ECLI:NL:RBMNE:2023:4135

• Datum uitspraak: 9 augustus 2023
• Publicatiedatum: 8 augustus 2023
• Zaaknummer: 10339375 / UC EXPL 23-1092
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: D.C.P.M. Straver
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen woningstichting en huurder over huurbetaling en huurgenot na opleverpunten

In deze zaak vordert de woningstichting Cazas van de gedaagde partij, een huurder, betaling van twee maanden huur. De gedaagde weigert te betalen, omdat de woningstichting de opleverpunten niet tijdig heeft verholpen. De kantonrechter oordeelt dat het huurgenot van de gedaagde tijdelijk verminderd was, en dat de gedaagde één maand huur moet betalen, terwijl de andere maand op grond van redelijkheid en billijkheid niet verschuldigd is. De gedaagde huurt sinds 8 juni 2022 een woning van Cazas, maar na deze datum zijn er nog opleverpunten die niet binnen veertien dagen zijn verholpen. De gedaagde heeft daarom de huur voor twee maanden niet betaald. De kantonrechter stelt vast dat de gedaagde in de eerste maanden geen volledig huurgenot heeft gehad, en dat het onaanvaardbaar zou zijn om de volledige huurprijs te betalen. De kantonrechter wijst de vordering van Cazas tot betaling van de huurachterstand gedeeltelijk toe, waarbij de gedaagde nog één maand huur moet betalen, en de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn. De proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Utrecht

Vonnis van 9 augustus 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10339375 / UC EXPL 23-1092 van

STICHTING CAZAS WONEN ,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,

gemachtigde mr. D.M. van Ralen,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna Cazas en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 10 februari 2023, met producties,
• de conclusie van antwoord (het verweerschrift), met producties,
• het proces-verbaal van de rolzitting van 19 april 2023, waar [gedaagde] een mondelinge verklaring heeft afgelegd,
• de oproep voor de mondelinge behandeling, verzonden op 15 juni 2023,
• de aanvullende productie van Cazas.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 8 juni 2022 een woning van Cazas. Na die datum moest Cazas nog een aantal opleverpunten verhelpen. Dat heeft zij niet binnen veertien dagen gedaan. [gedaagde] heeft de huur daarom twee maanden niet betaald. Cazas wil dat zij alsnog betaalt. [gedaagde] wil dat niet, zij vindt dat ze in de eerste twee maanden geen huurgenot heeft gehad.

De kantonrechter oordeelt dat het huurgenot van [gedaagde] tijdelijk verminderd was. Zij moet één maand huur betalen (€ 698,03). De andere maand hoeft zij niet te betalen, op grond van de redelijkheid en billijkheid. Ook moet [gedaagde] de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten van € 126,69 betalen. Beide partijen betalen hun eigen proceskosten.

Wat willen partijen?

2.2.

Cazas vordert betaling van de totale huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente. In de dagvaarding stelde zij dat het ging om € 1.494,09. Bij haar aanvullende productie heeft zij laten weten dat de actuele huurachterstand € 1.396,06 is (omdat [gedaagde] nog een bedrag van € 98,03 heeft betaald). Dat is twee maanden huur van € 698,03. Daarnaast vordert zij wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten van € 271,17 inclusief btw en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.3.

[gedaagde] voert aan dat zij heeft geweigerd de huur te betalen, omdat zij twee maanden niet in de woning kon wonen. Zij stelt dat Cazas op zijn minst uit fatsoen twee maanden huur zou moeten kwijtschelden en dat het niet logisch is dat zij twee maanden huur moet betalen terwijl zij niet in de woning kon wonen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij schade heeft geleden door de werkzaamheden die in de woning zijn uitgevoerd.

2.4.

De kantonrechter zal eerst de vordering van Cazas bespreken. Daarna bespreekt zij het verweer van [gedaagde] en de schade die [gedaagde] heeft geleden.

[gedaagde] moet de twee maanden huur in principe betalen

2.5.

Vast staat dat [gedaagde] de huur in de maanden juli en augustus 2022 niet heeft betaald. Zij voert aan dat zij in juni en juli 2022 geen gebruik kon maken van de woning en ergens anders moest verblijven in verband met werkzaamheden die in de woning moesten worden uitgevoerd. Vast staat ook dat de afgesproken werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd en dat [gedaagde] sinds 1 augustus 2022 in de woning woont.

2.6.

Een huurder kan de huurbetaling tijdelijk uitstellen (opschorten) als de verhuurder weigert om gebreken die voor zijn rekening komen te verhelpen. Dat de huurder in zo’n geval tijdelijk niet hoeft te betalen, betekent niet dat de betalingsverplichting vervalt. De huurder kan de huurprijs ook niet zelf verminderen, dat moet hij of zij bij de rechter vorderen. Dat heeft [gedaagde] niet (tijdig) gedaan. Dat betekent dat [gedaagde] het gevorderde bedrag van € 1.396,06 in principe moet betalen. Dat is alleen anders als het beroep van [gedaagde] op de redelijkheid en billijkheid slaagt. Dat is deels het geval.

2.7.

Ten overvloede noemt de kantonrechter nog dat ter zitting met partijen is gesproken over een mogelijk beroep van [gedaagde] op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Die vordering kan in elk geval niet slagen, omdat er een vervaltermijn geldt van zes maanden nadat de huurder de verhuurder heeft geïnformeerd over gebreken (artikel 7:257 BW).

[gedaagde] hoeft één maand huur niet te betalen

2.8.

De kantonrechter oordeelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] de volledige huurprijs moet betalen. Het te betalen bedrag wordt daarom verminderd met één maand.

2.9.

Vast staat dat er op het moment van de oplevering nog aanpassingen nodig waren in de woning. Dat is ook vastgelegd in de beschrijving van het gehuurde, die door beide partijen is ondertekend. Onder het kopje ‘opleverpunten’ is vermeld:

‘GroenWest [Cazas]
laat de onderstaande zaken binnen 14 dagen na ondertekening verhelpen

Schrootjes aan wand in de hal en in woonkamer. Verhuurmakelaar komt hier op terug. (..)’

Cazas voert aan dat de verhuurmakelaar terug zou komen op de vraag of zij de schrootjes wel of niet zou verwijderen, maar nergens blijkt uit dat zij dat op die manier bedoeld heeft. [gedaagde] mocht dus verwachten dat Cazas binnen veertien dagen (onder meer) de schrootjes zou verwijderen. Daarbij hoort ook dat Cazas de muur die achter de schrootjes vandaan kwam, in nette staat moest opleveren. Er was dus voorzien dat het huurgenot in die veertien dagen beperkt zou zijn door de noodzakelijke aanpassingen. [gedaagde] kon er niet van uitgaan dat zij de woning vanaf 8 juni 2022 direct volledig kon gebruiken.

2.10.

Cazas heeft de werkzaamheden echter niet in die veertien dagen uitgevoerd, maar pas nadat [gedaagde] daar meerdere keren naar heeft gevraagd. Pas op 12 juli 2022 hebben partijen op aandringen van [gedaagde] afgesproken welke werkzaamheden Cazas precies zou verrichten in de woning. In de periode van 8 juni tot 12 juli 2022 heeft [gedaagde] de woning dus niet kunnen gebruiken zoals zij wilde, in afwachting van de te verrichten werkzaamheden. De foto’s die [gedaagde] heeft toegevoegd bij haar verweerschrift laten zien dat de woning (na het verwijderen van het behang) in slechte staat is. Dat hoeft een huurder niet te verwachten. [gedaagde] had dat ook niet van tevoren kunnen zien, want bij de bezichtiging was de woning nog ingericht en zaten er behang en schrootjes aan de muur. [gedaagde] kon in de periode van 8 juni tot 12 juli 2022 wel haar meubels in de woning neerzetten, maar zij kon niet of nauwelijks verder met werkzaamheden als schilderen en inrichten, omdat een groot deel van de woning nog gestukt moest worden. In deze periode van vijf weken is sprake van verminderd huurgenot. De kantonrechter stelt het huurgenot in deze periode op 50%.

2.11.

De werkzaamheden hebben vervolgens plaatsgevonden in de periode van 13 juli tot 1 augustus 2022. Het ging onder meer om het stuken van een groot deel van de woning. Tijdens de zitting heeft Cazas erkend dat [gedaagde] de woning in deze twee weken niet gebruikt kon worden, zodat er geen sprake was van huurgenot.

2.12.

Duidelijk is dat Cazas compensatie heeft aangeboden in de vorm van vervangende woonruimte en een geldbedrag. Niet duidelijk is wanneer dat is aangeboden, wat voor woning het was en of die voldeed, want dat heeft [gedaagde] betwist. Vast staat wel dat zowel het aanbod voor vervangende woonruimte als het geldbedrag niet zijn aanvaard. Het verminderde huurgenot is dus niet opgeheven.

2.13.

Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] de volledige huur moet betalen. Omdat er sprake is van twee weken zonder huurgenot en vijf weken met 50% huurgenot oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] één maand huur niet hoeft te betalen. Dat betekent dat [gedaagde] nog één maand huur (€ 698,03) aan Cazas moet betalen.

[gedaagde] heeft haar stellingen over schadevergoeding niet voldoende onderbouwd

2.14.

[gedaagde] stelt dat zij schade heeft geleden tijdens de werkzaamheden. De leuning van de trap is op de televisie gelegd, waardoor deze raar beeld geeft. Daarnaast zijn de bank en de soundbar beschadigd. [gedaagde] heeft de bank inmiddels vervangen.

2.15.

[gedaagde] heeft deze vordering tot schadevergoeding niet voldoende onderbouwd. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe hoog de schade is. Ook tijdens de zitting kon [gedaagde] na vragen van de kantonrechter niet duidelijk maken wat de schade is. De kantonrechter kan de schadevergoeding daarom niet toewijzen.

2.16.

[gedaagde] heeft aandacht gevraagd voor de moeilijke positie waarin zij verkeerde. De kantonrechter twijfelt er niet aan dat zij inderdaad in een moeilijke positie verkeerde en dat het daarom lastig was om goed aan Cazas duidelijk te maken wat haar schade was en waarom zij schadevergoeding wilde. Dat neemt niet weg dat [gedaagde] haar vorderingen in deze procedure wel goed moet onderbouwen, anders kan de kantonrechter daar geen evenwichtig oordeel over geven.

Conclusie

2.17.

De conclusie is dat [gedaagde] nog een bedrag van € 698,03 aan Cazas moet betalen.

2.18.

Cazas maakt aanspraak op de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de niet-betaalde huurtermijnen. Deze vordering is niet betwist. De huurachterstand ziet op de maanden juli en augustus 2022, waarvan de kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] één maand niet hoeft te betalen. Dat is de maand juli 2022. [gedaagde] moet de huur voor augustus 2022 dus wel betalen. Dat had moeten gebeuren vóór de eerste dag van die maand (artikel 6.1 van de algemene voorwaarden, productie 1 bij dagvaarding). [gedaagde] is dus per 1 augustus 2022 in verzuim, zodat de wettelijke rente per die datum zal worden toegewezen.

[gedaagde] moet de buitengerechtelijke kosten betalen

2.19.

Daarnaast maakt Cazas aanspraak op € 271,17 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (productie 4 bij dagvaarding), alleen is het genoemde bedrag te hoog omdat de kantonrechter een deel van de gevorderde huurachterstand afwijst. De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden toegewezen tot het wettelijke tarief dat past bij het toe te wijzen bedrag van € 698,03. Dat is € 126,69 (inclusief btw).

De proceskosten worden gecompenseerd

2.20.

Beide partijen hebben deels gelijk en deels ongelijk gekregen. De proceskosten worden daarom gecompenseerd. Iedere partij draagt dus haar eigen proceskosten.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas te betalen een bedrag van € 698,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 1 augustus 2022 tot de dag van betaling,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 126,69 (inclusief btw),

3.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.

50694