ECLI:NL:RBMNE:2023:7216

• Datum uitspraak: 29 november 2023
• Publicatiedatum: 8 januari 2024
• Zaaknummer: C/16/551064 / HL ZA 23-29
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.P. Lunter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake koopovereenkomst woning met gebreken en mededelingsplicht

In deze zaak gaat het om een tussenvonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, waarin de rechtbank zich buigt over een geschil tussen twee partijen over een koopovereenkomst van een woning. De eisers, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], hebben de woning op 2 juli 2021 gekocht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Na de aankoop hebben de eisers lekkages geconstateerd, die volgens hen het normale gebruik van de woning belemmeren. De eisers stellen dat de gedaagden hun mededelingsplicht hebben geschonden door niet te informeren over de lekkages die al aanwezig waren voor de verkoop. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning een gebrek vertoont, maar dat de gedaagden niet op de hoogte waren van het vliesgevelgebrek, dat pas na de verkoop zichtbaar werd. De rechtbank heeft de eisers bevolen om nadere inlichtingen te verschaffen over de vraag of het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling, waarbij de eisers hun stellingen moeten verduidelijken.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/551064 / HL ZA 23-29

Vonnis van 29 november 2023

in de zaak van

1. [eiser sub1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. M.J. Guit en mr. D.M.R. Janssen te Naarden,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. M.A. Geuze te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . en [gedaagde sub 1 en sub 2] . genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 17 januari 2023 met producties 1 t/m 15;
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 en 2;
• de conclusie van antwoord in reconventie met productie 16;
• de akte overlegging producties 17 en 18 tevens wijziging van eis in conventie;
• de akte overlegging producties 3 en 4 van [gedaagde sub 1 en sub 2] .;
• de spreekaantekeningen van mr. Guit;
• de spreekaantekeningen van mr. Geuze;
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 7 september 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . heeft op 2 juli 2021 de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] van [gedaagde sub 1 en sub 2] . gekocht. De woning bestaat uit een voorhuis en een achterhuis die met een atrium aan elkaar verbonden zijn.

2.2.

Op 30 juni 2021 heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . een aankoopkeuring laten uitvoeren door de heer [A] van [bedrijf 1] B.V. (hierna te noemen: [A] ). Tijdens de aankoopkeuring was plasvorming aan de binnenzijde van het atrium zichtbaar. Volgens [A] werd de plasvorming veroorzaakt door een gebrekkige overgang van het verticale naar het hellende geveldeel van het atrium (hierna te noemen: het overgangsgebrek). [A] rapporteert daarover als volgt:

“De gehele tussenbouw, het atrium, is voorzien van vliesgevels, zowel hellend als verticaal. De beglazing in aluminium kozijnen, verkeert in een goede staat maar de detaillering van de overgang van het hellende dakvlak op de verticale gevel is niet deugdelijk waardoor er een actieve lekkage aanwezig is. Momenteel heeft men

met kit de technische oplossing proberen te vinden maar deze is ondeugdelijk waardoor ten tijde van de inspectie er lekkages aanwezig waren. De lekkage wordt veroorzaakt door de rubbers van de binnen afdichting niet goed op elkaar aansluiten en de aluminium profielen onvoldoende vochtwerend functioneren. Men

had de bovenste glasplaten moeten laten doorsteken over te verticale vlieggevel. Indien u de situatie wenst te handhaven zal u er rekening mee moeten houden dat om het jaar het kitwerk opnieuw uitgevoerde en/of gecontroleerd zal moeten worden. Ons advies is om een aluminium hoekprofiel volledig ingeplakt en

afgekit aan te brengen. Hierdoor zal de huidige constructie verder gehandhaafd kunnen blijven. Onzes inziens dient er binnen 10 jaar rekening te worden gehouden dat er groot onderhoud aan de gehele vliesgevel uit gevoerd zal moeten gaan worden. Beglazing wordt dan uitgenomen en de gehele interne waterhuishouding dient dan de worden gecontroleerd, gereinigd en hersteld.”

2.3.

Vanwege het overgangsgebrek hebben partijen een aanvullende afspraak bij de koopovereenkomst gemaakt. De aanvullende afspraak is per e-mailbericht van
2 juli 2021 door de verkopend makelaar van [gedaagde sub 1 en sub 2] . aan de aankoopmakelaar van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . bevestigd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende:

“(…)30 juni 2021 heeft er een bouwkundige keuring plaats gevonden op de [adres] in [woonplaats 1] .

[A] , de bouwkundige, heeft geconstateerd dat de goot (rug naar keuken, rechter kant tussenbouw, het atrium) niet goed geplaatst is en lekkage veroorzaakt.

Verkopers gaan zo spoedig mogelijk opdracht geven aan een erkende loodgieter, om de goot te vervangen en de lekkage bij het raam op te laten lossen.

(…)” .

2.4.

In de koopovereenkomst zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt

deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek

'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(..)”.

2.5.

Voordat de woning op 13 december 2021 door [gedaagde sub 1 en sub 2] . aan [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . werd geleverd, heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] . werkzaamheden laten uitvoeren om het overgangsgebrek te herstellen.

2.6.

Nadat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . eind februari 2022 in de woning is gaan wonen, werd de heer [B] van [bedrijf 2] (hierna: [B] ) door [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . ingeschakeld voor nader onderzoek wegens aanhoudende lekkages. Op 1 juni 2022 heeft [B] aluminium kozijnprofielen van het atrium gedemonteerd. [B] constateerde dat de hardhouten steunlatten van de vliesgevels ernstig door vocht zijn aangetast (hierna te noemen: het vliesgevelgebrek). De gebrekkige detaillering van de vliesgevelprofielen is volgens [B] een grote bron van lekkage. Verder schrijft [B] in zijn rapportage van 18 juli 2022 onder meer:

“(…)Het vergaan van de houten steunlatten zorgt op termijn voor het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing.

(…)

Deze vorm van lekkage moet daarom in het verleden ook al zichtbaar zijn geweest in de woning, bijvoorbeeld door middel van plasvorming op de vloer en op de constructiebalken van de atriumconstructie.

(…)

Gelet op de detaillering en het bouwjaar van het atrium, is het met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid te concluderen dat dit lekkageproces al vanaf de bouw van het atrium in 2005 is gestart. Dat betekent dat de lekkage door deze foutieve detaillering al die jaren zichtbaar moet zijn geweest in het interieur van het atrium. (…)”

2.7.

De herstelkosten van het gebrek worden door [B] in zijn rapportage van 18 juli 2022 begroot op € 146.563,22 (inclusief btw).

2.8.

Op 22 juli 2022 heeft de advocaat van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . [gedaagde sub 1 en sub 2] . per brief aansprakelijk gesteld. Op 12 september 2022 heeft de advocaat van [gedaagde sub 1 en sub 2] . aansprakelijkheid afgewezen.

2.9.

[B] heeft op 3 mei 2023 een tweede inspectie verricht. In zijn rapport van 28 augustus 2023 herhaalt hij zijn conclusies uit het rapport van 18 juli 2022.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

1. de koopovereenkomst tussen [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . en [gedaagde sub 1 en sub 2] . gedeeltelijk ontbindt en [gedaagde sub 1 en sub 2] . hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van:

a. een bedrag van € 268.686,64 (althans € 227.699,67), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juli 2023 tot de dag van betaling;

b. de kosten van vervangende woonruimte van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2023 tot de dag van betaling;

c. de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van € 2.397,86;

d. de buitengerechtelijke kosten van € 2.873,20;

althans, in lijn met het voorgaande een zodanige vereoordeling die de rechtbank redelijk en passend vindt.

Subsidiair

2. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel dat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . door dwaling lijdt, door [gedaagde sub 1 en sub 2] . hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

a. een bedrag van € 268.686,64 (althans € 227.699,67), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juli 2023 tot de dag van betaling;

b. de kosten van vervangende woonruimte van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2023 tot de dag van betaling;

c. de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van € 2.397,86;

d. de buitengerechtelijke kosten van € 2.873,20;

althans, in lijn met het voorgaande een zodanige vereoordeling die de rechtbank redelijk en passend vindt.

Primaire en subsidiair:

3. veroordeling van [gedaagde sub 1 en sub 2] . in de kosten en nakosten van deze procedure.

3.2.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . legt aan zijn vordering ten grondslag dat de door [gedaagde sub 1 en sub 2] . geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . is [gedaagde sub 1 en sub 2] . daardoor tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Subsidiair beroept [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . zich erop dat hij dwaalde bij het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde sub 1 en sub 2] ..

3.3.

[gedaagde sub 1 en sub 2] . voert verweer. Volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . is de woning overgedragen in de staat waarin het zich bevond en staat het gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg. Voorts is er volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . niet gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst. [gedaagde sub 1 en sub 2] . concludeert om [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . niet ontvankelijk te verklaren dan wel de vorderingen af te wijzen met veroordeling van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde sub 1 en sub 2] . vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . veroordeelt tot het betalen van de door [gedaagde sub 1 en sub 2] . gemaakte expertisekosten en proceskosten van de procedure in reconventie.

3.6.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . voert verweer. [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . voert aan dat de vordering moet worden afgewezen, omdat [gedaagde sub 1 en sub 2] . ervoor heeft gekozen om eerder in het geschil geen deskundige in te schakelen en de herstelwerkzaamheden van het gebrek inmiddels zijn aangevangen. [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . concludeert om [gedaagde sub 1 en sub 2] . niet ontvankelijk te verklaren in de vordering in reconventie dan wel de vordering af te wijzen met veroordeling van [gedaagde sub 1 en sub 2] . in de kosten van de procedure in reconventie.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of de door [gedaagde sub 1 en sub 2] . aan
[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . geleverde woning gebreken bevat waar [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor aansprakelijk is.

De woning bevat een gebrek

4.2.

Hoewel de omvang van het gebrek door [gedaagde sub 1 en sub 2] . wordt betwist, zijn partijen het erover eens dat de lekkageproblematiek in het atrium een gebrek is van de woning.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . – onder verwijzing naar de rapportage van [B] - voldoende onderbouwd dat de lekkages in het atrium veroorzaakt werden door het vliesgevelgebrek. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat de door [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden in de woning de oorzaak van de lekkages kunnen zijn, omdat dit niet met enige feiten of op een andere manier is onderbouwd.

De aanvullende afspraak bij de koopovereenkomst is nagekomen

4.4.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . de aanvullende afspraak bij het sluiten van de koopovereenkomst uit het e-mailbericht van 2 juli 2021 niet is nagekomen. Volgens
[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] . zich met de aanvullende afspraak verbonden om het lekkageprobleem in het atrium op te lossen en de woning zonder lekkages aan [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te leveren en dat is niet gebeurd.

4.5.

De rechtbank constateert dat partijen in het e-mailbericht van 2 juli 2021 hebben afgesproken dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . opdracht zal geven aan een erkende loodgieter om een goot te vervangen en de lekkage bij het raam op te lossen. In het e-mailbericht worden de conclusies van [A] geciteerd. Voorts wordt afgesproken dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . de uitleg van [A] met de in te schakelen loodgieter deelt.

4.6.

Partijen zijn het erover eens dat het door [A] waargenomen overgangsgebrek voor de levering van de woning door [gedaagde sub 1 en sub 2] . is hersteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde sub 1 en sub 2] . de aanvullende afspraak uit het e-mailbericht van 2 juli 2021 daarmee nagekomen. De lezing van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zich met de aanvullende afspraak verbonden heeft alle lekkages inclusief het niet door [A] waargenomen vliesgevelgebrek te herstellen volgt de rechtbank dus niet. In het e-mailbericht wordt immers verwezen naar de conclusies van [A] over het overgangsgebrek. Bovendien is het vliesgevelgebrek niet op te lossen met het vervangen van een goot.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . was niet bekend met de gebreken

4.7.

[gedaagde sub 1 en sub 2] . betoogt dat op [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . een verzwaarde onderzoeksplicht rust, omdat zij bekend waren met de leeftijd van het atrium, zij over een juridische achtergrond beschikken en dat zij in het bezit waren van het deskundigenrapport van [A] . Omdat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . geen nader onderzoek heeft laten verrichten, waren zij niet op de hoogte van het vliesgevelgebrek. Volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . is de woning overeenkomstig artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst overgedragen met de zichtbare en onzichtbare gebreken. Daaronder vallen ook gebreken die [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . behoorde te kennen. Omdat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . de woning heeft aanvaard, betekent dat volgens [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat het vliesgevelgebrek voor rekening en risico van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . komt.

4.8.

Het ligt op de weg van [gedaagde sub 1 en sub 2] . om te onderbouwen dat [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het vliesgevelgebrek. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] . dat onvoldoende gedaan. Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . een aankoopkeuring door [A] laten uitvoeren. [A] concludeert in zijn rapport dat de vochtproblematiek veroorzaakt werd door het overgangsgebrek. In de gegeven omstandigheden mocht [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . hier redelijkerwijs dan ook van uitgaan. Daarom bestond er geen aanleiding voor [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . om nader onderzoek te doen naar de lekkage. Daar komt bij dat [B] het vliesgevelgebrek pas kon waarnemen na demontage van de aluminium kozijnprofielen van het atrium (een zogenaamd destructief onderzoek). Het is redelijkerwijs niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor het sluiten van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden een destructief onderzoek had toegestaan in zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank was [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . niet bekend met het vliesgevelgebrek en behoorde hij dat ook niet te zijn.

[gedaagde sub 1 en sub 2] . heeft zijn mededelingsplicht niet geschonden

4.9.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . wist dat er lekkages in de woning aanwezig waren, maar voor het sluiten van de koopovereenkomst daarover niets heeft medegedeeld. Dat betekent volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht heeft geschonden en zich daarom niet kan beroepen op artikel 6.1 van de koopovereenkomst waarin is bepaald dat de woning overgedragen wordt met de zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar conclusies uit de rapportages van [B] . Daarnaast stelt [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . dat de lekkages regelmatig optraden en dat de lekkages veroorzaakt werden door twee verschillende gebreken van de woning. Volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . is het daarom onaannemelijk dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . nooit te maken heeft gekregen met een lekkage. Tot slot verwijst [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . naar de constatering van [A] dat er met kit geprobeerd is lekkages te verhelpen.

4.10.

Hoewel [B] heeft geconcludeerd dat de lekkage in het verleden zichtbaar moet zijn geweest, laat die conclusie ruimte voor andere (bijzondere) omstandigheden. Met die conclusie is niet gezegd dat de lekkage voor [gedaagde sub 1 en sub 2] . zichtbaar is geweest. [B] concludeert voorts dat het lekkageproces met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid al vanaf de bouw van het atrium is gestart. Ook dit betekent niet dat de lekkage door [gedaagde sub 1 en sub 2] . is waargenomen. Het laat ruimte voor de mogelijkheid dat het lekkageproces weliswaar vanaf de bouw van het atrium is aangevangen, maar de gevolgen van het lekkageproces zich pas na het sluiten van de koopovereenkomst hebben geopenbaard. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . verklaringen van de heer [C] (schilder) en mevrouw [D] (verkopend makelaar van [gedaagde sub 1 en sub 2] .) heeft overgelegd. De heer [C] heeft in opdracht van [gedaagde sub 1 en sub 2] . gedurende meerdere weken het atrium aan de binnenzijde geschilderd. De heer [C] verklaart dat hij geen sporen heeft waargenomen die lekkages kunnen en hebben veroorzaakt. Mevrouw [D] verklaart dat zij op meerdere dagen bij regenachtig weer in de woning aanwezig is geweest en geen lekkages heeft waargenomen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1 en sub 2] . heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . voor het sluiten van de koopovereenkomst wetenschap had van de lekkageproblematiek in de woning. Dat [A] heeft geconstateerd dat er met kit geprobeerd is om lekkages te verhelpen maakt dat niet anders. Het staat immers niet vast dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . deze werkzaamheden heeft laten verrichten. [gedaagde sub 1 en sub 2] . heeft ten slotte slechts twaalf maanden in de woning gewoond. In het licht van het voorgaande is het naar het oordeel van de rechtbank niet vast komen te staan dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft geschonden.

Koopovereenkomst is niet onder invloed van dwaling tot stand gekomen

4.11.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt ten behoeve van zijn subsidiaire vordering dat de koopovereenkomst overeenkomstig artikel 6:228 lid 1 sub b BW tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, omdat [gedaagde sub 1 en sub 2] . wist van de lekkageproblematiek maar bij het sluiten van de koopovereenkomst daarover niets heeft medegedeeld.

4.12.

Onder rechtsoverweging 4.10 is vast komen te staan dat [gedaagde sub 1 en sub 2] . zijn mededelingsplicht bij het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft geschonden. Daarom is het ook niet vast komen te staan dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

Staat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg?

4.13.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . stelt dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Een woning moet volgens normaal spraakgebruik een waterdichte constructie bevatten en dat is volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . niet het geval. Volgens [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . kan de woning niet met een redelijke mate van duurzaamheid worden bewoond, omdat de houten constructie die de ondersteuning van de beglazing van het atrium vormt aangetast is door houtrot. In dat kader verwijst [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . naar de conclusie van [B] dat het vergaan van de houten steunlatten op termijn zorgt voor het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing.

4.14.

Volgens artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst ligt het risico van gebreken bij [eiser sub 1 en eiseres sub 2] ., tenzij het gaat om een gebrek dat het normale gebruik van de woning verhindert. Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:HGARL:2018:11063).

4.15.

[eiser sub 1 en eiseres sub 2] . heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de plasvorming een onplezierig gevoel gaf. De rechtbank begrijpt dat de vochtproblematiek een onwenselijke situatie oplevert voor [eiser sub 1 en eiseres sub 2] ., maar acht de plasvorming op zichzelf niet dusdanig ernstig dat de woning redelijkerwijs niet geschikt is voor het normale gebruik als woning.

4.16.

[B] concludeert in zijn rapportages dat het vergaan van de houten steunlatten van het atrium op termijn zorgt voor het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . verklaard dat hij niet met [B] heeft gesproken over de termijn waarbinnen het atrium volgens hem zou kunnen bezwijken. Bovendien zijn partijen het er niet over eens wat [B] met het begrip ‘bezwijken’ heeft bedoeld. Daarmee beschikt de rechtbank over onvoldoende concrete informatie om te beoordelen of het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat.

4.17.

De rechtbank ziet daarom aanleiding om op grond van artikel 22 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te bevelen per akte de conclusie van [B] over het bezwijken van de ondersteuning van de beglazing te verduidelijken. De rechtbank heeft concreet de volgende vragen:

Wat bedoelt [B] met het begrip ‘bezwijken’?

Wat is volgens [B] het gevolg van het bezwijken van het atrium?

Op welke termijn zorgt het vergaan van de houten steunlatten volgens [B] voor het bezwijken van het atrium?

4.18.

Na ontvangst van de akte van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . wordt [gedaagde sub 1 en sub 2] . in de gelegenheid gesteld om per antwoordakte op de akte van [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . te reageren.

in conventie en in reconventie

4.19.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

beveelt [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . om per akte zijn stelling te verduidelijken als vermeld in rechtsoverweging 4.17 van dit vonnis,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 20 december 2023 voor het nemen van een akte door [eiser sub 1 en eiseres sub 2] . waarna [gedaagde sub 1 en sub 2] . op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.