Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/563633 / KG ZA 23-524
Vonnis in kort geding van 19 oktober 2023
in de zaak van
REMBRANDT PROPCO VIII B.V.,
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend te Hoofddorp,
eisende partij,
hierna te noemen: Rembrandt Propco,
advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
tegen
ZIJ DIEanders dan krachtens een persoonlijk en/of zakelijk recht verblijven in (een gedeelte van) de onroerende zaakAAN DE [adres],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Rembrandt Propco heeft een dagvaarding uitgebracht met producties 1 t/m 11. Daarna heeft zij nog aanvullende producties 12 t/m 21 ingebracht.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2023 via teams (op verzoek van mr. Hagemans). Hierbij zijn namens Rembrandt Propco verschenen [A] (asset manager) en [B] (technisch project manager) en mr. Hagemans. Namens de krakers is niemand verschenen. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd zo snel mogelijk, doch uiterlijk binnen twee weken, uitspraak te doen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Rembrandt Propco is sinds eind 2020 eigenaar van het pand aan de [adres] in [woonplaats] . Zij heeft dit pand gekocht met het doel dat te renoveren en vervolgens de daarin gelegen woningen te verhuren. De bovenverdieping van het pand wordt momenteel verhuurd en voor de renovatie van de benedenverdieping heeft de gemeente Utrecht op 21 juli 2022 een omgevingsvergunning aan Rembrandt Propco verleend. In februari 2023 heeft Rembrandt Propco de aannemer opdracht gegeven voor de renovatie en nadat de huurovereenkomst voor de benedenverdieping in april 2023 is geëindigd, is de aannemer begonnen met sloopwerkzaamheden. Daarbij bleek dat alle vloerbalken vervangen moesten worden en om dat te kunnen uitvoeren was een aanvullende omgevingsvergunning nodig. Die is op 2 augustus 2023 verleend. Rembrandt Propco wilde na het verstrijken van de bezwaartermijn met de werkzaamheden beginnen, maar kreeg op 1 oktober 2023 bericht dat het pand gekraakt is.
2.2.
Rembrandt Propco heeft de krakers aangeschreven en gesommeerd het pand te verlaten, maar dat hebben zij niet gedaan. Rembrandt Propco kan hierdoor niet met de geplande werkzaamheden starten en vordert daarom in dit kort geding ontruiming.
3.De beoordeling
Verstek
3.1.
De krakers zijn niet verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat het gevraagde verstek kan worden verleend.
Spoedeisend belang
3.2.
Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door Rembrandt Propco wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en voorts dat er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaat.
3.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Rembrandt Propco voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de onroerende zaak.
Ontruiming
3.4.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.5.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.6.
Vast staat dat Rembrandt Propco eigenaar is van het pand aan de [adres] in [woonplaats] . Op basis van de in het dossier aanwezige stukken is voldoende komen vast te staan dat de krakers zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een inbreuk op het eigendomsrecht van Rembrandt Propco, waardoor de vordering tot ontruiming van Rembrandt Propco, in beginsel toegewezen kan worden. Nu de krakers geen verweer hebben gevoerd en de gevorderde ontruiming de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt wordt de vordering tot ontruiming toegewezen. Dat geldt ook voor de vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv. Rembrandt Propco heeft er belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
3.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Hagemans verteld dat met de krakers de afspraak is gemaakt dat zij uiterlijk 31 oktober 2023 het pand zullen hebben verlaten. Met die afspraak zal bij de ontruimingstermijn rekening worden gehouden.
Dwangsom
3.8.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Rembrandt Propco kan de ontruiming zo nodig zelf laten uitvoeren, zodat er geen aanleiding is om de krakers op straffe van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming. De deurwaarder is bovendien bevoegd bij de tenuitvoerlegging van het vonnis de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen, welke bevoegdheid hij rechtstreeks kan ontlenen aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
De proceskosten
3.9.
Rembrandt Propco krijgt grotendeels gelijk. De krakers worden daarom hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de kant van Rembrandt Propco worden begroot op:
-dagvaarding € 106,73
-griffierecht € 676,00
-salaris advocaat
€ 697,00(tarief eenvoudige zaak)
€ 697,00(tarief eenvoudige zaak)
Totaal € 1.479,73
3.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
3.11.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen als hieronder opgenomen.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
verleent verstek tegen degenen die anders dan krachtens een persoonlijk en/of zakelijk recht verblijven in (een gedeelte van) de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] en die niet in deze procedure zijn verschenen,
4.2.
veroordeelt degenen die anders dan krachtens een persoonlijk en/of zakelijk recht verblijven in (een gedeelte van) de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] om de begane grond van die onroerende zaak binnen 24 uur na betekening van dit vonnis (doch niet voor 31 oktober 2023) blijvend te verlaten met al de hunnen en het hunne en leeg, volledig ontruimd en bezemschoon aan Rembrandt Propco ter vrije beschikking te stellen,
4.3.
bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.4.
veroordeelt degenen die anders dan krachtens een persoonlijk en/of zakelijk recht verblijven in (een gedeelte van) de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van Rembrandt Propco tot nu toe begroot op € 1.479,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis,
4.5.
veroordeelt de krakers hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,- aan salaris advocaat en met de explootkosten als de krakers niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2023.