ECLI:NL:RBMNE:2023:3896

• Datum uitspraak: 1 maart 2023
• Publicatiedatum: 27 juli 2023
• Zaaknummer: 10039164
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.R. Creutzberg; J.W. Wagenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfspand wegens huurachterstand en coronakorting

In deze zaak vordert de eiseres, een verhuurder, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde bedrijfspand vanwege een aanzienlijke huurachterstand van € 31.661,33. De gedaagde, die sinds 1 maart 2020 huurder is, heeft gedurende de coronacrisis meerdere maanden zijn bedrijf moeten sluiten, wat heeft geleid tot een huurachterstand. De huurovereenkomst was aangegaan voor vijf jaar met een aanvangshuur van € 1.892,14 per maand, die later is verhoogd naar € 2.006,30. De eiseres heeft de gedaagde meerdere keren de kans gegeven om de achterstand in te lopen, maar de achterstand is sinds januari 2022 weer opgelopen.

De kantonrechter heeft de vordering van de eiseres toegewezen, waarbij is overwogen dat de gedaagde onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn beroep op huurkorting vanwege de coronamaatregelen. De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand van meer dan drie maanden een tekortkoming is die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechter heeft de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, met inachtneming van een eerder gemaakte afspraak over energiekosten. De ontbinding van de huurovereenkomst is per datum van het vonnis uitgesproken, met een termijn van 14 dagen voor ontruiming.

De rechter heeft ook de proceskosten aan de zijde van de eiseres toegewezen, en de veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De gedaagde heeft geen verweer gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad, en de rechter heeft geen feiten of omstandigheden gevonden die deze vordering in de weg staan.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10039164 UC EXPL 22-5283 MRv/48356

Vonnis van 1 maart 2023

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders,

tegen:

[gedaagde] , (mede) handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 28 juli 2022;

- het mondelinge verweer van [gedaagde] op de rolzitting van 17 augustus 2022, waarvan een proces-verbaal is opgesteld;

- de akte specificatie huurachterstand, ingekomen op 25 januari 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 januari 2023. Namens [eiseres] is verschenen zijn gemachtigde de heer mr. F.C.E. Lussi. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.3.

Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 1 maart 2023 vonnis zal worden gewezen.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2020 van [eiseres] de winkelruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar. De aanvangshuur bedroeg € 1.892,14 per maand. De huurprijs bedraagt sinds 1 maart 2022 € 2.006,30 per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst is een huurvrije periode overeengekomen, te weten van 1 maart 2020 tot en met 31 mei 2020. [gedaagde] was gedurende deze periode wel gehouden de maandelijkse servicekosten inclusief omzetbelasting hierover aan [eiseres] te voldoen en dus ook het maandelijkse voorschot van € 24,20 daarvoor.

2.3.

Met ingang van 1 juni 2020 is [gedaagde] aan [eiseres] maandelijks bij vooruitbetaling ook de huurprijs en de overeengekomen omzetbelasting verschuldigd.

2.4.

In de periode van maart 2020 tot en met maart 2021 heeft [gedaagde] vanwege de coronacrisis zijn [.] meerdere keren een aantal maanden gesloten moeten houden.

2.5.

Vanaf juni 2020 is een huurachterstand ontstaan.

2.6.

[eiseres] vordert daarom in deze procedure – na wijziging van eis – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiseres] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] om aan hem te betalen € 31.661,33 aan huurachterstand tot en met januari 2023, € 1.335,01 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw en € 976,84 aan wettelijke rente tot en met 26 juli 2022. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] toegelicht dat op dit bedrag nog in mindering strekt een bedrag van € 9.625,00 vanwege een gemaakte afspraak tussen partijen met betrekking tot verrekening van energiekosten.

[eiseres] vordert ook veroordeling van [gedaagde] om aan hem te betalen de huurtermijnen (inclusief eventuele indexering) vanaf 1 februari 2023 tot de ontbinding van de huurovereenkomst, een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief eventuele indexering) over de periode na de ontbinding tot de ontruiming en een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief eventuele indexering) over de periode vanaf de ontruiming tot 28 februari 2025 of tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

2.7.

[gedaagde] is het niet eens met de (omvang van de) vorderingen van [eiseres] en concludeert tot afwijzing hiervan.

3. De beoordeling

3.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Huurachterstand

3.2.

[eiseres] vordert betaling van de huurachterstand. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat de huurachterstand van [gedaagde] ondanks gedane deelbetalingen tot en met januari 2023 € 31.661,33 bedraagt. [gedaagde] heeft weliswaar de hoogte van de achterstand betwist en in dit verband twee betalingsoverzichten overgelegd, maar de kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit verweer. Uit de overgelegde specificaties van [eiseres] blijkt immers dat hierin de betalingen door [gedaagde] zijn verwerkt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarnaast een beroep doet op huurkorting in verband met de coronacrisis. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.

3.3.

Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is voor de komst van publiek en als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of in geringe mate kan exploiteren een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW kan opleveren
. Bovendien kan dit meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dat geval geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De aan de coronapandemie te verbinden gevolgen voor de huurovereenkomst zijn wel steeds afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Onder omstandigheden kan sprake zijn van een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van voldoende ernstige omzetverlies dat aan de coronapandemie is toe te rekenen. Het is echter wel aan de huurder om te stellen en zonodig te onderbouwen dat hiervan sprake is. [gedaagde] heeft in deze procedure het gestelde geleden nadeel niet onderbouwd aan de hand van schriftelijke stukken. [gedaagde] is bovendien pas sinds 1 maart 2020 huurder geworden van de winkelruimte en gestart met zijn onderneming, zodat er geen vergelijking gemaakt kan worden tussen de omzet ten tijde van de coronapandemie en de omzet daaraan voorafgaand. [gedaagde] heeft evenmin inzicht gegeven in al dan niet ontvangen TVL en NOW-vergoedingen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dit te doen. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten en ook al niet op de mondelinge behandeling is verschenen om vragen van de kantonrechter te beantwoorden, kan de kantonrechter niet vaststellen of en in welke mate sprake is geweest van omzetverlies als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Dat betekent dat niet aan een berekeningswijze van een huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden kan worden toegekomen. Het beroep op huurkorting van [gedaagde] slaagt niet.

3.4.

Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter niet vaststellen dat de gevolgen van de coronacrisis voor [gedaagde] dusdanig ernstig zijn dat het noodzakelijk is om in de huurovereenkomst tussen partijen in te grijpen. De kantonrechter moet daarom uitgaan van de door [eiseres] gestelde huurachterstand van € 31.661,33 over de periode tot en met januari 2023. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [gedaagde] .

Wettelijke rente

3.5.

De door [eiseres] gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de betalingsachterstand is niet toewijsbaar. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] handelde in uitoefening van beroep of bedrijf, zodat geen sprake is van een handelsovereenkomst. De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW als het mindere is toewijsbaar, nu deze op de wet is gegrond en de verschuldigdheid hiervan door [gedaagde] niet afzonderlijk is betwist. Deze zal worden toegewezen zoals hierna bepaald.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.6.

[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw, omdat hij geen btw kan verrekenen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De gevorderde btw is daarom toewijsbaar. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Energieafspraak

3.7.

Zoals hiervoor onder 2.6. al opgemerkt heeft de gemachtigde van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling met betrekking tot de huurachterstand opgemerkt dat partijen met betrekking tot de door [gedaagde] gemaakte energiekosten kort voor de mondelinge behandeling een regeling hebben getroffen. Deze regeling houdt in dat [eiseres] aan [gedaagde] een bedrag van € 9.625,00 is verschuldigd. Dit bedrag moet daarom bij toewijzing van de vorderingen van [eiseres] op grond van het bepaalde in artikel 6:44 lid 1 BW in mindering worden gebracht op de hoofdsom (bestaande uit de huurachterstand, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten). [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, met aftrek van het bedrag van € 9.625,00.

Ontbinding en ontruiming

3.8.

[eiseres] vordert daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiseres] legt aan deze vordering de huurachterstand ten grondslag.

3.9.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (de ‘tenzij-bepaling’). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Volgens vaste jurisprudentie is een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.10.

De huurachterstand van € 31.661,33 bedraagt (aanzienlijk) meer dan drie huurtermijnen, zodat vaststaat dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen tegenover [eiseres] . Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de gevorderde ontbinding kan worden toegewezen. De kantonrechter begrijpt echter dat [gedaagde] een beroep doet op de bijzondere aard van de tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW nu de betalingsachterstand met name het gevolg is van de coronacrisis. [gedaagde] doet ook in dit verband een beroep op huurkorting. De kantonrechter heeft hiervoor onder 3.3. en 3.4. overwogen dat het beroep op huurkorting van [gedaagde] niet slaagt. Evenmin is gebleken van (andere) feiten en omstandigheden die moeten leiden tot de conclusie dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter acht hierbij van belang dat [eiseres] onweersproken stelt dat hij gedurende een langere periode [gedaagde] de kans heeft gegeven om op de huurachterstand in te lopen, mede gelet op de coronacrisis en de moeilijke start die [gedaagde] had met zijn bedrijf. [gedaagde] is weliswaar op enig moment op de huurachterstand ingelopen, maar deze achterstand loopt sinds januari 2022 weer op, aldus [eiseres] (en dit is inderdaad terug te zien in het overzicht van de achterstanden). [eiseres] vordert daarom nu ontruiming van het gehuurde. Gelet op het voorgaande slaagt het beroep op de tenzij-bepaling van [gedaagde] niet. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen. De kantonrechter zal de overeenkomst ontbinden per datum van dit vonnis. De termijn voor ontruiming wordt vastgesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.

Huurtermijnen februari en maart 2023

3.11.

Per de datum van dit vonnis zijn de huurtermijnen over de maanden februari en maart 2023 opeisbaar geworden. Gelet hierop wordt de vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van deze huurtermijnen inclusief eventuele indexering toewezen.

3.12.

De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente hierover zal worden toegewezen zoals hierna bepaald.

Gebruiksvergoeding

3.13.

[eiseres] vordert verder veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag aan gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijnen inclusief eventuele indexering voor de periode dat [gedaagde] vanaf de ontbindingsdatum het gehuurde nog niet heeft ontruimd. De kantonrechter is van oordeel dat na de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt [gedaagde] aan [eiseres] dezelfde maandelijkse vergoeding inclusief de eventuele indexering moet betalen die [gedaagde] ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eiseres] verschuldigd was. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de gebruiksvergoeding net als de huur ook bij vooruitbetaling verschuldigd is.

3.14.

De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente hierover zal worden toegewezen zoals hierna bepaald.

Schadevergoeding

3.15.

[eiseres] vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de maandelijks verschuldigde bedragen die pas in de toekomst verschuldigd worden, te weten een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief eventuele indexering) over de periode vanaf de ontruiming tot 28 februari 2025. [eiseres] heeft op dit moment nog geen recht op betaling van deze bedragen. Bovendien kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor [gedaagde] deze bedragen niet (helemaal) hoeft te betalen. Op [eiseres] rust voorts de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde. Op dit moment is nog niet bekend of dit lukt. [eiseres] heeft niets gesteld over de termijn waarop het gehuurde aan een derde zou kunnen worden verhuurd. De kantonrechter acht de kans dat [eiseres] in staat zal zijn het gehuurde te verhuren aan een derde in de periode van een maand na de maand waarin de ontruiming plaatsvindt zodanig gering dat voor deze periode de gevorderde schadevergoeding wordt toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 2.006,30 (verhoogd met eventuele indexeringen) voor de maand na de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt. De gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de resterende toekomstige termijnen wordt afgewezen.

Proceskosten

3.16.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat hij de proceskosten van [eiseres] aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 135,88

- griffierecht € 693,00

- salaris gemachtigde €
1.058,00 (2 punten x tarief € 529,00)

Totaal € 1.886,88

3.17.

De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna bepaald.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.18.

Tegen de door [eiseres] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De veroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] in [plaats] per vandaag;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 31.661,33 aan huurachterstand en € 1.335,01 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag aan huurachterstand dat na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan vanaf de vervaldata van de betreffende termijnen tot de voldoening, maar nog te verminderen met het bedrag van € 9.625,00 aan energieafspraak;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.006,30 per maand over februari en maart 2023, verhoogd met de eventuele indexering en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de betreffende maand tot aan de dag van volledige betaling;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.006,30 per maand, verhoogd met de eventuele indexering, met ingang van de maand april 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand voor een volle gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over elke niet (tijdig) betaalde maandelijkse gebruiksvergoeding vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot aan de dag van volledige betaling;

4.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.006,30, verhoogd met de eventuele indexering, voor de maand volgend op de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldatum hiervan tot aan de dag van volledige betaling;

4.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.886,88, waarin begrepen € 1.058,00 aan salaris gemachtigde;

4.8.

veroordeelt [gedaagde] wanneer hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.9.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken door mr. J.W. Wagenaar op 1 maart 2023.