Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/578
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: W. de Boer).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 314.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
15 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
15 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 juli 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (de taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1973 gebouwde hoekwoning met aanbouw en een vrijstaande berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en is gelegen op een perceel van 239 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 284.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 314.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 juli 2021 voor € 295.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 30 augustus 2021 voor € 319.500,-.
- [adres 4] , verkocht op 12 maart 2021 voor € 320.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van onderhoud van de woning
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wateroverlast in de kruipruimte, vochtoverlast, een niet geïsoleerd dak en niet geïsoleerde muren. Volgens eiser moet het onderhoudsniveau van de woning lager worden gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder het onderhoudsniveau van de woning heeft gewaardeerd op ‘3’. Dit betekent dat het onderhoudsniveau gemiddeld is. Eiser onderbouwt niet dat het onderhoudsniveau van de woning lager moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. Bovendien is de woning vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde straat, zodat de door eiser genoemde omstandigheden op deze manier in de vergelijking zijn betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud van de berging/schuur
9.1
Eiser stelt verder dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest in het dak van de berging/schuur. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat het asbest dat in één van de daken zat, reeds enkele jaren geleden is verwijderd. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Eiser onderbouwt niet dat er op de waardepeildatum asbest aanwezig was in het dak van de berging/schuur. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiser stelt daarnaast dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden met dat het dak van de schuur aan vervanging toe is. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat hij met de staat van onderhoud van de berging/schuur voldoende rekening houdt door de kwaliteit op een ‘2’ te waarderen. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser onderbouwt niet dat dit onjuist is. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de berging/schuur.
De kwaliteit van de woning
10. Eiser voert bovendien aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het energielabel (D) van de woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat zij in de waardering geen rekening hebben gehouden met de energielabels, omdat deze nergens zijn geregistreerd. Eiser heeft dit niet betwist. Gelet op het ontbreken van goede registratiegegevens, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het energielabel niet in de waardering heeft hoeven betrekken. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de verduurzaming van zijn woning slechter is dan van de referentiewoningen en dat er op dit punt sprake is van een waardedrukkende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3]
12. Eiser stelt verder dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] ten opzichte van de woning en de andere referentiewoningen een betere ligging heeft. De woning en de andere referentiewoningen liggen namelijk bij een speeltuin. Volgens eiser wordt hierdoor overlast ervaren en heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met dit verschil in ligging. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de ligging van [adres 3] en de woning goed vergelijkbaar is. Het is volgens verweerder een kinderrijke buurt met speeltuinen en grasvelden. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Daarbij komt dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] dezelfde ligging hebben als de woning, zodat een eventueel waardedrukkend effect is verdisconteerd in de verkoopcijfers van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt bovendien dat de oppervlakte van de referentiewoning [adres 3] op grond van “Woningweter” 133 m2 is. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor deze woning uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 116 m2, een aanbouw van 8 m2 en een erker van 3 m2. Dit is in totaal een oppervlakte van 127 m2. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat dit aan de hand van de bouwtekeningen is berekend. Eiser heeft niet betwist dat dit onjuist is. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat verweerder van een onjuiste gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 3] is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
14. Eiser stelt dat verweerder ook [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] had moeten hanteren als onderbouwing. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat deze woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. [adres 5] heeft namelijk niet op de markt te koop gestaan, maar is een familieverkoop tussen vader en zoon. Verder liggen [adres 6] en [adres 7] in een andere wijk. Ook is [adres 7] te ver van de waardepeildatum verkocht. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
De goede procesorde
15. Eiser voert ter zitting aan dat de transactiedata van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] onjuist zijn in de taxatiematrix. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procedure. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 14 juni 2023 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank merkt daarbij op dat de rechtbank op 22 juni 2023 een reactie op het verweerschrift van eiser heeft ontvangen en dit standpunt hierin niet is ingenomen. De rechtbank laat deze grond daarom buiten beschouwing.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 augustus 2023.
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 augustus 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.