ECLI:NL:RBMNE:2023:636

• Datum uitspraak: 17 februari 2023
• Publicatiedatum: 17 februari 2023
• Zaaknummer: 10294296 UV EXPL 23-17 LT/33864
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: V. van Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte; omzetting van bepaalde naar onbepaalde duur en verplichtingen verhuurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 17 februari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een huurster en haar verhuurder. De huurster, hierna te noemen [eiseres], huurt sinds 24 maart 2020 een woning van de verhuurder, [gedaagde]. De huurovereenkomst was oorspronkelijk aangegaan voor een bepaalde tijd van maximaal 22 maanden en 8 dagen, eindigend op 31 december 2021. Echter, [gedaagde] heeft nagelaten de huur op te zeggen, waardoor de huurovereenkomst van rechtswege is omgezet naar een onbepaalde duur. Dit leidde tot een geschil over de verplichtingen van de verhuurder, met name de zorg voor verwarming en warm water in de woning.

De huurster vorderde in deze procedure dat de verhuurder ervoor zorgt dat de verwarming en warm water weer functioneren, en dat zij vrije toegang tot de woning behoudt. De verhuurder stelde dat de huurovereenkomst was geëindigd en dat de huurster geen recht meer had op de woning. De kantonrechter oordeelde echter dat de verhuurder zijn verplichtingen niet was nagekomen, aangezien hij de huur niet tijdig had opgezegd. Hierdoor was de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, en was de verhuurder verplicht om de huurster toegang te verlenen en te zorgen voor verwarming en warm water.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurster toegewezen, inclusief het opleggen van dwangsommen voor het geval de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. Tevens is de verhuurder veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt de noodzaak voor verhuurders om hun verplichtingen serieus te nemen en tijdig aanzeggingen te doen, om zo juridische geschillen te voorkomen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10294296 UV EXPL 23-17 LT/33864

Kort geding vonnis van 17 februari 2023

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: [.] ,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met aangehecht productie 1 t/m 11,
• de mondelinge behandeling van 10 februari 2023 waarvan aantekening is gehouden door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt vanaf 24 maart 2020 de woning, staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , van [gedaagde] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is gelegen boven het bedrijfspand van [gedaagde] .

2.2.

In de huurovereenkomst is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:

“ Artikel 2. Looptijd van deze overeenkomst

2.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de beperkte duur van maximaal 22 maanden en 8 (acht) dagen, ingaande op 24 maart 2020 en lopende uiterlijk tot en met 31 december 2021.(…)

2.2

Deze huurovereenkomst eindigt in ieder geval van rechtswege na ommekomst van de in art. 2.1 genoemde termijn, zonder dat opzegging vereist is.

(…)”

2.3.

In zijn e-mail van 17 augustus 2022 heeft [gedaagde] aan [eiseres] het volgende geschreven:

“Je laat me geen andere keus dan de huur op te zeggen (…).

Dit houdt in:


Dat ik je per 1 november 2022 (…) uitdrukkelijk! de toegang tot het pand ontzeg.

(…)


Per 1 november 2022 om 00.01 uur gas, water, licht, wifi zullen worden afgesloten.”

2.4.

Vanaf 29 december 2022 werkt de verwarming in het gehuurde niet meer. Ook is er geen warm water meer. [eiseres] heeft dit diezelfde dag bij [gedaagde] gemeld en hem verzocht om dit te repareren. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.

2.5.

In zijn brief van 30 december 2022 schrijft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] onder meer:

“Mijn vorige bericht heb ik afgesloten met: De rek is er nu helemaal uit.

Uw cliënte heeft nu nog 7 dagen om de woning te verlaten, daarna gaat de boel op slot.”

3. De beoordeling

Spoedeisend belang

3.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] , gelet op de aard van haar vorderingen, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorzieningen.

Wat vinden partijen?

3.2.

[eiseres] vordert in deze procedure dat [gedaagde] ervoor zorgt dat het gehuurde weer beschikt over een werkende verwarming en over warm water. Daarnaast vreest zij dat [gedaagde] de daad bij het woord voegt en haar de toegang tot het gehuurde zal weigeren of beletten. Met deze procedure wil zij bewerkstelligen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen op straffe van een dwangsom als [gedaagde] zijn verplichting als verhuurder niet nakomt.

3.3.

[gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat hij vindt dat [eiseres] geen recht meer heeft op de woning, omdat de huurovereenkomst is geëindigd en er geen nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Bij aanvang van de huurovereenkomst in 2020 heeft [gedaagde] met [eiseres] afgesproken dat de huurovereenkomst op 31 december 2021 van rechtswege – dus zonder dat daarvoor opzegging nodig is – zou eindigen. Dat betekent volgens [gedaagde] dat [eiseres] vanaf dat moment zonder dat zij daar recht op heeft in de woning verblijft. Het afsluiten van de warmtevoorziening en het voornemen tot het niet meer verlenen van toegang tot het gehuurde is een uiterst middel om [eiseres] uit de woning te krijgen. [gedaagde] heeft meerdere pogingen gedaan om er samen uit te komen, maar dat is niet gelukt.

Is er sprake van een huurovereenkomst tussen partijen? Ja, een van onbepaalde tijd.

3.4.

Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd en daarvoor baseert hij zich op de afspraak in de huurovereenkomst, waarin staat dat opzegging niet nodig is (zie 2.2.). Volgens [eiseres] is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, omdat [gedaagde] het einde van de huur niet heeft aangezegd.

3.5.

De kantonrechter stelt vast dat partijen aanvankelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan; namelijk voor de duur van maximaal 22 maanden en 8 dagen, ingaande op 24 maart 2020 en lopende uiterlijk tot en met 31 december 2021. Op grond van artikel 7:271 BW eindigt de overeenkomst niet door het enkele verloop van de huurtijd. Als [gedaagde] een einde van de huurovereenkomst wenst, dan moet hij dat aanzeggen; dit betekent dat hij niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk moet informeren. Doet hij dat niet, dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd verlengd. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

3.6.

[gedaagde] heeft het einde van de huur niet (schriftelijk) aangezegd. [eiseres] is na 31 december 2021 in het gehuurde blijven wonen. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.

Moet [gedaagde] huurgenot verschaffen? Ja.

3.7.

Nu aannemelijk is geworden dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, rusten op [eiseres] en [gedaagde] de verplichtingen die uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeien. Eén van die verplichtingen is dat [gedaagde] het huurgenot moet verschaffen aan [eiseres] . Dat wil onder andere zeggen: vrije en ongestoorde toegang tot het gehuurde verlenen en het leveren van de overeengekomen diensten, meer specifiek het zorgen voor verwarming en warm water.

Toegang

3.8.

[gedaagde] heeft [eiseres] tot op heden niet de toegang tot de woning geweigerd of belet. De vrees van [eiseres] dat hij daartoe overgaat, is gebaseerd op de uitspraken van [gedaagde] van 17 augustus 2022 en 30 december 2022. [gedaagde] heeft die uitspraak ter zitting bevestigd, en daarbij desgevraagd opgemerkt dat uitvoering daarvan niet verstandig is. Om ervoor te zorgen dat [gedaagde] ook daadwerkelijk aan [eiseres] de toegang tot het gehuurde zal blijven verschaffen, zal de kantonrechter de vordering van [eiseres] toewijzen.

Verwarming en warm water

3.9.

Op [gedaagde] rust ook de plicht om de woning te voorzien van verwarming en warm water. Vast staat dat hij dat nu niet doet en dat de oorzaak daarvan niet is gelegen in een defect aan de installatie. Dat betekent dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting uit de overeenkomst. [gedaagde] dient deze verplichting wel na te komen. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat herstel van de warmtevoorziening op (zeer) korte termijn gerealiseerd kan worden. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] – om de warmtelevering binnen zeven dagen te herstellen - dan ook toewijzen.

Dwangsommen

3.10.

[eiseres] vordert dwangsommen voor het geval [gedaagde] haar niet de vrije en onvoorwaardelijke toegang tot het gehuurde verleent en ook wanneer [gedaagde] niet tijdig de verwarming en het warme water herstelt. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsommen - als prikkel tot nakoming – dan ook toewijzen, maar ziet tegelijkertijd aanleiding om deze te matigen.

3.11.

Op overtreding van de verplichting tot het vrij en onvoorwaardelijk toegang verlenen tot het gehuurde wordt een dwangsom gesteld van € 500,00 per dag met een maximum van

€ 15.000,00. Ook op overtreding van de verplichting om de verwarming en het warme water te herstellen zal een dwangsom worden gesteld van € 500,00 per dag met een maximum van € 15.000,00.

Proceskosten

3.12.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 130,66

- griffiekosten € 86,00

- salaris gemachtigde € 529,00

-------------

Totaal € 745,66

Nakosten

3.13.

De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] de vrije en onvoorwaardelijke toegang te verlenen tot het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] in overtreding is met deze verplichting tot een maximum van € 15.000,00;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om zorg te dragen voor herstel van de warmtelevering, binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat de overtreding van deze plicht voortduurt met een maximum van € 15.000,00;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 745,66, waarin begrepen € 529,00 aan salaris gemachtigde;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en

- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2023.