ECLI:NL:RBMNE:2023:4520

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/552172 / HL ZA 23-53

Vonnis van 6 september 2023

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

eiseressen,

advocaat mr. M.E. Beukers te Bussum,

tegen

de stichting

DUDOK WONEN,

gevestigd te Hilversum,

gedaagde,

advocaat mr. S. Baggen te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] c.s., respectievelijk [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] en Dudok Wonen genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 januari 2023 met 17 producties;
de conclusie van antwoord met 4 producties;
de akte van 13 juli 2023 van [eiseres sub 1] c.s. met 1 productie;
de mondelinge behandeling op 26 juli 2023 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn eigenaar van aangrenzende percelen. [eiseres sub 1] is sinds 2007 eigenaar van de woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] , kadastraal bekend als
‘ [plaats] [letteraanduiding 1] [nummeraanduiding 2] ’. [eiseres sub 2] is sinds 1998 eigenaar van de woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 3] te [plaats] , kadastraal bekend als
‘ [plaats] [letteraanduiding 1] [nummeraanduiding 4] ’. Dudok Wonen is eigenaar van het perceel aan de [straat 2] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 3] , kadastraal bekend als ‘
[plaats] [letteraanduiding 1] [nummeraanduiding 6] ’.

2.2.

De huidige kadastrale situatie ter plaatse volgt uit de volgende kaart:

2.3.

Op het perceel van Dudok Wonen stond vanaf 1960 een gebouw van een [hobbyvereniging] . Het gebouw van de [hobbyvereniging] is te zien op de kaart onder 2.2 als gebouw
“ [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 2] - [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 3] ”op het perceel van Dudok Wonen .

2.4.

Op 9 september 2021 heeft Dudok Wonen een brief naar omwonenden gestuurd dat zij voornemens was het gebouw van de [hobbyvereniging] te slopen. Eind 2021 is het gebouw van de [hobbyvereniging] door Dudok Wonen gesloopt.

2.5.

Achter het gebouw van de [hobbyvereniging] liep op het kadastrale perceel van Dudok Wonen een strook grond. Op de kaart onder 2.2 is de strook grond aangrenzend aan het perceel van [eiseres sub 1] rood gekleurd en de strook grond aangrenzend aan het perceel van [eiseres sub 2] geel (gezamenlijk verder te noemen: de strook grond). De strook grond loopt aan de zijde van [eiseres sub 1] verder door over andere percelen en wordt steeds smaller.

2.6.

Na verwijdering van het gebouw van de [hobbyvereniging] heeft Dudok Wonen een schutting op circa 30 centimeter afstand binnen haar kadastrale erfgrens geplaatst. Door het plaatsen van de schutting op die locatie werd de strook grond smaller.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres sub 1] c.s. vordert samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

voor recht verklaart dat [eiseres sub 1] c.s., althans [eiseres sub 1] , althans [eiseres sub 2] , eigenaar is (geworden) van de strook grond van circa 80 centimeter breed, gelegen op het perceel van Dudok Wonen ;

Dudok Wonen veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie van de strook grond, op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag dat Dudok Wonen geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, tot een maximum van € 150.000,--, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

Subsidiair

3. voor recht verklaart dat ten behoeve van het perceel van [eiseres sub 1] c.s., althans [eiseres sub 1] , althans [eiseres sub 2] , ten laste van het perceel van Dudok Wonen door verjaring een recht van erfdienstbaarheid/recht van overpad is ontstaan om van het perceel van [eiseres sub 1] c.s., althans [eiseres sub 1] , althans [eiseres sub 2] over het perceel van Dudok Wonen de openbare weg te bereiken;

4. Dudok Wonen beveelt om medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte ten behoeve van het hiervoor genoemde recht van erfdienstbaarheid/recht van overpad, op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag dat Dudok Wonen geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, tot een maximum van € 150.000,--, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

Meer subsidiair

5. voor recht verklaart dat Dudok Wonen jegens [eiseres sub 1] c.s., althans [eiseres sub 1] , althans [eiseres sub 2] , toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de door haar gedane toezegging om de schutting te plaatsen op de locatie waar voorheen de achtergevel van het gesloopte gebouw op het perceel van Dudok Wonen was gesitueerd;

6. Dudok Wonen veroordeelt tot nakoming van de hiervoor genoemde toezegging, op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag dat Dudok Wonen geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, tot een maximum van € 150.000,--, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

Zowel primair als subsidiair als meer subsidiair

7. Dudok Wonen veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

3.2.

[eiseres sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van haar vordering gesteld dat zij door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Voor zover de rechtbank oordeelt dat [eiseres sub 1] c.s. geen eigenaar is van de strook grond, is er volgens [eiseres sub 1] c.s. door verjaring een recht van overpad ontstaan. Bovendien stelt [eiseres sub 1] c.s. dat Dudok Wonen heeft toegezegd dat zij een schutting mocht plaatsen op de locatie waar voorheen de achtergevel van het gebouw van de [hobbyvereniging] was gesitueerd.

3.3.

Dudok Wonen voert verweer. Volgens Dudok Wonen is er niet voldaan aan de vereisten van bevrijdende dan wel verkrijgende verjaring. Bovendien betwist Dudok Wonen dat er door haar aan [eiseres sub 1] c.s. een toezegging is gedaan over het plaatsen van een schutting ter hoogte van de achtergevel van het voormalige gebouw van de [hobbyvereniging] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Niet in geschil is dat [eiseres sub 1] c.s. de strook grond op het perceel van Dudok Wonen gedurende enige tijd in gebruik heeft genomen.

Eigendom strook grond

4.2.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat zij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Dit kan via verkrijgende verjaring (artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) na een termijn van 10 jaar of via bevrijdende verjaring (artikel 3:105 en 3:306 BW) na een termijn van 20 jaar. Voor beide vormen van verjaring is bezit van de strook grond door [eiseres sub 1] c.s. vereist. Bezit betekent het houden van de strook grond voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW). Of iemand de strook grond voor zichzelf of voor een ander houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Aan bezit van een niet-rechthebbende gaat inbezitneming vooraf. In dat geval zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan (zie ECLI:NL:HR:2017:309, r.o. 3.3.3). Gedragingen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, zijn onvoldoende om te spreken van inbezitneming. De bezitter moet zich zodanig gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden (zie HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826 r.o. 3.2).

4.3.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat de strook grond vanaf 1998 niet meer toegankelijk is voor Dudok Wonen of derden, omdat zij op dat moment een toegangspoort heeft geplaatst. De toegangspoort heeft zij geplaatst met het oog op haar veiligheid en om te voorkomen dat haar huisdieren weglopen. Bovendien voert [eiseres sub 1] c.s. aan dat vanaf respectievelijk 1998 (door [eiseres sub 2] ) en 2007 (door [eiseres sub 1] ) onderhoudswerkzaamheden zijn verricht aan de strook grond, zoals grind aanbrengen en afval en onkruid verwijderen. Ook gebruikte [eiseres sub 1] c.s. de strook grond voor het opslaan van tuinmeubilair en het neerzetten van een kliko-afvalbak. Verder stelt [eiseres sub 1] c.s. dat [eiseres sub 2] enkele jaren geleden een nieuwe schuur heeft geplaatst en gekozen heeft voor een overstekende dakrand over de strook grond. Volgens [eiseres sub 1] c.s. volgt uit de voorgaande omstandigheden dat zij blijk hebben gegeven van zodanige machtsuitoefening dat Dudok Wonen naar verkeersopvatting niet meer als bezitter gezien kon worden.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres sub 1] c.s., respectievelijk [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] , geen eigenaar zijn geworden van de strook grond, omdat het voor beide vormen van verjaring vereiste van inbezitneming ontbreekt. De volgende omstandigheden zijn daarvoor van belang.

[eiseres sub 1]

4.5.

kon de strook grond, behoudens door een raam te klimmen, vanaf haar perceel niet bereiken. [eiseres sub 1] had de strook grond niet afgesloten met een hekwerk of toegangspoort. De voorgaande omstandigheden leiden ertoe dat [eiseres sub 1] de strook grond niet bij haar perceel heeft betrokken of in haar bezit heeft genomen.

4.6.

Bovendien heeft [eiseres sub 1] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij op enig moment contact heeft opgenomen met de voorzitter van de [hobbyvereniging] om de strook grond te kopen. Door in contact te treden met de [hobbyvereniging] om de strook grond te kopen, handelt [eiseres sub 1] niet alsof zij eigenaar is van de strook grond.

[eiseres sub 2]

4.7.

stelt dat zij een toegangspoort heeft geplaatst toen zij in 1998 eigenaar werd van haar perceel. Dudok Wonen erkent dat er op enig moment een toegangspoort op foto’s te zien is, maar betwist dat die al in 1998 door [eiseres sub 2] is geplaatst. De in het geding gebrachte bewijsmiddelen ondersteunen de stelling van [eiseres sub 2] onvoldoende. Omdat [eiseres sub 2] heeft aangegeven niet over meer bewijsmiddelen te beschikken dan die reeds in het geding zijn gebracht, is het rechtens niet vast komen te staan dat de poort al vanaf 1998 aanwezig was. Hoe lang de toegangspoort aanwezig was, blijft daardoor onbekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres sub 2] bovendien erkend dat de toegangspoort meerdere keren tijdelijk weg is geweest, omdat er onderhoud aan gepleegd moest worden of omdat de poort moest worden vervangen voor een nieuw exemplaar. De poort kan in die gevallen volgens [eiseres sub 2] enkele maanden weg zijn geweest. Daarmee is vast komen te staan dat de toegangspoort niet onafgebroken aanwezig is geweest.

4.8.

[eiseres sub 2] heeft slechts één toegangspoort geplaatst aan de zijde van perceel
‘ [plaats] [letteraanduiding 1] [nummeraanduiding 7]’. Aan de zijde van het perceel van [eiseres sub 1] heeft zij de strook grond niet afgesloten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres sub 1] c.s. toegelicht dat zij veronderstelde dat de strook grond vrij gehouden moest worden, omdat deze als brandgang, tevens voor de buren, fungeerde. Andere buren konden de strook grond dus ook bereiken. Dat betekent dat [eiseres sub 2] de strook grond niet uitsluitend voor zichzelf houdt en dat niet voldaan is aan het vereiste voor bezit uit artikel 3:107 lid 1 BW. Door de strook grond niet uitsluitend voor zichzelf te houden, pretendeert [eiseres sub 2] niet naar derden toe eigenaar daarvan te zijn.

4.9.

Ook toen [eiseres sub 2] enkele jaren geleden een nieuwe schuur plaatste, is de schuur niet op de strook grond geplaatst. [eiseres sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [eiseres sub 2] haar nieuwe schuur niet op de strook grond heeft geplaatst wegens de veronderstelde functie van de strook grond als brandgang. De strook grond bleef bereikbaar voor andere buren. Doordat de nieuwe schuur, net als de oude schuur, niet op de strook grond is geplaatst, is de strook grond niet in bezit genomen. Evenmin is de overstekende dakrand van de nieuwe schuur een omstandigheid waaruit het eigenaarschap van [eiseres sub 2] van de strook grond naar derden toe blijkt.

4.10.

Enkel het verwijderen van afval, het aanleggen van grind en het gebruik van de strook grond als opslaglocatie is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te kunnen spreken van machtsuitoefeningen waaruit Dudok Wonen had moeten afleiden dat [eiseres sub 1] c.s. pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond en daarmee haar eigen bezit teniet werd gedaan. Die handelingen kunnen immers evengoed zijn verricht om de veronderstelde functie van de strook grond, een brandgang over een ander perceel, ook voor de buren, goed te laten functioneren.

4.11.

De slotsom is dat [eiseres sub 1] c.s., althans [eiseres sub 1] , althans [eiseres sub 2] , geen eigenaar van de strook grond is geworden. Dat betekent dat de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. zal worden afgewezen.

Recht van erfdienstbaarheid

4.12.

Een erfdienstbaarheid kan ingevolge artikel 5:72 BW ontstaan door vestiging en door verjaring. Tussen partijen staat niet ter discussie dat er geen erfdienstbaarheid gevestigd is. In geschil is of er een erfdienstbaarheid door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring is ontstaan. Voor het verkrijgen van een erfdienstbaarheid is – net als bij eigendom – inbezitneming door [eiseres sub 1] c.s. vereist. [eiseres sub 1] c.s. moet dus bezitsdaden hebben verricht waaruit naar buiten toe blijkt dat zij een recht van erfdienstbaarheid heeft.

4.13.

Van belang is dat het door [eiseres sub 1] c.s. gevorderde recht van erfdienstbaarheid zich niet beperkt tot de strook grond (dus: het geel en rood gekleurde gedeelte op de kaart onder 2.2). Het beperkt zich dus niet tot het gedeelte achter de toegangspoort van [eiseres sub 2] . Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiseres sub 1] c.s. opgemerkt dat de gele arcering uit productie 16 bij dagvaarding – die de route naar de openbare weg zou aangeven – foutief is weergegeven. [eiseres sub 1] c.s. heeft toegelicht dat de openbare weg alleen te bereiken was achter perceel ‘
[plaats] [letteraanduiding 1] [nummeraanduiding 7]’ langs en om het gebouw van de [hobbyvereniging] heen.

4.14.

De enkele stelling van [eiseres sub 1] c.s. dat zij het perceel van Dudok Wonen regelmatig gebruikte om de openbare weg te bereiken is onvoldoende om naar objectieve maatstaven te spreken van een handeling waaruit zij naar buiten toe pretendeerde in het bezit te zijn van een recht van erfdienstbaarheid. Dat is namelijk geen handeling die kenmerkend is voor het bezit van een erfdienstbaarheid. Het kan namelijk zo zijn dat Dudok Wonen dit (sporadisch) gebruik slechts zou hebben gedoogd zonder daaraan goederenrechtelijke gevolgen te willen verbinden.

4.15.

Gelet hierop en hetgeen onder 4.2 tot en met 4.7 is overwogen, heeft [eiseres sub 1] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit het bezit van een erfdienstbaarheid blijkt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres sub 1] c.s. geen recht van erfdienstbaarheid door verjaring gekregen. De subsidiaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. zal daarom worden afgewezen.

Toezegging over plaatsen schutting

4.16.

[eiseres sub 1] c.s. stelt dat Dudok Wonen aan haar een toezegging heeft gedaan dat zij een schutting mocht plaatsen op de locatie waar voorheen de achtergevel van het gebouw van de [hobbyvereniging] was gesitueerd. Dudok Wonen betwist gemotiveerd dat er een dergelijke toezegging is gedaan. Volgens Dudok Wonen is er enkel gesproken over het plaatsen van een schutting op haar perceel. Het ligt op de weg van [eiseres sub 1] c.s. om haar stelling te onderbouwen.

4.17.

[eiseres sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling niet nader onderbouwd dat er mondeling een overeenkomst tot stand is gekomen tussen haar en Dudok Wonen , waaruit volgt dat de schutting geplaatst zou worden op de locatie waar voorheen de achtergevel van het gebouw van de [hobbyvereniging] was gesitueerd. Het is dan ook niet vast komen te staan dat daarover een toezegging door Dudok Wonen is gedaan. Daarom wordt de meer subsidiaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. afgewezen.

Proceskosten

4.18.

[eiseres sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dudok Wonen worden begroot op € 676,00 aan griffierecht en € 1.196,00 (2 punten x tarief II € 598,00) aan salaris advocaat, dus in totaal
€ 1.872,00.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Dudok Wonen tot op heden begroot op € 1.872,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2023.^[1]