Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/708
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 828.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1900. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 133 m², bergingen van in totaal 176 m², tuinhuizen van in totaal 44 m² en overkappingen van in totaal 18 m². Bij de woning hoort een perceel van 1.685 m² en een perceel van 27.250 m² (extra grond).
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 598.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere vrijstaande woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [plaats 3] . De heffingsambtenaar heeft uit het gemiddelde van de (voor waardeontwikkeling en verschillen gecorrigeerde) verkoopprijzen van deze referentiewoningen een prijs per vierkante meter afgeleid voor de oppervlakte van de woning van € 2.533,-. De heffingsambtenaar heeft deze prijs vermenigvuldigd met de gebruiksoppervlakte voor het onderdeel woning (133 m²) om de waarde voor het onderdeel van de woning te bepalen. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar daarbij de bepaalde waarde van de kavel, minus een correctie van 20% voor de ligging en de bepaalde waarde van de overige onderdelen opgeteld. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum € 882.291,-.
De beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht (3 tot 9 maanden) en wat type, ligging, grootte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd (kwaliteit, staat van onderhoud, ligging, uitstraling en gebruiksoppervlak) correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. De beroepsgronden over de ligging aan de [rijksweg] en de dijkenvrijstelling heeft eiser op de zitting ingetrokken en worden daarom hierna niet meer besproken.
5.1.
Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is met zijn woning, gelet op het feit dat het gaat om een jaren ’30 woning gaat die in [plaats 2] is gelegen. Een woning uit de jaren ’30 is volgens eiser veel gewilder dan, in zijn geval, een boerderij die moet worden opgeknapt. De rechtbank constateert dat eiser deze stelling pas in beroep op de zitting naar voren gebracht heeft. Dat is volgens de rechtbank te laat en in strijd met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Daar betrekt de rechtbank bij dat zoals de heffingsambtenaar heeft aangegeven op de zitting, in de bestreden uitspraak deze referentiewoning ook als onderbouwing wordt gebruikt. De heffingsambtenaar is ervan uitgegaan dat de vergelijkbaarheid niet in geschil was, omdat eiser daarover niets heeft opgemerkt in het beroepschrift. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat zij ziet dat het bouwjaar weliswaar afwijkt, maar de referentiewoning qua woonoppervlak (144 m²) en de specifieke ligging (net als de eisers woning, die aan de [rijksweg] ligt, heeft de ligging een factor ‘2’ (voor de ligging aan het spoor)) goed vergelijkbaar is met eisers woning. Er zijn daarom volgens de rechtbank voldoende overeenkomstige kenmerken met eisers woning.
5.2.
Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van de woning vanwege bouwkundige problemen in de gevel, scheurvorming en de aanwezigheid van gaskachels. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie van de woning. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd met de toelichting dat is uitgegaan van een matige kwaliteit van de woning en dat daarom een kwalificatie ‘2’ wordt gehanteerd in de taxatiematrix. Het isolatieniveau is meegenomen in de beoordeling van de kwaliteit van de woning als matig. De rechtbank ziet terug in de taxatiematrix dat voor de matige kwaliteit een correctie van 20% is toegepast. De rechtbank vindt de mogelijke waardedruk die uitgaat van de kwaliteit van de woning (waaronder ook de isolatie valt) en de verschillen met de referentiewoningen voldoende tot uitdrukking gebracht met deze correctie.
5.3.
Eiser stelt dat de woning gedateerde voorzieningen (badkamer en keuken) heeft en er sprake is van een slechte onderhoudstoestand. De heffingsambtenaar gaat daarom ten onrechte uit van een gemiddelde staat van onderhoud en gemiddelde voorzieningen (factor 3). Volgens eiser onderbouwen de foto’s in het taxatierapport van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) van 1 oktober 2021 zijn standpunt. De heffingsambtenaar ziet in het taxatierapport en de foto’s daarin juist een onderbouwing van zijn standpunt dat de staat van onderhoud en voorzieningen gemiddeld zijn, omdat het binnen- en buitenonderhoud in het taxatierapport als ‘voldoende’ is beoordeeld en de foto’s geen ondergemiddelde staat van onderhoud of voorzieningen laten zien. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn beoordeling van de staat van onderhoud, omdat volgens de rechtbank de beschikbare foto’s geen blijk geven van gebrekkig of van achterstallig onderhoud en ook in het taxatierapport het onderhoud als voldoende wordt bestempeld. Op basis van de uitstraling van de voorzieningen op de foto’s, vindt de rechtbank ook de kwalificatie ‘gemiddeld’ voor de voorzieningen niet onbegrijpelijk.
6. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het door eiser overgelegde taxatierapport van het NWWI waarin de woning is getaxeerd op € 670.000,- doet hieraan niet af, aangezien in dat rapport referentiewoningen worden genoemd die (ruim) meer dan een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht (15 maanden tot 29 maanden). Ook is volgens de rechtbank in het rapport niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen kan worden afgeleid dat een marktwaarde van € 670.000,- voor de woning van eiser reëel is. Daar komt bij dat de woning niet in overeenstemming met de Wet WOZ is getaxeerd naar de waarde op de peildatum 1 januari 2021, maar naar de waarde op peildatum 23 september 2021. Daarom kent de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toe die eiser hieraan toekent.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.