Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4645
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 728.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1931 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aanbouw, serre, garage, tuinhuis en vier dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2 en ligt op een kavel van 658 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 695.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde straat liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Eiser heeft op de zitting de gronden dat in de bezwaarfase de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, dat het niet duidelijk is in welke waardegebieden de referentiewoningen liggen en dat de vierkante meterprijs niet is onderbouwd, ingetrokken. Deze gronden behoeven daarom geen bespreking.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen van de KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd. De beroepsgrond slaagt niet. Als eerste merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar vrij is in de manier waarop hij verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt. Hij is niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van KOUDVL-factoren. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar de gebruikte methodiek en het verschil tussen de ongecorrigeerde en gecorrigeerde waarde toegelicht. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de ongecorrigeerde waarde de waarde is zonder correcties, dit is de gemiddelde toestand. Bij een woning in een ondergemiddelde toestand zal de gecorrigeerde waarde daarom lager liggen. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen.
10. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud, er is sprake van scheurvorming. De heffingsambtenaar stelt dat de informatie over de staat van onderhoud is opgevraagd, maar niet is verstrekt. Uit de foto’s die eiser in de beroepsfase heeft overgelegd kan de heffingsambtenaar niet concluderen dat er sprake is van een matige staat van onderhoud. In 2019 is geconstateerd dat de woning voor een groot deel over dubbel glas beschikt. In de herwaardering van de woning heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de toestand in 2019, toen er een inpandige opname heeft plaatsgevonden. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een matige staat van onderhoud.
11. Tot slot stelt eiser dat de referentiewoning [adres 5] niet vergelijkbaar is met de woning, omdat deze niet op de openbare markt is verkocht. Verder stelt eiser dat de referentiewoning [adres 6] de waarde niet onderbouwt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep deze woningen niet als referentie heeft gehanteerd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, verschillende referentiewoningen te selecteren om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft wel in het verweerschrift toegelicht dat de [adres 5] verkocht is voordat deze aangeboden kon worden op de openbare markt. De koper en verkoper waren niet gelieerd voorafgaande de verkoop. De woning aan de [adres 6] bestaat volgens de heffingsambtenaar niet in de gemeente [gemeente] . De rechtbank zal verder niet op deze beroepsgronden ingaan.
12. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.