Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/482
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 314.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
12 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
12 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 november 2023. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2010 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 250.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 314.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet De heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] te [plaats 2] , verkocht op 26 juni 2020 voor € 260.000,-.
- [adres 3] te [plaats 1] , verkocht op 26 augustus 2020 voor € 260.000,-.
- [adres 4] te [plaats 2] , verkocht op 20 juli 2020 voor € 265.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiser voert aan dat de ligging van referentiewoning [adres 3] ten onrechte niet is gecorrigeerd. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de ligging van deze woning op een ‘4’ is gewaardeerd. Dit betekent dat deze woning ten opzichte van de woning van eiser een bovengemiddelde ligging heeft. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat dit een fout in de taxatiematrix is en deze woning een gemiddelde ligging heeft. Volgens de heffingsambtenaar ligt deze woning weliswaar bij water, maar is er ten opzichte van de woning van eiser meer geluid en stikstof in de omgeving. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar niet volgen. De rechtbank is van oordeel dat [adres 3] een bovengemiddelde ligging heeft, omdat deze woning bij het water ligt en uitkijkt op een haventje. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar ook onderkent dat de ligging bij een dergelijke haven een pluspunt is. De stelling dat er meer geluid en stikstof zou zijn is onvoldoende concreet om als tegengewicht te fungeren. De m2-prijs van [adres 3] had dan ook gecorrigeerd moeten worden. De m2-prijs van de woning van eiser zou daardoor ook lager uitkomen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 250.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. In het taxatierapport van eiser worden slechts de verkoopprijzen, woningtypes, bouwjaren en gebruiksoppervlaktes van de woning van eiser en de referentiewoningen genoemd. Er is dus niet cijfermatig aangegeven hoe uit de verkoopcijfers kan worden afgeleid dat € 250.000,- een reële waarde is voor de woning van eiser.
Conclusie en bijkomende beslissingen9. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 1] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 300.000,-.
Proceskostenvergoeding10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
11. Op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht (Bpb). Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
12. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Bpb en de bijlage bij het Bpb wordt het bedrag van de rechtsbijstandskosten vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig lijst (A) en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt (B) en met de toepasselijke wegingsfactoren (C). De toepasselijke wegingsfactoren zijn in onderdeel C van de bijlage van het Bpb onderverdeeld in wegingsfactoren ten aanzien van het gewicht van de zaak (C1) en wegingsfactoren ten aanzien van samenhangende zaken (C2).
13. Voor het gewicht van de zaak kent onderdeel C1 van de bijlage bij het Bpb de volgende indeling:
Gewicht
factor
zeer licht
0,25
Licht
0,5
Gemiddeld
1
Zwaar
1,5
zeer zwaar
2
14.
In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.
In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.
15. De bestuursrechter moet zelf, op grond van een eigen waardering, beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt.
16. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat voor deze zaak een wegingsfactor 1 geldt niet. De rechtbank is van oordeel dat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken over woningen van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag zeven WOZ-zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken. [1]
17. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde maakt geen gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,5 hanteert. In afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 837,-. Dit leidt tot de volgende proceskostenveroordeling. Voor rechtsbijstand wordt € 1.133,- toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] naar
€ 300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
€ 300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.133,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.