Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10514697 \ UC EXPL 23-3402 MS/1270
Vonnis van 6 december 2023
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
VERENIGING VAN EIGENAREN [.] TE [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. R.D. van der Woude (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.),
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.R.J.M. Boer.
1.De procedure
1.1.
De VvE heeft een dagvaarding met producties ingediend en [gedaagde] een conclusie van antwoord met producties.
1.2.
Op 2 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens de VvE zijn verschenen mevrouw [A] (hierna: [A] ), voorzitter van de VvE, mevrouw [B] , bestuurslid van de VvE, en mr. R.D. van der Woude, gemachtigde van de VvE. Namens [gedaagde] zijn verschenen de heer [C] , makelaar/taxateur en mede-eigenaar van [gedaagde] , mevrouw [D] (hierna: [D] ), medewerker binnendienst bij [gedaagde] , en mr. L.R.J.M. Boer, gemachtigde van [gedaagde] . Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben op elkaar kunnen reageren. Zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De feiten
2.1.
De VvE heeft op 29 november 2017 een beheerovereenkomst gesloten met [gedaagde] .
2.2.
Op de verhouding van de VvE en haar leden zijn onder meer het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 en het Huishoudelijk Reglement van 11 mei 2017 van toepassing.
In artikel 9 van Pro het Modelreglement is het volgende bepaald:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, (…)
b. (…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
In artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement is het volgende bepaald:
“De volgende veranderingen aan het gebouw zijn na schriftelijke melding aan het bestuur zonder nadere toestemming mogelijk:
De horizontale benedenbalken (de zgn. kalven) in de ramen die grenzen aan een loggia (balkon) c.q. een terras onder een loggia (balkon) mogen worden verwijderd. (…)”
2.3.
Op 22 februari 2021 heeft de heer [E] (hierna: [E] ), de vader van een lid van de VvE en huurder van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning, de parkeerplaats en berging met het adres [adres] in [plaats] , telefonisch contact opgenomen met [A] . [E] heeft [A] toen meegedeeld dat hij een wijziging wilde doorvoeren aan de pui van het appartement. [A] heeft hem hierop doorverwezen naar [gedaagde] .
2.4.
[A] heeft diezelfde dag contact opgenomen met [gedaagde] en heeft toen gesproken met [D] . Tussen partijen staat niet vast wat [A] bij die gelegenheid precies heeft gezegd. Wel staat vast dat [A] [D] heeft verteld dat zij voor een operatie naar het ziekenhuis moest en dat er een verzoek van [E] met betrekking tot wijziging van de pui van de woning zou volgen. Ook staat vast dat zij [gedaagde] opdracht heeft gegeven dit verzoek af te handelen.
2.5.
Op 26 februari 2021 heeft [E] een e-mail naar [D] gestuurd met als onderwerp ‘Aanpassing pui [adres] [plaats] ’. Hij schrijft in deze e-mail het volgende:
“Wij zijn voornemens onze pui van ons appartement aan te passen naar een glaswand en vragen hierbij akkoord. Het idee is de kozijnen eruit te halen en zoveel mogelijk glas te plaatsen.”
2.6.
[D] heeft [E] bij e-mail van 3 maart 2021 het volgende geantwoord:
“Ik heb hierover contact gehad met mevrouw [A] , welke u ook al had benaderd.
Vanuit het bestuur van de VvE is aangegeven dat ik op uw verzoek akkoord mag geven. Wel wordt van u verwacht dat het aanpassen van de pui geschied door een vakkundig aannemer.”
[D] heeft dit bericht niet in cc naar het bestuur van de VvE gestuurd.
2.7.
[E] heeft vervolgens een aannemer opdracht gegeven tot het vervangen van de pui. De uit te voeren werkzaamheden waren gepland van 24 tot en met 26 augustus 2021. Het bestuur van de VvE heeft de uitvoering van deze werkzaamheden toen echter belet en heeft het voornemen van [E] om de pui te vervangen geagendeerd voor de Algemene Ledenvergadering (ALV) van 27 augustus 2021. De ALV heeft tijdens die vergadering besloten dat geen toestemming wordt verleend voor het wijzigen van de pui.
2.8.
[E] heeft de VvE vervolgens aansprakelijk gesteld voor de schade die hij hierdoor heeft geleden. Deze schade bestaat uit de kosten die de aannemer heeft gefactureerd in verband met het opzeggen van de aannemingsovereenkomst. [E] heeft hiervoor bij de kantonrechter van deze rechtbank een procedure aanhangig gemaakt (zaaknummer 9604579 \ UC EXPL 21-9146). De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 oktober 2022 geoordeeld dat de VvE onrechtmatig jegens [E] heeft gehandeld door na de verleende toestemming te voorkomen dat de balkonpui van [E] kon worden gewijzigd. De VvE is veroordeeld tot vergoeding van de kosten van de aannemer die [E] heeft moeten betalen. Dit is een bedrag van € 12.003,20, vermeerderd met rente en kosten.
2.9.
De VvE heeft [gedaagde] op haar beurt aansprakelijk gesteld en heeft aanspraak gemaakt op betaling van het bedrag dat zij aan [E] heeft moeten betalen. [gedaagde] wil dit bedrag echter niet vergoeden omdat zij zich op het standpunt stelt dat zij niet aansprakelijk is.
3.Het geschil
De vordering en de onderbouwing daarvan
3.1.
De VvE vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 12.103,20, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
De VvE legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst door in reactie op de e-mail van [E] van 26 februari 2021 zonder overleg met het bestuur van de VvE aan [E] te berichten dat zijn verzoek akkoord was en het bestuur van de VvE hierover niet te informeren.
3.3.
De VvE stelt dat [A] [gedaagde] in het telefoongesprek van 22 februari 2021 heeft meegedeeld dat als het verzoek van [E] betrekking had op aanpassingen als bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Regelement, het bestuur hiertegen geen bezwaar had. De werkzaamheden die [E] blijkens zijn e-mail wilde laten uitvoeren, namelijk het vervangen van de puin door zoveel mogelijk glas, betroffen echter geen werkzaamheden die onder dit artikel vallen. Op grond van artikel 9 lid 2 van Pro het Modelreglement was hiervoor toestemming van de ALV nodig. [gedaagde] diende hiermee als deskundig en zorgvuldig handelend beheerder bekend te zijn. [gedaagde] had [E] dienen te berichten dat zijn verzoek voorgelegd moest worden aan de ALV. Zij had in ieder geval na ontvangst van de e-mail van 26 februari 2021 nadere informatie moeten opvragen bij [E] over de precieze aard van de werkzaamheden en/of contact moeten opnemen met het bestuur van de VvE om te overleggen. [gedaagde] heeft dit echter niet gedaan en heeft het bestuur ook niet geïnformeerd over de inhoud van de e-mail van [E] en de reactie die zij hierop had verzonden. Indien [gedaagde] het bestuur destijds wel had geïnformeerd, had het bestuur tijdig kunnen voorkomen dat [E] aan een aannemer opdracht zou geven om de nieuwe pui te bestellen en te plaatsen en had de schade voorkomen kunnen worden.
Het verweer
3.4.
[gedaagde] betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst. [gedaagde] stelt dat [A] [D] in het telefoongesprek op 22 februari 2021 heeft meegedeeld dat het verzoek van [E] een bij het bestuur van de VvE bekende aanpassing betrof die al bij enkele andere appartementen had plaatsgevonden en waartegen geen bezwaren bestonden. [A] heeft vervolgens aangegeven dat zij aan [E] had gevraagd zijn verzoek aan [gedaagde] te mailen, omdat zij zelf op het punt stond naar het ziekenhuis te gaan voor een operatie waardoor zij geen tijd meer had om op de e-mail van [E] te reageren. Zij deelde [D] daarbij mee dat op het verzoek akkoord mocht worden gegeven. [D] heeft dit vervolgens gedaan. Volgens [gedaagde] mocht [D] uit het telefoongesprek met [A] afleiden dat de gewenste aanpassing was besproken in het bestuur van de VvE en dat het bestuur had geoordeeld dat dit een aanpassing betrof zoals bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement. [gedaagde] hoefde dit verzoek na ontvangst daarom niet nogmaals te beoordelen. Zij was ook niet verplicht het bestuur schriftelijk op de hoogte te stellen van de aan [E] verleende toestemming.
3.5.
[gedaagde] stelt dat, als al sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming, de schade die de VvE daardoor heeft geleden op grond van artikel 10.4 van haar Algemene Voorwaarden niet voor vergoeding in aanmerking komt. In dit artikel is - kort samengevat - bepaald dat de beheerder niet aansprakelijk is voor schade indien zij bij de uitvoering van de haar opgedragen taken is uitgegaan van door de VvE verstrekte onjuiste en/of onvolledige gegevens. Deze situatie doet zich hier volgens [gedaagde] voor. [gedaagde] stelt verder dat het causaal verband tussen de beweerdelijke tekortkoming en de vermeende schade ontbreekt. Als zij het bestuur had geïnformeerd over de e-mail van [E] van 26 februari 2021 en haar reactie daarop of als zij het verzoek nogmaals had laten beoordelen door het bestuur, had dit volgens [gedaagde] niet tot een andere uitkomst geleid. Ten slotte stelt [gedaagde] dat sprake is van eigen schuld aan de kant van de VvE, omdat zij zelf de keuze heeft gemaakt om akkoord te geven op het verzoek van [E] en [gedaagde] op te dragen om dit akkoord daadwerkelijk te verlenen zodra het verzoek zou zijn ontvangen.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen sprake is van een overeenkomst van opdracht. De opdracht van [A] aan [gedaagde] op 22 februari 2021 om het verzoek van [E] af te handelen viel niet onder de dienstenpakketten van [gedaagde] die in de Beheerovereenkomst zijn genoemd, maar betrof een opdracht tot het verrichten van extra werkzaamheden. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] deze opdracht heeft aanvaard.
4.2.
[gedaagde] was op grond van (onder meer) artikel 8.3 van haar Algemene voorwaarden gehouden om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet aan deze verplichting heeft voldaan en daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de inhoud van het telefoongesprek van 22 februari 2021 tussen [A] en [D] . De VvE stelt dat [A] [gedaagde] daarbij heeft verzocht het verzoek van [E] af te handelen en dat zij [D] heeft meegedeeld dat als het verzoek van [E] betrekking had op aanpassingen als bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement, het bestuur hiertegen geen bezwaar had. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat [A] zonder enig voorbehoud heeft aangegeven dat het bestuur van de VvE met het verzoek van [E] akkoord was omdat sprake was van een situatie als bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement.
4.4.
Als [D] de mededeling van [A] inderdaad op die manier heeft opgevat, dan geldt dat zij gezien de omstandigheden niet zonder meer op de juistheid van deze mededeling had mogen afgaan. Daarbij is het volgende van belang.
4.5.
[D] wist dat [A] op korte termijn naar het ziekenhuis zou gaan en dat zij [gedaagde] daarom de opdracht gaf het verzoek van [E] af te handelen. Als de opdracht van [A] alleen betrekking had gehad op het doorgeven van de toestemming van het bestuur voor het uitvoeren van werkzaamheden als bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement, dan had [A] dit in haar voorafgaande telefoongesprek met [E] ook zelf kunnen doen. Dat had voor [D] een reden moeten zijn om er niet zonder meer van uit te gaan dat het bouwplan een situatie als bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement betrof.
4.6.
Om te beoordelen of het bouwplan inderdaad een situatie betrof als bedoeld in dit artikel, was het nodig een goed beeld te hebben van de voorgenomen werkzaamheden. Op het moment van het telefoongesprek tussen [A] en [D] was er echter nog onvoldoende informatie om dit goed te kunnen beoordelen. Er had toen alleen telefonisch contact tussen [A] en [E] plaatsgevonden en er lag nog geen schriftelijk verzoek waarin de gewenste aanpassing aan de pui precies werd omschreven. Er waren ook nog geen bouwtekeningen voorhanden. Van [gedaagde] mocht daarom als goed opdrachtnemer worden verwacht dat zij aan de hand van het schriftelijke verzoek van [E] naging of inderdaad, zoals [D] naar eigen zeggen van [A] had begrepen, sprake was van een situatie bedoeld in artikel 14 van Pro het Huishoudelijk Reglement.
4.7.
Het onderwerp van de e-mail van [E] van 26 februari 2021 ‘Aanpassing pui [adres] [plaats] ’ was al een aanwijzing dat de gewenste aanpassing mogelijk verder ging dan het verwijderen van de horizontale benedenbalken (de kalven). Het feit dat überhaupt toestemming werd gevraagd was hier ook al een aanwijzing voor, omdat voor het verwijderen van de kalven geen toestemming nodig was. Uit de e-mail bleek bovendien dat [E] het voornemen had de pui aan te passen naar een glaswand. Dit had [gedaagde] aanleiding moeten geven om contact met [A] of het andere bestuurslid mevrouw [B] op te nemen om te controleren of [A] wel een goed beeld had gekregen van het bouwplan en of dit niet aan de ALV moest worden voorgelegd. [D] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij is uitgegaan van de juistheid van de mededeling van [A] zoals zij die had begrepen en geen bouwtechnische kennis heeft om zelf een oordeel te vormen. Gelet op dit gebrek aan technische kennis had zij in de gegeven omstandigheden echter niet zonder meer namens de VvE toestemming voor het bouwplan mogen geven maar had zij deskundige hulp moeten inroepen. Dat zij dit niet heeft gedaan, komt voor rekening van [gedaagde] .
4.8.
[D] heeft bovendien nagelaten een kopie van de e-mail van [E] en haar reactie daarop in cc naar het bestuur van de VvE te sturen. [gedaagde] heeft erkend dat dit wel gebruikelijk is. De kantonrechter acht het - anders dan [gedaagde] - aannemelijk dat het bestuur van de VvE meteen na kennisname van de inhoud van deze e-mails actie had ondernomen, omdat uit de e-mail van [E] duidelijk bleek dat sprake was van een verdergaand plan dan slechts het verwijderen van de kalven. Het bestuur had [E] in dat geval kunnen meedelen dat voor het bouwplan de toestemming van de ALV nodig was en had daarmee kunnen voorkomen dat [E] nodeloos kosten zou maken door het inschakelen van een aannemer.
4.9.
Het beroep van [gedaagde] op eigen schuld aan de kant van de VvE slaagt om de hiervoor genoemde redenen niet. Ook het beroep van [gedaagde] op uitsluiting van haar aansprakelijkheid op grond van artikel 10.4 van haar Algemene Voorwaarden kan niet slagen. De situatie dat [gedaagde] bij de uitvoering van de opdracht is uitgegaan van door de VvE verstrekte onjuiste en/of onvolledige gegevens doet zich hier niet voor. Het had [gedaagde] immers duidelijk moeten zijn dat eerst nadere informatie over het bouwplan nodig was voordat zij uitvoering kon geven aan de opdracht.
Conclusie
4.10.
De conclusie luidt daarom dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst en daarom verplicht is de schade te vergoeden die de VvE als gevolg hiervan heeft geleden. [gedaagde] heeft de hoogte van de door de VvE gestelde schade van € 12.103,20 niet weersproken. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen. Omdat hier gaat om een schadevergoedingsverplichting die voortvloeit uit artikel 6:74 BW Pro en niet uit een handelsovereenkomst, zal over dit bedrag geen wettelijke handelsrente worden toegewezen maar wettelijke rente vanaf 26 december 2022.
4.11.
De VvE vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De VvE heeft in redelijkheid buitengerechtelijke kosten gemaakt om haar vordering op [gedaagde] vergoed te krijgen. De hoogte van de gevorderde vergoeding van € 1.084,20 is ook redelijk. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.
4.12.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE als volgt vastgesteld:
- dagvaarding € 109,44
- griffierecht € 1.384,00
- salaris gemachtigde € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)
- nakosten €
132,00
132,00
Totaal € 2.417,44
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 13.187,40 (bestaande uit € 12.103,20 aan hoofdsom en € 1.084,20 aan buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom vanaf 26 december 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.417,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.