Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10394567 \ UC EXPL 23-1794 RJ/58605
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: S. Baldinger,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 7 maart 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de aanvullende akte van [eiseres] met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 september 2023. Daarbij is namens [eiseres] verschenen de heer [A] (directeur-bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is deugdelijk opgeroepen, maar heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op de mondelinge behandeling haar stellingen toe te lichten. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt per 1 november 2022 van [eiseres] een bedrijfsruimte (representatieve kantoorruimte) aan de [adres] in [plaats] voor een huurprijs van € 1.018,00 per maand. Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de maandelijkse huurtermijnen. Tot 1 oktober 2023 bedraagt de huurachterstand € 9.162,00.
2.2.
[eiseres] vordert na eisvermeerdering in deze procedure – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand, een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, een schadevergoeding, betaling van contractuele boetes, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiseres] en verzoekt de kantonrechter om de vorderingen af te wijzen. Bovendien stelt [gedaagde] een eis in reconventie in. [gedaagde] geeft aan dat zij al vanaf het begin dat zij in het gehuurde zit dagelijks last heeft van lekkage, er problemen zijn met stroomuitval waardoor er urenlang niet gewerkt kan worden en dat er problemen zijn geweest met de internetaansluiting. [gedaagde] vordert daarom – samengevat – schadeloosstelling van huur voor de maanden december tot en met uitvoering van herstelwerkzaamheden, uiterlijk 15 juni 2023. Wanneer de herstelwerkzaamheden uitblijven vordert [gedaagde] terugbetaling van de waarborgsom en een dwangsom van € 250,00 per dag voor het uitblijven van de herstelwerkzaamheden. Wanneer de herstelwerkzaamheden wel plaatsvinden wil [gedaagde] ontbinding van het huurcontract per 31 december 2023. Tot slot vordert [gedaagde] schadevergoeding voor de ernstige aantasting van haar bedrijfsnaam, huurgenot, omzetderving, vernieling van enkele eigendommen en emotionele schade bij werknemer en een bedrag van € 30.000 aan schadevergoeding voor gederfde omzet, overlast, uitblijven huurgenot, emotionele schade werknemer en bijkomende stress, vermeerderd met de wettelijke rente.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in conventie
3.1.
De vorderingen van [eiseres] , met uitzondering van de schadevergoeding, zullen worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
huurachterstand
3.2.
[gedaagde] heeft de huurachterstand van € 9.162,00 niet betwist, maar heeft zich op het standpunt gesteld dat zij een zodanige last heeft gehad van lekkage, (geen) internetaansluiting en stroomuitval, dat zij recht heeft op “schadeloosstelling van huur” voor de maanden december 2022 tot en met ‘uitvoering herstelwerkzaamheden’. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] met dit onderdeel van de tegenvordering een vordering tot huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro heeft willen instellen vanwege de gestelde gebreken. De vordering zal hierna worden besproken.
3.3.
Ter zitting heeft [eiseres] (en uiteraard onweersproken door [gedaagde] ) toegelicht dat zij eerst op 31 december 2022 door de werkneemster van [gedaagde] , bij haar bekend als [B (voornaam)] , in kennis is gesteld van waterlekkage (met toezending van een foto waarop een plas is te zien). De heer [A] is ter plekke gaan kijken en heeft waterlekkage vastgesteld, waarna emmers zijn geplaatst. Volgens [eiseres] heeft zij daarna meerdere reparatiepogingen laten uitvoeren. Omdat de lekkage alleen optreedt bij regen uit bepaalde hoek, heeft het onderzoek naar de lekkage en daarmee het verhelpen ervan tijd gekost, tot uiteindelijk 17 april 2023. Uit deze toelichting volgt dat in de periode van 31 december 2022 tot en met 17 april 2023 sprake is geweest van waterlekkage in de gehuurde kantoorruimte en dat in een omvang dat het plaatsen van emmers noodzakelijk was. Volgens [eiseres] zou de lekkage echter minder erg zijn dan [gedaagde] doet voorkomen, omdat de lekkage beperkt bleef tot een hoekje in het kantoor en tot momenten van regen met wind van een bepaalde kant. De kantonrechter oordeelt dat lekkage – ook al is dat beperkt tot bepaalde weersomstandigheden – een stevig gebrek is dat afdoet aan het huurgenot van [gedaagde] . [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat de lekkage noopte tot het plaatsen van emmers. Weliswaar heeft zij dit nadien ter zitting afgezwakt tot de stelling dat het slechts druppelde en de opvang beperkt bleef tot één bak, maar dit is onvoldoende overtuigend gelet op haar eerdere toelichting. [eiseres] heeft verder ter zitting verklaard dat zij door het uitblijven van ieder contact met [gedaagde] de indruk had dat de lekkage voor [gedaagde] niet zo ernstig was omdat zij anders [gedaagde] in hetzelfde gebouw alternatieve, meteen beschikbare en representatieve, kantoorruimte zou hebben aangeboden. Dit argument overtuigt niet. [gedaagde] heeft een overzicht van appberichten tussen medewerkster [B (voornaam)] en de heer [A] overgelegd, waaruit blijkt dat er sprake was van zodanig druppelende lekkage dat medewerkster [B (voornaam)] zich beklaagt dat het geen fijne werkplek is, dat zij helemaal naar wordt van het gedruppel en dat zij huiverig is voor schade aan de server. Het antwoord van de heer [A] spreekt boekdelen: “Ik begrijp dat [B (voornaam)] . Dit moet stoppen!”. Niet valt in te zien dat [eiseres] op dat moment niet aan [gedaagde] (in de persoon van [B (voornaam)] ) de alternatieve kantoorruimte had kunnen aanbieden.
3.4.
De kantonrechter concludeert dat de lekkage van dien aard is geweest dat het een aantasting vormde van het huurgenot van [gedaagde] . [gedaagde] heeft niet voldoende onderbouwd dat zij de lekkage eerder dan 31 december 2022 aan [eiseres] heeft gemeld en zij heeft onvoldoende gesteld dat de lekkage na 17 april 2023 heeft voortgeduurd. Dat er sprake is geweest van nadien voortdurende klachten is immers niet aangevoerd. De kantonrechter ziet zich gesteld voor de vraag welke huurprijsvermindering voor de periode van 1 januari 2023 tot en met 17 april 2023 evenredig is aan het gederfde huurgenot. [gedaagde] lijkt ervan uit te gaan dat zij in het geheel geen huur hoeft te betalen. Het gaat hier echter om lekkage die alleen optreedt bij bepaalde weersomstandigheden; [gedaagde] heeft geen aanknopingspunten geboden voor het vaststellen van de mate waarin de lekkage optrad. Dat de lekkage leidde tot andere klachten als (voortdurende) stankoverlast en aantasting van de houten vloer is niet onderbouwd. Dat had wel moeten gebeuren omdat die klachten niet meteen voor de hand liggen en (voor wat betreft de vloer) de vraag rijst of daarvan niet al sprake was bij aanvaarding van de huur. Al met al ziet de kantonrechter grond de vordering tot huurprijsvermindering voor de huurperiode van januari 2023 tot en met april 2023 toe te wijzen tot 10% van de overeengekomen huurprijs. Bij een huurprijs van € 1.018,00 per maand komt dit neer op 4 x € 101,80 = € 407,20. Dit bedrag komt derhalve in mindering op het totaal door [eiseres] gevorderde bedrag aan huur (€ 9.162,-) zodat wordt toegewezen € 8.754,80.
3.5.
Verder heeft [gedaagde] gesteld dat zij de nota van december niet heeft voldaan omdat de internetaansluiting nog niet geregeld was. [gedaagde] heeft hier op 31 december 2022 over geklaagd. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan een huurder pas vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment dat hij de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld. Nu [gedaagde] pas op 31 december 2022 aan [eiseres] heeft laten weten dat zij klachten heeft over de internetaansluiting, heeft [gedaagde] geen recht op huurprijsvermindering voor de maand december 2022. Dat de internetaansluiting na 31 december 2022 nog steeds niet functioneerde is niet gesteld, waardoor [gedaagde] ook na december 2022 geen recht heeft op huurprijsvermindering.
3.6.
Tot slot heeft [gedaagde] geklaagd over stroomuitval. Volgens [gedaagde] valt de stroom vaak onverwachts uit en is het voorgekomen dat er daardoor urenlang niet gewerkt kon worden. [gedaagde] heeft ter ondersteuning van deze stelling correspondentie overgelegd van 13 maart 2023 tussen haar medewerker, [B (voornaam)] , en [eiseres] . [eiseres] heeft ter zitting bevestigd dat er op 13 maart 2023 sprake was van stroomuitval, maar dat zij dit dezelfde dag heeft verholpen door de aardlekschakelaar weer in te schakelen. Bovendien stelt [eiseres] dat stroomuitval hierna niet meer is voorgekomen. Dit is door [gedaagde] niet weersproken, dus de kantonrechter stelt vast dat van een structureel probleem geen sprake is. Bovendien is niet uit te sluiten dat deze eenmalige stroomuitval een gevolg was van eigen handelen van [gedaagde] . Wel volgt uit de eigen toelichting van [eiseres] dat [gedaagde] de stroomuitval niet zelf kon oplossen, omdat zij geen toegang heeft tot de meterkast. Dit maakt dat [eiseres] zorg moet dragen voor een snellere oplossing voor stroomuitvalklachten, aangezien de stroomuitval op 13 maart 2023 wel een paar uur geduurd heeft. Echter, één dagdeel stroomuitval is geen zodanig gebrek dat dit huurprijsvermindering rechtvaardigt.
ontbinding en ontruiming
3.7.
Er is een huurachterstand van negen maanden. Uit vaste rechtspraak volgt dat in het algemeen bij een huurachterstand van drie maanden of meer wordt gesproken van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De huurachterstand van negen maanden maakt daarom dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Daarom zal de huurovereenkomst met dit vonnis worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt op de vonnisdatum. [gedaagde] moet de bedrijfsruimte ook ontruimen. Dit betekent dat [gedaagde] de bedrijfsruimte moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De termijn voor ontruiming zal op veertien dagen worden gesteld.
gebruiksvergoeding en schadevergoeding
3.8.
[gedaagde] wordt veroordeeld om voor de tijd dat zij na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de bedrijfsruimte verblijft, een gebruiksvergoeding te betalen van
€ 1.018,00 per maand, voor de eerste van de maand.
3.9.
Naast de gebruiksvergoeding lijkt [eiseres] een schadevergoeding te vorderen, nader op te maken bij Staat. Nu zij deze vordering in het lichaam van de dagvaarding niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.
contractuele boetes
3.10.
[eiseres] vordert een bedrag van € 2.700,00 aan contractuele boetes voor de maanden januari 2023 tot en met september 2023, conform artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Volgens dat artikel is [gedaagde] , als zij de huur niet tijdig betaalt, een boete van 1% van de maandhuur, met een minimumbedrag van € 300,00, aan [eiseres] verschuldigd per keer dat zij de maandhuur niet op tijd betaalt. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid hiervan niet betwist. De contractuele boetes zullen daarom worden toegewezen. De contractuele boetes vanaf 1 oktober 2023 zullen worden afgewezen, omdat daarvoor als gevolg van de uitgesproken ontbinding geen contractuele grondslag bestaat.
buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
[eiseres] heeft € 305,40 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De wet bepaalt dat het redelijk moet zijn dat deze gemaakt zijn en dat de hoogte van het bedrag redelijk moet zijn. Aan de eerste eis wordt voldaan omdat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De hoogte van het bedrag is ook redelijk omdat het gevorderde bedrag overeenkomt met het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom zal € 305,40 worden toegewezen.
conclusie
3.12.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
- contractuele boetes
€
€
8.754,80
2.7
- buitengerechtelijke incassokosten
€
305,40
+
Totaal
€
11.760,20
proceskosten
3.13.
[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de kosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
528,00
(2,00 punten × € 264,00)
Totaal
€
1.148,73
3.14.
[eiseres] zal nog een aanvullende factuur van de griffier krijgen voor het verhoogde griffierecht als gevolg van de eisvermeerdering.
in reconventie
3.15.
De vordering van [gedaagde] tot huurprijsvermindering wordt toegewezen. De overige vorderingen zullen worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
3.16.
Ten eerste vordert [gedaagde] schadeloosstelling van huurtermijnen, door de kantonrechter begrepen als een vordering tot huurprijsvermindering. Bij de beoordeling in conventie heeft de kantonrechter ook voor de vordering in reconventie uitgelegd dat en tot welk bedrag dit kan worden toegewezen. Deze vordering zal daarom worden toegewezen. Ten tweede vordert [gedaagde] terugbetaling van de waarborgsom en een dwangsom van € 250,00 per dag voor het uitblijven van herstelwerkzaamheden. In conventie is geoordeeld dat niet is bestreden dat de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en het gebrek na 17 april 2023 is hersteld. Deze vorderingen zullen reeds op die grond worden afgewezen. De derde vordering, ontbinding van de huurovereenkomst per 31 december 2023 wanneer de herstelwerkzaamheden uitblijven, komt reeds door de met dit vonnis uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst niet voor toewijzing in aanmerking. Tot slot vordert [gedaagde] schadevergoeding voor de ernstige aantasting van haar bedrijfsnaam, huurgenot, omzetderving, vernieling van enkele eigendommen en emotionele schade bij werknemer en een bedrag van € 30.000,00 aan schadevergoeding voor gederfde omzet, overlast, uitblijven huurgenot, emotionele schade werknemer en bijkomende stress, vermeerderd met de wettelijke rente. [eiseres] heeft deze vorderingen betwist en [gedaagde] heeft deze stellingen en schadeposten niet onderbouwd. De kantonrechter zal ook deze vorderingen daarom afwijzen.
proceskosten
3.17.
[gedaagde] krijgt deels gelijk maar moet vanwege de aard en omvang van de afgewezen vorderingen toch als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] begroot op € 529,00 (2,00 punten × € 529,00 × factor 0,5 wegens de samenhang tussen de vorderingen en stellingen in conventie en reconventie).
zowel in conventie als reconventie
uitvoerbaarheid bij voorraad
3.18.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] per datum van het uitspreken van dit vonnis;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze bedrijfsruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:
- € 11.760,20, bestaande uit huurachterstand en contractuele boetes tot 1 oktober 2023 en buitengerechtelijke incassokosten;
- € 1.018,00, gelijk aan de maandelijkse huurprijs, vanaf 1 oktober 2023 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.148,73, waarin begrepen € 528,00 aan salaris gemachtigde;
4.5.
draagt de griffier op om het verschil tussen het in rekening gebrachte griffierecht en het verhoogde griffierecht alsnog in rekening te brengen bij [eiseres] ;
in reconventie
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] tot evenredige huurprijsvermindering toe over de periode van 1 januari 2023 tot en met april 2023 tot een bedrag van € 407,20;
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 529,00 aan salaris gemachtigde;
zowel in conventie als reconventie
4.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op
8 november 2023.
8 november 2023.