ECLI:NL:RBMNE:2023:719

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 10194752 \ LC EXPL 22-2437

Vonnis van 1 maart 2023

in de zaak van

STICHTING OOST FLEVOLAND WOONDIENSTEN,

gevestigd te Dronten,

eisende partij,

hierna te noemen: OFW,

gemachtigde: mr. R.M. Goeman,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 november 2022;
de conclusie van antwoord;
de nadere producties (9 tot en met 14) van OFW;
de nadere producties (14b tot en met 16b) van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 januari 2023. Namens OFW zijn verschenen [A ] ( [functie 1] ) en [B] ( [functie 2] ), bijgestaan door mr. R.M. Goeman. [gedaagde] is verschenen in persoon.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting.

1.3.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

OFW verhuurt sinds 13 april 1983 aan [gedaagde] de woning aan [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt per 1 juli 2022 € 643,44 per maand (daarvoor: € 629,60).

2.2.

In 2017 heeft OFW onder meer de woningen aan [straat] gerenoveerd (waaronder dus de woning van [gedaagde] ).

2.3.

[gedaagde] heeft zich op 17 maart 2022 tot de huurcommissie gewend met het verzoek om een huurprijsverlaging. Volgens [gedaagde] zijn er namelijk gebreken in de woning door de renovatie.

2.4.

De onderzoeker van de huurcommissie heeft de woning op 30 mei 2022 onderzocht en daarvan een rapport opgesteld (hierna: het onderzoeksrapport). In het onderzoeksrapport is onder meer het volgende opgenomen:

“
Algemene conclusieVolgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs.
(…)
Categorie CKlachtKlacht van de huurder:
Lekkage in de aangebouwde berging.

Tijdens het onderzoek geconstateerd:
Het platte dak van de aangebouwde berging loopt onvoldoende op afschot.
Als gevolg hiervan ontstaat er een grote plas water op het dak.

Volgens de huurder zou het bij hevig of langdurige regenval leiden tot lekkage in de aangebouwde berging bij de binnendeur naar de woning.

Conform het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:

(C13)De dakbedekking is niet meer waterdicht waardoor er lekkage

van hemelwater plaatsvindt.

Overige bevindingen

Klacht

Klacht van de huurder:

De verhuurder heeft diverse opleveringswerkzaamheden niet naar tevredenheid opgepakt. Aldus de huurder.

Tijdens het onderzoek geconstateerd:
(…)
Bovenstaande foto’s geven een indruk van werkzaamheden die – naar de mening van de huurder – door de verhuurder onvoldoende zijn opgepakt.
Het betreft hier met name saus- en verfwerkzaamheden.
De huurder toonde zich tijdens het onderzoek bewust van het feit dat onderstaande zaken niet bewoonbaar schadend zijn, maar wel storend en als cumulatie een aftekening hoe de verhuurder de huurder heeft laten zitten met diverse werkzaamheden die voorafgaande aan de renovatie voor de huurder niet aan de orde waren.
Conform het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie niet direct gelieerd worden aan een gebrek.
Opmerking algemeenTijdens het onderzoek heeft de rapporteur aangegeven dat de huurcommissie zich niet uitspreekt over mogelijke schadeclaims m.b.t. roerende zaken in de woning. (…)”

2.5.

De voorzitter van de huurcommissie heeft op 7 juni 2022 in deze zaak (met zaaknummer: 435177) als volgt beslist (hierna: de voorzittersuitspraak):

2.6.

OFW is bij de huurcommissie in verzet gegaan tegen deze voorzittersuitspraak.

De zitting was op 21 juli 2022. De huurcommissie heeft het verzet ongegrond verklaard in haar uitspraak (die is verzonden op 16 september 2022 en geregistreerd onder zaaknummer 502066).

2.7.

OFW is het niet eens met deze uitspraak van de huurcommissie en vordert daarom een beslissing van de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW.

3.Het geschil

3.1.

OFW vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primairte verklaren voor recht dat geen sprake is (geweest) van gebreken ten aanzien van de woning, althans geen gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen, althans
subsidiairte verklaren voor recht dat er sprake is van gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen met een door de kantonrechter te bepalen evenredige percentage dat in ieder geval lager ligt dan 40%;

II.
primairte bepalen dat de kale huurprijs van de woning, nu er geen sprake is geweest van gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen, over de maanden vanaf november 2021 € 629,60 per maand bedroeg, althans
subsidiairte bepalen dat indien er sprake is geweest van gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen, dat de huurprijs, met inachtneming van het percentage als subsidiair onder I hiervoor gevorderd, een kale huurprijs bedroeg van hoger dan € 377,76 per maand;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, nakosten en legeskosten van € 300,00.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

OFW heeft tijdig (binnen acht weken nadat aan haar een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden) een beslissing van de kantonrechter gevorderd over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 BW). Hierdoor vervalt de uitspraak van de huurcommissie en moet de kantonrechter het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang beoordelen.

4.2.

[gedaagde] stelt dat er schade en gebreken zijn ontstaan door de renovatiewerkzaamheden. Het gaat dan met name om muren en plafonds die zouden worden geschilderd en schade aan verschillende zaken. Ook was er een lekkage van het dak van de berging. OFW heeft toegezegd dat alle schade en gebreken na de renovatie zouden worden hersteld. OFW heeft zich niet aan deze afspraak gehouden, aldus [gedaagde] .

4.3.

De kantonrechter zal achtereenvolgens ingaan op de gestelde lekkage, de overige gestelde gebreken en de gestelde schades.

Gestelde lekkage

4.4.

De (voorzitter van de) huurcommissie heeft aan [gedaagde] een huurverlaging tot 60% van de huurprijs toegekend vanwege de door [gedaagde] gestelde lekkage van het dak van de berging.

Dit op grond van het onderzoeksrapport.

4.5.

Uit het onderzoeksrapport volgt echter niet dat er sprake was van een lekkage: de onderzoeker van de huurcommissie is slechts uitgegaan van de verklaring van [gedaagde] .

Uit het onderzoeksrapport kan niet worden afgeleid of en, zo ja, op welke wijze de onderzoeker de lekkage zelf heeft vastgesteld. Desondanks heeft de (voorzitter van de) huurcommissie geen reden gezien om af te wijken van het onderzoeksrapport, terwijl uit dat rapport niet blijkt dat een lekkage is vastgesteld.

4.6.

Ook in deze procedure bij de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat er sprake is geweest van een lekkage. Het onderzoeksrapport is, zoals hiervoor overwogen, onvoldoende om een lekkage te kunnen vaststellen. Bovendien heeft OFW het dak op 4 augustus 2022 laten onderzoeken en een rapport laten opstellen door de heer [C] van de firma
[onderneming](productie 7), waarin staat:

“Dakbedekking bijkeuken in goede staat, er blijft water staan op bitumen dak dit geeft geen lekkage.

In de bijkeuken zijn geen sporen van lekkage, electra las dozen los gehaald, ook hier geen sporen van lekkage.
Afdeklijst afgekit tussen gevel en afdeklijst, hier was geen lekkage, maar om dit uit te sluiten deze hoek afgekit zie foto.

Conclusie: geen sporen van lekkage, bitumen in goede staat, goed onderhouden woning.”

4.7.

Het ligt – zeker gelet op de gemotiveerde betwisting van OFW – op de weg van [gedaagde] om de gestelde lekkage voldoende gemotiveerd te onderbouwen. [gedaagde] heeft dit echter nagelaten. Op grond van enkele foto’s die door [gedaagde] zijn overgelegd kan geen lekkage worden vastgesteld. [gedaagde] heeft de lekkage ook niet genoemd in zijn overzicht van “
Gebreken / beschadigingen huis na renovatie” (productie 1b), dat hij heeft overgelegd bij de huurcommissie. Bovendien blijkt nergens uit dat [gedaagde] de lekkage eerder bij OFW heeft gemeld en een redelijke termijn heeft gesteld om de gestelde lekkage te onderzoeken en zo nodig te repareren.

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is geweest van een lekkage. Dit betekent dat de gestelde lekkage geen grond oplevert voor een huurprijsverlaging.

Overige gestelde gebreken

4.9.

De kantonrechter is – net als de (voorzitter van de) huurcommissie – van oordeel dat (ook) de overige door [gedaagde] genoemde gebreken geen tijdelijke huurverlaging rechtvaardigen.

4.10.

Het gaat met name om het sauzen/verven van plafonds en muren (zie ook het onderzoeksrapport). [gedaagde] stelt dat op de voorlichtingsavond op 16 maart 2016 over de renovatie is toegezegd dat OFW de schilderwerkzaamheden zou (laten) verrichten, maar [gedaagde] heeft dit onvoldoende onderbouwd. Uit de door OFW overgelegde informatiebrochure over de renovatie (productie 9) en het formulier van de warme opname (productie 11) blijkt niet dat deze werkzaamheden voor rekening van OFW zijn. Bovendien zijn dergelijke werkzaamheden doorgaans, op grond van het
Besluit kleine herstellingen, ook voor rekening van de huurder.

Gestelde schades

4.11.

[gedaagde] stelt verder dat bij de renovatie schade is veroorzaakt, onder andere aan persoonlijke zaken (de hutkoffer en het terrarium), de deklat in de slaapkamer en de muur.

4.12.

Ook dit zijn geen gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen.

Wel is het zo dat de aansprakelijke partij de veroorzaakte schade in beginsel moet vergoeden, als aan alle wettelijke vereisten voor een schadevergoeding is voldaan.

[gedaagde] heeft in dit verband echter geen reconventionele vorderingen ingesteld.

Conclusie

4.13.

Het voorgaande betekent dat de primaire vorderingen onder I en II van OFW zullen worden toegewezen, zoals onder de beslissing zal worden vermeld.

(Proces)kostenveroordelingen

4.14.

De gevorderde vergoeding van de legeskosten van € 300,00 (die OFW bij de procedure bij de huurcommissie verschuldigd is geworden), zal worden afgewezen vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag.

4.15.

[gedaagde] moet de proceskosten van OFW betalen, omdat hij (grotendeels) ongelijk heeft gekregen. De kosten van OFW zijn de volgende:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht € 322,00

- salaris gemachtigde
€ 264,00 (2 punten x tarief € 132,00)

totaal € 713,43

4.16.

Als OFW nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die zogenoemde nakosten ook betalen. Die eventuele nakosten worden hieronder vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.17.

OFW heeft verzocht om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft geen verweer hiertegen gevoerd. Evenmin is gebleken van feiten en/of omstandigheden die hieraan in de weg staan. Daarom worden de (kosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat geen sprake is van gebreken ten aanzien van de woning die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen;

5.2.

bepaalt dat de kale huurprijs voor de woning, nu er geen sprake is geweest van gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen, over de maanden vanaf 1 november 2021 € 629,60 per maand bedroeg (tot de huurprijsindexatie);

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van OFW, ter grootte van € 713,43;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , als hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door OFW voldoet aan wat onder 5.3 staat, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op:

€ 66,00 aan salaris voor de gemachtigde,
te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;

5.5.

verklaart de (proces)kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.

1298