Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10149774 UC EXPL 22-6879 MRv/48356
Vonnis van 29 maart 2023
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s. ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. L.T. Montauban,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2022 met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord met bijlagen, ingekomen op 16 november 2022;
- de e-mail van 1 februari 2023 van [gedaagde sub 1] c.s. met aanvullende correspondentie;
- de akte overlegging productie 13 van [eiser sub 1] c.s. , ingekomen op 15 februari 2023.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 februari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens deze mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. vanaf 1 november 2020 de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) verhuurd. De overeengekomen huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.380,00 per maand en was bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 maken deel uit van de huurovereenkomst. Hierin staat, voor zover hier van belang, het volgende:
‘
Artikel 16: Betalingen16.1 De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. […]
Artikel 16: Betalingen16.1 De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. […]
Artikel 20: In verzuim zijn / boetebeding20.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.’
2.3.
Op 23 januari 2021 heeft [gedaagde sub 1] c.s. bij [eiser sub 1] c.s. melding gemaakt van schimmel in de slaapkamer.
2.4.
Op 31 oktober 2021 heeft [gedaagde sub 1] c.s. bij [eiser sub 1] c.s. melding gemaakt van lekkage in de tweede slaapkamer (hierna: de werkkamer). [eiser sub 1] c.s. heeft op dezelfde dag een aannemer een noodreparatie aan het dak laten uitvoeren.
2.5.
Op 9 november 2021 heeft [gedaagde sub 1] c.s. bij [eiser sub 1] c.s. melding gemaakt van schade aan het plafond in de werkkamer door de lekkage. [eiser sub 1] c.s. heeft in reactie daarop toegezegd het plafond in de werkkamer te zullen vervangen.
2.6.
Op 30 januari 2022 heeft [eiser sub 1] c.s. een aannemer het plafond laten openbreken om deze te vervangen. Hierbij werd duidelijk dat het dak boven het plafond nog steeds lekte en dat het dak vervangen moest worden. In de periode vanaf februari 2022 is het dak vervangen en zijn (herstel)werkzaamheden aan het plafond en de muren van de werkkamer uitgevoerd.
2.7.
Op 12 februari 2022 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de betaling van de huur opgeschort. Per e-mail van 14 februari 2022 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. huurvermindering aangeboden van 26,4% over de maand maart en 14,8% over de maand april 2022. [gedaagde sub 1] c.s. is niet op dit aanbod ingegaan.
2.8.
Op 16 april 2022 zijn de werkzaamheden zoals bedoeld in 2.6. afgerond en kon [gedaagde sub 1] c.s. de werkkamer weer (volledig) in gebruik nemen.
2.9.
Per e-mail van 30 oktober 2022 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de huur opgezegd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de woning per 1 december 2022 verlaten en ontruimd. [eiser sub 1] c.s. heeft de waarborgsom van € 1.350,00 bij het einde van de huur niet aan [gedaagde sub 1] c.s. geretourneerd.
2.10.
[eiser sub 1] c.s. heeft de woning verkocht aan een derde. De levering heeft plaatsgevonden op 7 maart 2023.
2.11.
Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde sub 1] c.s. de huurtermijnen over de periode van 1 maart tot en met 16 april 2022 ten onrechte onbetaald gelaten. De opschorting van de gehele respectievelijk gedeeltelijke huur door [gedaagde sub 1] c.s. is disproportioneel en het was [gedaagde sub 1] c.s. bovendien op grond van artikel 16.1 van de algemene bepalingen niet toegestaan om de huur op te schorten, aldus [eiser sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. vordert daarom in deze procedure veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen:
- € 2.116,00 € 2.116,00 aan huur over de periode van 1 maart tot en met 16 april 2022;
- € 27,60 aan boete over de maanden maart en april 2022;
- € 485,21 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;
- € 14,97 aan rente tot en met 22 augustus 2022 en de wettelijke rente over de hoofdsom van € 2.143,00 vanaf 22 augustus 2022 tot de voldoening;
- de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.
2.12.
[gedaagde sub 1] c.s. is het niet eens met de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. en concludeert tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten. [gedaagde sub 1] c.s. voert in dit verband aan dat in de periode van 31 oktober 2021 tot en met 16 april 2022 sprake was van verminderd huurgenot door schimmel in de slaapkamer en lekkage in de werkkamer. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daarom de huur geheel dan wel gedeeltelijk onbetaald gelaten, waarmee volgens hem de vermindering van het huurgenot over deze periode is gecompenseerd.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. gedeeltelijk toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Vooropgesteld
3.2.
Niet tussen partijen in geschil is dat op enig moment sprake was van schimmel in de slaapkamer en lekkage in de werkkamer van de woning. Partijen twisten – kort gezegd – over de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. hierdoor gerechtigd was tot opschorting van de huur en tot schadevergoeding/huurprijsvermindering.
3.3.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. (zoals weergegeven onder 2.12.) zo dat hij zich bij wijze van verweer beroept op verrekening van de door hem gevorderde schadevergoeding met de nog verschuldigde huur. [eiser sub 1] c.s. heeft op dit verweer kunnen reageren, zodat de kantonrechter dit beroep zal meenemen in de beoordeling.
3.4.
De kantonrechter merkt in dit verband op dat [gedaagde sub 1] c.s. ter zitting heeft verklaard dat niet de schimmelproblematiek, maar alleen de lekkage ten grondslag ligt aan het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op huurprijsvermindering. De schimmelproblematiek behoeft daarom in dit verband in het navolgende geen bespreking.
Toetsingskader
3.5.
Volgens artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3.6.
Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek aan de woning zoals bedoeld in artikel 7:207 BW moet sprake zijn van een gebrek dat een relevante vermindering van het huurgenot oplevert.
Gebrek
3.7.
Om te beginnen moet dus worden beoordeeld of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
3.8.
Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de lekkage. Vast is komen te staan dat het op 31 oktober 2021 heftig stormde en dat er water uit het plafond de werkkamer in lekte. [eiser sub 1] c.s. heeft op dezelfde dag door een aannemer een noodreparatie laten uitvoeren aan het dak. Op 30 januari 2022 bleek echter dat het dak ondanks deze noodreparatie nog steeds lekte en dat het plafond het water had ‘opgevangen’. [eiser sub 1] c.s. heeft weliswaar in februari 2022 meerdere malen verschillende dakdekkers laten komen en ook herstelwerkzaamheden aan het dak laten verrichten, maar dit bleek niet afdoende om de oorzaak van de lekkage op te lossen. [eiser sub 1] c.s. heeft vervolgens een aannemer ingeschakeld om het dak te laten vervangen. De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat de lekkage aan het dak kan worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Verminderd huurgenot
3.9.
Vervolgens is het de vraag of dit gebrek een relevante vermindering van het huurgenot opleverde, zodat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.
3.10.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft onweersproken aangevoerd dat door de lekkage op 31 oktober 2021 in de werkkamer het plafond en eigendommen van [gedaagde sub 1] c.s. zijn beschadigd. Bovendien is vast komen te staan dat in de periode vanaf 31 oktober 2021 (de dag van de melding door [gedaagde sub 1] c.s. ) tot 30 januari 2022 (dag van het openbreken van het plafond) weliswaar uit het plafond geen water de werkkamer in heeft gelekt, maar ook dat het plafond in die periode dusdanig bolde dat [gedaagde sub 1] c.s. de werkkamer in de maanden november 2021, december 2021 en januari 2022 slechts voor de helft (als thuiswerkplek) kon gebruiken. [eiser sub 1] c.s. heeft dit niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid hiervan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de werkkamer vanaf 30 januari 2022 enige tijd helemaal niet kunnen gebruiken. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat door de lekkage sprake is geweest van een relevante vermindering van het huurgenot van [gedaagde sub 1] c.s. die een (tijdelijke) huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW rechtvaardigt.
Huurprijsvermindering
3.11.
Ten slotte moet worden beoordeeld over welke periode een huurprijsvermindering toepassing vindt en hoeveel deze bedraagt.
3.12.
De kantonrechter stelt hierbij voorop dat vaststaat dat de woning een totale oppervlakte van 75m2 heeft en dat de werkkamer een oppervlakte van 8,68m2 heeft. Dit betekent dat de werkkamer 11,57% van de oppervlakte van de gehele woning beslaat. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.380,00 per maand. Het deel van de huurprijs dat ziet op de werkkamer is daarom te begroten op € 159,66 (11,57% van € 1.380,00).
3.13.
De kantonrechter overweegt verder als volgt. De kantonrechter heeft hiervoor overwogen dat ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde sub 1] c.s. in de maanden november 2021, december 2021 en januari 2022 de werkkamer slechts voor de helft kon gebruiken. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. vanaf 30 januari 2022 enige tijd in het geheel geen gebruik van de werkkamer kon maken, omdat het plafond open was, het dak nog lekte en er (herstel)werkzaamheden werden uitgevoerd. Vast is komen te staan dat een aannemer op 16 maart 2022 het dak heeft opengemaakt, aan het dak (herstel)werkzaamheden heeft uitgevoerd en dat op 17 maart 2022 het dak (met uitzondering van de laatste rij dakpannen) volledig is dichtgemaakt. Op 19 maart 2022 is ook de laatste rij dakpannen gelegd en was het dak volledig dicht. In de periode van 19 maart tot 16 april 2022 is het plafond hersteld en zijn de muren in de werkkamer opnieuw geschilderd. Op 16 april 2022 zijn alle (herstel)werkzaamheden afgerond. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag waarom het herstellen van het gebrek en in het bijzonder het afronden van de werkzaamheden na 19 maart 2022 zo lang heeft geduurd. Hoewel partijen elkaar verwijten deze vertraging te hebben veroorzaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen aan welke partij dit in overwegende mate te wijten is. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om dit gelijkelijk over partijen te verdelen en er dus bij de berekening van de huurprijsvermindering van uit te gaan dat [gedaagde sub 1] c.s. de werkkamer tot 31 maart 2022 in het geheel niet heeft kunnen gebruiken.
3.14.
Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat over de periode van november 2021 tot en met januari 2022 een huurprijsvermindering van (3 maanden x 0,5 x € 159,66) € 239,49 en over de periode van februari tot en met maart 2022 (2 maanden x € 159,66) € 319,32 toewijsbaar is. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. een huurprijsvermindering van in totaal € 558,81 toekomt.
Conclusie
3.15.
[eiser sub 1] c.s. vordert in deze procedure betaling van € 2.116,00 aan huur over de periode van 1 maart tot en met 16 april 2022. Vaststaat dat [eiser sub 1] c.s. de waarborgsom van € 1.350,00 bij het einde van de huur niet aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft geretourneerd, zodat dit bedrag in mindering strekt op voornoemd bedrag van € 2.116,00. Voorts moet op dit bedrag, gelet op het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op verrekening met de huurprijsvermindering bij wijze van verweer, voornoemde huurprijsvermindering van in totaal € 558,81 in mindering worden gebracht, zodat een vordering van [eiser sub 1] c.s. op [gedaagde sub 1] c.s. van € 207,19 resteert. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen.
Contractuele boete
3.16.
[eiser sub 1] c.s. vordert daarnaast een bedrag van € 27,60 aan contractuele boete over de maanden maart en april 2022. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurtermijnen over deze maanden niet tijdig heeft voldaan. [gedaagde sub 1] c.s. was gelet op het bepaalde in artikel 16.1 van de algemene bepalingen (zie onder 2.2.) niet gerechtigd om betaling van de huurtermijnen op te schorten. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.17.
[eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw. [eiser sub 1] c.s. heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, zodat de gevorderde vergoeding toewijsbaar is. [eiser sub 1] c.s. heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw, omdat hij geen btw kan verrekenen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit niet weersproken. De gevorderde btw is daarom eveneens toewijsbaar. De kantonrechter wijst een hoofdsom toe van € 234,79. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw (€ 485,21) is daarom hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten vaststellen overeenkomstig het wettelijke tarief, namelijk € 48,40.
Wettelijke rente
3.18.
[eiser sub 1] c.s. vordert ook vergoeding van de wettelijke rente over de hoofdsom. Niet gebleken is dat de werkelijke schade als gevolg van de vertraging in de betaling van de huurtermijnen door [gedaagde sub 1] c.s. hoger is dan de hiervoor genoemde verschuldigde boete, zodat op grond van artikel 6:92 lid 2 BW hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet (de wettelijke rente). De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente daarom afwijzen.
Proceskosten
3.19.
De kantonrechter ziet in de uitkomst van deze procedure en het gegeven dat [gedaagde sub 1] c.s. (forse) overlast heeft gehad van de lekkage aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat partijen hun eigen proceskosten dragen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.20.
De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt eveneens toegewezen, nu geen feiten en/of omstandigheden zijn gebleken die deze vordering in de weg staan.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om aan [eiser sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 283,19 (bestaande uit € 207,19 aan resterende huurtermijnen, € 27,60 aan contractuele boete en € 48,40 aan buitengerechtelijk incassokosten inclusief btw);
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart het bepaalde in 4.1. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.