoor een verantwoordelijkheid ligt bij Cazas Wonen. Cazas Wonen wijst erop dat het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten onder kleine herstellingen valt. De kantonrechter volgt Cazas Wonen. Gelet op sub p van de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het besluit Kleine Herstellingen is het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten de verantwoordelijkheid van de huurder. Ook dit is dus geen gebrek dat voor rekening van Cazas Wonen komt. Cazas Wonen moet zich er wel voor inspannen om te vorkomen dat haar huurders overlast ondervinden van andere huurders, maar dat heeft Cazas Wonen voldoende gedaan. Naar aanleiding van de meldingen zijn er gesprekken geweest en daarna zijn er geen nieuwe meldingen gedaan.
Conclusie
3.14.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat alle vijf de gestelde gebreken, geen gebreken zijn die Cazas Wonen verplicht is te verhelpen. Daarom zal de vordering tot herstel van de gebreken en huurprijsvermindering worden afgewezen.
De vordering schadevergoeding
3.15.
[eiseres] vordert € 1.000,00 aan schadevergoeding wegens gederfd woongenot. Zoals hierboven is overwogen is er geen sprake van gebreken die voor rekening van Cazas Wonen komen. Voor schadevergoeding is daarom geen plaats. De vordering zal daarom worden afgewezen.
De vordering restant laminaatvergoeding
3.16.
[eiseres] stelt in de dagvaarding dat zij nog recht heeft op een restant laminaatvergoeding van € 275,56. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat [eiseres] de standaardvergoeding van € 400,00 heeft ontvangen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.17.
[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de kosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen (juridische) kosten moet dragen en de proceskosten van Cazas Wonen moet betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden tot vandaag begroot op € 398,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van
€ 199,00).
€ 199,00).
Uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door Cazas Wonen. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Cazas Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00 aan salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.