Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/550069 / KG ZA 22-641
Vonnis in kort geding van 1 februari 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. O. Albayrak te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Op 10 januari heeft [eiser sub 1] c.s. een kortgedingdagvaarding uitgebracht aan [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling van het kort geding heeft plaatsgevonden op 18 januari 2022. De heer [eiser sub 2] was aanwezig samen met mr. Th. C. Visser en mr. [A] (kantoorgenoot van mr. Visser). De heer [eiser sub 1] was niet aanwezig. De heer [gedaagde] was aanwezig met zijn persoonlijk adviseur, de heer
[B] , en mr. O. Albayrak. De heer [B] heeft tijdens de zitting een machtiging overgelegd van [gedaagde] , waaruit blijkt dat hij namens [gedaagde] het woord mag voeren tijdens de zitting. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en zij hebben antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] hebben op 9 december 2015 een koopovereenkomst gesloten voor de koop en verkoop van elf appartementsrechten. De appartementsrechten zijn op 15 februari 2016 geleverd.
2.2.
In artikel 17 van Pro de koopovereenkomst zijn partijen een voorkeursrecht tot koop overeengekomen. In dat artikel staat, voor zover relevant, het volgende:
“Koper en verkoper hebben een recht van eerste koop afgesproken voor een duur van tien jaar (tot en met tweeduizend vijfentwintig). Als aanbieder (of diens rechtverkrijgende(n)) voornemens is de onroerende zaak geheel of deels te vervreemden, is hij gehouden om de onroerende zaak allereerst aan voorkeursgerechtigde te koop aan te bieden. Als aanbieder een registergoed aan een derde vervreemdt, zonder deze eerst aan te bieden aan voorkeursgerechtigde, verbeurt aanbieder jegens voorkeursgerechtigde een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 50.000,00 (vijftig duizend euro).
[…]
Voorkeursgerechtigde dient aanbieder binnen zeven dagen na ontvangst van de aanbieding te berichten of hij, indien overeenstemming wordt bereikt over de prijs, bereid is eigenaar of beperkt gerechtigde te worden.
Indien voorkeursgerechtigde niet binnen de hiervoor gestelde termijn reageert, dan wel als hij verklaart niet bereid te zijn eigenaar of beperkt gerechtigde te worden, vervalt het recht van voorkeur.”
2.3.
In mei 2022 heeft [eiser sub 1] c.s. de objecten [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] - [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1/nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1/nummeraanduiding 3] , [straat 2] [nummeraanduiding 4] , [straat 3] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 1] - [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 2] , [straat 4] [nummeraanduiding 6] , [straat 5] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 1] - [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 2] en [straat 6] [nummeraanduiding 8/letteraanduiding 1] - [nummeraanduiding 8/letteraanduiding 2] in [plaats] (hierna: de objecten) ter koop aangeboden aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft de appartementsrechten toen niet gekocht. Op 9 december 2022 heeft [eiser sub 1] c.s. nogmaals de vraag gesteld aan [gedaagde] of hij gebruik wilde maken van zijn voorkeursrecht, omdat de koopprijs was verlaagd naar € 2.750.000,00.
2.4.
In een brief van 12 december 2022 heeft [gedaagde] laten weten zeer geïnteresseerd te zijn in de objecten en dat hij graag eerst een aantal documenten wil ontvangen, waaronder huurovereenkomsten en de energielabels van de panden. [gedaagde] geeft in de brief aan dat als hij de documenten heeft ontvangen, hij zijn adviseurs er naar zal laten kijken en dat er daarna een afspraak ingepland kan worden om alle objecten te gaan bezichtigen.
2.5.
[eiser sub 1] c.s. heeft daarna aan [gedaagde] laten weten dat hij de vraag moet beantwoorden of hij akkoord gaat met de aangeboden panden tegen de genoemde prijs en dat dan pas eventuele voorwaarden besproken kunnen worden.
2.6.
[gedaagde] heeft, na verlof van de rechtbank te hebben gekregen, conservatoir beslag gelegd op de objecten. In dit kort geding vordert [eiser sub 1] c.s. opheffing van het op de objecten gelegde beslagen, en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.De beoordeling
3.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het beslag dat op de objecten is gelegd, conservatoir beslag (verhaalsbeslag) betreft en niet zoals [gedaagde] ter zitting heeft gesteld, (ook) om leveringsbeslag.
Wanneer kan een conservatoir beslag worden opgeheven?
3.2.
Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient het beslag te worden opgeheven als summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Het is in de eerste plaats aan de partij die de opheffing vordert (hier [eiser sub 1] c.s.) om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (hier [gedaagde] ) gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er moet beslist worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Bij de beoordeling dient een afweging plaats te vinden van de belangen van beide partijen en zal beoordeeld moeten worden of het belang van [gedaagde] bij handhaving van het beslag zwaarder dient te wegen dan het belang van [eiser sub 1] c.s. bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, als een nog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
Wat zijn de standpunten van partijen?
3.3.
[eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde] beslag heeft gelegd op onjuiste gronden, omdat er geen koopovereenkomst is gesloten met een derde en er zelfs niet eens contact is geweest met een derde over mogelijke koop van de objecten. [eiser sub 1] c.s. stelt dat de vordering van [gedaagde] ondeugdelijk is en dat er sprake is van een vexatoir beslag. Volgens [gedaagde] kan hij bewijzen dat de objecten zijn verkocht aan een derde, zodat hij [eiser sub 1] aan hem een boete verschuldigd is en het beslag dus wel deugdelijk is.
Wat vindt de voorzieningenrechter?
3.4.
Het verzoek tot het leggen van beslag zoals dat is ingediend bij de rechtbank is gebaseerd op de gepretendeerde vordering van [gedaagde] op [eiser sub 1] c.s. ad € 550.000 (11 x € 50.000) aan boete. Ter onderbouwing van het verzoek heeft [gedaagde] gesteld dat [eiser sub 1] c.s. met een derde een koopovereenkomst gesloten zou hebben, waardoor hij recht zou hebben op de boete op grond van de koopovereenkomst. Uit artikel 17 van Pro de koopovereenkomst volgt dat [eiser sub 1] c.s. deze boete verschuldigd zou zijn als hij de objecten zou vervreemden aan een derde, zonder deze eerst aan te bieden aan [gedaagde] . Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de bepaling over het voorkeursrecht uitgelegd dient te worden. Dat is een vraag die in de bodemprocedure, die [gedaagde] naar eigen zeggen op 25 januari 2023 op de rol zou aanbrengen, aan de orde zal moeten komen. De voorzieningenrechter moet zich buigen over de vraag of het beslag deugdelijk is of niet. Om die vraag te kunnen beantwoorden heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] tijdens de zitting gevraagd uit welke betrouwbare bron hij heeft vernomen dat [eiser sub 1] c.s. een koopovereenkomst gesloten zou hebben en welk bewijs hij in de bodemprocedure zou kunnen overleggen. [gedaagde] heeft verklaard dat er een overleg is geweest tussen [C] en [D] (de oom van eiser sub 1), die makelaar is. Tijdens dat overleg zou [D] aan [C] hebben verklaard dat de objecten verkocht waren. [C] heeft dat vervolgens aan [gedaagde] verteld. [gedaagde] heeft verder ter zitting verklaard dat er een lijst zou zijn die via whatsapp is gestuurd en waaruit blijkt dat de objecten zijn verkocht. Desgevraagd heeft [gedaagde] verklaard dat hij niet bij [eiser sub 1] heeft nagevraagd of de verklaring van [C] , over dat de objecten verkocht waren, juist was.
3.5.
Het komt er op neer dat de vordering die [gedaagde] meent te hebben is gebaseerd op een verklaring van [C] die van [eiser sub 1] , dus uit de tweede hand, vernomen zou hebben dat de objecten verkocht zijn waarbij de juistheid van die verklaring niet door [gedaagde] is gecontroleerd bij [eiser sub 1] . Dat [gedaagde] daadwerkelijk een vordering zou hebben op [eiser sub 1] c.s. omdat [eiser sub 1] c.s. een boete verschuldigd zou zijn, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het geheel niet aannemelijk gemaakt door [gedaagde] .
3.6.
[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat hij gegronde vrees voor verduistering heeft, omdat [eiser sub 1] c.s. al eerder een onroerende zaak (aan de [straat 7] [nummeraanduiding 9] in [plaats] ) heeft vervreemd aan een derde partij, terwijl hij ook daarvoor een voorkeursrecht had bedongen. Naast het feit dat de voorzieningenrechter de juistheid van die stellingen niet kan controleren, levert het ook niet voldoende grond op om te kunnen dat er sprake is van een gegronde vrees tot verduistering. Zeker niet omdat [gedaagde] het in deze zaak niet aannemelijk heeft gemaakt dat de objecten daadwerkelijk verkocht zijn aan een derde, zoals hiervoor al is overwogen.
3.7.
Ook een afweging van de belangen van [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] leidt niet tot een ander oordeel. In tegendeel: [eiser sub 1] c.s. heeft een groot belang bij opheffing van de beslagen, omdat deze inbreuk maken op zijn eigendomsrechten terwijl het belang van [gedaagde] bij instandhouding van de beslagen niet is gebleken.
Conclusie
3.8.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het beslag vexatoir en prematuur is en dat [gedaagde] geen enkel belang heeft bij de gelegde beslagen. De op de objecten gelegde beslagen dienen dan ook opgeheven te worden en de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zullen daarom worden toegewezen.
De proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente
3.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 128,31
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.458,31
3.10.
De nakosten worden begroot op € 163,00, eventueel te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
3.11.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
heft de op de objecten zoals genoemd in overweging 2.3 ten laste van [eiser sub 1] c.s. gelegde conservatoire beslagen op;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.458,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoer bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023. [1]