Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1150
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.163.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 januari 2023. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2001 met een tuinhuis en een inpandige garage. De woning ligt op een kavel van 2.420 m².
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 1.048.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere vrijstaande woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [woonplaats] (de referentiewoningen). De heffingsambtenaar heeft uit het gemiddelde van de (voor waardeontwikkeling en verschillen gecorrigeerde) verkoopprijzen van deze referentiewoningen een prijs per vierkante meter afgeleid voor de oppervlakte van de woning van € 1.673,-. De heffingsambtenaar heeft deze prijs vermenigvuldigd met de gebruiksoppervlakte voor het onderdeel woning (584 m²) om de waarde voor het onderdeel van de woning te bepalen. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de bepaalde waarde van de kavel daarbij opgeteld, minus een correctie van 20% voor de ligging en een correctie voor de dijkenvrijstelling. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum € 1.206.511,-.
3.2.
Eiser heeft er tijdens de zitting op gewezen dat de inpandige garage van zijn woning in de waardering is betrokken als woonoppervlak, terwijl de inpandige garage van de referentiewoning [adres 3] apart als ‘bijgebouw’ is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat de taxatie van de inpandige garage niet consequent is geweest en dat had wel gemoeten. Hij heeft daarbij uitgelegd dat als eisers garage van 18 m² ook apart zou worden gewaardeerd tegen dezelfde prijs als de inpandige garage van [adres 3] (€ 453,- per m²), de getaxeerde waarde voor de woning inclusief inpandige garage (€ 1.673,- per m²) zou dalen met € 22.000,- (18 m² x (€ 1.673,- - € 453,-)). De getaxeerde waarde bedraagt dan € 1.184.000,-. Omdat de rechtbank dit kan volgen en eiser de uitleg niet heeft weersproken, gaat de rechtbank bij haar beoordeling uit van de getaxeerde waarde van € 1.184.000,-.
De beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft
gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij het volgende.
4.1.
De rechtbank vindt allereerst dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht (1 tot 10 maanden) en wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Volgens eiser is op basis van de Waarderingsinstructie het verkoopcijfer van [adres 2] niet bruikbaar omdat deze meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van zijn woning, maar daar is de rechtbank het niet mee eens. De Waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar en geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden is. Eiser vindt verder dat het bouwjaar van [adres 4] (1976) te veel afwijkt van het bouwjaar van zijn woning (2001), maar daarin volgt de rechtbank eiser niet. Het bouwjaar is weliswaar afwijkend, maar dit enkele gegeven maakt de woning niet onvergelijkbaar. Er zijn voldoende overeenkomstige kenmerken gelet op de ligging (in [woonplaats] ), het type (vrijstaande woning) en de grootte. Eiser vindt ook [adres 3] niet vergelijkbaar omdat hij anders dan zijn woning beschikt over een stuk agrarische grond (4.160 m²), maar daarin volgt de rechtbank eiser evenmin omdat dit enkele gegeven niet betekent dat er helemaal geen vergelijking mogelijk is, gelet op de andere overeenkomstige kenmerken zoals type en grootte van de niet-agrarische kavel. De rechtbank betrekt bij haar oordeel ook de toelichting van de heffingsambtenaar dat voor een grote woning zoals die van eiser moeilijk vergelijkbare panden rondom de waardepeildatum te vinden zijn. Door eiser is ook niet gesteld dat er beter vergelijkbare referentiewoningen voorhanden waren. Omdat niet kan worden ontkomen aan verschillen in de vergelijking, is er aldus de heffingsambtenaar voor gekozen de verschillen duidelijk te waarderen. Voor het afwijkende bouwjaar van [adres 4] is een correctie van 10% gehanteerd en er is gekozen voor een aparte waardering van de agrarische grond (van € 10 per m²). Dit ziet de rechtbank terugkomen in de matrix. Daarmee is inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
4.2.
Ook wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
Oppervlakte woning
4.2.1.
Eiser betwist dat de woning een oppervlakte heeft van 558 m². Het is volgens eiser niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar hierbij komt, omdat de kelder namelijk slechts 60 centimeter hoog is en daarmee niet beloopbaar. Daarnaast is de tweede etage slechts voor 70% bruikbaar, gelet op de grote aanwezige vide. De rechtbank begrijpt dat eiser ervan uitgaat dat de heffingsambtenaar mogelijk de kelder en de vide als oppervlakte heeft betrokken, maar daarvoor ziet de rechtbank geen aanknopingspunt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de meetgegevens uit het WOZ-waardeloket zijn aangehouden. Dat zijn recente meetgegevens omdat alle woningen in de afgelopen vijf jaar zijn ingemeten vanwege de wijziging van de waardering aan de hand van de inhoud naar het gebruiksoppervlak. Daarbij geldt dat alle ruimte die lager is dan 1,50 meter en vides niet bij de gebruiksoppervlakte worden betrokken. Omdat eiser niet gemotiveerd heeft betwist dat het anders is, ziet de rechtbank geen reden om de gehanteerde oppervlakte voor onjuist te houden.
Dijkenvrijstelling
4.2.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de dijkenvrijstelling [1] die geldt voor 459 m² van het perceel niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daarin volgt de rechtbank eiser niet. Op het taxatieverslag dat eiser heeft ontvangen staat een correctie van € 53.244,- genoemd en in de taxatiematrix in beroep is daarbij het aantal vierkante meters dat als grond van een waterverdedigingswerk vermeld en is een correctie op de waarde doorgevoerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gemeente heeft opgemeten hoe groot het waterverdedigingswerk is aan de hand van de legger van het waterschap. De rechtbank constateert dat eiser niet heeft gesteld dat er te weinig grondoppervlak is vrijgesteld als waterverdedigingswerk of dat de correctie voor de vrijstelling grond te laag is. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, een toereikende uitleg gegeven over de dijkenvrijstelling die wordt gehanteerd.
Gedateerde voorzieningen
4.2.3.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (van het bouwjaar 2001). De rechtbank volgt eiser niet, omdat eiser zijn stelling dat sprake is van gedateerde (onder gemiddelde) voorzieningen niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase wel gevraagd om foto’s te overleggen, maar dat heeft eiser niet gedaan. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de heffingsambtenaar niet te volgen in een gemiddeld niveau van de voorzieningen.
Ingetrokken beroepsgronden
4.2.4.
De beroepsgronden over ligging aan de [rijksweg] en de verkoopcijfers van [adres 5] en [adres 6] die meer dan 35% afwijken van de WOZ-waarde heeft eiser op de zitting ingetrokken en hoeven daarom niet meer besproken te worden.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.