Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/2509
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (het object) in [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.000.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 januari 2023. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Daarnaast heeft [taxateur] (taxateur van verweerder) deelgenomen aan de zitting.
Inleiding
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het object is in gebruik als restaurant. Het object heeft een totaal van 712 m2 aan oppervlak.
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 790.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.000.000,-
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
6. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 90.490,- per jaar (huurwaarde per m2: € 127,-). Daarnaast heeft verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van een soortgelijk object in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 9,6. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De door verweerder gehanteerde huurwaarde per jaar (€ 90.490,-, € 127,- per m2) is aanzienlijk lager dan de gerealiseerde huurwaarde per jaar (€ 180.000,-, € 253,- per m2). Daarnaast heeft het door verweerder gehanteerde referentie-object [adres 2] een huurwaarde per m2 van € 145,-. Niet de gerealiseerde huurwaarde per m2 van € 253,- dient dus afgezet te worden tegen € 145,-, maar de huurwaarde per m2 van € 127,- dient afgezet te worden tegen € 145,-. Daarnaast heeft het object ook de laagste kapitalisatiefactor.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiseres beroept zich op art. 40 Wet Pro WOZ. Volgens eiseres heeft verweerder geen inzicht gegeven in de gehanteerde huurwaarde met onderbouwing met actuele huurcijfers. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en zal dat hierna uitleggen. In de nadere aanvulling van het bezwaarschrift van 14 juli 2021 verzoekt eiseres om inzicht in de huurwaarde en de onderbouwing hiervan met actuele huurcijfers. Ook blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat eiseres hier op de hoorzitting om heeft verzocht en heeft verzocht om deze onderbouwing op te nemen in de uitspraak op bezwaar. De rechtbank is van oordeel dat uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder hierin inzicht heeft gegeven. Verweerder heeft namelijk aangegeven dat de huurwaarde is afgeleid uit verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Ter onderbouwing van de huurwaarde wijst verweerder op [adres 2] . De rechtbank is daarmee van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de gehanteerde huurwaarde en de onderbouwing daarvan. De beroepsgrond slaagt niet.
De parkeerplaatsen
9. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de parkeerplaatsen. Volgens eiseres dienen de parkeerplaatsen namelijk niet apart te worden gewaardeerd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de parkeerplaatsen zijn opgenomen in het huurbedrag. Volgens verweerder is dit gebruikelijk bij restaurants van een dergelijke omvang. Verweerder heeft verder toegelicht dat het niet uitmaakt of de parkeerplaatsen wel/niet apart worden gewaardeerd, want als dit wordt omgerekend, dan komt dit uit op € 10.000,- en dit is hoger dan nu wordt betaald aan huur. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van het object
10. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het object. Volgens eiseres is het object gelegen op een industrieterrein op een zeer matige locatie. Omdat verweerder hiermee onvoldoende rekening houdt, is volgens eiseres de waarde te hoog vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermee niet onderbouwt dat de ligging van het object een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentie-objecten
11. Eiseres stelt verder dat de door verweerder gehanteerde referentie-objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Het object [adres 3] wordt niet langer door verweerder in beroep gehanteerd. Daarnaast zijn de objecten [adres 2] en [adres 4] van hetzelfde soort/type als het object van eiseres, namelijk restaurants. Ook hebben deze referentieobjecten een aanzienlijk hogere kapitalisatiefactor dan het object. En tenslotte is de prijs per m2 van het object aanzienlijk lager dan die van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
De COVID-19 pandemie
12. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk maakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid die de COVID-19 pandemie met zich meebracht. Daarnaast is volgens eiseres geen rekening gehouden met de onder druk komen staande huren, omdat verweerder geen verhuurtransacties van na het uitbreken van de COVID-19 pandemie heeft gehanteerd. En als laatste houdt verweerder onvoldoende rekening met het beperkt gebruiksnut, omdat het object vanwege overheidsmaatregelen gedurende 2020 grotendeels gesloten danwel onder strenge beperkingen was geopend. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op waardepeildatum 1 januari 2020 speelden de gevolgen van de coronapandemie geen rol. Dat in de loop van 2020 COVID-19 zich in Nederland manifesteerde, is geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat reeds hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden. Immers, dit kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien dit de gehele maatschappij heeft geraakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.