Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5122
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: Ir. B.A.M. Slockers),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 261.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 september 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 20 juni 2023. Daarbij waren aanwezig: F. van der Plas, waarnemer van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1964. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 96 m², een berging van 15 m² en een overkapping van 4 m². De woning ligt op een perceel van 143 m².
2. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan 243.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere aan de [straat] gelegen rijwoningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop tijdens de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij het volgende.
6. De verkoopcijfers van referentiewoningen zijn allereerst geschikt ter onderbouwing van de waarde. [adres 2] en [adres 3] zijn binnen een maand voor de waardepeildatum verkocht en [adres 4] is een half jaar voor de waardepeildatum verkocht. Eiser is het eens met de heffingsambtenaar dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en de rechtbank volgt partijen daarin nu het gaat om in dezelfde straat gelegen rijwoningen uit hetzelfde bouwjaar.
7. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix verder de waardeverhouding inzichtelijk gemaakt. Hij heeft uit de voor waardebepalende kenmerkende verschillen gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen, een waarde per vierkante meter voor het hoofdgebouw van de woning herleidt. De rechtbank ziet dat met de aanwezige verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. Met het verschil in gebruiksoppervlakte is rekening gehouden door een correctie naar gelang het verschil in grootte toe te passen op de verkoopcijfers per vierkante meter hoofdgebouw. Voor de betere kwaliteit en onderhoudstoestand van [adres 3] zijn correcties van respectievelijk -10% en -5% gehanteerd. Voor de slechtere onderhoudstoestand van [adres 2] is gecorrigeerd met 5%. Eiser heeft tegen de wijze van corrigeren geen gronden aangevoerd. Uit het gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen is een waarde voor het hoofdgebouw van eisers woning herleid van € 165.918 (€ 1.693,- per m²). Over de berekening van de grondwaarde en de overige onderdelen zijn door eiser evenmin gronden aangevoerd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de taxatiematrix per abuis een perceeloppervlakte van 292 m² voor de woning van eiser staat vermeld in plaats van 143 m², maar dat de grondwaarde in de taxatiematrix klopt en is berekend met de perceeloppervlakte van 143 m². De rechtbank kan dit volgen gelet op de grondwaardes van de referentiewoningen die met een perceeloppervlak van respectievelijk 145 m², 145 m² en 144 m², maar 1 à 2 m² verschillen van het perceel van eiser en een vergelijkbare grondwaarde hebben.
8. De gronden die eiser heeft aangevoerd, maken het oordeel van de rechtbank niet anders.
9. Eiser wijst erop dat [adres 5] uitstekend vergelijkbaar is met zijn woning, ook wat betreft gedateerdheid, maar dat het verkoopcijfer niet is betrokken in de taxatiematrix. Volgens hem had deze woning in de plaats van [adres 3] in de taxatiematrix moeten staan. Laatstgenoemde woning geeft namelijk anders dan [adres 5] niet een direct beeld van de waarde, maar moet worden gecorrigeerd voor de grootte en de bovengemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen.
10. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ook nog de [adres 5] als referentiewoning heeft genoemd, terwijl in beroep deze referentiewoning is vervallen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat in beroep de waarde wordt herleid uit de verkoopprijzen van drie referentiewoningen. [adres 5] is daarbij komen te vervallen en vervangen door [adres 2] , omdat deze woning nagenoeg op de waardepeildatum is verkocht (17 december 2020) en daarmee niet voor waardeontwikkeling hoeft te worden gecorrigeerd. De [adres 5] is eerder, op 30 juni 2020 verkocht en is daarmee minder geschikt dan de [adres 2] . De rechtbank kan deze uitleg volgen. Daar komt bij dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen in beroep door eiser, naast [adres 5] , zelf zijn aangedragen als goed vergelijkbare woningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het verkoopcijfer van [adres 3] gecorrigeerd voor de verschillen die er zijn met de woning van eiser. Eiser heeft de manier waarop is gecorrigeerd en de correctiehoogte niet betwist. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar, die een zekere vrijheid toekomt bij het opnemen van woningen, een andere referentiekeuze had moeten maken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met de gedateerde staat van de voorzieningen in de woning. De woning heeft een eenvoudige 37 jaar oude keuken en een 42 jaar oude badkamer. Hij vindt dat de voorzieningen ten onrechte als gemiddeld met een factor 3 zijn gewaardeerd. Volgens hem moeten de voorzieningen als onder gemiddeld met een factor 2 worden gewaardeerd en dient een aftrek van 10% te worden toegepast.
12. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van eiser gelegen om zijn standpunt met controleerbare gegevens, zo nodig met foto’s, te onderbouwen. Nu hij dit niet heeft gedaan, ziet de rechtbank geen aanknopingspunt de heffingsambtenaar niet te volgen in de beoordeling van de voorzieningen als gemiddeld. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Omdat de rechtbank van oordeel is dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, verklaart de rechtbank het beroep ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.