ECLI:NL:RBMNE:2023:409

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10237795 UV EXPL 22-297 MvdH/40201

Kort geding vonnis van 31 januari 2023

inzake

de stichting

Stichting Mitros,

gevestigd te Utrecht ,

verder ook te noemen Mitros ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J. Pellikaan,

tegen:

de stichting

[gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [A],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.A. Tahavol Ghoreyshi.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 december 2022, met producties 1 t/m 9;

- de conclusie van antwoord, met productie 1 en 2;

- de brief van 16 januari 2023 van de gemachtigde van Mitros met productie 10 en 11;

- de brief van 16 januari 2023 van de gemachtigde van Mitros met productie 12 t/m 14.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 januari 2023. Namens Mitros zijn toen mevrouw [B] , woonconsulent , en de gemachtigde mr. J. Pellikaan verschenen. Namens [gedaagde] zijn mevrouw [C] en mevrouw [D] verschenen. Mevrouw [A] is ook verschenen, bijgestaan door mr. C.C. Sneper. Mr. Pellikaan heeft op de zitting pleitaantekeningen overhandigd en voorgedragen. Van wat er verder tijdens de mondelinge behandeling is gezegd, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter aan partijen meegedeeld dat op 31 januari 2023 vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

Mevrouw [A] is bij beschikking van 5 juli 2019 onder bewind gesteld. [gedaagde] is met ingang van 1 december 2021 tot bewindvoerder benoemd.

2.2.

Mevrouw [A] huurt vanaf 1 juli 2022 een vierkamerappartement (hierna: de woning), inclusief alles wat daarbij hoort aan de [adres] in [woonplaats] van Mitros . De huurovereenkomst is tot stand gekomen in het kader van een woningruil en mevrouw [A] is in dit kader van [woonplaats] naar [woonplaats] verhuisd.

2.3.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

Verstrekking gegevens huishoudinkomen en gezinssamenstelling

Artikel 6

6.1

Huurder verklaart dat de door hem aan verhuurder vóór aanvang van de huurovereenkomst verstrekte gegevens met betrekking tot zijn huishoudinkomen en gezinssamenstelling juist en volledig zijn.

Indien huurder onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt en hij bij verstrekking van de juiste en volledige gegevens niet in aanmerking zou zijn gekomen voor het gehuurde, moet huurder het gehuurde ontruimen op eerste aanzegging van verhuurder. Indien huurder hiertoe niet overgaat, start verhuurder een gerechtelijke procedure met als doel ontruiming van het gehuurde.

2.4.

Vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft mevrouw [A] in het door haar op 19 april 2022 ondertekende acceptatieformulier verklaard dat haar drie minderjarige kinderen met haar zullen meeverhuizen naar de woning. Mevrouw [A] heeft bij de stukken in het kader van de aanvraag van de woningruil ook een ouderschapsplan uit 2019 gevoegd waarin staat dat haar kinderen bij haar hun hoofdverblijf zullen hebben.

2.5.

Op 7 mei 2022 heeft mevrouw [E] , verhuurmedewerker bij Mitros aan mevrouw [A] gemaild:

Beste mevrouw [A] ,

Ik begrijp van mijn collega dat de intake omtrent de mogelijke sloopplannen op de [adres] akkoord is. Vanuit onze afdeling leefbaarheid zijn er wel nog vragen gekomen over uw huishoudsamenstelling.

U heeft namelijk eerder aanvragen voor woningruil ingediend. Deze aanvragen waren alle keren met andere personen. Ik heb aangegeven dat ik duidelijk met u heb besproken dat alleen uw kinderen mogen mee verhuizen. Andere familieleden/kennissen mag u niet inschrijven op het woonadres. Op het moment dat u een aanvraag indient om andere personen in te laten schrijven geven wij hier geen toestemming voor.

Ik ontvang graag een e-mail waarin u herhaalt dat er geen andere personen behalve uw eigen kinderen bij uw ingeschreven worden en dat u hier akkoord mee bent. (…)

[A] heeft daarop dezelfde dag per e-mail het volgende geantwoord:

Beste [E] , Alleen, ik samen met mijn Kinderen

Zullen daar gaan wonen, beloof ik.!!.',

Athens dat zal zo zijn, vanaf het begin,

Als ik samen ga wonen, is dat Totaal

Anders, Hopelijk begrijp je dat.

2.6.

Kort na de aanvang van de huurovereenkomst op 26 juli 2022 heeft Stadsgenoot , de verhuurder van de woning die mevrouw [A] in [woonplaats] huurde, aan Mitros meegedeeld dat zij een onjuiste (positieve) verhuurdersverklaring heeft afgeven. Er was volgens Stadsgenoot wel degelijk sprake geweest van overlast voornamelijk bestaande uit schreeuwen en intimideren. Stadsgenoot heeft Mitros toen ook laten weten dat bij mevrouw [A] de nodige hulpverlening betrokken is en zij ingeschreven staat voor het ‘laatste kans beleid’.

2.7.

Mitros heeft op 12 september 2022 geconstateerd dat alleen mevrouw [A] in het BRP (Basisregistratie Personen) staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. Nadien is Mitros er achter gekomen dat de zorg en het gezag van de drie kinderen van mevrouw [A] is toegewezen aan haar ex-man en dat mevrouw [A] de kinderen één keer per maand onder begeleiding ziet.

2.8.

Op 4 oktober 2022 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de politie, Stadsgenoot , Mitros , Humanitas , Indaad , de reclassering en de gemeente Utrecht. Toen heeft Mitros vernomen dat mevrouw [A] in detentie zit.

2.9.

Bij brief van 17 oktober 2022 heeft Mitros de huurovereenkomst vernietigd met een beroep op artikel 6 van de huurovereenkomst vanwege de verstrekking van onjuiste gegevens over de huishoudsamenstelling. Mitros stelt daarin dat als zij had geweten dat mevrouw [A] alleen en niet samen met haar kinderen in de woning zou gaan wonen, zij nooit zou hebben ingestemd met de woningruil voor een 4-kamerappartement. Daarbij is mevrouw [A] verzocht om de woning uiterlijk op 17 november 2022 te ontruimen en te verlaten en alle sleutels bij Mitros in te leveren.

2.10.

Mevrouw [A] heeft geen gehoor gegeven aan het verzoek van Mitros . Zij zit nog in detentie. Op dezelfde datum als dit vonnis zal haar schorsingsverzoek uit detentie door de rechtbank worden behandeld.

3.Het geschil

3.1.

Mitros vordert - kort samengevat – ontruiming van de woning en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

Mitros legt aan haar vordering ten grondslag dat er door de verstrekking van onjuiste informatie over de huishoudsamenstelling sprake is van bedrog dan wel dwaling. Volgens Mitros is (de rechtshandeling tot het aangaan van) de huurovereenkomst voor de woning bij brief van 17 oktober 2022 door Mitros buitengerechtelijk vernietigd. Daardoor maakt mevrouw [A] zonder recht of titel gebruik van de woning en handelt zij onrechtmatig tegenover Mitros .

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4.De beoordeling

Beoordelingskader in kort geding

4.1.

In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of Mitros een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van Mitros niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Mitros een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Het gaat om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aanbod van dit type woningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Daarnaast heeft Mitros onweersproken gesteld dat zij er belang bij heeft om te laten merken dat woonfraude niet loont en dat een lik op stuk beleid wordt toegepast. Van Mitros kan daarom niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.

4.3.

Vervolgens moet de voorzieningenrechter beoordelen of de vordering van Mitros in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de voorzieningenrechter slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

Beroep op dwaling

4.4.

Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is vereist dat het gaat om een overeenkomst 1) die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en 2) die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van 3) een van de drie dwalingsgevallen uit artikel 6:228 lid 1 BW te weten a) een inlichting van de wederpartij, b) schending van de mededelingsplicht of c) wederzijdse dwaling. Mitros draagt de stelplicht en bewijslast van deze vereisten.

4.5.

Voor de voorzieningenrechter staat voldoende vast dat Mitros de huurovereenkomst met mevrouw [A] is aangegaan in de veronderstelling dat mevrouw [A] samen met haar kinderen in de woning zou gaan wonen. Mevrouw [A] heeft weliswaar op de zitting gesteld dat een medewerker van Mitros er akkoord mee was dat zij alleen en zonder haar kinderen in de woning zou gaan wonen, maar dit is zoals hieronder zal worden toegelicht niet komen vast te staan. Er is dan ook sprake van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Aan het eerste vereiste voor dwaling is dus voldaan.

4.6.

Vervolgens is de vraag of Mitros de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Oftewel: bestaat een causaal verband tussen de huurovereenkomst en de onjuiste voorstelling van zaken? De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Mitros heeft toegelicht dat zij bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst steeds moet toetsen of voldaan is aan de bezettingsnorm uit de Huisvestingsverordening. Op basis van de huidige bezettingsnorm is een 4-kamerappartement, ongeacht de grootte, passend vanaf 2 personen. Mitros stelt aan de hand van deze bezettingsnorm dat zij de woning nooit aan mevrouw [A] verhuurd zou hebben als ze geweten had dat mevrouw [A] daar alleen zou gaan wonen.

4.7.

Mevrouw [A] heeft zich op het standpunt gesteld dat een uitzondering op de bezettingsnorm mogelijk is. Ze heeft in dit kader gesteld dat zij de woning heeft geruild met een meneer die daar ook alleen woonde, dat een medewerker van Mitros haar heeft verteld dat een uitzondering werd gemaakt omdat het een sloopwoning betrof, dat uit het sociaal projectplan blijkt dat het mogelijk is dat een eenpersoonshuishouden een 3- of 4-kamerappartement krijgt en dat haar kinderen mogelijk in de toekomst bij haar zullen wonen. Deze stellingen van mevrouw [A] gaan niet op omdat op basis hiervan niet kan worden vastgesteld dat Mitros bij een juiste voorstelling van zaken de woning wel aan mevrouw [A] had willen verhuren. De voorzieningenrechter overweegt in dit kader het volgende:

Mitros heeft gemotiveerd toegelicht dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met de persoon met wie mevrouw [A] heeft geruild geen bezettingsnorm gold voor een 4-kamerappartement. De vergelijking met deze huurder gaat dus niet op;
na vragen van de voorzieningenrechter heeft mevrouw [A] op de zitting verklaard dat zij van [E] van Mitros telefonisch de bevestiging heeft gekregen dat zij alleen in de woning mocht verblijven. Dit is volgens mevrouw [A] ook schriftelijk bevestigd met de hiervoor onder 2.5 geciteerde e-mail van 7 mei 2022. Maar de voorzieningenrechter leest in deze e-mail niet terug dat mevrouw [A] alleen in de woning mocht wonen. Uit deze e-mail valt alleen af te leiden dat er geen andere mensen dan haar kinderen bij haar mochten komen wonen. Dit naar aanleiding van eerdere aanvragen [A] om samen met andere familieleden een woning te gaan huren. In deze e-mail kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet een toestemming van Mitros worden gelezen voor mevrouw [A] om
het sociaal projectplan waar mevrouw [A] op doelt is, zoals Mitros terecht heeft opgemerkt, van toepassing op het moment dat er voor een huurder
dat in de toekomst de kinderen van mevrouw [A] weer bij haar zullen inwonen is niet ondenkbaar maar op dit moment allerminst zeker. Mitros toetst het aantal bewoners op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de kinderen op dat moment niet bij mevrouw [A] woonden en dat daar op dat moment ook geen concreet uitzicht op was. Mitros hoeft hier dan ook redelijkerwijs geen rekening mee te houden, omdat op het moment van toetsing niet werd voldaan aan de bezettingsnorm.

Gelet op het voorgaande heeft mevrouw [A] onvoldoende ingebracht tegen de stelling dat Mitros dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. Aan het tweede vereiste voor dwaling is dus ook voldaan.

4.8.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW is de huurovereenkomst – die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten – vernietigbaar als de dwaling bij Mitros te wijten is aan een inlichting van mevrouw [A] , tenzij mevrouw [A] mocht aannemen dat de huurovereenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. De onjuiste voorstelling van zaken bij Mitros is te wijten is aan de verstrekte informatie over de meeverhuizende personen. Deze informatie moet worden aangemerkt als een inlichting die door mevrouw [A] is gedaan. Hierbij maakt het niet uit dat het mogelijk haar zus geweest, zoals mevrouw [A] op de zitting heeft verklaard, die het acceptatieformulier heeft ingevuld. Mevrouw [A] is daarvoor namelijk verantwoordelijk. Maar zij is ook degene geweest die haar handtekening onder het formulier heeft gezet en daarin heeft verklaard dat het formulier naar waarheid was ingevuld. Verder is aangevoerd dat mevrouw [A] niet wist dat het uitmaakte of haar kinderen mee zouden verhuizen en dat ze op het acceptatieformulier alleen naar waarheid heeft ingevuld dat ze kinderen heeft. Dat mevrouw [A] mogelijk te goeder trouw heeft gehandeld staat echter niet aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg. Mevrouw [A] heeft verder gesteld dat Mitros zelf meer onderzoek had kunnen en moeten doen naar de meeverhuizende gezinsleden. Mitros heeft hier onweersproken tegen ingebracht dat zij niet zomaar allerlei inlichtingen mag inwinnen en dus moet varen op de door de huurder verstrekte inlichtingen. Daar komt bij dat er in artikel 6 van de huurovereenkomst specifiek op wordt gewezen dat de ingevulde gegevens over de gezinssamenstelling juist moesten zijn en dat het (grote) gevolgen kan hebben als dat niet het geval is. Mevrouw [A] had hier dan ook op bedacht moeten zijn. Ook aan het derde vereiste voor dwaling is dus voldaan.

4.9.

Op grond van het voorgaande is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Mitros de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling. Het beroep van Mitros op bedrog ex artikel 3:44 BW lid 3 BW behoeft in het kader van dit kort geding daarom geen nadere bespreking meer.

Belangenafweging

4.10.

Namens mevrouw [A] is nog aangevoerd dat als ze naar [woonplaats] terug zou moeten, zij zelfs met urgentie nog een jaar zal moeten wachten op een woning en in de tussentijd dakloos zal zijn. De voorzieningenrechter begrijpt dit verweer zo dat een beroep wordt gedaan op de redelijkheid en billijkheid. De voorzieningenrechter acht de beëindiging van de huurovereenkomst in de onderhavige situatie niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het belang van Mitros bij een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen gaat in dit geval voor op het belang van mevrouw [A] bij het behoud van de woning. De voorzieningenrechter weegt daarbij mee dat het niet aannemelijk is dat mevrouw [A] daadwerkelijk op straat zal komen te staan. Naar tijdens de zitting is gebleken is er namelijk hulpverlening in [woonplaats] betrokken. Verder heeft de vorige verhuurder van mevrouw [A] aan Mitros bericht dat zij klaar staan om de zaak van mevrouw [A] weer op te pakken.

4.11.

Tot slot is nog aangevoerd dat het Mitros mogelijk te doen is om aan de verhuiskostenvergoeding te ontkomen wegens de sloopplannen van de flat waarin de woning zich bevindt. Voor deze stelling is geen enkel bewijs overgelegd en de voorzieningenrechter acht deze stelling gelet op alle door Mitros aangevoerde feiten en omstandigheden ook niet aannemelijk. Ook deze stelling staat ontruiming dus niet in de weg.

Ontruiming

4.12.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Mitros de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat mevrouw [A] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering van Mitros tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen mevrouw [A] naar voren heeft gebracht omtrent haar gebrek aan financiële middelen grond om haar een ontruimingstermijn van 28 dagen te gunnen, dus tot 28 februari 2023.

Proceskosten en nakosten

4.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Mitros worden begroot op:

- dagvaarding € 125,03

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde €
498,00

Totaal € 751,03

4.14.

De nakosten worden op na te melden wijze toegewezen

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder om de woning aan de [adres] in [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin of daarop vanwege mevrouw [A] bevindt binnen achtentwintig dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Mitros te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 751,03, waarin begrepen € 498,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Mitros volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.