Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/548316 / HA ZA 22-602
Vonnis van 27 september 2023
in de zaak van
STICHTING HET UTRECHTS LANDSCHAP,
gevestigd te De Bilt,
eisende partij,
hierna te noemen: Utrechts Landschap,
advocaat: mr. S.H.W. Le Large te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. B.A.W. Schrijver te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van antwoord,
- de akte met producties 36 tot en met 46 van Utrechts Landschap,
- de antwoordakte van [gedaagde] op de door Utrechts Landschap overgelegde producties,
- de e-mail van 11 mei 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de e-mail van 11 mei 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte met producties 47 tot en met 49, tevens houdende een wijziging van eis van Utrechts Landschap.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 30 juni 2023 plaatsgevonden. Beide partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Utrechts Landschap heeft haar eis gewijzigd. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat verder is besproken.
1.3.
Bij de mondelinge behandeling is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Utrechts Landschap is eigenaar van het [locatie] in [plaats] . Bij erfpachtakte van 22 juni 1984 heeft Utrechts Landschap wijlen de heer [A] (hierna: [A] ), met ingang van 1 april 1984 het Kasteel met koetshuis en een bijbehorend perceel (hierna samen ‘het Kasteel’ genoemd) in erfpacht gegeven voor de duur van 30 jaar. Op grond van de erfpachtovereenkomst is de erfpacht tweemaal verlengd. De erfpacht zal op 1 april 2024 definitief eindigen. De erfpacht is door het overlijden van de heer [A] door wettelijke verdeling overgegaan op zijn echtgenote mevrouw [gedaagde] . [gedaagde] is daarom de partij in deze procedure. Hierna zal waar (ook) [A] wordt bedoeld, alleen [gedaagde] worden genoemd.
2.2.
Partijen zijn in de erfpachtakte een onderhoudsverplichting overeengekomen. In artikel 7 van de erfpachtakte staat daarover het volgende:
“De erfpachter is verplicht het in erfpacht uitgegevene tijdens de duur van het erfpachtrecht, ten genoegen van de eigenaar, op zijn kosten volledig te onderhouden.
(…)
De erfpachter is voorts verplicht de in erfpacht uitgegeven gebouwen en beplantingen bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan (waaronder mede wordt verstaan gehele of gedeeltelijke sloop van gebouwen of verwijdering van beplantingen), zo spoedig mogelijk (…) te doen herbouwen of herstellen respectievelijk door nieuwe te doen vervangen.
De kosten van alle (dagelijkse en grove) reparaties, onderhoud, herstellingen, vernieuwingen en dergelijke zijn derhalve geheel voor rekening van erfpachter, behoudens het hierna in dit artikel bepaalde.
Het onderhoud van de afscheiding tussen het in erfpacht uitgegevene en het water zal geschieden door de eigenaar op zijn kosten.”
Het onderhoud van de afscheiding tussen het in erfpacht uitgegevene en het water zal geschieden door de eigenaar op zijn kosten.”
2.3.
In bijlage A die bij de erfpachtakte hoort hebben partijen nog aanvullende afspraken gemaakt. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende:
“Erfpachter heeft het recht:
(…)
h. huidig achterstallig onderhoud in zelfgekozen tempo te herstellen;
(…)
Eigenaar/Stichting Utrechts Landschap zal zorg dragen voor:
a. vernieuwing van het dak van de nog niet herstelde westelijke toren;
b. het aanvoegen en nalopen van de schoorstenen;
(…)
d. het onderhouden van de walkanten;
(…)”
2.4.
Het onderhoud dat door [gedaagde] moet worden gepleegd wordt al vanaf aanvang van de erfpacht regelmatig beoordeeld door Monumentenwacht Utrecht (hierna: Monumentenwacht), die ook adviseert over de wijze van uitvoering/herstel van punten die onderhoud nodig hebben. Monumentenwacht beoordeelt de onderhoudstoestand van onderdelen als G (goed), R (redelijk), M (matig) of S (slecht) en geeft aan binnen welke termijn onderhoud moet plaatsvinden.
2.5.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over het door [gedaagde] uit te voeren onderhoud. [gedaagde] weigert al enige tijd een aantal door Monumentenwacht noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Omdat het einde van de erfpacht (31 maart 2024) in zicht is en Utrechts Landschap vreest dat [gedaagde] het Kasteel niet in redelijk staat van onderhoud zal opleveren, waartoe zij volgens Utrechts Landschap verplicht is, is Utrechts Landschap deze procedure gestart.
2.6.
Utrechts Landschap vordert (na haar eis tweemaal te hebben gewijzigd) [gedaagde] te veroordelen:
alle uit de inspectierapporten van de Monumentenwacht van 2023 naar voren gekomen (bouw)delen van het kasteel, koetshuis en brug naar kasteel (producties 40, 41 en 42 bij akte van 22 februari 2023) die beoordeeld zijn als matig of slecht, uiterlijk voor 1 april 2024 te herstellen, in die zin dat de Monumentenwacht op of rond 31 maart 2024 de beoordeling van die (bouw)delen tenminste als redelijk of goed kan beoordelen, maar nimmer als matig of slecht,
indien de Monumentenwacht op of rond 31 maart 2024 desondanks (bouw)delen als matig of slecht heeft beoordeeld, uiterlijk 1 juli 2024 alsnog ervoor zorg te dragen dat de als matig of slecht beoordeelde (bouw)delen te verbeteren tot aan redelijk of goed, naar het oordeel van de Monumentenwacht aan de vordering onder a te voldoen en indien op of rond 31 maart 2024 Monumentenwacht, bij gebreke waarvan zij een dwangsom zal verbeuren van € 2.500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 750.000,00,
de in erfpacht gegeven onroerende zaken uiterlijk op 31 maart 2024 te ontruimen van al wat en al wie zich daarin of daarop vanwege haar bevindt (zijnde niet fysiek verbonden inventaris), aldus vrij van gebruik door derden, schoon en in goede of redelijke staat van onderhoud, met werkende installaties (voorzien van onderhoudsbonnen), geen beschadigingen (anders dan normale slijtage) aan het interieur, met afgifte van alle toegangsmiddelen zoals sleutels en codes op te leveren, met overdracht van [gedaagde] aan Utrechts Landschap me de in bijlage E van de erfprachtakte genoemde zaken,
in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
2.7.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Utrechts Landschap in de proceskosten. In het geval de vorderingen van Utrechts Landschap toch worden toegewezen, verzoekt [gedaagde] om de gevorderde dwangsom te matigen.
2.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
De uitkomst
3.1.
De rechtbank wijst de vordering van Utrechts Landschap tot het plegen van onderhoud door [gedaagde] volgens de rapporten van Monumentenwacht deels toe en verbindt een dwangsom aan niet nakoming van deze veroordeling (vanaf 1 juli 2024). De gevorderde ontruiming wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissing is gekomen, maar eerst wordt ingegaan op het formeel verweer van [gedaagde] dat de dagvaarding nietig is.
De nietigheid van de dagvaarding
3.2.
[gedaagde] voert aan dat de eis in de dagvaarding en ook de gewijzigde eis onduidelijk en onbegrijpelijk is geformuleerd en onduidelijk is waarop de vorderingen zijn gebaseerd. Zij concludeert daarom dat de dagvaarding nietig moet worden verklaard op grond van artikelen 111 lid 2 sub b [1] jo. 23 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
3.3.
De rechtbank verwerpt dit verweer om twee redenen. In de eerste plaats heeft [gedaagde] te laat aangevoerd dat de dagvaarding nietig zou zijn. Een beroep op nietigheid van de dagvaarding is een zogenoemde ‘exceptief verweer’ in de zin van artikel 128 lid 3 Rv en moet bij conclusie van antwoord naar voren worden gebracht, op verval van recht. Een exceptief verweer is een verweer dat ertoe strekt dat de rechter op grond van regels van processuele aard niet aan een beoordeling van het geschil zelf toekomt. Nietigheid van de dagvaarding en onbevoegdheid van de rechter zijn daar goede voorbeelden van.
[gedaagde] heeft dit verweer pas in een antwoordakte, na de conclusie van antwoord, en op de zitting aangevoerd. In de tweede plaats is de rechtbank van oordeel dat de gewijzigde eis van [gedaagde] niet onduidelijk of onbegrijpelijk is. In de gewijzigde eis is inmiddels een duidelijke verwijzing naar de specifieke rapporten van Monumentenwacht uit 2023 opgenomen, waarin per (bouw)deel (veelal met foto’s) wordt beschreven wat de staat van het onderhoud is, er wordt een beoordeling en een hersteladvies gegeven. De grondslag van de vordering is de contractuele relatie tussen partijen.
Vordering a: de onderhoudsverplichting van [gedaagde]
Algemene overwegingen
3.4.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] op grond van artikel 7 van de erfpachtakte verplicht is tot onderhoud van het Kasteel en dat die verplichting geldt tot 31 maart 2024, de datum van het einde van de erfpacht. Vast staat ook dat partijen het Kasteel sinds 1990 in opdracht van Utrechts Landschap door Monumentenwacht periodiek laten inspecteren en die ook laten bepalen hoe de onderhoudsstaat is van de verschillende bouwdelen. De onderdelen die door Monumentenwacht steeds als matig (‘M’) of slecht (‘S’) werden beoordeeld moesten steeds worden verholpen naar een redelijke (‘R’) staat. Daar schikte [gedaagde] zich naar. Het ligt daarom in de rede dat Monumentenwacht de partij is die bij de oplevering van het Kasteel de ‘eindinspectie’ doet en bepaalt of het onderhoud voldoet en/of wat er eventueel moet gebeuren om het alsnog in orde te maken. Overigens heeft [gedaagde] ook geen bezwaren geuit over beoordeling van de staat van het onderhoud door Monumentenwacht bij de oplevering.
3.5.
Partijen zijn in de erfpachtakte geen staat van onderhoud bij oplevering overeengekomen. Met Utrechts Landschap is de rechtbank eens dat uit het bestaan van de onderhoudsverplichting volgt dat de onderhoudstoestand op moment van oplevering minimaal redelijk moet zijn.
3.6.
De weigering van [gedaagde] tot het plegen van onderhoud, ziet vooral op de door Monumentenwacht geconstateerde gebreken aan het dak van het kasteel. [gedaagde] stelt zich enerzijds op het standpunt dat bij aanvang van de erfpacht is afgesproken dat Utrechts Landschap de daken zou vernieuwen, dat zij dat niet of niet goed heeft gedaan, dat de daken vanaf aanvang van de erfpacht gebrekkig waren, waardoor de herstelkosten niet voor haar rekening komen en/of dat zij niet verantwoordelijk is om het nodige herstel uit te voeren. Anderzijds voert [gedaagde] aan dat Utrechts Landschap lange tijd heeft nagelaten valbeveiliging op het dak aan te brengen, waardoor zij géén regulier onderhoud heeft kunnen plegen. Die valbeveiliging is volgens [gedaagde] nog steeds niet op orde en kan zij daarom het onderhoud niet doen.
3.7.
Utrechts Landschap heeft in deze procedure [2] toegezegd dat zij de (herstel)werkzaamheden aan het ‘roevendak’ voor haar rekening neemt. Voor zover de vorderingen daar nog op zien en niet zijn ingetrokken, worden die afgewezen.
3.8.
Andere werkzaamheden aan het dak komen wél voor rekening van [gedaagde] , zoals hierna zal blijken. De vraag of Utrechts Landschap een verwijt kan worden gemaakt van het ontbreken van valbeveiliging laat de rechtbank in het midden, omdat dit het bestaan van de onderhoudsverplichting van [gedaagde] onverlet laat. Daarbij komt dat de rechtbank hierna oordeelt dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor een aantal onderhoudswerkzaamheden op het dak (zoals de pironnen en schoorstenen) waar sowieso niet alleen maar met valbescherming gewerkt kan worden, maar waarvoor steigers nodig zijn. De rechtbank merkt ten overvloede op dat het uit praktisch oogpunt in de rede ligt, omdat Utrechts Landschap ook werkzaamheden aan het dak zal moeten uitvoeren, dat partijen die werkzaamheden coördineren en de kosten daarvan eventueel delen.
3.9.
[gedaagde] heeft alleen gereageerd op de onderdelen die met een M of een S zijn beoordeeld én als urgent zijn aangemerkt in de inspectierapporten van 2021 en 2023 van Monumentenwacht. Daartoe beperkt de vordering van Utrechts Landschap zich echter niet. Die gaat over alle punten die door Monumentenwacht met een M of S zijn beoordeeld in de rapporten van 2023. Gelet hierop zal de rechtbank hierna al die punten nalopen.
3.10.
Daarbij geldt wel dat, naar het oordeel van de rechtbank, [gedaagde] alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden te verrichten waarvan duidelijk is dat die volgens Monumentenwacht moeten worden uitgevoerd voor het einde van de termijn van de erfpacht (1 april 2024). Monumentenwacht definieert de urgentie/prioriteit van de werkzaamheden als volgt. ‘Urgent’ moet binnen 0-1 jaar, ‘korte termijn’ moet binnen 1-3 jaar, ‘middellange termijn’ moet binnen 3-6 jaar en ‘lange termijn’ moet binnen 6-10 jaar worden uitgevoerd. Hoewel er tussen de rapportages (inspecties van 25 en 26 januari 2023) en het eindigen van de erfpacht iets meer dan een jaar verstrijkt, zal de rechtbank ervan uitgaan dat [gedaagde] werkzaamheden die binnen 1-3 jaar moeten worden verricht, niet meer hoeft te verrichten. Toewijzing zou immers onredelijk kunnen zijn omdat dat het mogelijk is dat het herstel pas na het einde van de erfpacht echt noodzakelijk wordt.
Productie 40: Inspectierapport – Hoofdgebouw (het kasteel)
3.11. 1.
De Gevels
1.2.1.1. Metselwerk
Status: 5 x matig
3.11.1.
Verspreid over de gevels is het metsel- en voegwerk volgens Monumentenwacht niet in orde en zijn ankers en elementen verroest. 5 punten zijn als matig beoordeeld. Het gaat om urgent onderhoud. [gedaagde] zegt dat zij de roestende ankers en elementen al behandeld heeft en/of gaat dat nog doen. Het muurwerk wil [gedaagde] niet herstellen. Die werkzaamheden kwalificeren volgens [gedaagde] als “onderhoud van de afscheiding tussen het in erfpacht uitgegevene en het water” als bedoeld in artikel 7 van de erfpachtakte, die voor rekening komt van Utrecht Landschap (zie 2.2). Volgens [gedaagde] volgt daaruit dat Utrechts Landschap verplicht is de muren van het kasteel die in het water staan te onderhouden. Utrechts Landschap betwist dit. Zij voert aan verantwoordelijk te zijn voor de walkanten, maar niet voor de muren van het kasteel. Utrechts Landschap betwist gemotiveerd dat de bepaling in artikel 7 over de afscheiding tussen het in erfpacht uitgegevene en het water betrekking heeft op de kasteelmuren die in het water staan.
3.11.2.
Omdat partijen van mening verschillen over de inhoud van hun afspraken, moet de rechtbank die uitleggen. Bij de uitleg van de overeenkomst zijn niet alleen de verklaringen en gedragingen van partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van belang. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. [3]
3.11.3.
De overeenkomst moet in dit geval zo worden uitgelegd dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de muren van het kasteel, ook die aan het water grenzen. [gedaagde] heeft zich het afgelopen bijna 40 jaar namelijk nooit op het standpunt gesteld dat Utrechts Landschap die muren moet onderhouden, terwijl uit de eerdere rapporten van Monumentenwacht blijkt dat vaker onderhoud aan de muren nodig is geweest. Gelet hierop passeert de rechtbank het verweer van [gedaagde] . De rechtbank wijst toe dat [gedaagde] alle onder 1.2.1.1 van het rapport genoemde punten moet herstellen zodat deze in redelijke of goede staat verkeren.
1.6.
Uitpandige elementen
Status: 3 x matig, 1 x slecht
3.11.4.
Volgens Monumentenwacht zijn grote delen van het voegwerk aan de balustrade van het balkon uitgesleten en weggevallen, is het schilderwerk ramen aan een onderhoudsbeurt toe, staan enkele bitumen aansluitingen tegen het metselwerk open en is er geen loodaansluiting van bitumen op het muurwerk aanwezig. Het herstel is als urgent aangemerkt. [gedaagde] heeft alleen verweer gevoerd tegen het advies van Monumentenwacht om muurlood aan te brengen. Het betreft volgens haar geen onderhoud, maar een wijziging of verbetering, omdat het muurlood bij aanvang van de erfpacht niet aanwezig was. Utrechts Landschap heeft dit niet weersproken. De rechtbank wijst toe dat [gedaagde] , op het aanbrengen van muurlood na, de andere werkzaamheden moet uitvoeren.
1.7.2.1. Buitenschilderwerk
Status: 1 x matig, 1 x slecht
3.11.5.
Het kozijnwerk met ramen/luiken/deuren (achtergevel, zuid) en de lijst rond het roevendak moeten worden geschilderd. Het herstel is als urgent aangemerkt. Volgens [gedaagde] heeft zij dit schilderwerk al verricht, dan wel zal zij dit nog verrichten gedurende de erfpachtperiode. Dit onderdeel wordt dus toegewezen. Daarbij merkt de rechtbank op dat het in de rede ligt dat [gedaagde] kan wachten met het schilderen van de lijst rond het roevendak totdat Utrechts Landschap dat heeft vervangen. Er zal daarom geen dwangsom worden verbonden aan nakoming van de verplichting tot het schilderen van de lijst rond het roevendak.
3.12. 2.
Daken
2.1.
Kapconstructie, 2.1.1. Hout
Status: 1 x matig
3.12.1.
De ijzeren muurankers van de balklaag in het centrale trappenhuis zijn door roest aangetast, waardoor het muurwerk aan de buitenzijde is gescheurd. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Monumentenwacht verwijst naar rubriek 1.2. van haar rapport dat gaat over het metselwerk dat binnen 0-1 jaar hersteld moet worden. Daaruit maakt de rechtbank op dat ook deze werkzaamheden binnen 0-1 jaar moeten plaatsvinden. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom toegewezen.
2.2.
Dakbedekking, 2.2.4. Metaal, 2.2.4.1. Lood
Status: 1 x matig
3.12.2.
De loodbedekking van het platte dak, uitbouw, hoofdentree is plaatselijk opgebold. Monumentenwacht adviseert om de loodbedekking binnen 1-3 jaar te vervangen. Dit valt buiten de onderhoudstermijn en hoeft [gedaagde] daarom niet te doen. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
2.2.
Dakbedekking, 2.2.4. Metaal, 2.2.4.2. Zink - zinken roevendak
Status: slecht
3.12.3.
De zinkenbekleding van het roevendak moet volgens Monumentenwacht binnen 0-1 jaar worden vervangen, de detaillering moet worden aangepast en moet een nokroef worden toegepast. Omdat Utrechts Landschap expliciet op zich heeft genomen deze werkzaamheden zelf te laten verrichten, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen.
2.3.
Loodaansluitingen, 2.3.0. Algemeen – loodaansluiting (loketten), gevels en leien
Status: 1 x matig
3.12.4.
Volgens Monumentenwacht moet de loodaansluiting tegen de oostelijke traptoren (4) op korte termijn worden vervangen. Dit gaat om een periode van 1-3 jaar. [gedaagde] hoeft dit niet te doen omdat dit buiten de onderhoudstermijn valt. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
2.3.
Loodaansluitingen, 2.3.0. Algemeen – voetlood, algemeen
Status: slecht
3.12.5.
Door druppelslijtage zijn, met name aan de noordzijde, slijtstrepen en kleine gaatjes in het lood aanwezig. Hierdoor is lekkage mogelijk. Monumentenwacht adviseert deze gelijktijdig met het zink van de goten te vervangen. Omdat zoals hierna onder 3.12.6. zal blijken dat het zink van de goten door Utrechts Landschap moeten worden vervangen, kan van [gedaagde] niet worden verlangd het voetlood ter plaatse alvast te vervangen. Dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.
2.4.
Goten en hemelwaterafvoeren, 2.4.1.2. Zink – Samengesteld schilddak (1 t/m 18), zinkenbekleding bakgoten, algemeen
Status: slecht
3.12.6.
Het zink is volgens Monumentenwacht door corrosie aangetast en plaatselijk gescheurd. De zinkbekleding moet binnen korte termijn (1-3 jaar) worden vervangen. Tussen partijen bestaat een discussie in hoeverre deze gebreken zijn te wijten aan de wijze waarop Utrechts Landschap de dakgoten omstreeks 1984 heeft laten aanleggen. Een oordeel hierover kan echter in het midden blijven omdat de termijn waarbinnen vervanging nodig wordt geacht (1-3 jaar) niet meer onder de onderhoudsverplichting van [gedaagde] valt, die op 1 april 2024 eindigt. Dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.
2.4.
Goten en hemelwaterafvoeren, 2.4.2.5. Overig – Gevels, algemeen – zinken en kunststof afvoeren en vergaarbakken, algemeen
Status: slecht
3.12.7.
Monumentenwacht adviseert om de hemelwaterafvoeren gelijktijdig met de zinken bakgoten te vervangen en adviseert om de diameter te vergroten voor meer afvoercapaciteit. [gedaagde] hoeft dit niet te doen. Monumentenwacht heeft de vervanging van de afvoeren gekoppeld aan het vervangen van de zinkbekleding van de bakgoten. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen (zie 3.12.6.)
2.5.
Dakopeningen, 2.5.1. Dakkapellen – schilderwerk, algemeen
Status: matig
3.12.8.
Het schilderwerk moet volgens Monumentenwacht binnen 0-1 jaar worden uitgevoerd. Dat het schilderwerk op zichzelf onder de onderhoudsverplichting van [gedaagde] valt, is door haar niet weersproken. [gedaagde] voert aan dat zij dit niet hoeft te doen omdat de valbeveiliging op het dak ontbreekt. Dit verweer wordt verworpen. Een valbeveiliging is niet de juiste voorziening voor het uitvoeren van dergelijk schilderwerk. Daarvoor is het plaatsen van een steiger noodzakelijk. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen, maar er wordt geen dwangsom aan verbonden. Omdat Utrechts Landschap nog het roevendak en de zinken bakgoten moet vervangen en daarvoor steigers zal gebruiken, ligt het in de rede dat Utrechts Landschap [gedaagde] dan in de gelegenheid stelt de dakkapellen te schilderen. Mocht [gedaagde] daarop niet ingaan, dan kan Utrechts Landschap dat op kosten van [gedaagde] door een derde laten doen.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.1. Dakkapellen – loodaansluitingen
Status: matig
3.12.9.
Het voetlood is volgens Monumentenwacht slecht aangebracht. De detaillering is niet goed; bij meerdere dakkappelen is het lood onderuitgezakt. Monumentenwacht adviseert om dit te verbeteren tijdens het vervangen van de goten. Vervanging van de loodaansluiting komt voor rekening van Utrechts Landschap omdat die kennelijk slecht is aangebracht en wordt ook gekoppeld aan het vervangen van de bakgoten (zie 3.12.6.) Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.1. Dakkapellen – loden pironnen
Status: slecht
3.12.10.
Volgens Monumentenwacht zijn meerdere loden pironnen opengescheurd en deze moeten worden vervangen. [gedaagde] voert aan dat het dak in 1984 door Utrechts Landschap is gedaan en aan haar is beloofd dat zij het komende 20-40 jaar dan wel 30-40 jaar geen omkijken naar zal hebben. Dit verweer wordt verworpen. Het is niet duidelijk geworden of het Utrechts Landschap in 1984 ook de pironnen heeft vervangen. Daarbij komt dat ook uitgaande van de verwachting van [gedaagde] om het komende 30-40 jaar geen omkijken te hebben naar het dak, nu bijna 40 jaar na dato toch degelijk onderhoud zich kan aandienen. [gedaagde] moet de pironnen vervangen. Dit onderdeel van de vordering wordt dus toegewezen.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.4. Luiken – Hoogste platte dak (9) – zinkenbekleed dakluik
Status: matig
3.12.11.
Het zinkbekleed van het dakluik moet volgens Monumentenwacht gelijktijdig met het roevendak worden vervangen. Omdat Utrechts Landschap het roevendak gaat vervangen, moet zij ook deze werkzaamheden uitvoeren. [gedaagde] hoeft dit niet te doen. Dit onderdeel van de vordering wordt dus, voor zover het niet is ingetrokken, afgewezen.
2.6.
Schoorstenen, 2.6.1. Metselwerk – Schoorsteen, centrale trappenhuis oost (6)
Status: 8 x matig, 1 x slecht
3.12.12.
Het herstel wordt als urgent aangemerkt. [gedaagde] wil geen onderhoud plegen aan de schoorstenen, omdat Utrechts Landschap dit in 1984 heeft gedaan en zij daar geen omkijken meer naar zou hebben. Dit verweer wordt verworpen. In bijlage A onder b bij de erfpachtakte staat (hiervoor onder 2.3) dat het Utrechts Landschap de schoorstenen zal aanvoegen en nalopen. Hieruit kan onmogelijk worden afgeleid dat [gedaagde] gevrijwaard is om 40 jaar later opnieuw reparaties te verrichten aan het metselwerk, voegwerk en het ijzerwerk van de schoorstenen. Het onderhoud van de schoorstenen valt onder de onderhoudsverplichting van [gedaagde] . Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
2.8.
Diversen, 2.8.1. Pinakels – Traptorens (4, 6 en 14) – ijzeren bekroning met loden muts
Status: matig
3.12.13.
De bekroning moet volgens Monumentenwacht roestwerend worden behandeld. De behandeltermijn is 0-1 jaar. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
3.13. 4.
4. Diversen
4.3.
Bestrating en terrein, Bestrating om kasteel, muurwerk, gracht
Status: matig
3.13.1.
Het muurwerk is plaatselijk gescheurd en verzakt en moet volgens Monumentenwacht op ‘termijn’ worden hersteld. Omdat niet duidelijk is of dit binnen de onderhoudstermijn die op 1 april 2024 eindigt moet plaatsvinden, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen.
Productie 40: Inspectie rapport - Brug
4.3.
Bestrating en terrein, Boogbrug – voegwerk, platvol, ijzeren putjes.
Status: 2 x matig
3.14.
De ijzeren putjes wil [gedaagde] nog vervangen voordat de erfpachtperiode is afgelopen. Herstel van het muurwerk valt volgens [gedaagde] niet onder haar verantwoordelijkheid. Zij verwijst daarbij naar de laatste zin van artikel 7 van de erfpachtovereenkomst. Met verwijzing naar rechtsoverwegingen 3.11.2 en 3.11.3 is de rechtbank van oordeel dat het herstel wél onder de verplichting van [gedaagde] valt. Dit deel van de vordering wordt dus toegewezen.
Productie 42: Inspectierapport - Koetshuis
3.15. 1.
1. Gevels
1.4.
Vensters, 1.4.2. Hout – Zijgevel (zuid) – kruiskozijnen met ramen, woonhuis
Status: matig
3.15.1.
Het gaat hier om behandeling van houtrot. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
1.7.
Glas en schilderwerk, 1.7.2. Schilderwerk
Status: 6x matig, 2x slecht
3.15.2.
Het buitenschilderwerk van het woonhuis heeft volgens Monumentenwacht een onderhoudsbuurt nodig. Er is ook sprake van houtrot. Volgens [gedaagde] zal zij dit werk nog voor het einde van de erfpachtperiode uitvoeren. In het rapport van Monumentenwacht staat (pagina 7) dat de onderhoudsbeurt voor het als matig beoordeelde schilderwerk van het woonhuis binnen 0-1 jaar uitgevoerd dient te worden. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom toegewezen. Het buitenschilderwerk van de voormalige stal en garage is met een R beoordeeld en dient (pagina 7) binnen een termijn van 1-3 jaar te worden uitgevoerd. Voor zover het buitenschilderwerk van de voormalige stal en garage op pagina 8 op bepaalde onderdelen met een M of S is beoordeeld (dat is de rechtbank niet helemaal duidelijk) is de rechtbank van oordeel dat die onderdelen kennelijk buiten de erfpachtperiode vallen. In zoverre wordt de vordering afgewezen.
3.16. 2.
2. Daken
2.2.
Dakbedekking, 2.2.2. Dakpannen – Afgeplat schilddak (2 t/m 5) – betengeling en panlatten
Status: matig
3.16.1.
De panlatten langs de dakkapellen en dakopbouw moeten volgens Monumentenwacht worden vervangen. Dit punt is als M beoordeeld. De termijn waarbinnen dit moet gebeuren is kennelijk 6-10 jaar. Dit valt dus buiten de onderhoudstermijn. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
2.2.
Dakbedekking, 2.2.5. Bitumen – Hoogste platte dak (6), Dakkuip, Dakopbouw, zuidzijde (7), Aanbouw, garage (1)) en 2.3 Loodaansluitingen
Status: 5 x matig, 4 x slecht
3.16.2.
Volgens Monumentenwacht moet de dakbedekking van het woonhuis, dakkuip, dakopbouw en aanbouw, garage vervangen worden waarbij op plaatsen de aansluiting op de loden randafwerking verbeterd moeten worden. Volgens [gedaagde] heeft zij de bitumineuze dakbedekking van het Koetshuis in de periode 2019-2020 vervangen conform het advies van Monumentenwacht, maar plaatst Monumentenwacht nu alweer daarover opmerkingen en merkt de door haar toegepaste oplossing als noodoplossing aan, terwijl zij het advies van Monumentenwacht heeft opgevolgd. [gedaagde] verwijst daarbij naar het rapport van Monumentenwacht uit 2018.
3.16.3.
Bij de vergelijking van de rapporten van Monumentenwacht van 2018 en 2023 valt op dat de opmerkingen van Monumentenwacht met betrekking tot de bitumineuze dakbedekking gelijkluidend zijn, namelijk dat deze allemaal vervangen moet worden. Uit het rapport van 2023 blijkt dat [gedaagde] alleen de bedekking van het stalgebouw heeft vervangen. Dat zou volgens Monumentenwacht een noodoplossing zijn en voor de langere termijn een andere oplossing moet worden toegepast. Dat gaat dus niet over alle daken. Die moet [gedaagde] kennelijk nog steeds doen. Voor het overige heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. De vordering wordt op dit onderdeel toegewezen, voorzover het door Monumentenwacht voorgestelde hersteladvies geen verbetering betreft en enkel ziet op onderhoud. Monumentenwacht stelt namelijk ook voor dat het aan te raden is om een specifiek materiaal als rubber epdm te gebruiken of de dakkuip te laten vervallen en een lichtstraat aan te brengen. Die laatste twee hoeft [gedaagde] niet per se te doen.
2.4.
Goten en hemelwaterafvoeren, 2.4.1. Goten, 2.4.1.2 Zinkbekleding bakgoten
Status: 2 x slecht
3.16.4.
Volgens Monumentenwacht moet de zinkbekleding van de bakgoten vervangen worden. Het onderhoud is aangemerkt als urgent. De vervanging is uitgesteld door [gedaagde] door het aanbrengen van een coating. [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
2.4.2.
Hemelwaterafvoeren
Status: matig
3.16.5.
De afvoeren zijn verouderd en het kunststof wordt broos volgens Monumentenwacht en worden met een M beoordeeld. Vervanging moet binnen 1-3 jaar plaatsvinden. Dat valt buiten de onderhoudstermijn. Dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.1. Dakkapellen – schilderwerk (voormalige stal), zinken verholen goten
Status: 2 x matig
3.16.6.
Het schilderwerk van de voormalige stal is volgens Monumentenwacht aan onderhoudsbeurt toe en moet binnen 0-1 jaar plaatsvinden. Volgens [gedaagde] heeft zij dit in 2022 gedaan, maar in het rapport van 2023 komt dit onderdeel weer terug. Dit betekent dat [gedaagde] dit opnieuw of alsnog moet doen. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
3.16.7.
De zinken verholen goten verkeren volgens Monumentenwacht in matige staat. Zij moeten gelijktijdig met het overige zinkwerk vervangen worden; vervanging daarvan was (zie r.o. 3.16.4) urgent. [gedaagde] zal ook deze werkzaamheden moeten verrichten. Monumentenwacht raadt ook aan om de verholen goten dieper te maken en waterkeringen aan te brengen. Daarbij gaat het om verbeteringen ten opzichte van de bestaande situatie; [gedaagde] is er niet toe gehouden de situatie te verbeteren, en kan volstaan met vervanging. Als Utrechts Landschap prijs stelt op verbetering, zouden partijen wel in overleg kunnen treden over het delen van kosten.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.2. Koepels
Status: 1x matig, 1 x slecht
3.16.8.
Het loodwerk van het daklicht, platdak aanbouw (garage (1)) moet volgens Monumentenwacht worden vervangen tegelijkertijd met de bitumineuze bedekking. De ruiten zijn gescheurd en moeten ook worden vervangen. Hoe snel deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden vermeldt Monumentenwacht niet. Omdat de bitumineuze bedekking binnen 1 jaar vervangen moet worden, gaat de rechtbank ervanuit dat hetzelfde geldt voor deze werkzaamheden. [gedaagde] moet deze werkzaamheden uitvoeren.
2.5.
Dakopeningen, 2.5.4. Luiken
Status: matig
3.16.9.
Monumentenwacht zegt dat het met bitumen bekleed dakluik van de dakkuip tijdens de vervanging van de dakbedekking moet worden vervangen en de detaillering moet worden gewijzigd. Hoe snel deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden vermeldt Monumentenwacht niet. Omdat de bitumineuze bedekking binnen 1 jaar vervangen moet worden, gaat de rechtbank ervanuit dat hetzelfde geldt voor deze werkzaamheden. [gedaagde] moet deze werkzaamheden uitvoeren.
2.6.
Schoorstenen, 2.6.1. Metselwerk – betonplaat afdekking
Status: matig
3.16.10.
De betonplaten zijn losgeraakt en plaatselijk gescheurd door het roesten van de wapening. Deze platen kunnen mogelijk gerepareerd worden, maar vervanging is aangeraden. Volgens [gedaagde] heeft zij dit in 2022 gedaan, maar in het rapport van 2023 komt dit onderdeel weer terug. Dit betekent dat [gedaagde] dit opnieuw of alsnog moet doen. De platen moeten worden gerepareerd en vastgemaakt of worden vervangen. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
2.8.
Diversen, 2.8.0 Algemeen – dakkuip in hoogste platte dak (6) – zinken zijwang bekleding
Status: matig
3.16.11.
De zinken platen zijn plaatselijk losgeraakt en moeten opnieuw worden aangebracht. Hoe snel deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden noemt Monumentenwacht niet. De rechtbank kan niet vaststellen dat deze werkzaamheden vóór 1 april 2024 moeten plaatsvinden. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Vordering b: Dwangsom
3.17.
De gevorderde dwangsom zal op de wijze zoals in de beslissing vermeld worden toegewezen, met inachtneming van de overwegingen hierna en wat onder 3.11.5 is overwogen.
3.18.
[gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd om de gevorderde dwangsom af te wijzen omdat Monumentenwacht niet voor ieder gebrek aangeeft wat er precies moet gebeuren om de kwalificatie redelijk of goed te krijgen voor dat onderdeel. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding. Het staat [gedaagde] , zoals gebruikelijk tussen partijen, in beginsel vrij het onderhoud op haar manier uit te voeren. Zij is pas een dwangsom verschuldigd als Monumentenwacht op of rond 31 maart 2024 tot het oordeel komt dat een of meerdere onderdelen niet als redelijk gekwalificeerd kunnen worden, Monumentenwacht instrueert over de wijze van herstel maar [gedaagde] dat herstel niet vóór 1 juli 2024 uitvoert.
3.19.
Het verweer van [gedaagde] tot matigen van de gevorderde de dwangsom slaagt. Een dwangsom is bedoeld als een prikkel tot nakoming, maar een dwangsom van € 2.500 per dag met een maximum van € 750.000 acht de rechtbank buitenproportioneel. Het staat niet in verhouding met de kosten die met het herstel gemoeid gaan in relatie tot de ernst van het nalaten de genoemde herstelwerkzaamheden te verrichten. Het doel is dat [gedaagde] het kasteel in redelijke staat van onderhoud oplevert. Utrechts Landschap heeft de hoogte van de dwangsom kennelijk bepaald op basis van de kosten die zij zou moeten maken indien een derde
allegebreken herstelt. Het roevendak dat een van de grootste kostenpost is, wordt door Utrechts Landschap zelf gedaan. Wanneer [gedaagde] de gebreken zelf herstelt zijn de kosten weliswaar lager, maar het staat helemaal niet vast dat [gedaagde] geen enkel gebrek zal herstellen. De rechtbank bepaalt de dwangsom op € 500 per dag of een gedeelte van een dag met een maximum van € 250.000.
allegebreken herstelt. Het roevendak dat een van de grootste kostenpost is, wordt door Utrechts Landschap zelf gedaan. Wanneer [gedaagde] de gebreken zelf herstelt zijn de kosten weliswaar lager, maar het staat helemaal niet vast dat [gedaagde] geen enkel gebrek zal herstellen. De rechtbank bepaalt de dwangsom op € 500 per dag of een gedeelte van een dag met een maximum van € 250.000.
Vordering c: ontruiming
3.20.
Utrechts Landschap vordert dat [gedaagde] het Kasteel uiterlijk op 31 maart 2024 moet verlaten. Deze vordering wordt bij gebrek aan belang afgewezen. Er zijn geen aanwijzingen dat [gedaagde] weigert het Kasteel tijdig te ontruimen. Namens [gedaagde] is ter zitting onherroepelijk toegezegd dat zij het Kasteel tijdig zal ontruimen en vrij van gebruik door derden zal opleveren per 1 april 2024. Voor zover de ontruiming ziet op het opleveren van het Kasteel in goede toestand, is een dergelijke veroordeling voor wat betreft de buitenkant van het Kasteel bij het gevorderde – in groot detail – al in het gevorderde onder a inbegrepen. Over de staat van het Kasteel aan de binnenkant is door Utrechts Landschap niets gesteld. Er is ook geen aanwijzing dat de binnenkant niet in orde zou zijn.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.21.
[gedaagde] verzoekt om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen omdat Utrechts Landschap haar belang bij die vordering niet heeft aangetoond terwijl haar belangen moeten prevaleren. Daartoe voert [gedaagde] aan dat zij door (ook mogelijk onterecht) verbeuren van dwangsommen een onomkeerbare situatie zou kunnen ontstaan omdat de kans dan groot is dat [gedaagde] die slechts een AOW-uitkering geniet in de schuldsanering terecht zou komen. Verder voert [gedaagde] aan dat in het geval Utrechts Landschap al dan niet in hoger beroep gelijk krijgt, zij de gebreken kan laten herstellen en een vorderingen jegens haar kan instellen.
3.22.
De rechtbank wijst dit verzoek af. Het belang dat [gedaagde] aanvoert gaat niet boven het belang van Utrechts Landschap om nakoming van de overeenkomst te vorderen die een voortdurende verplichting van [gedaagde] inhoudt. [gedaagde] heeft zich op basis van de overeenkomst verplicht tot het onderhoud van het Kasteel. Gebleken is dat [gedaagde] daartoe niet meer geheel vrijwillig bereid is, terwijl het einde van de erfpacht nadert. Gelet op de afspraak tussen partijen mag Utrechts Landschap in beginsel eisen dat [gedaagde] het herstel/onderhoud zelf doet. Van Utrechts Landschap kan niet worden verlangd dat zij het einde van de erfpacht afwacht en/of de uitkomst van een hoger beroep afwacht om de (resterende) werkzaamheden door een derde te laten verrichten en de kosten daarvan op [gedaagde] te verhalen. Dit legt een zwaardere last op haar. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt dus toegewezen.
Proces- en nakosten
3.23.
[gedaagde] is de partij die, ook al wordt niet alles wat Utrechts Landschap vordert toegewezen, voor een belangrijk deel ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot nu toe worden de proceskosten aan de zijde van Utrechts Landschap als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,03
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.196,00
(2,00 punten × € 598,00)
Totaal
€
1.997,03
3.24.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om alle uit de inspectierapporten van de Monumentenwacht Utrecht van 2023 naar voren gekomen punten met betrekking tot de (bouw)delen van het kasteel, koetshuis en brug naar kasteel (producties 40, 41 en 42 bij akte van 22 februari 2023), waarvan de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld dat [gedaagde] die moet herstellen, uiterlijk 1 april 2024 te herstellen, in die zin dat de Monumentenwacht op of rond 31 maart 2024 die (bouw)delen tenminste als redelijk of goed kan beoordelen, maar nimmer als matig of slecht,
4.2.
bepaalt dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2024 een dwangsom moet betalen aan Utrechts Landschap van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de onder 4.1 genoemde herstelwerkzaamheden niet (alsnog) zijn verricht, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,
4.3.
bepaalt dat de onder 4.2 genoemde dwangsom niet van toepassing is op de werkzaamheden waarvan onder 3.11.5 en 3.12.8 is bepaald dat er geen dwangsom zal worden verbeurd,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Utrechts Landschap tot dit vonnis vastgesteld op € 1.997,03,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.
AS/4879