Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/677
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 814.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
24 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
24 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 september 2023. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1880 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en is gelegen op een perceel van 485 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 708.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 814.000,-.
Is het verweerschrift te laat ingediend?
3. Voordat de rechtbank overgaat tot inhoudelijk behandeling ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of er gevolgen verbonden moeten worden aan het tijdstip waarop het verweerschrift is ingediend. Eiser stelt dat in het licht van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de goede procesorde, de heffingsambtenaar het verweerschrift binnen vier weken na het beroepsschrift had moeten indienen. Dit heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Eiser stelt dat het verweerschrift daarom buiten beschouwing moet worden gelaten.
4. De rechtbank overweegt als volgt. Het verweerschrift is binnengekomen op
1 augustus 2023. Op 2 augustus 2023 is het verweerschrift naar het kantoor van de gemachtigde van eiser toegestuurd. De zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2023. Het verweerschrift is dus 52 dagen voor de zitting ingediend. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarmee voldoende gelegenheid heeft gehad om van het verweerschrift kennis te nemen en daarop te reageren. Op de zitting heeft eiser zijn standpunten over het verweerschrift naar voren gebracht. Daar komt bij dat het verweerschrift in ieder geval vóór de in artikel 8:58 Awb Pro genoemde termijn van tien dagen is ontvangen. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat er sprake is van een afbreuk aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen of strijd met de goede procesorde. Het verweerschrift kan daarom worden betrokken bij de beoordeling van het geschil.
1 augustus 2023. Op 2 augustus 2023 is het verweerschrift naar het kantoor van de gemachtigde van eiser toegestuurd. De zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2023. Het verweerschrift is dus 52 dagen voor de zitting ingediend. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarmee voldoende gelegenheid heeft gehad om van het verweerschrift kennis te nemen en daarop te reageren. Op de zitting heeft eiser zijn standpunten over het verweerschrift naar voren gebracht. Daar komt bij dat het verweerschrift in ieder geval vóór de in artikel 8:58 Awb Pro genoemde termijn van tien dagen is ontvangen. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat er sprake is van een afbreuk aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen of strijd met de goede procesorde. Het verweerschrift kan daarom worden betrokken bij de beoordeling van het geschil.
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie woningverkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 662.500,-.
- [adres 3] , verkocht op 21 december 2021 voor € 900.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 17 april 2020 voor € 540.000,-.
Beoordeling van het geschil
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
8. Volgens eiser is de woning aan de [adres 4] niet geschikt als referentiewoning, omdat er over die woning geen verkoopinformatie beschikbaar is. De heffingsambtenaar heeft voor deze referentiewoning in de taxatiematrix een gemiddelde score (van ‘3’) gehanteerd voor wat betreft de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van die woning (de zogenoemde KOUDV-factoren). Maar zonder verkoopinformatie is niet na te gaan of de heffingsambtenaar terecht van een gemiddelde score is uitgegaan bij deze referentiewoning, zo stelt eiser.
De rechtbank kan het standpunt van eiser volgen. Zonder verkoopinformatie is het onvoldoende controleerbaar of [adres 4] een bruikbare referentiewoning is. De rechtbank zal deze referentiewoning bij de vergelijking daarom buiten beschouwing laten.
De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] vindt de rechtbank daarentegen wel geschikt als onderbouwing van de waarde van de woning. Ten aanzien van die referentiewoningen is wel verkoopinformatie beschikbaar, en het gaat daarbij om twee-onder-één-kapwoningen die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit wordt hieronder nader toegelicht.
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde van de woning onderbouwt aan de hand van referentiewoningen die een kleiner perceel hebben dan de woning. Volgens eiser zijn de referentiewoningen gelet daarop niet goed vergelijkbaar.
De rechtbank stelt voorop dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiser. De heffingsambtenaar moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de laagste m2-prijs voor de grond van de woning van eiser te hanteren. Bovendien is de grond van de referentiewoningen in de taxatiematrix genoemd, is deze gewaardeerd en is de waarde van de grond uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen gehaald om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor de woning van eiser te berekenen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Door de ongunstige bebouwing zijn namelijk de mogelijkheden voor de achtertuin van de woning van eiser sterk beperkt, zo stelt hij.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de (achter) tuin van de woning veel mogelijkheden biedt. Bovendien biedt de voortuin van de woning de mogelijkheid om te parkeren op eigen terrein. Er is bij de woning van eiser voor gekozen om achter in de hoek van het perceel een berging te plaatsen. De referentieobjecten beschikken minder of niet over dergelijk mogelijkheden. Volgens de heffingsambtenaar heeft de woning van eiser daarmee in vergelijking met de gehanteerde referentiewoningen geen minder doelmatige tuin.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de doelmatigheid van het perceel van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Voor wat betreft de referentiewoning [adres 3] stelt eiser dat de heffingsambtenaar ten onrechte de staat van onderhoud en de voorzieningen op een ‘2’ heeft gewaardeerd. Uit de door eiser overgelegde foto’s volgt volgens eiser namelijk niet dat sprake is van een ondergemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen bij deze referentiewoning.
De rechtbank kan het standpunt van eiser volgen dat uit de foto’s niet is op te maken dat de staat van onderhoud en voorzieningen van deze referentiewoning ondergemiddeld zijn. Dit betekent echter nog niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Ook indien de voorzieningen en de staat van onderhoud van [adres 3] namelijk niet worden gecorrigeerd – en uit wordt gegaan van een gemiddelde staat van onderhoud en gemiddelde voorzieningen – blijkt uit de taxatiematrix dat de eindwaarde van de woning van eiser alsnog niet te hoog is vastgesteld. In dat geval is de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] namelijk € 2.545. Wanneer rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut van de grotere oppervlaktes van deze percelen (door middel van de door de heffingsambtenaar gehanteerde wortelformule), komt de totaalwaarde voor de woning nog steeds hoger uit dan de vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ook [adres 5] had moeten hanteren als onderbouwing. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat deze woning minder goed bruikbaar is dan de gehanteerde referentiewoningen. [adres 5] heeft namelijk in vergelijking met de woning van eiser een mindere uitstraling. Verder is deze woning uitgebouwd op een wijze waarbij het authentieke karakter van de woning sterk is aangetast.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. Uit de taxatiematrix van eiser blijkt dat de uitstraling van [adres 5] als ondergemiddeld is gewaardeerd. Uit de taxatiematrix van de heffingsambtenaar blijkt dat de uitstaling van de gehanteerde referentiewoningen een gemiddeld uitstraling hebben, net als de woning van eiser. De rechtbank is daarom met de heffingsambtenaar van oordeel dat [adres 5] minder goed bruikbaar is als onderbouwing dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. De beroepsgrond dan ook slaagt niet.
13. Eiser stelt daarnaast dat de heffingsambtenaar ook [adres 6] had moeten hanteren als onderbouwing. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat deze woning minder goed bruikbaar is dan de gehanteerde referentiewoningen. Deze woning heeft namelijk langdurig leeg gestaan en diende volledig te worden gerenoveerd. Dit blijkt uit het inlichtingenformulier dat de heffingsambtenaar heeft ingediend.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat een inlichtingenformulier niet betrouwbaar is, omdat deze formulieren niet altijd goed worden ingevuld, maar heeft dat verder niet onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om er aan te twijfelen dat de heffingsambtenaar er terecht vanuit is gegaan dat de [adres 6] langdurige leeg heeft gestaan. Gelet daarop kan worden gevolgd dat [adres 6] minder goed bruikbaar is als onderbouwing dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt verder dat [adres 7] geïndexeerd naar de waardepeildatum is verkocht voor € 779.000,-. Deze woning is nagenoeg even groot, heeft iets meer grond en is een luxe goed onderhouden woning. Gelet daarop is volgens eiser niet te volgen de waarde van zijn woning is vastgesteld op € 814.000,-.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de door eiser overgelegde foto’s kan niet zonder meer worden afgeleid dat deze woning in een betere staat is verkocht dan de woning van eiser, zoals eiser stelt. Bovendien is [adres 7] op 26 augustus 2022 verkocht, dus meer dan één jaar na de waardepeildatum. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen zijn daarentegen binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld.
15. Eiser stelt dat het pand van de buren is gewaardeerd op € 825.000,-. Dit pand heeft een gebruiksoppervlakte van 312 m2 en een kaveloppervlakte van 435 m2. Volgens eiser is onbegrijpelijk waarom een aangebouwd buurpand dat ruim twee keer zo groot is met een vergelijkbare kavel een slechts € 11.000,- hogere WOZ-waarde heeft dan de voor de woning van eiser vastgestelde WOZ-waarde.
De rechtbank overweegt dat volgens de wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het motiveringsbeginsel
16. Eiser stelt tot slot dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de door eiser voorgestane WOZ-waarde niet juist zou zijn. Volgens eiser is de uitspraak op bezwaar summier gemotiveerd en is niet inhoudelijk ingegaan op het taxatierapport van eiser. Bovendien is in de uitspraak op bezwaar niet inhoudelijk gereageerd op de tijdens de hoorzitting aangevoerde woning [adres 8] .
Deze beroepsgrond slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van eiser herhaald en is aangegeven waarom die grieven niet slagen. In de uitspraak op bezwaar is gelet daarop concreet op de zaak van eiser ingegaan. Van een onvoldoende motivering van de uitspraak op bezwaar is dan ook geen sprake. Ook het standpunt van eiser, dat niet inhoudelijk is ingegaan op de aangevoerde woning [adres 8] , wordt niet gevolgd. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt namelijk dat de heffingsambtenaar is ingegaan op de grief ‘Gebruik van andere referentiewoningen’. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar voor de waardebepaling gebruikt heeft gemaakt van verkoopgegevens van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het standpunt van de heffingsambtenaar is dat de referentiewoningen in het taxatieverslag hieraan voldoen. De rechtbank is van oordeel dat hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het pand aan de [adres 8] – dat een vrijstaande woning betreft – kennelijk minder bruikbaar vond als onderbouwing dan de gehanteerde referentiewoningen in het taxatieverslag.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.