Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5959
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juni 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2022.
Eiseres heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 179.000, -.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1994 gebouwde bovenwoning met dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 56 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 167.000, -. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden de gedateerde staat van onderhoud en voorzieningen. In de woning is de afgelopen 10 jaar geen onderhoud uitgevoerd aan de binnenkant. Eiseres heeft foto’s overgelegd van de staat van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat op de waardepeildatum sprake was van een overspannen woningmarkt, de verschillen in verkoopprijzen tussen goede en minder goede gedateerde woningen was gering. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de woning uit het bouwjaar 1994 komt en dat het onmogelijk van slechte kwaliteit en/of een sterk gedateerde woning kan zijn. Daarbij heeft de taxateur de woning gewaardeerd op matig (factor 2). De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Door de kwaliteit op matig te waarderen is voldoende rekening gehouden met de punten die eiseres noemt. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert aan dat er een aantal keer per jaar veel blad voor de deur ligt afkomstig van de bomen aan de overkant. Verder voert eiseres aan dat er ook onvoldoende parkeerplaatsen zijn in de straat en dat dit een waardedrukkende factor heeft op de waarde. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het opruimen van bladeren geen omstandigheid is die potentiële kopers zal afschrikken. Verder stelt de heffingsambtenaar dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is in de straat. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De omstandigheden die eiseres noemt zijn van subjectieve aard. De beroepsgronden slagen niet.
10. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging tegenover een school en dichtbij de snelweg A2 en A27. Er is onder andere last van hangjongeren en spelende kinderen. Verder stelt eiseres dat de referentiewoningen niet in dezelfde wijk liggen en niet inzichtelijk is gemaakt hoe dit verschil is verdisconteerd. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat in dezelfde wijk van eiser vijf verkopen zijn geweest in 2019 van woningen die niet vergelijkbaar waren. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen overlastmeldingen of meldingen van vernielingen bekend zijn. De jongeren die gebruik kunnen maken van het schoolplein zijn de enige jongeren die aanwezig zijn. Wat betreft de spelende kinderen stelt de heffingsambtenaar dat dit een subjectieve kwestie is. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De referentiewoningen liggen weliswaar in een andere wijk, maar zijn voldoende vergelijkbaar. [adres 4] ligt op 640 meter afstand van de woning van eiser en de woningen aan de [straat] hebben geen betere ligging, omdat de afstand naar voorzieningen groter is. De beroepsgronden slagen niet.
11. Verder voert eiseres aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat het objecttype niet overeenkomt. De woning van eiseres is een bovenwoning en de referenties zijn portiek- en galerijflats. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat er voldoende rekening is gehouden met het verschil tussen een appartement en bovenwoning gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde van € 232.000,- en de vastgestelde waarde van € 179.000,-. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eerder heeft de taxateur ook toegelicht dat er geen beter vergelijkbare bovenwoningen zijn verkocht in de wijk van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot stelt eiseres dat de referentiewoning [adres 5] onderdeel is van een nieuwbouwproject in 2018 en daarom te veel afwijkt van de woning van eiseres. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep deze referentiewoning niet heeft gehanteerd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure, dus ook de beroepsfase, verschillende referentiewoningen te selecteren om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. De rechtbank zal daarom niet op deze beroepsgrond ingaan.
Conclusie
13. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.