ECLI:NL:RBMNE:2023:2995

• Datum uitspraak: 22 juni 2023
• Publicatiedatum: 23 juni 2023
• Zaaknummer: 10531907
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.R. Creutzberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming wegens betwiste huuropzegging en huurachterstand

Kwintes, een zorgorganisatie, vorderde in kort geding ontruiming van een woning die zij verhuurt aan [gedaagde sub 1], vanwege een vermeende huuropzegging en aanzienlijke huurachterstand. De huurder betwist de opzegging en stelt dat zij de brief waarin dit wordt gesteld onder dwang en in paniek heeft ondertekend. De kantonrechter oordeelt dat uit de brief niet duidelijk blijkt dat de huurovereenkomst daadwerkelijk is opgezegd, mede omdat de vermeende mondelinge opzegging niet is overgelegd.

Daarnaast is vastgesteld dat de huurachterstand aanzienlijk is, maar Kwintes heeft nagelaten deze bij de gemeentelijke schuldhulpverlening te melden, wat een vereiste is voor ontbinding wegens betalingsachterstand. De huurder heeft bovendien een groot belang bij het behouden van de woning, mede vanwege haar jonge kind en de noodzaak van een woonplek voor begeleiding.

De kantonrechter acht het daarom onvoldoende aannemelijk dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal slagen en wijst de vordering af. Ook de ontruiming van [gedaagde sub 2] wordt afgewezen omdat deze afhankelijk is van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1]. Kwintes wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gedaagden.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen wegens betwiste huuropzegging en onvoldoende grond voor ontbinding vanwege huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10531907 UV EXPL 23-134 SV/40160

Kort geding vonnis van 22 juni 2023

inzake

de stichting

Stichting Kwintes ,

gevestigd te Zeist,

verder ook te noemen: Kwintes,

eisende partij,

gemachtigde: mr. H.C.J. Oomen,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

gedaagde partij

gemachtigde: mr. B. Blanckenburg,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 2 juni 2023 met 5 producties
• het verweerschrift van [gedaagde sub 1] met 4 producties
• de brieven van de gemachtigde van Kwintes van 7 en 9 juni 2023
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van Kwintes.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juni 2023. Kwintes werd vertegenwoordigd door haar gemachtigde, mr. Oomen voornoemd. Daarnaast waren aanwezig [A] , [B] en [C] , allen werkzaam bij Kwintes als [functie] . [gedaagde sub 1] was aanwezig met haar kind, [D (voornaam)] , maar heeft de zittingszaal eerder verlaten toen deze begon te huilen. [gedaagde sub 1] werd bijgestaan en vertegenwoordigd door mr. Blanckenburg voornoemd. [gedaagde sub 2] was ook aanwezig en heeft zelf het woord gevoerd. Mr. Oomen heeft in de overgelegde pleitnota akte gevraagd van een verschrijving in het petitum, in die zin dat waar staat ‘gedaagde’, ‘gedaagden’ moet worden gelezen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. Aan het einde van de zitting is vonnis bepaald.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

Kwintes is een zorgorganisatie met als doel het leveren van zorg aan en begeleiding van personen met (psycho)sociale of psychiatrische kwetsbaarheid en biedt in dat kader ook begeleide woonvormen aan.

2.2.

Kwintes heeft met [gedaagde sub 1] met ingang van 22 november 2022 een begeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst gesloten. Op grond van de huurovereenkomst huurt [gedaagde sub 1] van Kwintes woonruimte, die is gelegen aan de [adres] in [plaats 1] (de woning). De huurprijs bedraagt € 442,46 per maand, te vermeerderen met een vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten. [gedaagde sub 1] heeft een relatie met [gedaagde sub 2] . Uit deze relatie is op [geboortedatum] 2023 een kind geboren, [D (voornaam)] . [gedaagde sub 2] heeft geen huurovereenkomst met Kwintes, maar hij mag zich van Kwintes wel inschrijven bij het GBA op het adres van de woning. Kwintes heeft met [gedaagde sub 2] met ingang van 22 november 2022 een afzonderlijke begeleidingsovereenkomst gesloten, waarin deze afspraken ook met hem schriftelijk zijn vastgelegd.

2.3.

In de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] is het volgende bepaald:

“
Artikel 3 Duur, verlenging en opzegging

Deze overeenkomst wordt per 22-11-2022 aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot het tijdstip dat de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en Kwintes eindigt dan wel tot het tijdstip dat huurder niet langer kwalificeert als zorgbehoevend zoals in artikel 1 bepaald. Beëindiging door huurder vindt plaats per aangetekend schrijven, waarbij de beëindiging plaats kan vinden per de 1e of 16e van de maand, met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 1 maand.”

2.4.

Bij beschikking van 7 april 2023 heeft de kinderrechter van de rechtbank Midden-Nederland de instelling Samen Veilig Midden-Nederland (SAVE) tot 28 juni 2023 machtigingen verleend tot uithuisplaatsing van [D (voornaam)] in een accommodatie van een verblijf jeugdhulp-/24-uursvoorziening en in een crisispleeggezin. [gedaagde sub 1] verblijft sindsdien, tot 28 juni 2023, met [D (voornaam)] op een locatie van [instelling] in [plaats 2] voor een kortdurende ouder-kind opname ter observatie. Tijdens de zitting op 12 juni 2023 bleek dat SAVE geen gebruik heeft gemaakt van de machtigingen.

2.5.

Op 13 of 15 april 2023 is er een gesprek geweest tussen Kwintes en [gedaagde sub 1] over opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] omdat zij bij een (andere) zorgorganisatie zorg zou gaan ontvangen. In een brief van 25 april 2023 heeft Kwintes [gedaagde sub 1] meegedeeld dat zij op 13 april 2023 de huuropzegging van [gedaagde sub 1] heeft ontvangen en dat de huurovereenkomst op 22 mei 2023 eindigt. [gedaagde sub 1] heeft deze brief mede ondertekend.

2.6.

[gedaagde sub 1] heeft Kwintes daarna op 22 mei 2023 gevraagd - via een whatsapp-bericht aan haar [functie] [A] - om een aantal dagen langer de tijd te krijgen om de woning leeg te halen. Kwintes heeft [gedaagde sub 1] daarop geantwoord dat zij de gelegenheid krijgt om het gehuurde op 24 mei 2023 leeg en ontruimd op te leveren.

2.7.

Op 24 mei 2023 is de woning niet leeg opgeleverd. [A] van Kwintes is op die dag naar de woning gegaan om de sleutels aan te nemen. [gedaagde sub 1] was niet aanwezig. [gedaagde sub 2] was wel aanwezig en heeft toen meegedeeld dat hij de woning niet gaat verlaten. In de woning stonden nog spullen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

2.8.

De huurprijs voor het gehuurde over december 2022, januari, februari, april en mei 2023 is niet betaald. Kwintes heeft deze vordering aan de deurwaarder uit handen gegeven.

3. De vordering

3.1.

Kwintes vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, vooruitlopend op een bodemprocedure, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen vijf werkdagen na het te wijzen vonnis te ontruimen met machtiging aan Kwintes - indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebreke blijven hieraan te voldoen -, deze ontruiming zelf te laten bewerkstelligen, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.

3.2.

Kwintes heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 1] op 25 april 2023 de huurovereenkomst heeft opgezegd en met de ondertekening van de brief van Kwintes van 25 april 2023 ermee heeft ingestemd de woning op 22 mei 2023 te ontruimen. Daarnaast is sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Het is volgens Kwintes voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 1] gehouden kan worden aan haar huuropzegging en dat anders ontbinding van de huurovereenkomst in de rede ligt. [gedaagde sub 2] is zelf geen huurder en is voor het kunnen wonen in de woning afhankelijk van het bestaan van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] .

3.3.

[gedaagde sub 1] voert hiertegen als voornaamste verweer dat zij de huurovereenkomst niet heeft opgezegd. [gedaagde sub 1] heeft de brief van 25 april 2023 in paniek en onder druk getekend, zodat [gedaagde sub 1] een beroep doet op vernietiging van de in de brief genoemde feiten en afspraken wegens dwaling of bedrog. Als het wel voldoende aannemelijk wordt geacht dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst heeft opgezegd, mocht Kwintes daarop niet gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van artikel 3:35 BW. De huurschuld is voor een deel afgelost, voor het restant kan een betalingsregeling worden getroffen en de lopende huur kan worden voldaan. Verder heeft Kwintes geen melding gedaan bij de gemeentelijke schuldhulpverlening als bedoeld in het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, waardoor de huurachterstand niet kan leiden tot toewijzing van de vordering.

3.4.

[gedaagde sub 2] heeft ook verweer gevoerd. [gedaagde sub 2] heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij, anders dan Kwintes stelt, wel heeft willen meewerken aan psychische begeleiding en budgetbeheer. Het lag niet aan hem dat dit nog niet is gestart.

4. De beoordeling

spoedeisend belang 4.1. Kwintes heeft gesteld dat de huurovereenkomst is opgezegd dan wel dat vanwege de huurachterstand in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal worden verzocht. Kwintes wil het gehuurde tijdens een bodemprocedure kunnen aanbieden aan een andere cliënt die op de wachtlijst staat voor een woning. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kwintes hiermee het spoedeisend belang voor het instellen van haar vordering voldoende aannemelijk gemaakt.

beoordeling in kort geding 4.2. In het kader van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van Kwintes in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door als voorlopige voorziening [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een (eventuele) bodemprocedure de opzegging van de huurovereenkomst wordt bekrachtigd of dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

is de huurovereenkomst opgezegd? 4.3. Kwintes stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst op 25 april 2023 door [gedaagde sub 1] is opgezegd, wat door [gedaagde sub 1] is betwist. Kwintes verwijst voor de opzegging naar de door [gedaagde sub 1] ondertekende brief van 25 april 2023. De kantonrechter vindt dat uit deze brief niet duidelijk blijkt dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst heeft opgezegd. In de brief van 25 april 2023 wordt namelijk verwezen naar een huuropzegging van [gedaagde sub 1] die Kwintes op 13 april 2023 zou hebben ontvangen. Die opzegging, van 13 april 2023, is niet overgelegd. Pas tijdens de zitting heeft Kwintes meegedeeld dat het ging om een mondelinge opzegging tijdens een gesprek op 13 april 2023. De zin in de brief van 25 april 2023 ‘hebben we ontvangen’ is in dat verband niet correct, terwijl [gedaagde sub 1] de opzegging bovendien heeft weersproken. In een kort gedingprocedure is geen ruimte voor bewijsvoering. Ook uit de overige bewoordingen van de brief van 25 april 2023 blijkt onvoldoende dat [gedaagde sub 1] (op dat moment) de huurovereenkomst heeft opgezegd of opzegt. In de brief, die is opgesteld op briefpapier met het logo en de adresgegevens van Kwintes en geadresseerd aan [gedaagde sub 1] , staat niet dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst opzegt of wil opzeggen. In de brief wordt juist vermeld dat Kwintes een huuropzegging van [gedaagde sub 1] heeft ontvangen en dat [gedaagde sub 1] de woning bij hoge uitzondering een week langer mag huren, waardoor de huurovereenkomst eindigt op 22 mei 2023. De kantonrechter kan daarom uit alleen deze brief niet afleiden dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Overigens, ook als wel zou worden uitgegaan van een opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] , dan is het bovendien niet uit te sluiten dat [gedaagde sub 1] zich op het moment van opzegging in een situatie bevond waarin zij eigenlijk niet wilde opzeggen. Zij was toen pas moeder geworden en moest veranderen van zorgverleningsinstantie. [gedaagde sub 1] heeft gezegd dat zij niet heeft willen opzeggen en in een eventuele bodemprocedure zal dan ook het verweer van dwaling moeten worden beoordeeld. De kantonrechter sluit niet uit dat dit verweer in die procedure kan slagen. Het is te vroeg om in dit kort geding, op basis van de huidige gegevens, te oordelen dat [gedaagde sub 1] in een eventuele bodemprocedure aan haar (eventuele) opzegging van de huurovereenkomst per 22 mei 2023 zal worden gehouden.

begeleidingsovereenkomst 4.4. Kwintes heeft zich ook beroepen op de onverbrekelijke samenhang tussen de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst. Zij heeft tijdens de zitting toegelicht dat de oorspronkelijke begeleiding van 2 uur per week die zij volgens de begeleidingsovereenkomst aan [gedaagde sub 1] zou geven, op dit moment volstrekt onvoldoende is, dat het niet mogelijk is geweest om met [gedaagde sub 1] afspraken te maken en een begeleidingsplan op te stellen, waardoor Kwintes de begeleiding heeft teruggeschroefd en alleen maar niet heeft beëindigd omdat ze ‘vinger aan de pols wil houden’ met betrekking tot de verdere begeleiding (elders) van [gedaagde sub 1] . Het moge zo zijn dat de feitelijke begeleiding momenteel elders plaatsvindt, maar [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat zij binnenkort in de weekenden naar huis mag en dus haar woonplek wil behouden. De kantonrechter overweegt dat ter zitting is gebleken dat voor de juiste (toekomstige) begeleiding het hebben van een woning voor de weekenden daadwerkelijk een voorwaarde kan zijn. Dat is dus inderdaad van belang voor de begeleiding. Hoe dan ook, dat [gedaagde sub 1] nu – tot eind juni – elders vertoeft, doet er niet aan af dat de begeleidingsovereenkomst op dit moment niet is beëindigd. De huurovereenkomst kan naar het oordeel van de kantonrechter op dit moment niet op die grond eindigen. Pas als de begeleidingsovereenkomst wordt beëindigd, is het aannemelijk dat de daarmee samenhangende huurovereenkomst om die reden ook kan worden beëindigd.

huurachterstand 4.5. Ook al hebben alle drie de partijen niet concreet toegelicht hoe hoog de huurachterstand op dit moment is, niet in geschil is dat de huurachterstand aanzienlijk is. [gedaagde sub 1] heeft er terecht op gewezen dat een melding van de huurachterstand door Kwintes aan de gemeentelijke schuldhulpverlening voorwaarde is voor een eventuele (ontbinding en) ontruiming vanwege een betalingsachterstand. Kwintes stelt dat deze melding niet vereist is omdat [gedaagde sub 1] niet heeft meegewerkt aan het verplichte budgetbeheer. Kwintes heeft dit echter op geen enkele manier onderbouwd, terwijl [gedaagde sub 1] dit ter zitting heeft weersproken. De kantonrechter sluit niet uit dat indien Kwintes de huurachterstand had gemeld bij de gemeente, al onderzoek had kunnen worden gedaan en/of een bewindvoerder benoemd had kunnen worden en dat de huurachterstand daarna minder was opgelopen. Dit juist nu het budgetbeheer tot nu toe kennelijk niet goed van de grond is gekomen. De kantonrechter acht het verder aannemelijk dat afweging van het zwaarwegende belang van [gedaagde sub 1] met haar zeer jonge kind bij voortzetting van de huurovereenkomst ten opzichte van het relatief beperkte belang van Kwintes om de woning aan een andere cliënt te kunnen verhuren en de (achterstallige) huurprijs te ontvangen, in het voordeel van [gedaagde sub 1] zal uitvallen. In de door [gedaagde sub 1] overgelegde verklaring van de gezinsvoogd, [E] , wordt ook bevestigd dat [gedaagde sub 1] een groot belang heeft bij het behouden van de woning. De kantonrechter acht het om alle genoemde redenen vooralsnog onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst vanwege de huurachterstand zonder meer zal worden ontbonden.

conclusie 4.6. Al met al heeft Kwintes onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat de vordering in een eventuele bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming van [gedaagde sub 1] daarom afwijzen.

4.7.

Kwintes heeft de gevorderde ontruiming van [gedaagde sub 2] gebaseerd op de gevorderde ontruiming van [gedaagde sub 1] . Nu de ontruiming van [gedaagde sub 1] wordt afgewezen, is er ook geen reden meer om de gevorderde ontruiming van [gedaagde sub 2] toe te wijzen.

4.8.

De afwijzing van de gevorderde ontruiming neemt niet weg dat [gedaagde sub 1] er rekening mee moet houden dat de gemeentelijke schuldhulpverlening daadwerkelijk in gang moet worden gezet. Van Kwintes kan niet verwacht worden dat zij de woning nog langer ‘gratis’ aan [gedaagde sub 1] verhuurt. Als [gedaagde sub 1] onvoldoende meewerkt aan een schuldhulpverleningstraject en/of de huurachterstand verder laat oplopen, zal zij er serieus rekening mee moeten houden dat in een eventuele nieuwe kort gedingprocedure een vordering van Kwintes tot ontruiming van de woning wel wordt toegewezen.

proceskosten 4.9. Kwintes zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde nakosten worden begroot als in ‘De beslissing’ is weergegeven. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt Kwintes tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt Kwintes, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.4.

veroordeelt Kwintes tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;

5.5.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2023.