Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10638453 \ UV EXPL 23-177
Vonnis in kort geding van 24 augustus 2023
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen [eiseres sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2] B.V.,
2.
[eiseres sub 2] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen [eiseres sub 2] ,
eisende partijen worden samen genoemd: [eiseres sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F. Eradus.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 21
- de producties 1 t/m 4 van [eiseres sub 1] c.s.
- de mondelinge behandeling van 10 augustus 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres sub 1] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 10 augustus 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres sub 1] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Op 10 augustus 2023 heeft mr. M.J. Slootweg, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens [eiseres sub 1] c.s. aanwezig [A] (senior asset manager bij [onderneming] BV, beheerder van de gehuurde panden). Hij werd bijgestaan door gemachtigde mr. E.A.J.M. van de Wijngaard. Namens [gedaagde] was aanwezig [B] , bijgestaan door gemachtigde mr. F. Eradus die mr. P.J. Winkel verving.
1.3.
Bij aanvang van de mondelinge behandeling hebben [eiseres sub 1] c.s. nog twee producties ingebracht. Het gaat om specificaties van de actuele huurachterstand. Die zijn als productie 22 en 23 bij de pleitnota gevoegd. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij er geen bezwaar tegen heeft dat deze producties in de procedure worden gebracht. De voorzieningenrechter heeft deze producties in de procedure toegelaten.
1.4.
Hierna is besloten dat vandaag uitspraak in deze zaak wordt gedaan.
2.Waar gaat de zaak over
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres sub 1] bedrijfsruimte aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] en van [eiseres sub 2] bedrijfsruimte aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] in [plaats] . [gedaagde] betaalt al geruime tijd de huur niet of niet op tijd. In 2021 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen, maar die is [gedaagde] niet nagekomen. De huurachterstand van beide panden is inmiddels opgelopen tot ruim € 350.000,-.
2.2.
Daarnaast is er volgens [eiseres sub 1] c.s. sprake van een brandgevaarlijke situatie in de bedrijfsruimte aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] . Dit heeft tot gevolg dat de verzekeraar het pand niet langer wil verzekeren en per 1 januari 2024 de verzekering zal opzeggen.
2.3.
[eiseres sub 1] c.s. vorderen daarom in dit kort geding dat het gehuurde wordt ontruimd. Ook vorderen zij betaling van de huurachterstand, contractuele boetes en andere kosten.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Voor een kort geding is vereist dat er sprake is van een spoedeisend belang. Dat is hier aanwezig. Er is sprake van een forse huurachterstand die [eiseres sub 1] c.s. niet verder willen laten oplopen. Zij willen de huurovereenkomsten ontbinden, maar de behandeling van de bodemprocedure waarin zij ontbinding van de huurovereenkomsten vorderen is enkele maanden uitgesteld. Daarnaast wil de verzekeraar van [eiseres sub 1] c.s. het gehuurde niet veel langer meer verzekeren omdat een inspecteur heeft geconstateerd dat er sprake is van een brandgevaarlijke situatie in het gehuurde.
3.2.
Verder geldt voor toewijzing van een geldvordering in kort geding dat daarmee terughoudend moet worden omgegaan. Het moet in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de rechter in de bodemprocedure die vorderingen zal toewijzen.
Huurachterstand
3.3.
[eiseres sub 1] vordert in de dagvaarding voor het gehuurde aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] een bedrag van € 145.683,85 aan huurachterstand. Dat is volgens [eiseres sub 1] de achterstand tot en met juli 2023. Tijdens de zitting is vast komen te staan dat partijen het erover eens zijn dat de huurachterstand voor dit pand tot en met augustus 2023 € 108.743,01 bedraagt. Omdat [eiseres sub 1] alleen de achterstand tot en met juli 2023 vordert, moet van dat bedrag één maand huur worden afgetrokken. De huur voor de maand augustus 2023 is € 18.470,42. Dat betekent dat de vordering kan worden toegewezen voor het onbetwiste bedrag van € 90.272,59.
3.4.
Voor het gehuurde aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] vordert [eiseres sub 2] in de dagvaarding een bedrag van € 241.768,33. Ook dit is de huurachterstand berekend tot en met juli 2023. Tijdens de zitting heeft [eiseres sub 2] aan de hand van een specificatie (productie 22) uitgelegd dat het eerder gevorderde bedrag niet klopt en dat de achterstand tot en met augustus 2023 € 260.238,75 bedraagt. [gedaagde] betwist de hoogte van dat bedrag. Volgens haar heeft [eiseres sub 2] geen rekening gehouden met een betaling die zij op 28 juli 2023 heeft gedaan. Het betreft volgens haar betaling van de huur van de maand juni 2023 en dat zou gaan om een bedrag van € 25.798,34. [eiseres sub 2] kon ter zitting bevestigen noch ontkennen dat zij dat bedrag heeft ontvangen. De voorzieningenrechter zal daarom de toe te wijzen huurachterstand verminderen met dat bedrag, omdat gelet op de aard van dit kort geding niet is komen vast te staan dat de achterstand inclusief dat bedrag is ontstaan. Verder moet ook de huur van de maand augustus 2023 in mindering worden gebracht op het ter zitting door [eiseres sub 2] genoemde bedrag van € 260.238,75 nu dat niet is gevorderd. Dat betekent dat er nog een keer € 25.798,34 van dat bedrag afgaat. De door [gedaagde] erkende huurachterstand komt daarmee op een bedrag van € 208.642,07. Dat bedrag wordt toegewezen.
Contractuele boete
3.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat op de huurovereenkomsten van toepassing zijn de als productie 4 overgelegde “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW” (hierna: de Algemene Bepalingen).
3.6.
In artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen is bepaald dat elke keer als de huur niet op de vervaldag is voldaan huurder een direct opeisbare boete verbeurt van 1 % van het huurbedrag per maand met een minimum van € 300,- per maand.
3.7.
Op basis van dit artikel vordert [eiseres sub 1] voor de [straat 1] [nummeraanduiding 1] een bedrag van € 7.500,- aan boete(rente) en vordert [eiseres sub 2] voor de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] een bedrag van € 8.400,- aan boete(rente). [gedaagde] betwist niet dat zij de overeengekomen boete(rente) aan [eiseres sub 1] c.s. verschuldigd is. Ook de hoogte van de bedragen die [eiseres sub 1] c.s. vorderen, betwist zij niet. Deze vorderingen kunnen daarom worden toegewezen.
Ontruiming
3.8.
Er is sprake van een achterstand die de voor ontruiming doorgaans gehanteerde minimum periode van drie maanden ruim overschrijdt. In beginsel rechtvaardigt die achterstand dan ook ontbinding van de huurovereenkomsten. De verweren van [gedaagde] dat zij op korte termijn in staat zal zijn de huurachterstand in te lopen, leiden niet tot een ander oordeel. De voorzieningenrechter legt hierna uit waarom.
3.9.
Zo is het verweer dat de aandelen in het bedrijf verkocht zullen worden, waardoor een bedrag beschikbaar zal komen voor aflossing van de huurschuld, onvoldoende concreet. Ter zitting is uit de toelichting van [gedaagde] gebleken dat er nog geen enkele toezegging is van één van de investeerders met wie zij in gesprek is. Sterker nog, de investeerders zouden volgens [gedaagde] voorzichtig zijn met nieuwe investeringen gelet op de huidige rentestand. Of deze situatie op korte termijn zal veranderen is nog maar de vraag. Ook de lening bij Groenfonds waarvan [gedaagde] ter zitting stelt dat zij daar grote kans op maakt, is onvoldoende concreet. Op dit moment is er slechts sprake van een aanvraag en deze aanvraag ziet op een lening voor een investering en niet op een lening voor afbetaling van een schuld. Dus of de aangevraagde lening van 1,4 miljoen voor investeringen van eveneens 1,4 miljoen, als die verstrekt wordt, deels gebruikt kan worden voor aflossing van de huurschuld is onduidelijk.
3.10.
Gelet op het voorgaande is het dan ook zeer waarschijnlijk dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomsten ontbonden moeten worden. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.
De ontruimingstermijn
3.11.
Er is aanleiding om een ruimere termijn voor ontruiming te hanteren dan [eiseres sub 1] c.s. hebben gevraagd. [eiseres sub 1] c.s. hebben ontruiming gevorderd binnen drie dagen van betekening van dit vonnis. Dat is te kort om twee bedrijfspanden die in gebruik zijn volledig te ontruimen. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat dit bovendien juist kan leiden tot volledige stilstand van haar bedrijf met als mogelijk gevolg dat de lopende huur in het geheel niet meer kan worden betaald. Op dit moment wordt de lopende huur wel betaald, zij het met vertraging. Daardoor is een ontruiming op heel korte termijn ook minder dringend. Verder is er geen reden om te twijfelen dat de brandverzekering die [eiseres sub 1] c.s. voor de panden heeft afgesloten nog doorloopt tot in ieder geval 1 januari 2024. Ook dat maakt ontruiming kortere termijn minder dringend. De datum waarop de ontruiming moet plaatsvinden zal daarom worden gesteld op uiterlijk 31 december 2023.
Machtiging om zelf of met hulp van justitie te ontruimen
3.12.
De gevorderde machtiging om zelf of met behulp van politie of justitie te ontruimen wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eiseres sub 1] c.s. om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zullen [eiseres sub 1] c.s. na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.13.
[eiseres sub 1] c.s. maken op basis van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij vorderen per huurovereenkomst een bedrag van € 15.000,-. Volgens [eiseres sub 1] c.s. is er geen koppeling tussen de hoogte van deze bedragen en de mate waarin er buitengerechtelijke incassohandelingen zijn verricht.
3.14.
[gedaagde] maakt bezwaar tegen deze vorderingen. Ze zijn volgens haar buitensporig hoog en onredelijk en de onderbouwing daarvan ontbreekt. [eiseres sub 1] c.s. verwijzen slechts naar een paar korte sommaties. Verder ziet het genoemde artikel 28.1 tevens op in rechte gemaakte kosten en die vorderen [eiseres sub 1] c.s. ook al in de vorm van proceskosten. Ook heeft [eiseres sub 1] c.s. volgens [gedaagde] geen spoedeisend belang bij toewijzing van deze vorderingen. Tot slot doet [gedaagde] nog een beroep op matiging op grond van artikel 242 Rv.
3.15.
Omdat de hoofdvorderingen als voldoende spoedeisend worden aangemerkt, is de proceseconomie ermee gebaat dat ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die van de buitengerechtelijke kosten wordt beslist.
3.16.
De kantonrechter stelt vast dat in beginsel het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. In het onderhavige geval zijn partijen - gedaagde of beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal, mede gelet op het door deze rechtbank gevolgde rapport BGK integraal, worden getoetst aan het rapport Voorwerk II, met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Dat betekent in dit geval, nu omvang van gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden niet zijn bestreden, dat een bedrag overeenkomstig de staffel toewijsbaar is. Voor de vordering met betrekking tot de [straat 1] [nummeraanduiding 1] komt dat neer op een bedrag van € 1.677,72 en voor de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] op een bedrag van € 2.818,21.
De proceskosten
3.17.
[eiseres sub 1] c.s. krijgen grotendeels gelijk. [gedaagde] moet daarom de proceskosten van [eiseres sub 1] c.s. betalen. Die kosten worden tot nu toe begroot op:
Dagvaarding € 106,73
Griffierecht € 1.384,00
Salaris gemachtigde
€ 793,00(tarief gemiddelde zaak)
€ 793,00(tarief gemiddelde zaak)
Totaal € 2.283,73
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] vóór 1 januari 2024, dus uiterlijk op 31 december 2023, te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking te stellen aan [eiseres sub 1] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] in [plaats] vóór 1 januari 2024, dus uiterlijk op 31 december 2023, te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking te stellen aan [eiseres sub 2] ,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres sub 1] van een bedrag van: - € 90.272,59 aan huurachterstand berekend tot en met juli 2023,
- € 7.500,- aan contractuele boete(rente) berekend tot en met juli 2023,
- € 1.677,72 aan buitengerechtelijke incassokosten,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres sub 2] van een bedrag van: - € 208.642,07 aan huurachterstand berekend tot en met juli 2023,
- € 8.400,- aan contractuele boete(rente) berekend tot en met juli 2023,
- € 2.818,21 aan buitengerechtelijke incassokosten,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de kant van [eiseres sub 1] c.s., tot nu toe begroot op € 2.283,73,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2023.