ECLI:NL:RBMNE:2023:4109

• Datum uitspraak: 7 augustus 2023
• Publicatiedatum: 4 augustus 2023
• Zaaknummer: 22_5730
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een woning in Hilversum

In deze uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, wordt het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum beoordeeld. De zaak betreft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een hoekwoning, op 1 januari 2021, die door de heffingsambtenaar is vastgesteld op € 425.000,-. Eiser, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en bepleit een lagere waarde van € 376.000,-. De rechtbank heeft op 13 juli 2023 de zaak behandeld met behulp van een beeldverbinding.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit gebeurt aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van de woning wordt vergeleken met recent verkochte vergelijkbare woningen. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd met drie referentiewoningen, waarvan de rechtbank oordeelt dat twee daarvan voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank heeft echter de derde referentiewoning buiten beschouwing gelaten, omdat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de KOUDV-factoren van deze woning.

De rechtbank concludeert dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en verklaart het beroep van eiser ongegrond. Eiser krijgt geen vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is gedaan door rechter J.J. Catsburg en is openbaar uitgesproken op 7 augustus 2023. Eiser kan binnen zes weken hoger beroep aantekenen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5730

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder

(gemachtigde: B. Schras).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 november 2022.

1.1.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 425.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilversum voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder. Ook is namens verweerder verschenen, [taxateur] (taxateur).

Feiten

2. De woning is een in 1960 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m2 en is gelegen op een kavel van 193 m2. De woning beschikt over een aanbouw, een aangebouwde garage en een dakkapel.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 376.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 425.000,-.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2], verkocht op 17 januari 2020 voor € 318.000,-;

- [adres 3], verkocht op 9 november 2020 voor € 410.000,-;

- [adres 4], verkocht op 17 juni 2020 voor € 435.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

8. De rechtbank volgt eiser echter wel in zijn standpunt dat verweerder de KOUDV-factoren van [adres 3] in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft geen foto’s of verkoopbrochures van dit object overgelegd. Eiser heeft de kwalificatie van genoemde factoren betwist. De rechtbank kan die kwalificatie dus niet controleren en niet beoordelen welke betekenis die factoren hebben in de vergelijking met eisers woning. De rechtbank ziet daarom aanleiding om deze referentiewoning van verweerder buiten beschouwing te laten.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overige twee referentiewoningen uit de taxatiematrix aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met die twee referenties heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

10. De stelling van eiser dat het onderhoud van de woning van eiser geen “3” moet zijn maar een “2”, geeft de rechtbank geen aanleiding tot een ander oordeel. De rechtbank ziet namelijk dat de verkopen van de [adres 4] en [adres 2] gemiddeld een
m2-prijs realiseren van € 2.107,50. Wanneer de rechtbank dan rekent met een correctie voor de KOUDV-factoren van 5%, zoals verweerder heeft gedaan, dan komt de m2-prijs van de woning uit op € 2.002,-. Omdat de woning van eiser is gewaardeerd tegen € 1.878 per m2, is daarmee voldoende rekening gehouden met een ondergemiddeld onderhoudsniveau van de woning, voor zover dat al aan de orde is.

11. De stelling van eiser dat verweerder bij de referentiewoning [adres 2] is uitgegaan van een verkeerde datum voor de indexering van het verkoopcijfer slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat in bezwaar is uitgegaan van 17 april 2020, wat kennelijk de datum van de overdracht bij de notaris is. In beroep gaat verweerder uit van 17 januari 2020. Gelet op de chronologie gaat de rechtbank ervan uit dat dit de datum van het tekenen van de koopakte betreft. Verweerder is dus ten aanzien van dit object in beroep uitgegaan van de juiste indexeringsdatum.

12. De rechtbank is ten slotte met verweerder van oordeel dat hij gebruik mag maken van forfaitaire bedragen bij het waarderen van bijgebouwen zoals garages en souterrain. Verweerder heeft op de zitting voldoende toegelicht dat hij dit bij alle woningen op een gelijke wijze doet en dat eiser daar in zoverre niet door benadeeld is. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
7 augustus 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.