ECLI:NL:RBMNE:2023:4106

• Datum uitspraak: 7 augustus 2023
• Publicatiedatum: 4 augustus 2023
• Zaaknummer: 22_5722
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een woning in Hilversum

In deze uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, enkelvoudige kamer, wordt het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum beoordeeld. Eiser, eigenaar van een woning in Hilversum, heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning op 1 januari 2021, die door de heffingsambtenaar is vastgesteld op € 441.000,-. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de waarde € 391.000,- zou moeten zijn. De rechtbank heeft de zaak op 13 juli 2023 behandeld, waarbij de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder aanwezig waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met een taxatiematrix, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die recentelijk zijn verkocht. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, omdat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De rechtbank heeft ook de argumenten van eiser, waaronder de ligging van de referentiewoningen en de gebruikte indexeringspercentages, niet gevolgd.

Uiteindelijk concludeert de rechtbank dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en verklaart het beroep van eiser ongegrond. Eiser krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht wordt niet teruggegeven. De uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg en is openbaar uitgesproken op 7 augustus 2023.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5722

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder

(gemachtigde: T. Medemblik).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 november 2022.

1.1.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 441.000,-(de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilversum voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A], als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van verweerder.

Feiten

2. De woning is een in 1932 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m2 en is gelegen op een kavel van 179 m2. De woning beschikt over een aanbouw, een berging/schuur en een dakkapel.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 391.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 441.000,-.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2], verkocht op 29 mei 2020 voor € 421.052,-;

- [adres 3], verkocht op 1 mei 2020 voor € 408.500,-;

- [adres 4], verkocht op 30 juni 2021 voor € 530.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. De rechtbank stelt vast dat eiser de stelling over de ligging van de referentiewoningen en de door hem voorgestelde alternatieve referentiewoningen op de zitting heeft laten vallen. De rechtbank zal hierover dus geen uitspraak doen.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de indexeringspercentages niet mocht veranderen ten opzichte van de gebruikte percentages in bezwaar. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er in bezwaar per abuis oude percentages zijn gebruikt. In beroep zijn de percentages voor de waardepeildatum toegepast. De rechtbank vindt deze uitleg van verweerder aannemelijk en er bestaat daarom geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet van die percentages mocht uitgaan.

11. De rechtbank volgt verweerder verder in zijn uitleg over de verschillen in KOUDV-factoren van de referentiewoningen in bezwaar en beroep. In beroep gaat de rechtbank uit van de factoren die verweerder in de matrix heeft gehanteerd. De kwalificatie van de KOUDV-factoren is door de taxateur in de beroepsprocedure opnieuw bekeken en dat heeft op onderdelen, vergeleken met de matrix die in de bezwaarprocedure is gebruikt, geleid tot andere kwalificaties. Ook de kwalificatie van de staat van voorzieningen van eisers woning heeft tot een andere conclusie geleid. De rechtbank ziet geen reden waarom verweerder niet van die nadere kwalificaties van de taxateur mag uitgaan. De kwalificatie van onder andere het voorzieningenniveau van [adres 3] is in beroep gewijzigd en naar beneden bijgesteld. Uit de foto’s van de iWOZ-kaart van deze referentiewoning volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de kwalificatie “2” voor het voorzieningenniveau ten tijde van de verkoop niet te hoog is. Eiser heeft de kwalificaties verder niet gemotiveerd en onderbouwd betwist.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
7 augustus 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.