Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3243
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 669.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2-onder-1 kap woning die in 1977 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 151 m², een tuinhuis en een garage van 19 m². De woning ligt op een perceel van 575 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 619.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 669.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2022 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met drie andere woningen gelegen in de wijk [wijk 1] in [woonplaats] en een woning gelegen in de wijk [wijk 2] in [woonplaats] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 669.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 669.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referentiewoningen allemaal bij elkaar in de buurt liggen in het noordwesten van [woonplaats] . De referentiewoningen zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning en referentiewoningen zijn gebouwd in 1977 of 1978, ze zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar en hebben allemaal een dezelfde bouwkundige kwaliteit.
7.1.
De woning en drie van de vier referentiewoningen hebben een voldoende staat van onderhoud en normale/moderne voorzieningen. Eén referentiewoning heeft een lagere kwalificatie voor staat van onderhoud en voorzieningen. De referentiewoning met de minste staat van onderhoud en voorzieningen heeft logischerwijze ook de laagste verkoopprijs per m². De woningwaarde per m² van de woning is lager dan de verkoopprijzen per m² van de overige referentiewoningen, terwijl de staat van het onderhoud en de voorzieningen dus gelijkwaardig zijn. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de overlast van geluid, stank en productie van fijnstof door zwaar verkeer?
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met belemmerende omgevingsfactoren. Er is sprake van geluidsoverlast, stank en productie van fijnstof aan de tuinzijde vanwege zwaar verkeer dat rijdt over de [weg] . Hierdoor kan de eerste 100 m² vanaf de weg niet meegenomen worden in de waardering. De referentiewoningen liggen niet (met de tuin) aan de [weg] en hebben daarom minder last van de nadelige invloeden.
8.1
De rechtbank begrijpt dat eiser hinder ondervindt vanwege de weg die achter zijn woning ligt, maar eiser heeft niet onderbouwd dat hij helemaal niets met de eerste 100 m² van zijn tuin kan. De [weg] is weliswaar een doorgaande verbindingsweg, maar niet meer dan dat. Uit niets blijkt dat door die weg het aangrenzende gedeelte van de tuin van eiser onbruikbaar en daarmee waardeloos is. De rechtbank volgt eiser daarom niet in zijn standpunt dat de eerste 100 m² vanaf de weg niet meegenomen mogen worden in de waardering.
8.2
Dat eiser hinder ondervindt van de weg wordt ook erkend door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft namelijk referentiewoningen geselecteerd die ook een minder gunstige ligging hebben. Bij twee van de vier woningen is bij de ligging daarover een opmerking gemaakt. Eén woning ligt in de nabijheid van scholen en een sporthal en de andere woning bij een drukke doorgaande weg, kantoorlocatie (met parkeerterrein) en brandweerkazerne. De woningwaarde per vierkante meter van de referentiewoningen is nagenoeg gelijk respectievelijk iets hoger dan die van de woning. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning en de daarmee samenhangende overlast. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar terecht geen rekening houden met geringe stijging van de pensioenen?
9. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar referentiewoningen kan selecteren die tot een jaar voor en tot een jaar na de waardepeildatum verkocht zijn. Hierdoor heeft hij een ruime marge om de woningen met de hoogste verkoopprijzen te kiezen. Dit is wrang omdat de indexering van de pensioenen niet gelijk is aan de inflatie en stijging van de gemeentelijke heffingen. Hierdoor hebben ouderen met een klein pensioen te leiden onder het WOZ-beleid van de gemeente en lijdt hun woongenot hieronder. Eiser heeft hierbij ook aangevoerd dat het wrang is dat de door hem aangedragen koopsommen van de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet zijn meegewogen.
9.1
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf referentie woningen te selecteren waarmee hij de waarde van de woning onderbouwt. Er geldt vrije bewijsleer. De rechtbank stelt vast dat de door eiser aangedragen koopsommen van de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] ruim voor de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de woning aan de [adres 6] in eerste instantie wel gebruikt, maar heeft voor de beroepsprocedure andere referentiewoningen gekozen. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de woningen kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen referentiewoningen afwijken van de eerder gebruikte woningen. De heffingsambtenaar heeft referentiewoningen geselecteerd die niet langer dan een jaar voor of na de waardepeildatum (1 januari 2022) verkocht zijn.
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning de waarde in het economisch verkeer is, dus de best mogelijke verkoop onder de best mogelijke omstandigheden. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft gehandeld volgens het wettelijk kader en dat dit meebrengt dat hij geen rekening mocht houden met de geringe stijging van de pensioenen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning de waarde in het economisch verkeer is, dus de best mogelijke verkoop onder de best mogelijke omstandigheden. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft gehandeld volgens het wettelijk kader en dat dit meebrengt dat hij geen rekening mocht houden met de geringe stijging van de pensioenen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Heeft de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met de parkeerproblematiek bij de [adres 6] ?
10. Eiser voert aan dat de parkeerproblematiek rond de realisatie van de verbouwing van de voorgevel van de [adres 6] ten onrechte niet is meegenomen in het WOZ- beleid van de gemeente. Eiser heeft de gemeente om informatie gevraagd in het e-mailbericht van 20 december 2022, maar geen reactie gekregen.
10.1
De rechtbank overweegt dat uit het e-mailbericht van 20 december 2022 blijkt dat eiser zich zorgen maakt over de gevolgen voor de parkeerproblematiek in verband met de gewenste verbouwing van de voorgevel van [adres 6] . Uit het e-mailbericht leidt de rechtbank af dat de verbouwing op dat moment (op 20 december 2022) nog niet gerealiseerd is. Gelet op het beoordelingskader welke de rechtbank onder punt 4 heeft weergegeven, zijn de eventuele mogelijke gevolgen dus niet van invloed op de waardepeildatum (1 januari 2022). De heffingsambtenaar heeft hier daarom terecht geen rekening mee gehouden. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.