Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10312223 UV EXPL 23-26 LT/44506
Kort geding vonnis van 8 maart 2023
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijk
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder en mr. R.J. Oost,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] en kantoorhoudend in [vestigingsplaats]
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 februari 2023 met producties 1 tot en met 9;
- de akte van [gedaagde] met een eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 22 februari 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In april 2019 is tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de kantoorruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). Het betreft een onderhuurovereenkomst.
2.2.
Partijen zijn een huurprijs van € 9.317,01 per maand overeengekomen, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen staat onder meer het volgende:
“(…)
5.1
Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk,
geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van Huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen. Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. Onder nutsbedrijven wordt in deze huurovereenkomst tevens verstaan soortgelijke bedrijven die zich bezig houden met de levering, het transport en de meting van het verbruik van energie, water e.d.
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.
(…)
29Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
(…)
2.4.
Het gehuurde heeft energielabel E.
2.5.
Op 31 mei 2022 heeft [gedaagde] een e-mail naar [eiseres] gestuurd, waarin zij meedeelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst van partijen opzegt tegen 31 juli 2023, omdat [gedaagde] vanwege de groei van het bedrijf een groter kantoorpand nodig heeft.
2.6.
In september 2022 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten en is zij in een ander (groter) kantoorpand getrokken.
2.7.
Op 1 december 2022 heeft [eiseres] een brief naar [gedaagde] gestuurd, waarin zij meedeelt dat [eiseres] de huurovereenkomst opzegt per 31 juli 2023.
2.8.
Op 9 december 2022 heeft [gedaagde] een brief naar [eiseres] gestuurd, met de volgende inhoud:
“(…)
Het kantoorpand aan de [adres] te [vestigingsplaats] heeft Energielabel E. Voor alle kantoren is het vanaf 1 januari 2023 wettelijk verplicht om minimaal een Energielabel C te hebben. Dat betekent dat het door ons gehuurde pand in [vestigingsplaats] niet voldoet nu daarvoor nog een Energielabel E geldt. Daarom achten wij ons niet gehouden tot het voldoen voor huur van een kantoorruimte welke wij op grond van de wet (Bouwbesluit 2012) formeel niet kunnen én mogen gebruiken.
Dit betekent dat wij per 1 januari 2023 in het geheel niet het genot van het gehuurde kunnen hebben en daarmee sprake is van een gebrek in de zin van de wet dat voor rekening en risico van verhuurder komt. Jullie hebben al laten weten dat jullie het gebrek niet zullen gaan verhelpen voor 1 juli as en daarmee zijn jullie van rechtswege in verzuim (art 6:81 BW).
Wij ontbinden de huurovereenkomst hierbij per 1 januari 2023 op de voet van het bepaalde in artikel 7:210 BW.
(…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
de som van € 25.813,27 (bestaande uit € 18.634,02 aan huurachterstand, € 704,04 aan factuur afvalverwijdering, € 5.000,00 aan boete overeenkomstig artikel 28 van de algemene bepalingen, € 600,00 aan boete overeenkomstig artikel 23.2 van de algemene bepalingen en € 875,21 aan buitengerechtelijke kosten);
vermeerderd met een bedrag van € 9.317,01 per maand naar wettelijke bepalingen als huurprijs geldt voor het gehuurde, of een gedeelte daarvan, waarin gedaagde het gehuurde sedert 1 maart 2023 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden;
rente en kosten rechtens, daaronder begrepen een bedrag voor het gemachtigdensalaris.
3.2.
De kantonrechter begrijpt uit de dagvaarding dat [eiseres] bedoeld heeft het volgende aan haar vorderingen ten grondslag te leggen. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen om maandelijks huur aan [eiseres] te betalen en het gehuurde gedurende de huurovereenkomst in gebruik te houden. [gedaagde] heeft de huur sinds 1 januari 2023 onbetaald gelaten, heeft het gehuurde sinds die datum (of eerder) niet meer in gebruik en heeft de levering van gas en elektriciteit op het adres van het gehuurde laten beëindigen.
Uit de algemene bepalingen volgt dat [gedaagde] door haar tekortkomingen ook boetes heeft verbeurd. Omdat [gedaagde] te laat is met betaling en [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven, maakt [eiseres] tevens aanspraak op de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiseres] . Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst geëindigd per 1 januari 2023. Hiertoe heeft zij het volgende aangevoerd. Per 1 januari 2023 is het op grond van het Bouwbesluit 2012 verboden om een kantoorpand te gebruiken zonder een geldig energielabel C. [eiseres] had er daarom voor moeten zorgen dat het gehuurde een geldig energielabel C zou krijgen. In december 2022 was al duidelijk dat [eiseres] niet aan deze verplichting zou voldoen. [eiseres] is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Door het ontbreken van een geldig energielabel C kan [gedaagde] per 1 januari 2023 namelijk geen gebruik maken van het gehuurde.
Dit betekent dat zij in het geheel geen huurgenot heeft en dat sprake is van een ernstig gebrek. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst vanwege dit gebrek bij brief van 9 december 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden met ingang van 1 januari 2023. [gedaagde] wil dan ook dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen en dat [eiseres] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen tot (terug)betaling van de waarborgsom van € 24.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2023. Daarnaast vordert [gedaagde] de veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
3.5.
[gedaagde] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 24.200,00 aan [eiseres] voldaan. Aangezien [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 januari 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden en het gehuurde verder correct heeft opgeleverd, heeft [gedaagde] recht op terugbetaling van deze waarborgsom.
3.6.
[eiseres] is het niet eens met de vordering van [gedaagde] . [eiseres] wil dat deze vordering wordt afgewezen.
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Spoedeisend belang
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Deze spoedeisendheid is gegeven met de aard van de vorderingen. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang van [eiseres] ook niet betwist.
Verdere beoordelingskader
4.2.
In deze procedure moet verder worden beoordeeld of een corresponderende vordering van [eiseres] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van een kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is geen plaats voor nadere bewijsvoering.
Het gevorderde onder i
4.3.
De kantonrechter gaat in dit kader om te beginnen in op de vraag of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] het onder i gevorderde verschuldigd is.
Huurachterstand
4.4.
Het gevorderde onder i bestaat in de eerste plaats uit € 18.634,02 aan huurachterstand, te weten de huur over de maanden januari en februari 2023.
[gedaagde] heeft niet betwist dat zij de betreffende huurtermijnen onbetaald heeft gelaten.
Volgens [gedaagde] is zij die huurtermijnen echter niet verschuldigd, omdat zij de huurovereenkomst per 1 januari 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden vanwege het feit dat het gehuurde niet voldoet aan de zogenaamde ‘C-labelverplichting’, wat naar mening van [gedaagde] een ernstig gebrek is.
4.5.
De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.
4.6.
Voor zover het feit dat het gehuurde niet voldoet aan de C-labelverplichting is aan te merken als een dusdanig ernstig gebrek dat de huurovereenkomst op die grond (geheel) ontbonden zou kunnen worden, waarover te twisten valt, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden sprake van oneigenlijk gebruik van deze ontbindingsgrond. Vast staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 31 mei 2022 heeft opgezegd tegen 31 juli 2023, omdat zij vanwege de groei van haar bedrijf een groter kantoorpand nodig had. [gedaagde] heeft het gehuurde in dat verband in september 2022 verlaten en is in een ander (groter) kantoorpand getrokken. De directeur van [gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat hij voorts in november of december 2022, dus geruime tijd nadat [gedaagde] het gehuurde had verlaten en had besloten het gehuurde niet meer (als kantoorpand) te gebruiken, op de hoogte is geraakt van de Clabelverplichting. Toen heeft [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst naar voren gehaald door de overeenkomst per 1 januari 2023 te ontbinden met de argumentatie dat het gehuurde gebrekkig is doordat het niet aan de C-labelverplichting voldoet. Deze gehele gang van zaken wijst erop dat [gedaagde] zich alleen op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde gebrekkig is door het ontbreken van een geldig energielabel C, om op die manier eerder onder haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen uit te komen. Daar is de gebrekenregeling niet voor bedoeld. De kantonrechter acht het voorshands dan ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.
4.7.
De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat [eiseres] de sleutels van het gehuurde zonder protest in ontvangst zou hebben genomen, maakt dat voorlopige oordeel niet anders. Nog daargelaten dat [eiseres] heeft betwist dat zij de sleutels van het gehuurde heeft ontvangen, brengt het (zonder protest) in ontvangst nemen van deze sleutels niet zonder meer met zich dat [eiseres] wordt geacht te hebben ingestemd met het einde van de huurovereenkomst.
4.8.
De kantonrechter gaat er gezien het voorgaande voorshands van uit dat de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst nog steeds bestaat. Het is daarom voldoende aannemelijk dat [gedaagde] de huurtermijnen over de maanden januari en februari 2023 aan [eiseres] verschuldigd is. De gevorderde huurachterstand wordt dus toegewezen.
4.9.
De over de huurachterstand gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen. [eiseres] kan op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen aanspraak maken op een contractuele boete in verband met de te late betaling van de huurtermijnen.
Dit heeft [eiseres] in deze procedure ook gedaan. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats van de schadevergoeding op de grond van de wet. Wettelijke rente is aan te merken als schadevergoeding op grond van de wet. Gesteld noch gebleken is dat partijen een van artikel 6:92 lid 2 BW afwijkende regeling zijn overeengekomen. Daarom heeft [eiseres] geen aanspraak op de wettelijke rente over de huurachterstand.
Kosten voor afvalverwijdering
4.10.
De onder i gevorderde som bevat verder € 704,04 aan kosten voor afvalverwijdering. [eiseres] heeft echter in het geheel niet onderbouwd op grond waarvan [gedaagde] deze kosten aan [eiseres] verschuldigd is. [eiseres] heeft dus onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de betreffende kosten aan [eiseres] moet voldoen. De gevorderde kosten voor afvalverwijdering worden om die reden afgewezen.
Boetes
4.11.
[eiseres] heeft voorts een boete van € 5.000,00 gevorderd omdat [gedaagde] het gehuurde in strijd met artikel 5.1 van deze algemene bepalingen, waarvan de inhoud is vermeld onder 2.3, sinds januari 2023 (of zelfs eerder) niet meer gebruikt (als kantoorpand) en de levering van gas en elektriciteit op het adres van het gehuurde heeft laten beëindigen. Hoewel [eiseres] heeft gesteld dat zij deze boete vordert op grond van artikel 28 van de algemene bepalingen, begrijpt de kantonrechter uit de overige stellingen van [eiseres] dat zij bedoeld heeft aanspraak te maken op de boete van artikel 29 van de algemene bepalingen, waarvan de inhoud is vermeld onder 2.3. [gedaagde] heeft erkend dat zij het gehuurde sinds september 2022 niet meer gebruikt en dat zij de levering van gas en elektriciteit op het adres van het gehuurde in januari 2023 heeft laten beëindigen. [gedaagde] heeft verder niet betwist dat [eiseres] haar heeft gesommeerd om het gehuurde weer in gebruik te nemen. De kantonrechter gaat er voorshands dan ook van uit dat [gedaagde] de boete van artikel 29 van de algemene bepalingen heeft verbeurd. [gedaagde] heeft de hoogte van de boete voorts niet weersproken. De gevorderde boete van € 5.000,00 wordt dan ook toegewezen.
4.12.
[eiseres] maakt ook aanspraak op de boete van artikel 23.2 van de algemene bepalingen, waarvan de inhoud is vermeld onder 2.3. Vast staat dat [gedaagde] de huur over de maanden januari en februari 2023 niet tijdig heeft voldaan. Hierdoor heeft [gedaagde] de boete van artikel 23.2 van de algemene bepalingen verbeurd. De in dit kader door [eiseres] gevorderde boete van € 600,00, waarvan [gedaagde] de hoogte niet heeft betwist, wordt dus toegewezen.
4.13.
De over de boetes gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
Buitengerechtelijke kosten
4.14.
Tot slot bevat de onder i gevorderde som € 875,21 aan buitengerechtelijke kosten. Deze kosten worden toegewezen. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en het gevorderde bedrag valt binnen het geldende tarief. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen vanaf de datum van dagvaarding.
Het gevorderde onder ii
4.15.
Vervolgens komt het gevorderde onder ii aan de orde. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit deel van de vordering moet worden afgewezen omdat het te onduidelijk en/of onbepaald is.
4.16.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Hoewel aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat dit deel van de vordering wat ongelukkig is geformuleerd, is mede gelet op wat [eiseres] in de dagvaarding heeft gesteld, voldoende duidelijk dat zij bedoeld heeft betaling van de (toekomstige) huurtermijnen vanaf 1 maart 2023 te vorderen.
4.17.
De huur over de maand maart 2023 wordt toegewezen, omdat deze op de datum van dit vonnis al opeisbaar is en in hoge mate aannemelijk is dat [gedaagde] deze huurtermijn niet heeft voldaan. Voor toewijzing van de overige, nog niet opeisbare huurtermijnen is in dit kort geding geen plaats. De verplichting tot betaling van de huur vloeit al voort uit de huurovereenkomst en er kunnen zich in de toekomst omstandigheden voordoen waardoor de huur toch niet (helemaal) verschuldigd is. De vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen wordt dan ook afgewezen.
4.18.
De over de huur van de maand maart 2023 gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen vanaf de datum van verzuim.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde] heeft in belangrijke mate ongelijk gekregen in deze procedure. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [eiseres] voor de procedure in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 109,33
- griffierecht € 1.384,00
- salaris gemachtigde €
529,00
529,00
Totaal € 2.022,33
4.20.
De nakosten worden toegewezen zoals hierna vermeld.
in reconventie
Waarborgsom
4.21.
De door [gedaagde] in reconventie gevorderde betaling van de waarborgsom die [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst aan [eiseres] heeft voldaan, wordt afgewezen.
In conventie is overwogen dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 januari 2023. De kantonrechter gaat er voorshands dan ook van uit dat de huurovereenkomst nog bestaat en dat deze doorloopt tot en met 31 juli 2023, de datum waartegen de overeenkomst door beide partijen is opgezegd. [eiseres] hoeft de waarborgsom daarom (nog) niet terug te betalen aan [gedaagde] .
in conventie en in reconventie
Proceskosten
4.22.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
De kosten aan de zijde van [eiseres] voor de procedure in reconventie worden begroot op € 264,50 (0,5 x € 529,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:
- € 18.634,02 aan huurachterstand;
- € 5.600,00 aan boete op grond van de artikelen 23.2 en 29 van de algemene bepalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 8 februari 2023 tot de betaling;
- € 875,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 8 februari 2023 tot de betaling;
- € 9.317,01 aan huur over de maand maart 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van verzuim tot de betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.022,33, waarin begrepen € 529,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, voor zover betekening heeft plaatsgevonden;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 264,50 aan salaris gemachtigde;
5.8.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans en in het openbaar uitgesproken door mr. I.L. Rijnbout op 8 maart 2023.