Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5693
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 642.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
16 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en heeft daarbij een taxatiematrix overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw, een vrijstaande garage en een vrijstaande schuur. De woning heeft een oppervlakte van 127 m² en is gelegen op een perceel van 492 m². Eiser is eigenaar van de woning.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 559.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen van vrijstaande woningen, gelegen in een ruim opgezette woonwijk nabij bossen en voorzieningen in [woonplaats] , namelijk:
[adres 2] , verkocht op 29 mei 2021 voor € 745.000,-
[adres 3] , verkocht op 9 december 2020 voor € 930.000,-
[adres 4] , verkocht op 10 december 2020 voor € 578.000,-
[adres 5] , verkocht op 15 januari 2022 voor € 990.000,-
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft gekozen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn uit dezelfde bouwtijd. De ligging, uitstraling en bouwkundige kwaliteit zijn goed vergelijkbaar.
7. Wat eiser daartegen heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.1
Eiser vindt dat de referentiewoning [adres 4] niet geschikt is om te vergelijken, omdat die qua kenmerken te veel afwijkt van de woning. [adres 4] is een kleinere woning. Daarnaast is het een bungalow en daarmee een levensloopbestendige woning, waardoor die woning een groter koperspubliek aantrekt.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat [adres 4] wel in de vergelijking betrokken kan worden, omdat die voldoende vergelijkbaar is met de woning qua uitstraling en ligging.
7.2
Eiser voert verder aan dat de woning zeer verouderd en slecht onderhouden is, veel scheurvorming en slijtageplekken aanwezig zijn, en gedateerde voorzieningen heeft. Eiser vindt dat daarmee in de vergelijking onvoldoende rekening is gehouden. Indien de woning wordt vergeleken met de best vergelijkbare woning uit de matrix: [adres 2] , dan zou er om het onderhoud van het niveau ‘matig/voldoende’ naar een niveau van ‘voldoende’ te brengen, een investeringsmogelijkheid van 18.000 euro bestaan. Deze investeringsmogelijkheid is volgens eiser te beperkt om een betere staat van onderhoud te realiseren.
7.3
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat dit een te beperkte vergelijking betreft. De woning dient immers niet alleen te worden vergeleken met het verkoopcijfer van de [adres 2] . Indien de gemiddelde vierkante meter prijs van de woning (€ 2.432,-) wordt vergeleken met de gemiddelde vierkante meter prijs van de referentiewoningen (€ 3.160,-) is er meer dan voldoende ruimte om in eventueel achterstallig onderhoud te investeren.
7.4
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft hij de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Vooral de referentiewoning [adres 3] , met een vergelijkbare staat van onderhoud en voorzieningen acht de rechtbank zeer goed vergelijkbaar. De woningwaarde van dit vergelijkingsobject ligt vele malen hoger (€ 3.934,- p/m²) dan de woningwaarde die voor eisers woning is vastgesteld (€ 2.432,- p/m²). Bovendien geldt dat, zoals de taxateur op de zitting naar voren heeft gebracht, dat voor de woning de laagste eenheidsprijs voor de woningwaarde per m² geldt en er daarmee een ruime mogelijkheid bestaat om in eventueel achterstallig onderhoud en/of in het voorzieningenniveau te investeren.
Naar het oordeel van de rechtbank is bij de waardevaststelling inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde verouderde en slecht onderhouden staat van de woning.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de bestreden WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 augustus 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.