Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 2.297.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 12 april 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Houkes.
Overwegingen
1. De woning is een in 1933 gebouwde vrijstaande woning met een garage en twee bergingen. De woning heeft een oppervlakte van 332 m2 en is gelegen op een kavel van 4.274 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van maximaal € 2.067.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 2.297.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 augustus 2020 voor € 2.290.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 oktober 2020 voor € 2.900.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 november 2021 voor € 2.750.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
8. Eiser heeft de volgende beroepsgronden op de zitting ingetrokken:
- inzichtelijkheid KOUDV+L-factoren van de woning en de referentiewoningen;
- inzichtelijkheid van de waardes van de objectonderdelen;
- inzichtelijkheid prijs per eenheid van de grond;
- onjuiste objectkenmerk [adres 3] (woonoppervlakte);
- onvoldoende rekening houden met ondoelmatig perceel;
- onvoldoende rekening gehouden met gedateerde voorzieningen;
- onvoldoende rekening gehouden met matige onderhoudstoestand.
Deze gronden hoeven dan ook niet te worden besproken.
Inzichtelijkheid indexeringspercentage
9. Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage, om de eindwaarde van de referentiewoningen op de waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van het indexeringscijfer van de Waarderingskamer. Dat indexeringscijfer was tussen 2021 en 2022 16,3 % op jaarbasis. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Eiser heeft dit niet verder weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Onjuist bouwjaar
10. Volgens eiser gaat verweerder uit van een onjuist bouwjaar van de woning. De woning stamt namelijk af uit 1911 en niet uit 1933. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de BAG uitgaat van het bouwjaar 1933. Daarbij komt dat verweerder Kadasterkaarten heeft overgelegd, waarop is te zien dat sinds 1875 tot 1930 een paviljoen op de plaats van de woning stond. Verweerder merkt verder op dat het verschil in bouwjaar geen waarde-invloed heeft. Uit de marktanalyse blijkt dat de objecten uit deze bouwjaarrange zich op dit onderdeel niet onderscheiden. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
De beroepsgrond slaagt niet.
Woning heeft geen spouwmuren
11. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuren heeft. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder heeft in het verweerschrift hierover toegelicht dat vergeleken is met objecten uit dezelfde bouwperiode. Hierdoor wordt het gebrek in relatie tot moderne objecten ondervangen. De rechtbank kan het standpunt van verweerde volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Slechte isolatie in de woning
12. Eiser stelt dat er sprake is van slechte isolatie in de woning. De woning heeft namelijk energielabel G. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt dat er sprake is van een slechte isolatie en dat dit een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning: [adres 4]
13. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde woning [adres 4] in juni 2019 is verkocht en nadien volledig is gerenoveerd. Volgens eiser is er een nieuwe keuken en badkamer geplaatst. Verweerder heeft de voorzieningen van deze woning op ‘2’ gewaardeerd. Volgens eiser moet dit een ‘4’ zijn. De taxateur van verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat hij voor de waardering van de voorzieningen is uitgegaan van het koopinlichtingenformulier. De kopers hebben namelijk op dit formulier aangegeven dat de woning beschikt over een eenvoudige keuken en badkamer. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder niet. De taxateur van verweerder dient een eigen beoordeling te maken van de staat van de woning (in dit geval van de voorzieningen). Het is onvoldoende als de taxateur van verweerder daarbij alleen uitgaat van het koopinlichtingenformulier, die ingevuld is door de koper. De rechtbank overweegt verder dat de woning een m2-prijs heeft van € 2.350,- en deze referentiewoning een m2-prijs heeft van € 3.975,-. Er bestaat daarmee een aanzienlijk verschil in m2-prijs (€ 1.625 x 332 m2 = € 539.500,-) tussen de woning en deze referentiewoning en is er voldoende ruimte om de onderlinge verschillen met deze referentiewoning op te vangen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.