Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1561
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: drs. C. van Oosten),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, het college
(gemachtigden: N.J. van Polanen en mr. L.A. Sluiter).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde belanghebbende] uit [vestigingsplaats] (derde-partij)
(gemachtigde: mr. T. Groot).
Inleiding
1. Eisers zijn sinds 30 juni 1986 eigenaars van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . Het college heeft op 22 mei 2017 aan derde-partij een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van negen ééngezinswoningen op het perceel tussen de [adres 2] - [adres 3] , de [park] en de [rivier] in [woonplaats] (hierna: het perceel). Met de omgevingsvergunning van 10 april 2019 is de vergunning van 22 mei 2017 gewijzigd in verband met het toevoegen van twee parkeerplaatsen in het openbaar gebied en een gewijzigde uitvoering van een van de woningen.
1.1.
Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 12 december 2018 [1] is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. Eisers hebben op 24 september 2020 het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade van € 98.300,- in verband met vermindering van de waarde van hun woning. Door de op 22 mei 2017 verleende omgevingsvergunning hebben eisers verlies van uitzicht, bezonning en privacy.
1.2.
Naar aanleiding van het verzoek van eisers heeft het college aan [adviesbureau] (hierna: [adviesbureau] ) om advies gevraagd. Op 25 augustus 2021 heeft [adviesbureau] definitief advies uitgebracht.
1.3.
Met het besluit van 16 september 2021 (het primaire besluit) heeft het college in navolging van het advies van [adviesbureau] het door eisers gedane verzoek om tegemoetkoming in planschade op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen.
1.4.
Met het besluit van 21 februari 2022 (het bestreden besluit) heeft het college het
door eisers daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.5.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft een
verweerschrift ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 3 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben
deelgenomen: eiser en zijn gemachtigde en de gemachtigden van het college. De gemachtigde van derde-partij was, zonder berichtgeving van verhindering, niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eisers geen gelijk krijgen. De rechtbank zal hierna aan de hand van de beroepsgronden van eisers uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Het beoordelingskader
3. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Op grond van het tweede lid, onder c, van dit artikel is een omgevingsvergunning een oorzaak als bedoeld in het eerste lid.
3.1.
Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor de tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
3.2.
Uit artikel 1 van de Verordening tot vaststelling van de Regels voor de Bebouwde Kom uit 1958 (VBK) volgt dat de verordening de aard van de bestaande en op te richten gebouwen en tevens het gebruik van gronden gelegen in de gedeelten van de bebouwde kom, welke op de bij deze verordening behorende tekening nr. 6563 K met een rode, gele, blauwe en groene kleur zijn aangeduid, regelt.
3.3.
Op grond van artikel 3, eerste lid, van de VBK moet een gebouw of een gedeelte daarvan, dat is gelegen in het gedeelte van de bebouwde kom, dat op de bij deze verordening behorende tekening nr. 6563 K met een gele kleur is aangeduid, en de aard van woonruimte heeft deze aard blijven behouden. Op grond van het vierde lid van dit artikel mag een in het eerste lid omschreven gebied op te richten gebouw uitsluitend de aard van woonruimte verkrijgen.
Het geschil
4. Het college is op grond van de bevindingen van [adviesbureau] van mening dat sprake is van voorzienbaarheid. Daarbij heeft het college zich op het standpunt gesteld dat eisers op het moment van de koop van hun woning rekening hadden kunnen houden met de wijziging van de planologische situatie op het perceel. Het college heeft hiertoe in de eerste plaats verwezen naar de VBK uit 1958 van de gemeente Utrecht die gelet op de onthouding van goedkeuring door gedeputeerde staten aan het bestemmingsplan [buurt] voor het perceel gold. Uit de VBK kon worden afgeleid dat voor de gronden, aangeduid met een gele kleur, waarop de omgevingsvergunning ziet rekening gehouden moest worden met woningbouw. Verder heeft het college verwezen naar de op grond van de (aanvullend werkende) Bouwverordening indertijd toegestane bouwhoogte van respectievelijk 18 en 24 meter. Dit betekent volgens het college dat de aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade voor het adres [adres 1] terecht is afgewezen omdat de schadeoorzaak voorzienbaar was op het moment van verkrijgen van de woning (actieve risicoaanvaarding).
4.1.
Eisers zijn het hier niet mee eens. Zij stellen zich op het standpunt dat zij wel een
vergoeding voor planschade als gevolg van de omgevingsvergunning moeten krijgen. Eisers betwisten dat de oorzaak van de planschade voorzienbaar was. Volgens eisers blijkt uit de VBK niet dat overal in het gele gebied gebouwd mag worden. Dit zou immers betekenen dat ook grachten, tuinen en dergelijke volgebouwd kunnen worden. De VBK is dermate globaal dat niet voorzienbaar is dat er op het perceel woningen gebouwd zouden worden. De VBK geeft aan dat op te richten gebouwen in het gele gebied alleen woningen mogen zijn, dat is iets anders. Uit de VBK blijkt dus niet dat eisers hadden moeten kunnen begrijpen dat er ooit woningen op het perceel gebouwd zouden worden. Eisers verwijzen hiervoor naar de uitspraken van de Afdeling van 2017 [2] en 2019 [3] .
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat in deze zaak voor de vraag naar de voorzienbaarheid van de planologische verslechtering de VBK en de hoogtebepalingen uit de destijds geldende Bouwverordening van toepassing zijn. Partijen verschillen er alleen van mening over of het ten tijde van de aankoop van de woning door eisers voor hen op grond van artikel 3 van de VBK en de bijbehorende kaart voorzienbaar was dat op het perceel woningen gebouwd mochten worden.
Was de schade voorzienbaar ten tijde van de aankoop?
5. Volgens vaste rechtspraak [4] blijft wanneer de planschade voorzienbaar is, de planschade voor rekening van de aanvrager, omdat de aanvrager in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning te hebben aanvaard.
5.1.
Of een planologische wijziging voorzienbaar was, dient volgens vaste rechtspraak [5] te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing - in dit geval het moment van aankoop van de woning - voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is ook niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van aankoop van de woning de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
5.2.
Het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning voor de koper voorzienbaar was, vereist geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige beschikt. Dat betekent dat de rechtbank het door het college in navolging van [adviesbureau] gegeven antwoord op die vraag zonder terughoudendheid toetst. [6]
6. De rechtbank is het met het college eens dat de planologische verslechtering voorzienbaar was. De rechtbank legt dat hierna uit.
6.1.
Bij de beoordeling van de voorzienbaarheid is het tijdstip van aankoop van de woning door eisers leidend. Eisers hebben de woning gekocht op 30 juni 1986.
6.2.
Ten tijde van de aankoop van de woning in 1986 gold voor het perceel waarop de omgevingsvergunning ziet, de VBK. Op de kaart behorend bij de VBK is het perceel waarop de omgevingsvergunning ziet geel gekleurd.
6.3.
Het college ziet de VBK als een concreet beleidsvoornemen om op het perceel woningen te bouwen. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de planologische regelgeving, zoals de VBK, destijds globaal van opzet was. De grondslag van de VBK ligt in de Woningwet 1901, waardoor de regels in de VBK beperkt zijn tot de aard van de bebouwing en het gebruik van gronden. Dit verklaart waarom de VBK niet in detail is uitgewerkt. In de VBK staat dat binnen de geel gekleurde delen, waaronder ook het perceel valt, de op te richten gebouwen uitsluitend de aard van woonruimte mogen verkrijgen. Daarmee was het beleidsvoornemen tot realisatie van woningbouw op het perceel concreet genoeg.
6.4.
De rechtbank is van oordeel dat eisers, gelet op het bepaalde in artikel 3 van de VBK en de bijbehorende kaart, er rekening mee hadden moeten houden dat op het perceel woningen gebouwd zouden kunnen worden. De VBK is een algemeen verbindend voorschrift. Artikel 3 van de VBK en de bijbehorende kaart boden ten tijde van de aankoop van de woning een voldoende concrete grondslag voor woningbouw op het perceel. Daarvoor was geen nadere planologische invulling nodig. Eisers stellen weliswaar dat de kaart zo globaal is ingevuld, dat op grond hiervan het gehele gele gebied, vermoedelijk in strijd met de toen geldende Bouwverordening, zou kunnen worden volgebouwd. Maar dit betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat er geen woningen gebouwd mochten worden. En dat is waar het om gaat. Op de zitting heeft eiser nog naar voren gebracht, dat hij voorafgaand aan de aankoop van de woning bij een ambtenaar van de gemeente navraag heeft gedaan naar de bestaande mogelijkheid van woningbouw op het perceel en dat de ambtenaar hem toen heeft verteld dat daarvoor eerst een besluit is vereist. Dit doet niet af aan de voorzienbaarheid. Veeleer duidt dit erop dat eisers zich (enigszins) bewust waren van de mogelijkheden die de VBK bood. Eisers hebben ook nog aangevoerd dat uit de onder 4.1 genoemde uitspraken van de Afdeling uit 2017 en 2019 volgt dat op grond van de VBK geen voorzienbaarheid kan worden aangenomen. In deze uitspraken was echter geen sprake van dezelfde rechtsvraag als in deze zaak. In de uitspraak van 2017 ging het om de vraag of op grond van een ander planologisch regime (het bestemmingsplan [buurt] ) sprake was van voorzienbaarheid. In de uitspraak van 2019 ging het helemaal niet over de voorzienbaarheid. De uitspraken leiden dan ook niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
7. De conclusie van het voorgaande is dat de oorzaak van de gestelde planschade voorzienbaar was. Dat betekent dat het college daarom, in navolging van het advies van [adviesbureau] , de gevraagde tegemoetkoming in planschade heeft mogen weigeren. Het beroep is ongegrond. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Ook voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.A.M. van Boetzelaer-Gulyas, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van P. Molenaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 juni 2023.
griffier
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.