Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4663
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 augustus 2022.
Eiseres heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de OZB ontvangen voor zijn woning aan [adres 1] in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 410.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-aanslag ongegrond verklaard. Eiseres is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur [Taxateur] . Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Teams.
Feiten
1. De woning is een in 1997 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m2 en een kaveloppervlakte van 129 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 369.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Moet het verweerschrift met bijlagen buiten beschouwing worden gelaten?
3. Eiseres heeft aangevoerd dat het verweerschrift met bijlagen buiten beschouwing moet blijven, omdat het na de wettelijke termijn van vier weken is ingediend.
4. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. De rechtbank overweegt daartoe dat er geen wettelijke bepaling is die zich ertegen verzet dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure nadere stukken overlegt. Of deze stukken nog bij de beoordeling kunnen worden betrokken hangt af van de vraag of dat in strijd met een goede procesorde zou zijn. Daarvan kan sprake zijn, wanneer eiseres onvoldoende tijd heeft om hiervan kennis te nemen en eventueel een reactie hierop te formulieren. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Het verweerschrift met bijlagen is op 3 januari 2023 aan de rechtbank gezonden. De stukken zijn op 18 januari 2023 aan de gemachtigde van eiseres doorgezonden. De zitting was pas op 13 april 2023. Eiseres heeft dus ruimschoots de tijd gehad om de stukken te bestuderen.
Hoe wordt de waarde bepaald?
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 4] en [adres 6] en [adres 3] en [nummer 3] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen aan de [adres 2] goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen aan de [adres 3] acht de rechtbank minder geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Deze woningen hebben namelijk een veel nieuwer bouwjaar (2016) en de rechtbank is er niet van overtuigd dat een correctie van € 2,- per bouwjaar voldoende recht doet aan het verschil in bouwjaar ten opzichte van de woning (1996). Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar echter inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten aan de [adres 2] .
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres heeft in haar beroepschrift gronden aangevoerd tegen de referentiewoningen die in de bezwaarfase zijn gebruikt. Dit waren woningen aan de [straat] . In beroep zijn echter andere referentiewoningen gekozen, die volgens de heffingsambtenaar geschikter zijn. Tegen deze woningen heeft eiseres pas op de zitting voor het eerst gronden aangevoerd. Gelet hierop zal de rechtbank de gronden van eiseres alleen in haar beoordeling betrekking voor zover dat niet in strijd met een goede procesorde is. Daarvan zou bijvoorbeeld sprake zijn wanneer de heffingsambtenaar niet op alle gronden adequaat heeft kunnen reageren door de late inbreng daarvan.
8.1
Volgens eiseres waren de in bezwaar gebruikte referentiewoningen beter geschikt dan de in beroep gebruikte woningen. De in beroep gebruikte woningen zijn om verschillende redenen niet geschikt. De verkoopdatum van de [adres 2] is te ver van de waardepeildatum gelegen. Het bouwjaar van [adres 4] ligt te ver van het bouwjaar van de woning af. Daarnaast is van groter belang dat de woonkamer op een andere verdieping ligt, net als bij de referentieobjecten uit de bezwaarfase. De waarde van de woning wijkt 78% af van het verkoopcijfer van de [adres 6] . Dat is in strijd met de richtlijnen. En ook hier ligt de woonkamer op de eerste verdieping. Ook is de ligging van de woning te hoog gekwalificeerd. De woningen aan de [adres 2] hebben vrij uitzicht, terwijl rechts naast de woning een hoger flatgebouw staat. Eiseres heeft ook verwezen naar het buurpand [adres 5] , dat op 21 augustus 2018 voor € 350.000,- is verkocht. Eiseres meent dat haar woning na enige correctie daarom € 369.000 waard was op 1 januari 2021.
9. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende kunnen reageren op de meeste gronden. De rechtbank acht de late inbreng van deze beroepsgronden daarom niet in strijd met de procesorde en zal de gronden daarom beoordelen.
10. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de oorspronkelijk gebruikte woningen langs het spoor lagen met een terras langs het spoor en geen normale tuin. Verder lagen de slaapkamers op de begane grond. De in beroep geselecteerde woningen passen beter bij de woning. Weliswaar ligt de woonkamer bij twee objecten op de eerste verdieping, maar de slaapkamer niet. Daarom zijn de woningen ondanks hun latere bouwjaren geschikter. De ligging van de woning is vergelijkbaar met die van de andere woningen. Daarom is de ligging op gemiddeld gezet. Het buurpand onderbouwt volgens de heffingsambtenaar de door eiseres voorgestane waarde niet. Het buurpand is namelijk in gedateerde staat verkocht in een sterk stijgende markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
11. Wat betreft de grond dat de [adres 2] te ver van de waardepeildatum is verkocht, overweegt de rechtbank dat er weliswaar iets meer dan een jaar tussen verkoopdatum en waardepeildatum ligt, maar dat dit op zichzelf onvoldoende reden is om de woning niet meer als een geschikte onderbouwing te zien. Het bouwjaar 2003 van de [adres 4] wijkt verder maar 5 jaar af van het bouwjaar van de woning. De rechtbank ziet daar geen probleem in. De verkoopprijs van de [adres 6] hoeft tenslotte niet enkel vanwege de hoogte daarvan buiten beschouwing te blijven. De woning is qua objectkenmerken zeer vergelijkbaar met de andere twee referentiewoningen aan de Drapiersgilde en dus eveneens geschikt als onderbouwing.
12. De beroepsgronden slagen niet. Het beroep is daarom ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Heeft eiseres recht op schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
13. Eiseres heeft verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat een procedure in eerste aanleg in totaal (bezwaar en beroep) niet langer dan twee jaar mag duren vanaf indiening van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is ingediend op 10 maart 2022. De redelijke termijn is dus nog niet verstreken. Het verzoek om schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.
Griffier Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.