Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10145056 UC EXPL 22-6829 aw/1370
Vonnis van 13 september 2023
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur, verbonden aan Juridisch Adviesbureau Commandeur,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde partij in conventie,
niet verschenen,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens.
1.De procedure
1.1.
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met 12 producties is op 6 oktober 2022 bij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] bezorgd,
- [gedaagde sub 1] heeft niet op de dagvaarding gereageerd. [gedaagde sub 2] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (de conclusie van antwoord). Zij heeft een tegenvordering ingesteld (eis in reconventie) en 20 producties bijgevoegd,
- [eiser] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd (conclusie van antwoord in reconventie). Hij heeft de producties 13 tot en met 22 bijgevoegd,
- [eiser] heeft op 12 april 2023 de aanvullende productie 23 toegezonden,
- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 april 2023. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde, mr. P.N.M. Commandeur. [gedaagde sub 2] is verschenen met haar oudste zoon die als tolk heeft gefungeerd en met haar gemachtigde, mr. H.A.J. van Rens. [gedaagde sub 1] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. [eiser] en [gedaagde sub 2] hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd. Aan het slot van de zitting is met [eiser] en [gedaagde sub 2] afgesproken dat de zaak wordt aangehouden tot 10 mei 2023, voor overleg over een minnelijke regeling,
- [eiser] en [gedaagde sub 2] hebben per e-mailbericht van 9 respectievelijk 10 mei 2023 aan de kantonrechter bericht dat zij niet tot een minnelijke regeling zijn gekomen en zij vragen de kantonrechter vonnis te wijzen,
- vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen. De vonnisdatum is (nader) bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning op het adres [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning of: het gehuurde). Hij heeft die woning per 1 oktober 2018 verhuurd aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] . De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. De maandelijkse huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 1.150,00 inclusief € 25,00 servicekosten.
2.2.
Bij het aangaan van de huur was [eiser] woonachtig in [plaats 2] , samen met zijn toenmalige partner en hun dochter van (nu) zes jaar oud. Inmiddels is die samenleving geëindigd en woont [eiser] op basis van een bruikleenovereenkomst tijdelijk in een pand in [plaats 2] , dat leeg staat in afwachting van sloop. De dochter van [eiser] en zijn voormalige partner is onder toezicht gesteld en verblijft in een pleeggezin.
2.3.
[gedaagde sub 2] is gehuwd met [gedaagde sub 1] . Zij hebben drie kinderen. [gedaagde sub 2] is in 2018 met de kinderen vanuit Japan naar Nederland gekomen. Zij woont in het gehuurde samen met hun twee zonen van 17 en 20 jaar oud en hun meerderjarige dochter. De oudste zoon ging ten tijde van de mondelinge behandeling op 14 april 2023 (nog) niet naar school. De meerderjarige dochter van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] studeert online aan een universiteit in België en loopt stage in Amsterdam. [gedaagde sub 2] werkt in een restaurant en doet vertaalwerk. [gedaagde sub 1] verblijft (nog) in Japan, waar hij en [gedaagde sub 2] een appartement hebben. Hij werkt daar als docent Engels.
2.4.
Op 9 oktober 2021 schrijft [eiser] aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] het volgende:
“I hereby send you my message that, given the circumstance, I am unfortunately forced to ask you to find another living space.
The reason for asking this has been discussed and lies in the fact that the accommodation where I currently live is too small for 3 people. Therefore, I need to live in my house to distress the overcrowded location at (…).
I would therefore like to ask you to look for another home, taking into account the rental contract of October 3, 2018 and conditions set.”
2.5.
In reactie op dat bericht schrijft [gedaagde sub 2] aan [eiser] , op 25 oktober 2021:
“I want you to know when you will finish the bathroom repair before confirming the dissolution of tenancy agreement.
After you have finished repairing the bathroom, we will move within 6 months as stated in the rental agreement.
I don’t want you to pay for bathroom repairs with my deposit.
I would like to hear from you why I have to use an unsanitary bathroom for the next 6 months. (…)”
2.6.
Bij brief van 20 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] het volgende geschreven aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voor zover hier van belang:
“In een brief van 9 oktober 2021 heeft cliënt(dat is [eiser] , toevoeging kantonrechter)
u laten weten dat hij de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dit heeft hij herhaald in een e-mail van 23 oktober en op 25 oktober heeft mevr. [gedaagde sub 2] geantwoord dat zij bereid was om binnen zes maanden te verhuizen, nadat de doucheruimte in de woning hersteld zou zijn. Op zaterdag 19 maart 2022 is die ruimte hersteld. Dit betekent dat de huurovereenkomst zal aflopen uiterlijk op 19 september a.s. (…)
u laten weten dat hij de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dit heeft hij herhaald in een e-mail van 23 oktober en op 25 oktober heeft mevr. [gedaagde sub 2] geantwoord dat zij bereid was om binnen zes maanden te verhuizen, nadat de doucheruimte in de woning hersteld zou zijn. Op zaterdag 19 maart 2022 is die ruimte hersteld. Dit betekent dat de huurovereenkomst zal aflopen uiterlijk op 19 september a.s. (…)
Indien u de woning niet op uiterlijk 19 september wilt verlaten, dient u deze brief ook te beschouwen als een huuropzegging wegens dringend eigen gebruik tegen 21 november 2022. Cliënt heeft momenteel geen huis. Hij woont als kraakwacht in een woning waaruit hij moet vertrekken als de kraakwachtorganisatie dat wil; er is geen garantie op een andere woning. Bovendien wordt zijn dochter opgevangen door Jeugdzorg, mede omdat cliënt haar geen stabiele woning kan bieden. (…) Graag hoor ik daarom van u of u instemt met de huuropzegging. (…)”
2.7.
In reactie daarop schrijft [gedaagde sub 2] op 25 mei 2022 aan (de gemachtigde van) [eiser] , voor zover hier van belang:
“Ik ga niet akkoord met de beëindiging van de huurovereenkomst.”
3.De wederzijdse vorderingen en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen zal beëindigen primair op basis van de beëindigingsovereenkomst, subsidiair op basis van de huuropzegging en meer subsidiair op basis van wanprestatie;
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zal veroordelen om de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zal veroordelen om de huur te betalen zolang zij de woning blijven gebruiken;
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zal veroordelen in de proceskosten, nakosten en eventuele executiekosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag primair dat partijen in oktober 2021 een beëindigingsovereenkomst hebben gesloten die inhoudt dat de huur eindigt uiterlijk 6 maanden nadat [eiser] de badkamer heeft hersteld. De badkamer was op 19 maart 2022 hersteld, zodat de huur op 19 september 2022 is geëindigd. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] moeten de woning daarom ontruimen. Subsidiair stelt [eiser] dat hij de huur bij brief van 20 mei 2022 heeft opgezegd tegen 21 november 2022, op grond van dringend eigen gebruik. Meer subsidiair stelt [eiser] – zo begrijpt de kantonrechter althans – dat hij de huur heeft opgezegd op grond van slecht huurderschap. De kantonrechter begrijpt die vordering van [eiser] zo dat hij de kantonrechter vraagt om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt (volgens artikel 7:296 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).
3.3.
[gedaagde sub 2] betwist dat zij met [eiser] een beëindigingsovereenkomst heeft gesloten. Zij stemt daarnaast niet in met de opzegging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Zij is afhankelijk van sociale huur en met haar inschrijftijd is het niet mogelijk om op korte termijn vervangende, passende woonruimte te krijgen. Zij betwist dat [eiser] de woning dringend nodig heeft. Haar belang bij het kunnen blijven gebruiken van de woning moet volgens haar zwaarder wegen dan het belang van [eiser] bij het einde van de huur. Zij betwist dat sprake is van wanprestatie of slecht huurderschap. Zij vraagt de kantonrechter de vordering van [eiser] af te wijzen. Voor het geval de kantonrechter de vordering tot ontruiming toewijst, verzoekt zij de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
[gedaagde sub 2] vordert op haar beurt dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de gebreken aan de woning te verhelpen en de huurprijs te verminderen tot 50% - of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage – met ingang van 14 februari 2021 tot de dag dat de gebreken zijn verholpen.
3.5.
[gedaagde sub 2] legt aan haar vordering – samengevat – ten grondslag dat de woning diverse gebreken kent die zij heeft gemeld aan [eiser] , maar die [eiser] niet of niet afdoende heeft verholpen. Als gevolg daarvan heeft zij huurgenot gederfd en zij maakt daarom aanspraak op huurprijsvermindering (volgens artikel 7:207 van het BW).
3.6.
[eiser] voert verweer. Hij betwist de gestelde gebreken en voor zover die gebreken er waren, dan heeft hij deze snel verholpen. Van gederfd huurgenot is daarom geen sprake (geweest). Hij vraagt de kantonrechter daarom de vordering van [gedaagde sub 2] af te wijzen en haar in de proceskosten te veroordelen.
4.De beoordeling van de vorderingen van [eiser] (in conventie)
[gedaagde sub 1]
4.1.
[gedaagde sub 1] heeft niet op de dagvaarding gereageerd. De dagvaarding is ook ten aanzien van [gedaagde sub 1] betekend op het adres van het gehuurde, dat is het adres waarop hij als woonachtig is ingeschreven in de Basis Registratie Personen (BRP). De dagvaarding is rechtsgeldig betekend. Tegen [gedaagde sub 1] wordt verstek verleend.
De beslissing
4.2.
De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 december 2023. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] worden veroordeeld om de woning vóór die dag te ontruimen en verlaten. De veroordeling tot ontruiming wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, net als de nevenvorderingen. Tot aan de daadwerkelijke ontruiming moeten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] (een bedrag gelijk aan) de huur aan [eiser] doorbetalen. Die beslissing licht de kantonrechter toe als volgt.
De beëindigingsovereenkomst
4.2.1.
Het standpunt van [eiser] dat hij met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] een beëindigingsovereenkomst heeft gesloten, wordt verworpen. [eiser] heeft op 9 oktober 2021 aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gevraagd op zoek te gaan naar andere woonruimte, omdat hij de woning zelf nodig heeft. Hij noemt in die brief geen termijn waarop de huur wat hem betreft zou moeten eindigen (zie onder 2.4.). Die brief kwalificeert als een verzoek van [eiser] aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] om de huur met wederzijds goedvinden te beëindigen zodra zij vervangende woonruimte gevonden zullen hebben. Blijkens de reactie van [gedaagde sub 2] per e-mail van 25 oktober 2021 heeft zij uit die brief van [eiser] ook begrepen dat hij de huurovereenkomst in onderling overleg wil beëindigen en dat hij haar vraagt daarmee in te stemmen. Dat laatste doet zij niet: zij schrijft dat zij pas wil meewerken aan het beëindigen van de huurovereenkomst als [eiser] de reparatie van de badkamer heeft voltooid en dat zij dan op een termijn van zes maanden zal vertrekken (zie onder 2.5.). De kantonrechter constateert dat partijen het er daarna niet over eens zijn geworden of de reparatie aan de badkamer is voltooid. [gedaagde sub 2] vordert namelijk in deze procedure dat [eiser] de badkamer zal herstellen. De huur is daarom niet met wederzijds goedvinden geëindigd.
De opzegging wegens dringend eigen gebruik
4.2.2.
Bij brief van 20 mei 2022 heeft [eiser] de huur opgezegd tegen 21 november 2022, op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben met die opzegging niet ingestemd. Dat betekent dat de huurovereenkomst voortduurt totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist over de vordering van [eiser] om het einde van de huur vast te stellen (artikel 7:272 van het BW).
4.2.3.
[eiser] woont momenteel “anti-kraak”, op basis van een bruikleencontract. Hij heeft behoefte aan een stabiele woonsituatie, met name om voor zijn minderjarige dochter te kunnen zorgen, die nu in een pleeggezin verblijft. Daarnaast werkt hij als ZZP’er vanuit huis. Het is aannemelijk dat dat niet ideaal is in een anti-kraak pand, waar ook andere bewoners verblijven. [eiser] is geen professioneel verhuurder van woningen, hij is eigenaar en verhuurder van slechts één woning en zijn keuze om die woning weer in gebruik te nemen, ligt daarom voor de hand. Het verweer van [gedaagde sub 2] dat [eiser] er ook voor kan kiezen een woning te huren op de vrije markt, met gebruikmaking van de huur die hij van haar ontvangt, kan niet slagen. Als eigenaar van de woning draagt hij ook de bijbehorende lasten, zoals de lasten van de hypotheek, die hij uit de van [gedaagde sub 2] ontvangen huur moet voldoen. Het is dus niet zo dat hij die huurinkomsten volledig kan aanwenden om zijn eigen huur te betalen. [gedaagde sub 2] daarentegen heeft slechts een huurrecht, dat naar zijn aard tijdelijk is. In deze procedure is voldoende aannemelijk geworden dat zij binnen afzienbare termijn vervangende woonruimte zal kunnen huren voor haar en haar kinderen. Zij stelt weliswaar dat zij gelet op haar geringe inkomen afhankelijk is van sociale huur, maar vast staat dat de huur die zij nu aan [eiser] betaalt, een bedrag van € 1.125,00 per maand (te vermeerderen met € 25,00 servicekosten), veel hoger is dan de huidige maximale huur van een sociale huurwoning, dat is € 808,06 per maand. Die hoge huur kan zij kennelijk opbrengen, want er is geen huurachterstand. Ter zitting heeft zij verklaard dat [gedaagde sub 1] bijdraagt in de kosten van het huishouden. Zij heeft geen inzicht gegeven in de inkomsten van [gedaagde sub 1] . In deze procedure moet er daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] financieel draagkrachtig genoeg zijn om weer in de vrije sector een woning te huren. Dat die woningen in [plaats 1] beschikbaar zijn, heeft [gedaagde sub 2] zelf voldoende aangetoond door in deze procedure woningen aan te dragen met huurprijs die vergelijkbaar is met de huurprijs die zij nu aan [eiser] betaalt (productie 19 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie). Ook [eiser] heeft dergelijke woningen in [plaats 1] aangedragen (punt 5.3 dagvaarding en productie 21 bij conclusie van antwoord in reconventie). [gedaagde sub 2] heeft overigens onvoldoende onderbouwd dat zij gebonden is aan (de regio) [plaats 1] (zie ook onder 2.3.). Van [eiser] kan, de belangen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] naar billijkheid in aanmerking genomen, naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] voortzet. De meer subsidiaire grondslag voor zijn vordering, de opzegging wegens slecht huurderschap, behoeft geen bespreking meer.
Einde huur en ontruiming
4.2.4.
Gelet op het aanzienlijke tijdsverloop tussen de opzegging en de datum van dit vonnis acht de kantonrechter redelijk dat de huurovereenkomst eindigt op 1 december 2023. Uiterlijk per die datum moeten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] de woning ontruimen en verlaten. Het verzoek van [gedaagde sub 2] om de ontruimingstermijn te stellen op 6 maanden na betekening van het vonnis, wordt dus niet gehonoreerd. Tot aan 1 december 2023 zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] aan [eiser] de overeengekomen maandelijkse huurprijs verschuldigd. Als de daadwerkelijke ontruiming na 1 december 2023 plaatsvindt, dan zijn zij aan [eiser] voor elke maand een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs verschuldigd als schadevergoeding.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.2.5.
Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft – als de huurder niet met die opzegging heeft ingestemd – van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om het einde van de huurovereenkomst vast te stellen (artikel 7:272 lid 1 van het BW). Die wetsbepaling staat er in beginsel aan in de weg dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zoals [eiser] heeft gevorderd, maar de kantonrechter is bevoegd om in het concrete geval anders te beslissen (vgl. Hoge Raad 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, r.o. 3.9. en Hoge Raad 8 januari 1982, NJ 1982/445). In dit geval is het evident dat [eiser] zijn woning dringend nodig heeft, omdat hij nu anti-kraak woont op basis van een bruikleenovereenkomst. Zijn minderjarige dochter verblijft in een pleeggezin en heeft er belang bij dat haar vader zo snel mogelijk een stabiele woonsituatie heeft. Haar belang weegt zwaar. Anderzijds is voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in staat zijn om op korte termijn in (de regio) [plaats 1] , of zonodig in een andere regio, een vervangende woning te huren. Dat [gedaagde sub 2] en haar kinderen dakloos zullen worden bij een toewijzing van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming, zoals [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd, is niet aannemelijk. Gelet op de wederzijdse belangen kan van [eiser] in dit geval in redelijkheid niet worden gevraagd om de uitkomst van een eventuele hoger beroepsprocedure af te wachten. De veroordeling tot ontruiming wordt daarom op vordering van [eiser] uitvoerbaar bij voorraad verklaard, net als de nevenvorderingen.
[gedaagde sub 1]
4.2.6.
[gedaagde sub 1] heeft geen verweer gevoerd. De vorderingen van [eiser] ter zake einde huur, ontruiming en doorbetaling van huur/schadevergoeding tot aan de ontruiming en de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordelingen, zoals deze ten opzichte van [gedaagde sub 2] worden toegewezen, wordt ook ten opzichte van [gedaagde sub 1] toegewezen. Die vorderingen komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor.
Proceskosten
4.2.7.
[eiser] heeft gelijk gekregen. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] worden daarom hoofdelijk veroordeeld in de kosten. Dat betekent dat zij hun eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [eiser] moeten betalen. De door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] te betalen proceskosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op in totaal € 410,03, te weten:
- € 86,00 griffierecht;
- € 125,03 explootkosten;
- € 199,00 salaris gemachtigde (1 punt x het tarief van € 199,00 voor de dagvaarding.
Daarnaast moet [gedaagde sub 2] aan [eiser] betalen: € 199,00 salaris gemachtigde (1 punt x het tarief van € 199,00 voor de zitting).
De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
De gevorderde, eventuele executiekosten (de kantonrechter begrijpt dat gedoeld wordt op de kosten van een gedwongen ontruiming) worden afgewezen. Op grond van de wet (artikel 237 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) kan de partij die ongelijk krijgt alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt, dan wel kosten die nog niet zijn gemaakt maar zich al wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. [eiser] zal daarom een nieuwe procedure moeten starten waarin hij de eventuele executiekosten van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] kan vorderen.
5.De beoordeling van de vorderingen van [gedaagde sub 2] (in reconventie)
De beslissing
5.1.
De vorderingen van [gedaagde sub 2] worden afgewezen. De kantonrechter licht die beslissing toe als volgt.
Herstel gebreken
5.1.1.
Voor zover sprake is van gebreken aan de woning die [eiser] verplicht is te herstellen, dan heeft [gedaagde sub 2] bij haar vordering tot herstel onvoldoende belang. De huurovereenkomst eindigt namelijk op korte termijn en [gedaagde sub 2] moet de woning daarom ontruimen en verlaten. In aanmerking wordt genomen dat niet is komen vast te staan dat het gaat om gebreken die dringend hersteld moeten worden omdat deze het huurgenot ernstig schaden. De kantonrechter verwijst verder naar wat over die door [gedaagde sub 2] gestelde gebreken hierna wordt overwogen, onder 5.1.2. en volgende.
Huurprijsvermindering
5.1.2.
[gedaagde sub 2] vordert vermindering van de huurprijs wegens gebreken, vanaf de dag dat zij daarvan melding heeft gedaan bij [eiser] en totdat [eiser] die gebreken zal hebben verholpen. Zij noemt de volgende gebreken: lekkages badkamer; lekkage dak; lekkage meterkast; vocht- en schimmelplekken als gevolg van lekkages; tuin; raamkozijnen; defecte buitenkraan; geen toegang tot garage; het zonder aankondiging en toestemming betreden van het gehuurde door [eiser] ; intimidatie/dreigen tot uithuiszetting door [eiser] (punt 47 conclusie van eis in reconventie). Die door [gedaagde sub 2] genoemde gebreken zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.
5.1.3.
[eiser] heeft uitvoerig verweer gevoerd tegen de door [gedaagde sub 2] gestelde gebreken aan de badkamer. Hij erkent dat er lekkages in of vanuit de badkamer zijn geweest, maar hij stelt dat hij deze steeds op korte termijn heeft opgelost. Het ging volgens hem in maart 2021 om een lekkende kraan van de wastafel. In december 2021 heeft [gedaagde sub 2] een nieuwe lekkage gemeld, waarop [eiser] een loodgieter heeft ingeschakeld. Die loodgieter heeft de afvoer van de douchecabine beter vastgehecht aan de afvoer naar het riool, waarna de lekkage was verholpen. Later die maand bleek er weer een lekkage te zijn, maar deze werd volgens de ingeschakelde loodgieter veroorzaakt door een prop vuil in het afvoerputje (de verklaring van de loodgieter, productie 15 bij conclusie van antwoord in reconventie). In februari 2022 was volgens [eiser] weer sprake van een verstopte afvoer in de douche wegens het niet schoonhouden daarvan door [gedaagde sub 2] . [eiser] verwijst ter onderbouwing naar de correspondentie die tussen hem en [gedaagde sub 2] is gevoerd over die verschillende lekkages. [gedaagde sub 2] heeft die door [eiser] gestelde gang van zaken rond de lekkages naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist.
5.1.4.
Het repareren van een lekkende kraan en het schoonhouden van het afvoerputje van de douche om verstopping te voorkomen, zijn verplichtingen van [gedaagde sub 2] als huurder. Dat zijn dus geen gebreken die voor rekening van de verhuurder komen en die grond kunnen zijn voor een huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot. Wat betreft de onvoldoende hechting van de afvoer van de douchecabine heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat hij dat gebrek, dat voor zijn rekening komt als verhuurder, snel heeft laten verhelpen door een vakman. Er is geen sprake geweest van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is.
5.1.5.
[eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij de daklekkage destijds snel heeft laten verhelpen door een vakman, namelijk op de dag dat [gedaagde sub 2] de lekkage bij hem heeft gemeld. Van substantieel verminderd huurgenot door daklekkage is daarom geen sprake geweest.
5.1.6.
Dat er lekkage is geweest in de meterkast heeft [eiser] gemotiveerd weersproken, onder verwijzing naar de correspondentie tussen hem en [gedaagde sub 2] en tussen hem en de loodgieter over die vermeende lekkage (productie 18 bij conclusie van antwoord in reconventie). Gelet op die gemotiveerde betwisting is in rechte niet komen vast te staan dat er lekkage is geweest in de meterkast.
5.1.7.
De vochtschade en schimmelplekken die het gevolg zijn van de lekkages vanuit de badkamer en/of het dak zijn geen gebrek, maar mogelijk een gevolg van een gebrek. [gedaagde sub 2] heeft de gestelde gevolgschade niet onderbouwd en [eiser] heeft betwist dat zij die schade heeft geleden. De door [gedaagde sub 2] gestelde vochtschade en schimmelplekken in de woning kunnen geen grond zijn voor de gevorderde huurprijsvermindering wegens gebreken en blijven daarom verder onbesproken.
5.1.8.
De buitenkraan is door bevriezing onbruikbaar geworden. Wiens schuld dat is kan in het midden blijven. Er is namelijk geen sprake van een zodanige vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Hetzelfde geldt voor de raamkozijnen die volgens [gedaagde sub 2] aan onderhoud toe zijn en het afval in de tuin. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat [gedaagde sub 2] als gevolg daarvan (substantieel) huurgenot heeft gederfd (punten 6 en 7 conclusie van antwoord in reconventie).
5.1.9.
Uit de tekst van de huurovereenkomst kan niet worden opgemaakt dat de garage deel uitmaakt van het gehuurde. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde sub 2] geen sleutel van de garage heeft en dat hij de garage zelf gebruikt. In rechte is dan ook niet komen vast te staan dat [eiser] de garage aan [gedaagde sub 2] heeft verhuurd. Dat [eiser] het gehuurde zonder aankondiging of toestemming heeft betreden is in rechte evenmin komen vast te staan. [gedaagde sub 2] heeft haar stelling namelijk niet onderbouwd en zij heeft niet betwist dat [eiser] geen sleutel van de woning heeft. Dat betekent dat hij de woning niet zonder toestemming van [gedaagde sub 2] kan betreden. Uit de door [eiser] overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt dat zij gewoonlijk overleg pleegden over wanneer [eiser] langs kon komen om werkzaamheden te verrichten (productie 11 bij conclusie van antwoord in reconventie). [eiser] erkent dat dat overleg op enig moment niet meer mogelijk was vanwege de onenigheid over het eindigen van de huur en dat hij toen zonder afspraak langskwam. Die gang van zaken betekent echter niet dat [eiser] inbreuk heeft gemaakt op de privacy van [gedaagde sub 2] of op haar huurgenot. Dat [eiser] [gedaagde sub 2] zou hebben bedreigd en geïntimideerd blijkt verder nergens uit.
5.1.10.
De conclusie luidt dat de gevorderde huurprijsvermindering wegens gebreken wordt afgewezen.
Proceskosten
5.1.11.
[gedaagde sub 2] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiser] moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 250,00).
6.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
6.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor de woning op het adres [adres] in [plaats 1] , eindigt per 1 december 2023;
6.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] om de woning vóór 1 december 2023 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk om aan [eiser] door te betalen het bedrag gelijk aan de maandelijkse huur voor elke maand tot aan de daadwerkelijke ontruiming;
6.4.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot vandaag begroot op € 410,03 en veroordeelt daarnaast [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser] van € 199,00 aan salaris gemachtigde;
6.5.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 99,50 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;
6.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst af wat [eiser] meer of anders heeft gevorderd;
In reconventie
6.8.
wijst de vorderingen van [gedaagde sub 2] af;
6.9.
veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot vandaag begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
6.10.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023, in aanwezigheid van de griffier.