Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3704
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 960.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 december 2022. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwde geschakelde woning met een aangebouwde garage. De woning heeft een oppervlakte van 123 m2 en ligt op een perceel van 617 m2
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 749.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 960.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 mei 2021 voor € 972.500,-;
- [adres 7] , verkocht op 22 juli 2020 voor € 850.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 761.272,-.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen in bezwaar ( [adres 5] en [adres 6] ) worden in beroep niet langer gehanteerd als referentiewoning.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiseres stelt ten eerste dat verweerder niet duidelijk uiteen zet welke correcties zijn toegepast en ook geen inzicht geeft in hoe de correcties tot stand zijn gekomen. Ook is niet inzichtelijk gemaakt welke waarde er is toegekend aan de bijgebouwen. Verder verzoekt eiseres om de transacties die aan de grondstaffels ten grondslag liggen. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat bij de bevestiging van de hoorzitting (brief van 2 mei 2022) door middel van een link alle op de zaak betrekking hebbende stukken beschikbaar zijn gesteld. Eiseres heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Het souterrain
9. Eiseres stelt dat in de taxatiematrix de verkeerde oppervlakte voor het souterrain is gehanteerd. Volgens eiseres moet dit namelijk 57 m2 zijn in plaats van 98 m2. Ter onderbouwing verwijst eiseres naar de taxatiekaart en het taxatieverslag van verweerder. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. De rechtbank overweegt dat eiseres ook eerder in de beroepsfase had kunnen wijzen op de onjuist genoemde oppervlakte. Verweerder heeft al op 6 december 2022 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 7 december 2022 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Door pas op de zitting te wijzen op de onjuist gehanteerde oppervlakte van het souterrain, is verweerder niet meer in staat om hierop te reageren en/of onderbouwende gegevens in te brengen. Eiseres handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
Het afnemend grensnut
10. Eiseres stelt dat op basis van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen het afnemend grensnut te veel doorwerkt in de taxatiematrix. Daarnaast stelt eiseres dat indien verweerder uitgaat van een oppervlakte van 98 m2 voor het souterrain, er ook voor het souterrain het afnemend grensnut zou moeten gelden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet onderbouwt dat het afnemend grensnut te veel doorwerkt in de taxatiematrix en dat daardoor de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Over het afnemend grensnut en het souterrain heeft verweerder toegelicht dat hiervoor vaste bedragen worden gehanteerd. Eiseres heeft niet onderbouwd dat naarmate een souterrain groter is er rekening moet worden gehouden met het afnemend grensnut. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder aangedragen referentiewoningen
11. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens eiseres is [adres 2] niet vergelijkbaar omdat deze woning een ‘uitschieter’ is qua oppervlakte. Deze woning heeft namelijk een oppervlakte van 165 m2. Ook stelt eiseres dat [adres 7] niet vergelijkbaar is omdat deze woning stevig is gecorrigeerd voor de KOUDV-factoren. En als laatste stelt eiseres dat [adres 8] niet vergelijkbaar is, vanwege het verschil in kaveloppervlak. De kavel van deze woning is 269 m2 terwijl de woning een kaveloppervlak van 617 m2 heeft. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Dat [adres 2] een grotere woonoppervlakte heeft, maakt niet dat deze niet vergelijkbaar is. De rechtbank is van oordeel dat deze woning juist in lijn ligt met de woning en de andere referentiewoningen. Zie ook punt 6. Voor wat betreft [adres 7] is de rechtbank van oordeel dat de correcties vanwege de KOUDV-factoren doorgerekend zijn in de m2-prijs van deze woning. Verweerder houdt hier dus al rekening mee. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat [adres 8] als extra onderbouwing is gehanteerd om de waarde van het souterrain te onderbouwen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
De door eiseres aangedragen woningen
12. Eiseres draagt als referentiewoningen [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] aan, omdat deze woningen volgens eiseres onderbouwen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is beschikt. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiseres als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.