ECLI:NL:RBMNE:2023:3059

• Datum uitspraak: 17 april 2023
• Publicatiedatum: 27 juni 2023
• Zaaknummer: 10388794 UV EXPL 23-69
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woning en ruimte na beëindiging huurovereenkomst met wederzijds goedvinden

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 17 april 2023 uitspraak gedaan in een kort geding over de ontruiming van een woning en een daarachter gelegen ruimte. De eiseressen, die sinds 18 mei 2021 eigenaar zijn van de woning, vorderden ontruiming van de gedaagden, die de woning en ruimte niet hadden verlaten na beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was eerder met wederzijds goedvinden beëindigd per 1 januari 2022, maar de gedaagden maakten nog steeds gebruik van de woning en ruimte. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagden zonder recht of titel gebruik maakten van de woning en dat de eiseressen een spoedeisend belang hadden bij de ontruiming. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een termijn van veertien dagen voor de gedaagden om de woning te verlaten. Tevens werden de gedaagden veroordeeld in de proceskosten, die op € 744,14 werden begroot. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de eiseressen het vonnis direct konden uitvoeren, ongeacht een eventueel hoger beroep van de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10388794 \ UV EXPL 23-69 MvdH/40201

Vonnis in kort geding van 17 april 2023

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiseres c.s.] (vrouwelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. J.J. Degenaar,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] (mannelijk enkelvoud),

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7;
- de brief van 31 maart 2023 van [eiseres c.s.] met productie 8 en 9;
- de mondelinge behandeling op 3 april 2023 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2. De beoordeling

Wat is er aan de hand?

2.1.

[eiseres c.s.] is sinds 18 mei 2021 eigenaar van een woning en een daarachter gelegen ruimte, beide gelegen op het perceel [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning en ruimte). Deze woning en ruimte zijn door de voormalig eigenaar, de heer [voormalig eigenaar] (hierna ook: [voormalig eigenaar] ), verhuurd aan de heer [gedaagde sub 1] . Mevrouw [gedaagde sub 2] is van rechtswege medehuurder geworden.

2.2.

Tussen enerzijds de voormalig eigenaar van de woning en de ruimte en anderzijds onder meer de heer [gedaagde sub 1] heeft een kort geding procedure tot onder meer ontruiming van de woning en de ruimte gespeeld vanwege het niet of niet tijdig betalen van de huur. De kantonrechter heeft in deze procedure bij vonnis van 28 februari 2020 (zaaknummer: 8288196 UV EXPL 20-15) de heer [gedaagde sub 1] bij verstek veroordeeld om de woning en de ruimte te ontruimen.

2.3.

Nadien is in april 2020 een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen deze partijen. Daarin is onder meer de afspraak gemaakt, dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning en de ruimte met wederzijds goedvinden werd beëindigd per 1 april 2021 en deze ruimtes op 31 maart 2021 werden ontruimd. In een addendum van april 2021 op deze vaststellingsovereenkomst zijn genoemde partijen overeengekomen, dat de einddatum van de huurovereenkomst werd gewijzigd naar 1 januari 2022 en de ontruimingsdatum werd gewijzigd naar 31 december 2021.

2.4.

Bij voornoemde vaststellingsovereenkomst en addendum was ook de vennootschap onder firma [v.o.f.] v.o.f. met haar vennoten partij. Deze vennootschap huurde de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [woonplaats] . Met betrekking tot deze bedrijfsruimte zijn ten aanzien van de einddatum van de huurovereenkomst en de ontruiming daarvan dezelfde afspraken gemaakt als over de woning en de ruimte. De huurovereenkomst met de vennootschap onder firma is inmiddels door de kantonrechter bij vonnis van 10 augustus 2022 ontbonden.

2.5.

[gedaagde c.s.] heeft de woning en de ruimte niet verlaten en maakt daar nog gebruik van. In deze procedure vordert [eiseres c.s.] ontruiming van de woning en de ruimte op straffe van een dwangsom en veroordeling van [gedaagde c.s.] in de proceskosten.

2.6.

[gedaagde c.s.] heeft op de zitting verweer gevoerd tegen de vordering.

Wat vindt de kantonrechter ervan?

2.7.

De ontruimingsvordering wordt toegewezen. [gedaagde c.s.] krijgt een termijn van veertien dagen na de betekening van dit vonnis om de woning en de ruimte te ontruimen en te verlaten. Hierna wordt toegelicht waarom dat zo is.

2.8.

In deze kort geding procedure wordt aan de kantonrechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het voldoende aannemelijk is dat een op artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gebaseerde rechtsvordering tot revindicatie en in het verlengde daarvan een ontruimingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als dat voldoende waarschijnlijk is en [eiseres c.s.] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door haar gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.

Spoedeisend

2.9.

Anders dan [gedaagde c.s.] heeft aangevoerd, heeft [eiseres c.s.] een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. Een vordering tot ontruiming zoals deze door [eiseres c.s.] is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. Zie in dit verband ook wat onder 2.13. staat.
[eiseres c.s.] is dan ook ontvankelijk in haar vordering.

Einde huurovereenkomst

2.10.

Partijen zijn het erover eens dat de tussen [voormalig eigenaar] en [gedaagde c.s.] gesloten huurovereenkomst op grond van de vaststellingsovereenkomst en het bijbehorende addendum per 1 januari 2022 met wederzijds goedvinden is geëindigd. Deze vaststellingsovereenkomst ziet op al het door [gedaagde c.s.] gehuurde aan het adres op de [adres 1] . De op de zitting gevoerde discussie onder welke schriftelijke huurovereenkomst (de eerste ^[1] of de tweede ^[2] huurovereenkomst die tussen [voormalig eigenaar] en de heer [gedaagde sub 1] is gesloten) de ruimte valt, is daarom niet van belang. Doordat de huurovereenkomst per 1 januari 2022 met wederzijds goedvinden is geëindigd, maakt [gedaagde c.s.] met ingang van dat moment zonder recht of titel gebruik van de woning en de ruimte.

Dat zou anders kunnen zijn als zou komen vast te staan dat vervolgens tussen [eiseres c.s.] en [gedaagde c.s.] een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de woning en de ruimte. In de onderhavige situatie blijkt nergens uit dat zo’n huurovereenkomst is gesloten. Zowel [eiseres c.s.] als [gedaagde c.s.] hebben tijdens de mondelinge behandeling de kantonrechter gemeld dat er weliswaar is gesproken over het afsluiten van een huurovereenkomst, maar dat daar geen verdere invulling aan is gegeven.

2.11.

Gelet op het voorgaande is het dan ook voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde c.s.] sinds 1 januari 2022 zonder recht of titel gebruik maakt van de woning en de ruimte. Omdat er geen huurovereenkomst meer is ten aanzien van het gebruik van de woning en de ruimte, komt aan [gedaagde c.s.] geen huurbescherming meer toe.
[eiseres c.s.] heeft dan ook in beginsel de bevoegdheid om haar eigendom op te eisen ^[3] door ontruiming daarvan te vorderen, behalve als zij misbruik maakt van die bevoegdheid. Hiervan kan sprake zijn als er zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van
[eiseres c.s.] bij de uitoefening van die bevoegdheid en het belang van [gedaagde c.s.] dat daardoor wordt geschaad, dat [eiseres c.s.] in redelijkheid haar bevoegdheid niet kan uitoefenen (artikel 3:13, tweede lid, van het BW).

2.12.

Hiervan is echter geen sprake. Tegenover het woonbelang van [gedaagde c.s.] staat het belang van [eiseres c.s.] om over haar eigendom te beschikken en de woning en de ruimte aan een ander te kunnen verhuren. Beide belangen zijn groot en de kantonrechter is er niet van overtuigd dat het belang van [gedaagde c.s.] zwaarder weegt dan het belang van [eiseres c.s.] Op de zitting heeft [gedaagde c.s.] aangevoerd dat [eiseres c.s.] een behoorlijke tijd heeft gewacht met het aanhangig maken met deze procedure en [gedaagde c.s.] op basis van de onderlinge verstandhouding niet hadden verwacht dat een procedure zou volgen. Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat [eiseres c.s.] haar rechten heeft prijs gegeven of minder belang heeft bij haar vordering. Zeker niet omdat [eiseres c.s.] heeft gesteld dat zij een nieuwe huurder heeft gevonden voor zowel de woning en de ruimte als de bedrijfsruimte, gelegen op het aangrenzend perceel [adres 2] in [woonplaats] , die voorheen verhuurd werd aan de vennootschap onder firma [v.o.f.] v.o.f. Er is dan ook geen sprake van een zodanige onevenredigheid tussen het belang van [eiseres c.s.] bij de uitoefening van haar bevoegdheid als eigenaar van de woning en de ruimte en het belang van [gedaagde c.s.] dat daardoor wordt geschaad, dat [eiseres c.s.] in redelijkheid haar bevoegdheid niet kan uitoefenen.

Ontruiming

2.13.

Door zonder recht of titel in de woning te blijven en gebruik te blijven maken van de ruimte maakt [gedaagde c.s.] inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres c.s.] en [eiseres c.s.] heeft daarom al een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Zoals hiervoor al is overwogen weegt het belang van [gedaagde c.s.] om het gebruik van de woning en de ruimte voort te zetten niet zwaarder dan het belang van [eiseres c.s.] bij een spoedige ontruiming. De ontruimingsvordering wordt dan ook toegewezen.

2.14.

Aan [gedaagde c.s.] wordt een termijn van 14 dagen na de betekening van dit vonnis gegeven om tot ontruiming over te gaan. Die termijn acht de kantonrechter in dit geval redelijk omdat [gedaagde c.s.] al lange tijd weet dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd en gelet daarop voorbereidingen heeft kunnen treffen om de woning en de ruimte te verlaten en te ontruimen.

2.15.

Omdat het door [eiseres c.s.] gevorderde op de primaire grondslag (revindicatie) wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag (ontbinding van de huurovereenkomst wegens slecht betalingsgedrag van [gedaagde c.s.]) tot ontruiming geen bespreking. Daarom gaat de kantonrechter onder meer voorbij aan de op de zitting door [gedaagde c.s.] ingenomen stelling, dat het gehuurde gebreken vertoond en om die reden de huurbetaling van één maand is opgeschort zodat deze betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Dwangsom

2.16.

De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiseres c.s.] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.

Proceskosten

2.17.

Omdat [gedaagde c.s.] ongelijk krijgt, wordt hij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en dat hij aan [eiseres c.s.] haar proceskosten moet betalen. Deze kosten worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

529,00

(tarief kort geding)

Totaal

€

744,14

2.18.

De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Uitvoerbaar bij voorraad

2.19.

[eiseres c.s.] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres c.s.] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde c.s.] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet.
[gedaagde c.s.] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, moet worden beoordeeld door een afweging van de belangen van partijen. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 2.12. en 2.13. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van [eiseres c.s.] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde c.s.] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3. De beslissing

De kantonrechter geeft, recht doende in kort geding, de volgende onmiddellijke voorziening:

3.1.

veroordeelt [gedaagde c.s.] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning en de ruimte, beide gelegen op het perceel [adres 1] te [woonplaats] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres c.s.] zijn, en om de woning en de ruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres c.s.] te stellen,

3.2.

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de kosten; hij moet aan [eiseres c.s.] haar proceskosten betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 744,14, waarin begrepen € 529,00 aan salaris gemachtigde,

3.3.

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen met de explootkosten als [gedaagde c.s.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op
17 april 2023.

Voetnoten

1. Zijnde productie 1 bij de dagvaardingen.

2. Zijnde productie 2 bij de dagvaardingen.

3. Zie artikel 5:2 van het BW.