ECLI:NL:RBMNE:2023:5358

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/556413 / HL ZA 23-134

Vonnis van 11 oktober 2023

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. W.H.J. Luijer te Loosdrecht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

advocaat mr. F.R. Brouwer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 april 2023 met 17 producties;
de conclusie van antwoord met 5 producties;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 augustus 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres sub 1] c.s. is eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats] . De woning is op 8 juli 2022 te koop aangeboden.

2.2.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft een bod uitgebracht op de woning. Het bod is door [eiseres sub 1] c.s. geaccepteerd. Op 3 oktober 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend.

2.3.

In de koopovereenkomst is in artikel 11.2 een boetebeding opgenomen. Het beding luidt als volgt:

“11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

2.4.

De koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde waar [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op kan doen indien zij geen financiering kan verkrijgen voor de aankoop van de woning (ook wel het financieringsvoorbehoud genoemd). Het financieringsvoorbehoud is opgenomen in artikel 15.1 van de koopovereenkomst:

“15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 4 november 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 100% van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan normaal geldende voorwaarden en tarieven zoals die gelden bij grote in Nederland gevestigde bancaire instellingen, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; (…)”

2.5.

In onderling overleg tussen partijen is de termijn van artikel 15.1 sub a van de koopovereenkomst verlengd tot 16 december 2022.

2.6.

In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is een algemene inspanningsverplichting opgenomen voor partijen en zijn nadere eisen gesteld aan het inroepen van het financieringsvoorbehoud:

“15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':

in het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van een bewijsstuk van1 geldverstrekkende instelling waar een offerte is aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat die aanvragen niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Onder bewijsstukken dient in ieder geval verstaan te worden de oorspronkelijke aanvraag en eventuele bijlagen. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding. (…)”

2.7.

Op 7 december 2022 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de verkopend makelaar van [eiseres sub 1] c.s., mevrouw [A] (hierna: [A] ), een e-mailbericht gestuurd waarin onder meer het volgende werd medegedeeld:

“(…)Helaas hebben wij vandaag te horen gekregen dat we de financiering niet voor elkaar gaan krijgen. Zie onderstaande mails welke wij hebben ontvangen van de bank.(…)”.

Het bericht bevat tevens de navolgende mededeling van de heer [B] (hierna: [B] ), de [functie] van SNS:

“Ivm de aangevraagde hypotheek bij SNS ontving ik helaas onderstaande afwijzing. Ik verzoek je deze afwijzing meteen door te sturen naar de verkopend makelaar met het oog op de ontbindende voorwaarden die op 16 december eindigen.”

De ‘onderstaande afwijzing’ is een e-mailbericht van 7 december 2022 van mevrouw [C] (hierna: [C] ), een medewerkster van SNS Bank (hierna: SNS), aan [B] waarin zij schrijft:

“(…) In verband met de hypotheek aanvraag van klant [gedaagde sub 2] , sturen wij u hierbij een afwijzing.

Uw hypotheekaanvraag is helaas afgewezen, omdat deze niet past binnen onze acceptatieregels.(…)”.

Ook dit bericht van [C] is opgenomen in het e-mailbericht van [gedaagde sub 1] c.s. van 7 december 2022 aan [A] .

2.8.

Op 14 december 2022 heeft [A] aan [gedaagde sub 1] c.s. een
e-mailbericht gestuurd en haar gewezen op de documentatieplicht van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. In het e-mailbericht staat onder meer:

“(…)Uit bovengenoemde e-mails begrijpen wij dat de aanvraag tot het verstrekken van een hypothecaire geldlening aan [gedaagde sub 2 (voornaam)] door de SNS Bank is afgewezen en dat jullie derhalve de getekende koopovereenkomst voor [adres] te [plaats] wensen te ontbinden. Echter, deze mededeling van ontbinding had conform artikel 15.3 (zie bijlage) 'goed gedocumenteerd' moeten worden gedaan, waardoor verkopers op dit moment de ontbinding weigeren.

(…)

ACTIE: tijdige en 'goed gedocumenteerde' mededeling van ontbinding (deadline 16 december 2022).

Op grond van het voorgaande weigeren verkopers op dit moment ontbinding

van de getekende koopovereenkomst.

Dat betekent dat jullie in ieder geval tijdig de verplichte bewijsstukken bij

mij dienen aan te leveren: de oorspronkelijke aanvraag en eventuele bijlagen van beide kopers.

Indien jullie mededeling niet tijdig en niet goed gedocumenteerd is, behoeft

verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding en wordt de koop definitief.

De datum van overdracht is reeds in een eerder stadium opgeschoven van 12

december 2022 naar 12 januari 2023. (…)”

2.9.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft op 14 december 2022 het e-mailbericht van [A] beantwoord en daar bij gevoegd: i) een door [gedaagde sub 1] c.s. ingevuld klantprofiel hypotheek- en vermogensadvies van 23 november 2022 en ii) een ingevuld formulier van SNS: ‘opdracht tot dienstverlening: persoonlijk advies over een nieuwe hypotheek’ (hierna: de adviesopdracht) met de handtekeningen van [gedaagde sub 1] c.s..

2.10.

Op 15 december 2022 heeft [gedaagde sub 1] c.s. desverzocht een e-mailbericht aan [A] gestuurd met aanvullende informatie over de afwijzing door SNS. Die aanvullende informatie betreft een brief van 15 december 2022 van [B] aan [gedaagde sub 1] c.s. waarin staat:

“Op basis van de ontvangen jaarcijfers van u beide over de jaren 2019 t/m 2021 is het gezamenlijk (gemiddeld) inkomen € 44.217,-. Op basis hiervan valt dit buiten de toetsnormen en kunnen we op basis hiervan helaas niets anders dan afwijzen. Zie ook de bijgevoegde toetsing voor de genoemde hypotheek”

De ‘bijgevoegde toetsing’ betreft een indicatieve sneltoets met een berekening van de maximaal te verkrijgen hypotheek op basis van het inkomen van [gedaagde sub 1] c.s..

2.11.

Bij e-mail van 16 december 2022 heeft [A] aan [gedaagde sub 1] c.s. geschreven dat de toegezonden stukken niet toereikend zijn en werd per omgaande aanlevering verzocht van andere documenten. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit verzoek aan [B] doorgestuurd waarop [B] heeft geantwoord dat hij geen aanvulling heeft op de informatie die hij in zijn brief 15 december 2022 heeft gegeven. Nadat [gedaagde sub 1] c.s. [A] hierover heeft geïnformeerd, heeft [A] bij e-mailbericht van 21 december 2022 aan [gedaagde sub 1] c.s. geschreven dat de ontbinding niet wordt geaccepteerd vanwege het ontbreken van bewijsstukken zoals de officiële aanvraag en inkomensverklaringen. Na enige correspondentie over en weer heeft [A] bij brief van 23 februari 2023 aan [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst ontbonden en betaling verzocht van de contractuele boete van € 49.000. [gedaagde sub 1] c.s. heeft aan dat verzoek niet voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres sub 1] c.s. vordert samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 51.825,00, bestaande uit de boete van € 49.000,00 en € 2.825,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s in de proceskosten.

3.2.

[eiseres sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van haar vordering gesteld dat
[gedaagde sub 1] c.s. geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. niet voldaan heeft aan de verplichting tot het storten van de waarborgsom of het stellen van een bankgarantie, is zij volgens [eiseres sub 1] c.s. de contractuele boete van artikel 11 van de koopovereenkomst verschuldigd.

3.3.

[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft zij aan haar inspanningsverplichting ter verkrijging van de financiering voldaan, het financieringsvoorbehoud correct ingeroepen en de koopovereenkomst op 7 december 2022 rechtsgeldig ontbonden. Daarom meent zij de contractuele boete niet aan [eiseres sub 1] c.s. verschuldigd te zijn.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst op 7 december 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud uit artikel 15 van de koopovereenkomst.

Het e-mailbericht van 7 december 2022 is een beroep op ontbinding

4.2.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. met haar e-mailbericht aan [A] van
7 december 2022 geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. [eiseres sub 1] c.s. voert aan dat de enkele mededeling van [gedaagde sub 1] c.s. dat zij de financiering niet rond kon krijgen daartoe niet voldoende is. [eiseres sub 1] c.s. vindt het e-mailbericht van
7 december 2022 niet duidelijk. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat het e-mailbericht van
7 december 2022 onduidelijk is. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het evident dat zij daarmee een beroep deed op de ontbinding van de koopovereenkomst en is dat ook door [eiseres sub 1] c.s. zo opgevat.

4.3.

[eiseres sub 1] c.s. heeft in de gegeven omstandigheden het e-mailbericht van
7 december 2022 van [gedaagde sub 1] c.s. redelijkerwijs niet anders kunnen opvatten dan als een beroep op het financieringsvoorbehoud. De tekst van het e-mailbericht en de daarin opgenomen berichten van [B] en [C] zijn duidelijk. Van belang is ook dat uit het e-mailbericht van 14 december 2022 van [A] aan [gedaagde sub 1] c.s. blijkt dat zij het e-mailbericht van 7 december 2022 heeft opgevat als een beroep op de ontbindende voorwaarde. Zij schrijft in dat e-mailbericht dat zij en [eiseres sub 1] c.s. begrijpen dat [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst wil ontbinden en dat [eiseres sub 1] c.s. de ontbinding weigert.

De ontbinding is goed gedocumenteerd

4.4.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud door [gedaagde sub 1] c.s. niet geldig is, omdat [gedaagde sub 1] c.s. dat beroep onvoldoende heeft gedocumenteerd. [eiseres sub 1] c.s. voert daartoe aan dat [gedaagde sub 1] c.s. geen hypotheekaanvraag heeft gedaan, de mededeling van de hypotheekadviseur geen afwijzing van een aanvraag is van een hypotheekverstrekkende instantie en de ingevulde indicatieve sneltoets te weinig bewijs is. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat zij niet heeft voldaan aan haar documentatieplicht uit de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het benaderen van één erkende geldverstrekkende bankinstelling, SNS, voldoende en heeft zij met de door haar overgelegde stukken het beroep op de ontbindende voorwaarde voldoende gedocumenteerd.

4.5.

Ter beantwoording van de vraag of er sprake is van een goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud, is artikel 15.3 van de koopovereenkomst van belang waarin is bepaald wat onder goed gedocumenteerd wordt verstaan. Het inroepen van het financieringsvoorbehoud moet vergezeld gaan met een afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling en de oorspronkelijke aanvraag met eventuele bijlagen.

4.6.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft haar beroep op de ontbindende voorwaarde vergezeld doen gaan van de schriftelijke mededeling van [B] van 7 december 2022 dat hij een afwijzing heeft ontvangen van de aangevraagde hypotheek bij SNS en het e-mailbericht van [C] van SNS Bank met de mededeling dat een hypotheekaanvraag niet past binnen de acceptatieregels. Desverzocht heeft [gedaagde sub 1] c.s. de door haar getekende adviesopdracht, het door haar ingevulde klantprofiel en de brief van [B] van
15 december 2022 met daarbij een afschrift van de indicatieve sneltoets aan [A] verstrekt. Het staat niet ter discussie dat van een hypotheekaanvraag door [gedaagde sub 1] c.s. bij SNS geen sprake is geweest.

4.7.

De documentatieplicht uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst strekt ertoe een lichtvaardig beroep op de ontbindende voorwaarde te voorkomen en de verkoper in staat te stellen te beoordelen of financiering wel of niet mogelijk is. Het negatieve hypotheekadvies van [B] en [C] van SNS Bank heeft tot gevolg gehad dat van een aanvraag door [gedaagde sub 1] c.s. geen sprake kon zijn. In de adviesopdracht is namelijk bepaald dat van een aanvraag niet eerder sprake kan zijn dan na een gegeven positief hypotheekadvies. Uit de brief van [B] van 15 december 2022 en de bijlage daarbij blijkt dat het negatieve advies van SNS gebaseerd is op de beoordeling van de inkomensgegevens van [gedaagde sub 1] c.s.. Een redelijke uitleg van de ontbindende voorwaarde brengt naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden met zich mee dat het negatieve hypotheekadvies van de hypotheekadviseur van SNS Bank in dit geval gelijk moet worden gesteld aan een afgewezen aanvraag van een erkende geldverstrekkende instelling. Uit de tekst van de e-mailberichten van [B] en [C] van 7 december 2022 blijkt bovendien dat SNS de opdracht van [gedaagde sub 1] c.s. als een aanvraag heeft opgevat. Met afgifte van deze documenten heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan de strekking van artikel 15.3 voldaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft haar beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft zich voldoende ingespannen

4.8.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. niet heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eiseres sub 1] c.s. blijkt uit de overgelegde documentatie dat [gedaagde sub 1] c.s. zich onvoldoende heeft ingespannen om een hypotheek te verkrijgen. Zij stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. in
2,5 maand tijd geen financieringsaanvraag heeft gedaan, slechts een rekentool heeft ingevuld en alleen SNS Bank heeft benaderd. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat zij de inspanningsverplichting heeft geschonden. Zij voert aan dat het benaderen van één erkende bankinstelling voldoende was en zij zich voldoende heeft ingespannen voor het verkrijgen van de benodigde financiering.

4.9.

De invulling van de inspanningsverplichting is in de koopovereenkomst niet nader uitgewerkt, anders dan dat [gedaagde sub 1] c.s. in ieder geval bij één erkende geldverstrekkende bankinstelling een aanvraag moest doen om de voor de aankoop van de woning benodigde financiering te verkrijgen. Onder 4.7 is vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. met het verstrekken van de adviesopdracht aan die verplichting heeft voldaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst in gesprek is gegaan met [B] en dat de vereiste financiering toen mogelijk leek. Gelet op de hoogte van het financieringsbedrag dat [gedaagde sub 1] c.s. kon krijgen bij SNS, is het onaannemelijk dat zij elders wel de benodigde financiering zou kunnen verkrijgen. De rechtbank volgt [eiseres sub 1] c.s. daarom niet dat [gedaagde sub 1] c.s. ook andere geldverstrekkende instellingen had moeten benaderen. Ook acht de rechtbank het van belang dat [eiseres sub 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat als [gedaagde sub 1] c.s. zich meer zou hebben ingespannen, dat dan waarschijnlijk niet zou hebben geleid tot het verkrijgen van de benodigde hypotheek. Van overige omstandigheden waaruit zou volgen dat [gedaagde sub 1] c.s. zich onvoldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen is niet gebleken. In dit kader is van belang dat ter zitting is gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. op
4 oktober 2022 de adviesopdracht ondertekend aan [B] heeft gestuurd. De twijfel van [eiseres sub 1] c.s. over de totstandkoming, de datum van ondertekening en verzending van de adviesopdracht is niet terecht.

Slotsom

4.10.

De slotsom luidt dat [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst op
7 december 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden en daarom geen boete aan [eiseres sub 1] c.s. verschuldigd is. De vordering van [eiseres sub 1] c.s. zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.11.

[eiseres sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 1.301,00

- salaris advocaat
2.366,00(2 punten × tarief € 1.183,00)

Totaal € 3.667,00

5.De beslissing

De rechtbank,

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.667,00,

5.3.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres sub 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023.^[1]