ECLI:NL:RBMNE:2023:3513

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 14 juni 2023

In de zaak met zaaknummer: 9859869 UC EXPL 22-3096 JW/1350

inzake

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: W.J. Uyterlinde,

tegen:

1.[A sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [A sub 1] ,

gedaagde partij

gemachtigde: mr. J. van Andel,

2.
[B sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [B sub 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.P. Visser.

En in de zaak met zaaknummer: 10111207 UC EXPL 22-6313 JW/1350

inzake

[A sub 1],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [A sub 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. J. van Andel,

tegen:

[B sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [B sub 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. C.P. Visser.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord van [B sub 2] ;

- de incidentele conclusie houdende vordering tot oproeping in vrijwaring van [A sub 1] ;

- de conclusie van antwoord in het incident van de zijde van [eiseres] ;

- het vonnis in het incident van 7 september 2022, waarin het [A sub 1] is toegestaan [B sub 2] in vrijwaring op te roepen;

- de conclusie van antwoord van [A sub 1] ;

1.2.

Het verloop van de procedure in de vrijwaringsprocedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie van [B sub 2] ;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van [A sub 1] .

1.3.

Op 11 april 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak. Aan het eind van de zitting hebben partijen met elkaar afgesproken dat zij zouden proberen in overleg een oplossing voor hun geschil te vinden. Beide zaken zijn daarom aangehouden tot de rolzitting van 10 mei 2023. Mr. Visser heeft op 11 mei 2023 laten weten dat partijen geen schikking hebben bereikt. Daarna is bepaald dat vonnis zou worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiseres] enerzijds en [A sub 1] en [B sub 2] anderzijds is op 15 juli 2017 een huurovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst verhuurt [eiseres] het huis aan de [adres] in [woonplaats] aan [A sub 1] en [B sub 2] met ingang van 15 juli 2017 voor een aanvangshuurprijs van € 1.400 per maand.

2.2.

In artikel 2.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst van toepassing zijn. In artikel 4.2 van deze Algemene Bepalingen staat:

“Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, verliezen zij hun huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft de vertrokken contractuele medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder kan slechts samen met de andere contractuele medehuurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.”

2.3.

[A sub 1] heeft op 24 mei 2021 aan [eiseres] laten weten dat hij het gehuurde wilde gaan verlaten. [eiseres] heeft daarop advies gevraagd aan House Hunting welke mogelijkheden er in dit kader waren. House Hunting heeft haar op 26 mei 2021 geschreven:

“Ik heb me even verdiept in het contract. Mocht het voor u akkoord zijn mag er een huurder blijven zitten en deze een andere huurder aandragen. Mocht dit gebeuren kunnen we een addendum maken op kosten huurder. (€ 149,00)

Als de huurder in zijn eentje de huur gaat dragen is het aan te raden om hem hierop te screenen. Wij voeren deze screening graag uit. Hier zijn kosten aan verbonden. (€ 249,00)

U heb ook de keuze om het contract te ontbinden. Het contract staat op beide naam mocht een iemand vertrekken kunt u eisen dat ze beide vertrekken. Echter hebt u dan zelf weer de kosten voor het vinden van een nieuwe huurder.

Bij optie een is het van belang dat u zelf eens de woning inspecteert en eventueel schade opneemt met de 2 huidige huurders. Mochten er dingen voorgevallen zijn dienen die opgelost te worden alvorens een van de twee huurders de woning verlaten. Hiermee voorkomt u de regie te verliezen.”

[eiseres] heeft dit advies op 26 mei 2021 aan [A sub 1] en [B sub 2] doorgestuurd en daarbij geschreven:

“ik heb vanmiddag antwoord gekregen van HH. Om jullie ook de gelegenheid te geven om over de mogelijkheden van het huurcontract na te denken stuur ik het jullie integraal over.
Echter, behoud ik mijzelf nog wel het recht om er zelf ook nog over na te denken en een standpunt in te nemen. Ik zal het uiterlijk komende zondag avond laat aan jullie meedelen.”

2.4.

[A sub 1] heeft het gehuurde verlaten per 27 mei 2021. Op die dag heeft hij [eiseres] geschreven:

“Sinds 16 juni 2017 huur ik, samen met [B sub 2] , bij u het appartement aan de [adres] in [woonplaats] . Hierbij zeg ik deze huur op. Dat betekent dat mijn huur per 31 juli 2021 eindigt. Ik houd hierbij rekening met de opzegtermijn.

Graag maak ik tzt met u een afspraak voor de oplevering.

Graag ontvang ik uw bevestiging van de huuropzegging.”

2.5.

[eiseres] heeft daarna op 31 mei 2021 aan [A sub 1] en [B sub 2] geschreven:

“Ik ben door jullie voor het eerst geïnformeerd over het voornemen van [A sub 1] [ [A sub 1] , kantonrechter] om de huur op te zeggen op maandag 24 mei (2e pinksterdag). Later, op 27 mei, heeft [A sub 1] via een ondertekende brief, dat ik via mail heb ontvangen, de huur officieel opgezegd. Om de consequenties voor het huurcontract van het appartement aan de [adres] dat we met z’n drieën hebben ondertekend, te weten heb ik op dinsdag 25 mei contact opgenomen met House Hunting, daar zij het bemiddelingsbureau die we gebruikt hebben bij de totstandkoming van het huurcontract. [C] heeft mij op 26 mei geantwoord. En ik heb de mail integraal aan jullie doorgestuurd. Helaas ben ik de afgelopen dagen ziek geweest door de bijwerkingen van de covid vaccinatie, en kan ik nu pas met jullie delen wat mij voorstel is m.b.t. het huurcontract.

Ik baseer mij voorstel op het professioneel advies van House Hunting wat we allen kennen. Als ik het goed heb begrepen, is met het vertrek van [A sub 1] het huurcontract ontbonden en zijn er twee opties om het eventueel te vernieuwen. Mijn voorkeur als huurder is om nu, per vertrek datum van [A sub 1] , het huurcontract niet te vernieuwen. Dat zou betekenen dat jullie beide per 1 augustus 2021, zoals aangevraagd door [A sub 1] , de woning gaan verlaten.

Wat wel bespreekbaar is dat [B sub 2] [ [B sub 2] , kantonrechter] alleen de huurwoning blijft huren als enige huurder. Echter wel alleen na positieve uitkomst van de screening zoals aangeboden door House Hunting. De kosten van deze screening van 249 euro wil ik eventueel wel op mij nemen.

[B sub 2] had aangegeven te willen weten wat dit voor de (kale) huurprijs zou betekenen. Hierbij moet ik een verschil maken voor de maand juli 2021 als jullie nog samenwonen en vanaf augustus 2021 als [B sub 2] er alleen zit. De kale huurprijs voor de maand juli 2021 zal, in lijn met mijn schrijven van 24 juli 2020, met 2,4% stijgen (zie richtlijnen huurverhoging in de vrije sector rijksoverheid.nl) van € 1.274,57 nu naar € 1.305,16.
De kale huurprijs voor [B sub 2] als enige huurder zal vanaf 1 augustus met 100 euro worden verlaagd, naar € 1.205,16, omdat hij er dan alleen woont. Dit is dus voor de kale huurprijs, daarnaast zijn er ook de verbruikskosten.

(…)

Ik hoop jullie op deze manier juist en volledig te hebben geïnformeerd. En ik hoor graag snel, voor het einde van de week (vrijdag 4 juni 2021) of [B sub 2] ook per 1 augustus het appartement gaat verlaten of dat hij als enige huurder zou willen blijven en de screening opgestart kan worden.”

2.6.

[B sub 2] heeft op 4 juni 2021 aan [eiseres] en [A sub 1] onder meer geschreven:

“
Als jullie beiden (als 2 van de 3 partijen in het conflict waar wij hier nu mee dealen), voet bij stuk willen houden, betekent dat de kans richting 100% kruipt dat ik nog vóór 1 januari 2022 in de bijstand beland. Dit terwijl ik al bijna 4 jaar lang een voorbeeldige huurder ben geweest(jouw woorden, [eiseres] [ [eiseres] , kantonrechter]!)
en zowel ik als [A sub 1] nooit in gebreke zijn geweest.Ik heb (zeker financieel) absoluut niets meer te verliezen als ik per 1 augustus a.s. zonder woning zou zitten, ook in relatie tot het vinden/accepteren van werk de komende jaren. Nog los van het wooncomfort dus. Dit terwijl vanaf dag één (tijdens de hospitatie in 2017 dus, maar ook recent weer op 24 mei) altijd duidelijk is geweest dat zowel [A sub 1] als ik niet genoeg verdienen om dit appartement alleen te kunnen huren. Voor de volledigheid: van de € 1536,69 die de huursom momenteel bedraagt, maakt [A sub 1] elke maand €788,85 en ik €747,84. Dit verschil is vanwege het verschil in m2 van de slaapkamers: [A sub 1] heeft de grootste in gebruik.

Lang verhaal kort: ik verlang dat [eiseres] als verhuurder en eigenaar van de winkel (let wel: ik ben een klánt in dit hele verhaal!) volledige verantwoording zal nemen voor het vinden van een nieuwe huurder die hier met mij komt te wonen per 1 augustus a.s. (waarbij ik mijn huidige rechten dus behoudt; en wat mij betreft “erft” de nieuwe huurder die van [A sub 1] , maar uiteindelijk zal dat niet mijn probleem zijn). Meer dan de helft van de maandelijkse huursom ga ik ook dán niet betalen, voor de duidelijkheid. Uiteraard wil ik binnen mijn netwerk helpen zoeken naar een huurder, maar volgens mij staat het als een paal boven water dat jij, [eiseres] , hierin veel selectiever en ook kritischer bent dan ik, nota bene in je eigen woorden op het discriminerende af. Als IK zou accepteren dat door [A sub 1] zijn recente beslissing om enkel vanuit zijn kant de huur op te zeggen, AL mijn rechten van de afgelopen 4 jaar met één klap van tafel worden geveegd nu, terwijl ik hier gewoon wil blijven wonen, daar altijd transparant in ben geweest EN nooit in gebreke ben geweest als huurder,dan wil ik zo’n uitspraak maar van één orgaan accepteren: en dat is de Nederlandse rechtspraak. Kom maar op.”

2.7.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] gezegd (en dat hebben [A sub 1] en [B sub 2] niet weersproken) dat zij daarna de Algemene Bepalingen heeft gelezen en toen heeft gezien dat het juridisch niet mogelijk was om de huurovereenkomst op deze manier op te zeggen. Er heeft vervolgens – op 5 of 6 juni 2021 – een bespreking plaatsgevonden, waarin zij aan [A sub 1] en [B sub 2] heeft gezegd dat het voor haar geen optie was dat er een andere huurder in plaats van [A sub 1] in het huis zou komen wonen. Wat haar betreft waren de enige mogelijkheden dat [B sub 2] er in zijn eentje zou gaan wonen, of dat beide huurders zouden vertrekken.

2.8.

Op 18 juli 2021 heeft [eiseres] per e-mail, waarin zij [A sub 1] en [B sub 2] aanmaant de op dat moment achterstallige huur te betalen, verder onder meer geschreven:

“Ik wil jullie wijzen op de algemene bepalingen behorend bij het contract dat we alle drie hebben ondertekend.

artikel “4.1 Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens de verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen.”

artikel “14.1 Huurder dient de huurprijs en de overige vergoedingen als vermeld in artikel 1.6 van de huurovereenkomst steeds door middel van een automatische betalingsopdracht en bij vooruitbetaling vóór of uiterlijk op de eerste dag van iedere maand te voldoen op de bankrekening van de verhuurder als vermeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Bij niet betaling is de huurder vanaf de tweede dag van de maand voor de betreffende termijn in verzuim.”

artikel 15.3 “Voor het geval dat de huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij de wettelijke rente verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom, gerekend vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle maand aangemerkt”.

Lees ook de overige artikelen die onder 15. Verzuim vallen.”

3.De standpunten en vorderingen van partijen

3.1.

[eiseres] stelt dat zij met [A sub 1] en [B sub 2] tezamen een huurovereenkomst heeft afgesloten. Deze huurovereenkomst kunnen zij daarom ook alleen samen opzeggen. [A sub 1] kan dat niet in zijn eentje. Omdat zij niet samen de huurovereenkomst hebben opgezegd, is de huurovereenkomst ten aanzien van beide huurders nog steeds van kracht. Verder hebben [A sub 1] en [B sub 2] in totaal tot aan het moment van dagvaarden een bedrag van € 9.289,56 te weinig aan huur betaald. Dat rechtvaardigt volgens [eiseres] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat beide huurders het gehuurde moeten ontruimen.

3.2.

[eiseres] vordert daarom in de hoofdzaak om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I de huurovereenkomst te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, met veroordeling van [A sub 1] en [B sub 2] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] met al de zich daarin bevindende personen en goederen – de laatste voor zover deze geen eigendom van [eiseres] zijn – te ontruimen en te verlaten en daarin niet weer te keren en met overgifte van de sleutels en alles dat verder tot het gehuurde behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

II [A sub 1] en [B sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen € 9.460,13 [het eerder genoemde bedrag van € 9.289,56 vermeerderd met incassokosten en rente en verminderd met een betaling van € 783,64], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 1.567,28 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, voor iedere maand of gedeelte daarvan tot de datum van de ontbinding, alsmede een vergoeding voor voortgezet gebruik, gelijk aan de thans geldende maandelijkse huurprijs van € 1.567,28, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, voor iedere maand of gedeelte daarvan gelegen tussen de datum van ontbinding en de ontruiming

III [A sub 1] en [B sub 2] te veroordelen in de kosten van het geding.

3.3.

[A sub 1] en [B sub 2] hebben ieder gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiseres] met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.4.

[A sub 1] stelt dat hij op 24 (mondeling)/27 (schriftelijk) mei 2021 de huurovereenkomst voor zichzelf heeft opgezegd per 1 juli 2021. Volgens hem heeft [eiseres] daarmee ingestemd zodat zij van hem geen huurpenningen meer kan vorderen. [A sub 1] stelt verder dat uit een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 oktober 2021 volgt dat hij het recht had zijn deel van de huurovereenkomst op te zeggen. Daarvoor had hij de instemming van [B sub 2] niet nodig. Daarnaast stelt hij dat [B sub 2] en hij bij aanvang van de huur met elkaar hadden afgesproken dat de huur tijdelijk zou zijn. Als een van hen zou willen verhuizen zouden zij de huurovereenkomst opzeggen en moest (ook) de ander andere woonruimte zoeken. Ten slotte stelt [A sub 1] dat na zijn opzegging gesprekken hebben plaatsgevonden waarin [B sub 2] zich onredelijk heeft opgesteld. Hij wilde nergens aan meewerken en alleen een uitspraak van de rechtbank accepteren. [eiseres] wilde om die reden geen andere huurder accepteren. Gelet op deze omstandigheden vindt [A sub 1] het onredelijk als hij nog een deel van de huur moet betalen vanaf het moment dat hij er niet meer woonde.

3.5.

[B sub 2] stelt dat het alle partijen vanaf het begin van de huurovereenkomst duidelijk is geweest dat noch [A sub 1] , noch [B sub 2] in staat was in zijn eentje de huur voor het huis op te brengen. Daarom is afgesproken dat zij beiden een deel van de huur zouden betalen. Die afspraak bindt volgens [B sub 2] [eiseres] ook. Daarom is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [B sub 2] nu de gehele huur zou moeten betalen vanaf het moment dat [A sub 1] vertrokken is. [B sub 2] wijst er verder op dat [eiseres] zich op het standpunt stelt dat [A sub 1] de huurovereenkomst niet in zijn eentje op kon zeggen, zodat hij aansprakelijk is voor de betaling van ‘zijn deel’ van de huur. [B sub 2] heeft zijn deel van de huur per 1 augustus 2021 steeds overgemaakt aan [eiseres] . Hij heeft in de periode van 1 augustus 2021 tot 4 januari 2022 niets van [eiseres] gehoord terwijl hij zelf wel contact met haar heeft gezocht. Op 4 januari 2022 kwam [B sub 2] er pas achter dat [A sub 1] tot dat moment zijn deel van de huur niet had overgemaakt. [B sub 2] vindt dat [eiseres] in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid en niet als goed verhuurder handelt door de achterstand op te laten lopen zonder dat aan [B sub 2] te melden en door niet in te stemmen met een andere huurder. Hij vindt daarom dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Hij beroept zich op partiële ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover het de betalingsverplichting voor de helft van de huurprijs betreft.

3.6.

In de vrijwaringsprocedure vordert [A sub 1] om bij het in de hoofdzaak uit te spreken vonnis [B sub 2] gelijktijdig te veroordelen om aan [A sub 1] te betalen of te doen c.q. na te laten al datgene waartoe [A sub 1] als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van [eiseres] mocht worden veroordeeld, althans in ieder geval de helft daarvan, met veroordeling van [B sub 2] in de kosten van het geding in de hoofdzaak en in vrijwaring. Volgens [A sub 1] heeft namelijk alleen [B sub 2] na zijn vertrek het genot van het gehuurde gehad. Bovendien heeft hij er zelf voor gekozen in het huis te blijven wonen toen [A sub 1] vertrokken was, terwijl hij de huurovereenkomst ook zelf had kunnen opzeggen.

3.7.

[B sub 2] vordert in de vrijwaringsprocedure in voorwaardelijke reconventie om bij het in de hoofdzaak uit te spreken vonnis [A sub 1] gelijktijdig te veroordelen om aan [B sub 2] te betalen of te doen c.q. na te laten al datgene waartoe [B sub 2] als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van [eiseres] mocht worden veroordeeld, althans in ieder geval de helft daarvan, met veroordeling van [A sub 1] in de kosten van het geding in de hoofdzaak en in vrijwaring. Volgens [B sub 2] kon [A sub 1] de huur niet zonder zijn medewerking opzeggen. Hij is daarom gehouden zijn deel van de huur voor zijn rekening te nemen, ook als [B sub 2] in de hoofdzaak (al dan niet hoofdelijk naast [A sub 1] ) veroordeeld zou worden de achterstallige huur aan [eiseres] te betalen.

3.8.

Uit de stellingen van [A sub 1] en [B sub 2] volgt dat zij het oneens zijn met elkaars standpunten in de vrijwaringsprocedure en vinden dat de vorderingen van de ander moeten worden afgewezen.

3.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Kon [A sub 1] de huurovereenkomst opzeggen? Nee

4.1.

De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of [A sub 1] de huurovereenkomst zonder medewerking van [B sub 2] kon opzeggen.

4.2.

Uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen volgt dat de afspraak tussen alle partijen is dat de huurovereenkomst niet door één huurder kan worden opgezegd. Het stond [A sub 1] daarom in beginsel niet vrij om op 24/27 mei 2021 de huurovereenkomst op te zeggen. De vraag is of dit anders wordt door de mededelingen die [eiseres] in de periode na de opzegging heeft gedaan, of de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waar [A sub 1] naar verwijst. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is.

4.3.

Zoals hiervoor is opgenomen onder 2.3 tot en met 2.8 heeft [eiseres] (nadat zij de opzegging van [A sub 1] had ontvangen) advies ingewonnen bij House Hunting. Toen zij dat advies had ontvangen heeft ze dit één op één doorgestuurd aan [A sub 1] en [B sub 2] . Ze heeft daar wel direct bij geschreven dat ze over dat advies wilde nadenken en een standpunt wilde bepalen. Vervolgens heeft ze op 31 mei 2021 geschreven dat ze uit het advies begrepen heeft dat met de opzegging van [A sub 1] de gehele huurovereenkomst ontbonden was. Naar ze – niet weersproken – heeft gesteld is [eiseres] er echter kort daarna achter gekomen dat dit advies niet juist was, en heeft ze op 5 of 6 juni 2021 met [A sub 1] en [B sub 2] besproken dat zij er alleen mee kon instemmen als ofwel [B sub 2] bereid zou zijn de gehele huur te betalen, ofwel beide huurders de huurovereenkomst zouden opzeggen. . [A sub 1] en [B sub 2] hebben niet weersproken dat [eiseres] dat toen aan hen heeft gezegd. Er is over geen van beide opties overeenstemming bereikt. Gelet op deze gang van zaken is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat [eiseres] met de opzegging door [A sub 1] heeft ingestemd. Zij heeft hooguit een paar dagen in de (foutieve) veronderstelling verkeerd dat de huurovereenkomst zou eindigen door de enkele opzegging door [A sub 1] . [A sub 1] had – gelet op hetgeen partijen met elkaar hebben besproken – dan ook moeten begrijpen dat [eiseres] niet met de opzegging had ingestemd. En omdat in de huurovereenkomst stond dat de huurovereenkomst alleen door beide huurders tezamen kon worden opgezegd, had hij moeten begrijpen dat de huurovereenkomst doorliep.

4.4.

Dit wordt niet anders door hetgeen is overwogen in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Er zijn twee verschillende soorten medehuurderschap: wettelijke medehuur en contractuele medehuur. Van
wettelijke medehuuris sprake als een huurder trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, en de partner ook in het gehuurde woont. Die partner wordt dan van rechtswege (dat is: automatisch) medehuurder. Omdat dit vanzelf gaat, zijn er voor de medehuurder ook ruimere mogelijkheden om van de verplichtingen uit de huurovereenkomst af te komen dan het geval is bij contractuele medehuur. Bij
contractuele medehuurhebben partijen zelf met elkaar en de verhuurder afspraken gemaakt, zoals in dit geval. Het uitgangspunt is dat die afspraken gelden. Verder gelden de regels die zien op de situatie dat een schuldeiser meerdere schuldenaren heeft. Kortom, er is daarvoor een ander regime van toepassing. De uitspraak waar [A sub 1] naar verwijst ziet op wettelijke medehuur, en niet op contractuele medehuur (waar in dit geval sprake van is). Wat in die uitspraak is beslist, is daarom niet van toepassing op de situatie in deze zaak.

4.5.

Gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken en hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat [A sub 1] niet zonder medewerking van [B sub 2] de huurovereenkomst kon opzeggen. De huurovereenkomst loopt dan ook nog steeds door, ook ten aanzien van [A sub 1] .

De huurachterstand

4.6.

Op grond van artikel 4.2 van de Algemene Bepalingen zijn [A sub 1] en [B sub 2] naar [eiseres] toe hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurpenningen. De kantonrechter overweegt dat het feit dat deze afspraak in de Algemene Bepalingen staat niet betekent dat deze afspraak niet zou gelden. Partijen hebben in artikel 2.2 van de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen namelijk van toepassing verklaard. Omdat [A sub 1] en [B sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de betaling van de huur, kan [eiseres] elk van hen individueel aanspreken tot betaling van de gehele huur. [A sub 1] en [B sub 2] hebben onderling afgesproken de huur in een bepaalde verdeelsleutel voor hun rekening te nemen, maar daar staat [eiseres] verder buiten. Nergens blijkt namelijk uit dat [eiseres] heeft ingestemd met een andere afspraak dan hierover in de huurovereenkomst is opgenomen.

4.7.

[B sub 2] heeft aangevoerd dat [A sub 1] medio 2021 is gestopt met het betalen van zijn deel van de huur en dat hijdaar pas in januari 2022 achter kwam. Dat neemt niet weg dat ook [B sub 2] naar [eiseres] toe nog altijd verantwoordelijk is voor de betaling van de (volledige) huur. [eiseres] had namelijk op 5 of 6 juni 2021 duidelijk gemaakt dat zij alleen zou meewerken aan een beëindiging van de huur door [A sub 1] als [B sub 2] ofwel de gehele huur zou betalen ofwel zelf ook de huurovereenkomst zou beëindigen. Daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt, maar [B sub 2] wist dat [A sub 1] (zijn deel van) de huurovereenkomst wilde laten eindigen. Hij had er dan ook op bedacht kunnen zijn dat [A sub 1] mogelijk niet meer zou betalen toen hij het gehuurde in juni 2021 had verlaten. Dit geldt des te meer omdat [A sub 1] onweersproken heeft gesteld dat hij in het verleden (met uitzondering van de maand juni 2021) altijd de huur overmaakte
aan [B sub 2]en dat die dan de hele huur overmaakte aan [eiseres] .

4.8.

Het voorgaande wordt niet anders door het feit dat [B sub 2] en [A sub 1] de huurprijs elk in hun eentje niet konden betalen. Dat was, zoals [B sub 2] zelf ook stelt, namelijk al bekend aan het begin van de huurrelatie. Desondanks heeft [B sub 2] ingestemd met een huurovereenkomst waar in stond dat [A sub 1] en hij hoofdelijk aansprakelijk waren voor de betaling van de huur. Het enkele feit dat [eiseres] wist dat [A sub 1] en [B sub 2] elk niet in hun eentje de volledige huur konden betalen is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat andere afspraken golden dan partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen. Dit wordt niet anders door de stelling van [B sub 2] dat [eiseres] had kunnen instemmen met een nieuwe huurder in de plaats van [A sub 1] . [eiseres] is de overeenkomst met [A sub 1] en [B sub 2] aangegaan, en is niet verplicht in te stemmen met een andere huurder. Het feit dat zij dat niet heeft gedaan is dan ook niet te kwalificeren als een tekortkoming die de (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zoals [B sub 2] heeft bepleit. Conclusie is daarom dat [eiseres] zowel [A sub 1] als [B sub 2] kan aanspreken op de betaling van de (achterstallige) huurprijs. Dat staat overigens los van de vraag hoe dat deel van de huurprijs moet worden verdeeld in de onderlinge relatie tussen [A sub 1] en [B sub 2] . Daarop komt de kantonrechter hierna nog terug.

4.9.

De achterstand in de betaling van de huur bedroeg ten tijde van de het uitbrengen van de dagvaarding op 29 april 2022 € 9.289,56, ofwel bijna zes maanden. De achterstand is daarna hoger geworden en bedroeg volgens de advocaat van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling op 11 april 2023 € 18.507,77 (11,8 maanden). Die achterstand is dermate hoog dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [B sub 2] heeft diverse keren aangegeven dat hij niet in staat is de huur in zijn eentje te betalen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om [B sub 2] nog een termijn te gunnen om de achterstand alsnog te betalen. De huurovereenkomst zal daarom worden ontbonden en zowel [A sub 1] als [B sub 2] zullen hoofdelijk worden veroordeeld om het achterstallige bedrag aan [eiseres] te betalen.

4.10.

Van het door [eiseres] gevorderde bedrag aan achterstallige huur is door [B sub 2] een bedrag van € 179,87 betwist. [B sub 2] heeft verklaard dat hij dat bedrag heeft betaald aan BghU in verband met afvalstoffenheffing en zuiveringsheffing, terwijl de afspraak was dat [eiseres] deze kosten zou betalen. [eiseres] heeft dat op zichzelf niet betwist, maar heeft verklaard dat zij over 2022 al twee keer een bedrag betaald had. Uit de door [B sub 2] overgelegde factuur van BghU blijkt echter dat de aanslagen zien op 2021. Verder staat niet ter discussie dat [B sub 2] dit bedrag aan BghU betaald heeft en dat de afspraak was dat [eiseres] deze kosten zou dragen. Daar komt nog bij dat [A sub 1] op 9 januari 2022 (productie 7 bij conclusie van antwoord van [B sub 2] in de hoofdzaak) heeft geschreven dat hij dit bedrag weer aan [eiseres] zal betalen. De kantonrechter gaat er van uit dat hij dit ook heeft gedaan en zal het bedrag van € 179,87 dan ook aftrekken van het bedrag dat [eiseres] van [A sub 1] en [B sub 2] vordert.

4.11.

Voor wat betreft de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten overweegt de kantonrechter als volgt. [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft aan de gedaagde partij een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. [eiseres] heeft het bedrag berekend over de genoemde huurachterstand per 31 maart 2022 van € 7.722,28. Zoals hiervoor is overwogen zal de kantonrechter daar het bedrag van € 179,87 aftrekken, zodat een achterstand per 31 maart 2022 van € 7.542,41 resteert. Daarover berekend zijn de incassokosten € 910,07. De kantonrechter zal dat bedrag toewijzen. De kantonrechter volgt [B sub 2] overigens niet in zijn stelling dat onvoldoende is gebleken dat incassowerkzaamheden zijn verricht. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld (in de uitspraak met vindplaats ECLI:NL:HR:2014:1405) dat de 14 dagen brief (de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek) ook geldt als een incassohandeling en dat niet de eis gesteld kan worden dat de schuldeiser nadien nog meer incassowerkzaamheden moet verrichten om aanspraak te kunnen maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

4.12.

[A sub 1] en [B sub 2] hebben de gevorderde wettelijke rente op zichzelf niet weersproken. Zoals hiervoor is overwogen wordt een iets lagere hoofdsom toegewezen. Daarom klopt de berekende rente niet. De kantonrechter zal de rente daarom toewijzen zoals hierna vermeld.

4.13.

In totaal zal dus worden toegewezen:

Huurachterstand tot en met 31 maart 2022 € 7.542,41

Buitengerechtelijke incassokosten € 910,07

Huur april 2022 € 1.567,28

Subtotaal € 10.019,76

Af: voldaan € 783,64 –

Totaal € 9.236,12

Daarnaast zullen [A sub 1] en [B sub 2] veroordeeld worden tot betaling van de huur vanaf 1 mei 2022 zoals gevorderd door [eiseres] .

4.14.

Voor [A sub 1] heeft de ontbinding wel financiële maar geen praktische gevolgen. Hij woont namelijk al geruime tijd niet meer in het gehuurde. Voor [B sub 2] ligt dat anders, omdat hij nog in het gehuurde woont. De kantonrechter is van oordeel dat [B sub 2] enige tijd moet worden gegund om andere woonruimte te zoeken en zal daarom de ontbinding niet per direct uitspreken, maar per 1 september 2023. Gelet op de eerder geschetste feiten en omstandigheden en de onderlinge verhouding tussen partijen komt deze termijn de kantonrechter redelijk voor. [A sub 1] en [B sub 2] zijn tot die tijd – zoals zij in de huurovereenkomst met [eiseres] hebben afgesproken – naar [eiseres] toe hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurpenningen.

De onderlinge verhouding tussen [A sub 1] en [B sub 2]

4.15.

Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen kon [A sub 1] de huurovereenkomst op grond van de daarin opgenomen afspraken niet opzeggen. Dit geldt zowel ten opzichte van [eiseres] (die anders een schuldenaar minder zou hebben gehad) als ten opzichte van [B sub 2] . Naar tussen partijen niet ter discussie staat konden [A sub 1] en [B sub 2] de huur van het appartement namelijk allebei niet in hun eentje opbrengen. Het was dus ook in het belang van beide huurders dat de ander niet alleen de huur zou kunnen opzeggen. Tussen [A sub 1] en [B sub 2] staat niet ter discussie dat zij – toen zij nog beiden op de [straat] woonden – met elkaar hadden afgesproken dat zij de huur ieder voor de helft zouden betalen. Verder heeft [A sub 1] niet weersproken dat [B sub 2] zijn deel van de huur steeds aan [eiseres] heeft betaald, zodat de achterstand is ontstaan doordat [A sub 1] zijn deel van de huur niet heeft betaald. Gelet op het feit dat [A sub 1] de huurovereenkomst niet kon opzeggen, is hij in de onderlinge verhouding tot [B sub 2] gehouden zijn deel van de huur te blijven bijdragen tot de huurovereenkomst is geëindigd.

4.16.

Dit wordt niet anders door het feit dat [A sub 1] feitelijk niet meer verbleef in het gehuurde of dat [B sub 2] het genot van het hele huis heeft gehad. Het is namelijk de eigen keus van [A sub 1] geweest om het gehuurde te verlaten. Verder heeft [B sub 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de kamer van [A sub 1] niet is gaan gebruiken, en dus niet meer genot van het gehuurde heeft gehad door het vertrek van [A sub 1] .

4.17.

[A sub 1] heeft nog gesteld dat [B sub 2] en hij bij aanvang van de huur hebben afgesproken dat als de een wilde verhuizen, de ander een andere oplossing zou gaan zoeken. [B sub 2] heeft dat weersproken en [A sub 1] heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. De kantonrechter vindt daarom dat deze stelling onvoldoende is onderbouwd en gaat er daarom verder aan voorbij. Omdat de afspraak tussen partijen was dat zij alleen tezamen de huur konden opzeggen, had het op de weg van [A sub 1] gelegen om daarover ofwel overeenstemming met [B sub 2] te bereiken ofwel anderszins actie te ondernemen om vast te laten stellen of [B sub 2] aan een opzegging moest meewerken. Dat heeft hij niet gedaan. Gelet daarop had hij er rekening mee moeten houden dat hij nog altijd gehouden was de helft van de huur voor zijn rekening te nemen.

4.18.

Conclusie hiervan is dat [A sub 1] , in de onderlinge verhouding tussen hem en [B sub 2] , gehouden is de huurachterstand voor zijn rekening te nemen, en ook om de helft van de huur te betalen tot 1 september 2023. Op die datum eindigt de huurovereenkomst door de ontbinding. De vordering van [A sub 1] in de vrijwaringszaak zal daarom worden afgewezen. De voorwaardelijke reconventionele vordering van [B sub 2] in de vrijwaringszaak zal worden toegewezen. Aan de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld (namelijk dat ook [B sub 2] in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] ) is namelijk voldaan.

Proceskosten

4.19.

[A sub 1] en [B sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten in de hoofdzaak worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 129,82

- griffierecht 244,00

- salaris advocaat
660,00(2,0 punten × tarief € 330,00)

Totaal € 1.033,82

4.20.

In de vrijwaringszaak zal [A sub 1] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [B sub 2] . Deze kosten worden in conventie en in reconventie tezamen (waarbij rekening is gehouden met de samenhang met de hoofdzaak) begroot op:

- salaris advocaat
€ 330,00(2,0 punten × tarief € 330,00 x factor 0,5)

Totaal € 330,00

5.De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst per 1 september 2023, en veroordeelt [A sub 1] en [B sub 2] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] met al de zich daarin bevindende personen en goederen – de laatste voor zover deze geen eigendom van [eiseres] zijn – per 1 september 2023 te ontruimen en te verlaten en daarin niet weer te keren en met overgifte van de sleutels en alles dat verder tot het gehuurde behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

5.2.

veroordeelt [A sub 1] en [B sub 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 9.236,12 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de achterstallige betalingen steeds vanaf het moment van opeisbaarheid tot de voldoening, waarbij het onder 4.10 genoemde bedrag van € 179,87 zal worden afgetrokken van de achterstallige betaling over de maand oktober 2021;

5.3.

veroordeelt [A sub 1] en [B sub 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 1.567,28 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf 1 mei 2022 tot de datum van de ontbinding, waarbij de reeds betaalde bedragen in mindering hierop zullen strekken, alsmede een vergoeding voor voortgezet gebruik, gelijk aan de thans geldende maandelijkse huurprijs van € 1.567,28, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, voor iedere maand of gedeelte daarvan gelegen tussen de datum van ontbinding en de ontruiming;

5.4.

veroordeelt [A sub 1] en [B sub 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.033,82, waarin begrepen € 660,00 aan salaris gemachtigde;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in de vrijwaringszaak

in conventie

5.7.

wijst de vorderingen van [A sub 1] af;

in reconventie

5.8.

veroordeelt [A sub 1] om aan [B sub 2] tegen bewijs van kwijting te betalen al datgene wat [B sub 2] op grond van het onder 5.2 en 5.3 van dit vonnis zal betalen aan [eiseres] ;

in conventie en in reconventie

5.9.

veroordeelt [A sub 1] tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak aan de zijde van [B sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 330,00 aan salaris gemachtigde;

5.10.

verklaart dit vonnis in de vrijwaringszaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.

Ontbinding huurovereenkomst en hoofdelijkheid in betalingsverplichtingen tussen medehuurders

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.[A sub 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.De standpunten en vorderingen van partijen

4.De beoordeling

Kon [A sub 1] de huurovereenkomst opzeggen? Nee

5.De beslissing