ECLI:NL:RBMNE:2023:286

• Datum uitspraak: 1 februari 2023
• Publicatiedatum: 27 januari 2023
• Zaaknummer: 9613308
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Krepel; A.R. Creutzberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vaststelling van servicekosten in het kader van een inwoonovereenkomst tussen stichtingen en een inwoner

In deze zaak hebben de stichtingen een inwoonovereenkomst gesloten met de gedaagde, die sinds 1 december 2018 in de woonruimte verblijft. De stichtingen vorderen een beslissing van de kantonrechter over de hoogte van de servicekosten die de gedaagde verschuldigd is. De inwoonovereenkomst houdt in dat de gedaagde maandelijks een bedrag van € 621,60 voor de huur en € 310,80 als voorschot op de servicekosten betaalt. De gedaagde heeft de afrekening van de servicekosten over 2018 en 2019 ter toetsing voorgelegd aan de huurcommissie, die in beide zaken uitspraak heeft gedaan. De stichtingen zijn het niet eens met deze uitspraken en hebben de kantonrechter gevraagd om de huurcommissie-uitspraak te vernietigen en voor recht te verklaren dat de gedaagde servicekosten verschuldigd is voor de jaren 2018 en 2019. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de inwoonovereenkomst een gemengde overeenkomst is, met elementen van zowel een huur- als een participatieovereenkomst. De rechter heeft geoordeeld dat de bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn op de betalingsverplichtingen van de gedaagde. De kantonrechter heeft de vorderingen van de stichtingen gedeeltelijk toegewezen, waarbij de gedaagde is veroordeeld tot betaling van servicekosten over 2018 en 2019, maar heeft ook enkele vorderingen van de stichtingen afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9613308 UC EXPL 22-4 MG/28934

Vonnis van 1 februari 2023

inzake

1. de stichting

[eiseres sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres sub 1] ,

2. de stichting

[eiseres sub 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen stichting [eiseres sub 2] ,

eisende partij,

gezamenlijk te noemen: de stichtingen,

gemachtigde: mr. J. Jonkers,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1. De procedure

1.1.

De procedure is als volgt verlopen. De stichtingen hebben [gedaagde] gedagvaard. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord ingediend. Op 9 juni 2022 vond de mondelinge behandeling plaats. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van de stichtingen pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling. Ook is er een proces-verbaal opgemaakt waarin is bepaald dat de zaak naar de rol zal worden verwezen voor akte. Vervolgens hebben de stichtingen een akte na mondelinge behandeling ingediend, en daarna heeft [gedaagde] een akte na mondelinge behandeling ingediend.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

Partijen hebben op 30 november 2018 een
“inwoon-overeenkomst” met elkaar gesloten. [gedaagde] woont sinds 1 december 2018 op grond van deze overeenkomst in de woonruimte met nummer [nummer/letter] aan de [straat] [nummer] in [plaats] . Deze woonruimte maakt deel uit van de woon-werkgemeenschap van stichting [eiseres sub 2] . [gedaagde] is voor de woning maandelijks een bedrag van € 621,60 verschuldigd en als voorschot op de servicekosten betaalt hij maandelijks € 310,80. [gedaagde] heeft de afrekening van servicekosten over 2018 en 2019 en de gedragingen van stichting [eiseres sub 2] (onder meer de afsluiting van delen van het buitenterrein en de wijze van communicatie) ter toetsing voorgelegd aan de huurcommissie. De huurcommissie heeft in beide zaken uitspraak gedaan. De stichtingen zijn het niet eens met deze uitspraken en hebben een beslissing van de kantonrechter gevorderd.

3. De feiten

3.1.

De inwoonovereenkomst houdt onder meer in:

“Hierbij verklaren ondergetekenden:

[eiseres sub 1] (..) zijnde eigenaar van het pand;

Stichting [ [eiseres sub 2] , ktr.]
, zijnde woongemeenschap;

[gedaagde] , hierna te noemen inwoner;

Met ingang van 1-12-2018 wordt een inwoon-overeenkomst overeengekomen daar er sprake is van inwoning door [gedaagde] bij de Stichting [ [eiseres sub 2] , ktr.]
(..) met inachtneming van de volgende afspraken/voorwaarden.

Afspraken:

• De Stichting [ [eiseres sub 2] , ktr.]
  is overeengekomen een woonruimte ter beschikking te stellen tot het nog in oprichting zijnde “ [....] ” en de bewonersvereniging, een feit is. Doel is om op het terrein samen te leven en te wonen zodat een gezamenlijke en veilige woonsituatie gecreëerd kan worden.
• De inwoner draagt op grond van de met hem/haar gesloten inwoon-overeenkomst (mede) zorg voor het gezamenlijk beheren en onderhouden van het pand en de bijbehorende tuin aan de [straat] [nummer] in samenwerking met de overige bewoners en levert een bijdrage aan het uitvoeren van activiteiten en zorgdragen voor elkaar, binnen ieders mogelijkheden.
• De inwoner dient in de kosten van de woning bij te dragen. Voor deze woning zal bij aanvang maandelijks een vergoeding van € 621,60 per maand verschuldigd zijn. Bij dit bedrag komt per maand een bedrag van € 310,80 voor servicekosten zijnde een bevoorschotting die jaarlijks berekend wordt naar de werkelijk gemaakte kosten en bijgesteld. Deze bedragen dienen vóór de 1e van iedere maand overgemaakt te zijn op bankrekeningnummer (..) [eiseres sub 2] ;
• (..)
• Bij beëindiging van de inwoonovereenkomst dient de woning na 3 maanden in goede staat opgeleverd te worden aan Stichting [ [eiseres sub 2] , ktr.]
  (..)”.

3.2.

Op het terrein van [eiseres sub 1] aan de [straat] [nummer] in [plaats] bevinden zich 21 woonruimtes. Er zijn daarnaast twee algemene ruimtes, bestaande uit een eetzaal met keuken, en een recreatieruimte. Er is ook een buitenruimte voor camperplekken en vijf blokhutten. Daarvoor is een recreatieve serviceruimte ingericht. Deze serviceruimte biedt een gedeelde sanitaire en keukenruimte waarvan de recreanten gebruik kunnen maken. Op het buitenterrein bevindt zich verder (onder meer) een brocante markt, een sauna, een hot tub, een dierenpension en een moestuin.

3.3.

In 2019 is een conflict ontstaan tussen partijen, onder meer over de wijze van communicatie door de stichting(en) jegens de bewoners en over de hoogte van de servicekosten. Op enig moment heeft dit ertoe geleid dat de stichting(en) enkele gemeenschappelijke delen van het terrein heeft/hebben afgesloten. [gedaagde] heeft vervolgens een deel (45%) van de huur opgeschort. Inmiddels heeft [gedaagde] alle ingehouden huurbetalingen alsnog betaald.

3.4.

[gedaagde] heeft de huurcommissie op 18 mei 2020 verzocht om uitspraak te doen over een klacht die betrekking heeft op een gedraging van de verhuurder. De klacht zag onder meer op het afsluiten van een deel van het buitenterrein. De huurcommissie heeft in haar beslissing van 22 oktober 2021 (zaaknummer 129821) beslist dat de klacht gegrond is. In de uitspraak is [gedaagde] als huurder vermeld en stichting [eiseres sub 2] als verhuurder. De uitspraak is op 3 november 2021 verzonden.

3.5.

[gedaagde] heeft de huurcommissie op 10 juli 2020 verzocht om de eindafrekeningen van de servicekosten over de periode 1 tot en met 31 december 2018 en over heel 2019 te beoordelen. De huurcommissie heeft uitspraak gedaan. Zij heeft in haar beslissing van 22 oktober 2021 (zaaknummer 182027) beslist dat de totale betalingsverplichting voor [gedaagde] over de periode 1 tot en met 31 december 2018 € 183,17 bedraagt en dat de totale betalingsverplichting voor [gedaagde] over 2019 € 1.525,59 bedraagt. In de uitspraak is [gedaagde] als huurder vermeld en stichting [eiseres sub 2] als verhuurder. De uitspraak is op 4 november 2021 verzonden.

4. Het geschil

4.1.

De stichtingen hebben (na vermindering van eis) gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de uitspraak van de huurcommissie van 22 oktober 2021 te vernietigen en voor recht te verklaren dat het gedrag van de stichtingen niet verwijtbaar was, althans niet op grond van artikel 4 lid 5 UhW;

II. de uitspraak van de huurcommissie van 22 oktober 2021 te vernietigen en voor recht te verklaren dat er een betalingsverplichting op [gedaagde] rust ten aanzien van servicekosten voor woonruimte over de betreffende periode in 2018 voor een totaalbedrag van € 199,53 (inclusief administratiekosten), alsmede ten aanzien van de servicekosten over 2019 voor een totaalbedrag van € 2.360,96 (inclusief administratiekosten);

III. - [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van wettelijke rente over de som van voornoemde bedragen vanaf het tijdstip van opeisbaarheid tot de dag van betaling;

- [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de buitengerechtelijke incassokosten van € 835,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van volledige betaling;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en tot betaling van een bedrag van € 900,00 aan leges voor de zaken bij de huurcommissie, te vermeerderen met wettelijke rente als [gedaagde] niet binnen veertien dagen heeft betaald.

4.2.

De stichtingen hebben (kort samengevat) het volgende aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. Er is geen sprake van reguliere huur. De woning is onderdeel van een omvangrijk woon-werkterrein en de woning is dan ook van ondergeschikt belang ten opzichte van de ontwikkeling van de woon-werkgemeenschap. De vorderingen moeten daarom worden bezien in het licht van deze bijzondere rechtsverhouding tussen partijen. Volgens de stichtingen kan hen geen verwijt worden gemaakt van het afsluiten van een deel van het buitenterrein, omdat zij alleen de-escalerende maatregelen wilden nemen voor het gerezen conflict. Voor wat betreft de servicekosten stellen de stichtingen dat zij omwille van het verder kunnen op- en uitbouwen van de woon-werkgemeenschap gemeenschappelijke services verzorgen. Deze services worden op basis van een redelijke nacalculatie in rekening gebracht bij de participanten. De huurcommissie heeft geen redelijke verdeelsleutel gehanteerd voor de berekening van de servicekosten. Volgens de eigen berekeningen van de stichtingen bedraagt de betalingsverplichting van [gedaagde] over de betreffende periode in 2018 € 199,53 en over 2019 € 2.360,96.

4.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat [eiseres sub 1] niet-ontvankelijk is in haar vordering. Verder heeft hij ten aanzien van de vordering onder I en II aangevoerd dat vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie niet mogelijk is, omdat deze uitspraak is komen te vervallen. Bovendien ontbreekt het belang van stichting [eiseres sub 2] bij de vordering onder I. Ten aanzien van de vordering onder II heeft hij in algemene zin aangevoerd dat er geen sprake is van een bijzondere rechtsverhouding. Er is sprake van een huurovereenkomst. Verder heeft hij aangevoerd dat voor veel van de bij dagvaarding genoemde servicekostenposten geldt dat nooit is afgesproken dat deze kosten onder de servicekosten zouden vallen, dat dat ook niet standaard is, en dat [gedaagde] ook niet had hoeven begrijpen dat deze kosten in rekening zouden worden gebracht. Hij heeft bij aanvang van de overeenkomst alleen afgesproken om servicekosten te betalen in de vorm van gas, water, elektra, televisie en internet. Aanvullende diensten zijn niet overeengekomen. Het is dan ook niet redelijk om kosten in rekening te brengen die voor servicekosten niet standaard zijn. [gedaagde] (en de andere bewoners) hebben bovendien jarenlang getracht om duidelijkheid te verkrijgen over de vraag welke kosten onder de servicekosten vielen, hetgeen benadrukt dat in de huurovereenkomst niet is overeengekomen dat alle door de stichtingen opgevoerde kostenposten in rekening zouden worden gebracht. Bovendien staat in de inwoonovereenkomst dat de bewoners gezamenlijk voor onderhoud zorgdragen en daarom is er geen reden om servicekosten voor (bijvoorbeeld) tuinonderhoud in rekening te brengen. [gedaagde] wijst er ook nog op dat het op grond van de Richtlijn voor Consumentenrechten (Richtlijn 2011/83/EU) voor een professioneel verhuurder verboden is om consument-huurders kosten in rekening te brengen voor ongevraagde goederen en diensten en dat vragen om betaling van een product waar de consument niet om heeft gevraagd op grond van artikel 6:193i sub f van het Burgerlijk Wetboek (BW) als een agressieve handelspraktijk (en dus als een onrechtmatige daad) wordt beschouwd. [gedaagde] heeft ook meer specifiek ten aanzien van de verschillende servicekostenposten verweer gevoerd. Ten slotte heeft hij gevorderd om de stichtingen te veroordelen in de proceskosten waaronder de nakosten.

4.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

De kwalificatie van de inwoonovereenkomst

5.1.

De stichtingen stellen in de dagvaarding dat participatie in de woonwerkgemeenschap overheersend is en de huurrelatie daaraan ondergeschikt is. Volgens hen is op grond van de absorptieregel daarom de sector civiel van de rechtbank de bevoegde rechter om te oordelen over alles wat met de contractuele samenwerking tussen partijen samenhangt, en dus ook over de eventuele huurelementen.

5.2.

De kantonrechter stelt vast dat de stichtingen de dagvaarding niettemin bij de kantonrechter hebben aangebracht. Dit is ook juist. Artikel 7:262 BW geeft partijen immers de mogelijkheid zich tot kantonrechter (en niet tot de sector civiel) te wenden indien zij het niet eens zijn met het oordeel van de huurcommissie, en dat is wat de stichtingen in deze procedure hebben gedaan.

5.3.

Met betrekking tot de kwalificatie van de inwoonovereenkomst overweegt de kantonrechter verder het volgende. Deze overeenkomst is aan te merken als een gemengde overeenkomst. De schriftelijke overeenkomst bevat immers kenmerken van een participatieovereenkomst en van een huurovereenkomst. Artikel 6:215 BW geeft een samenloopregeling voor gemengde overeenkomsten, maar die regeling is hier niet van toepassing omdat deze slechts geldt als sprake is van twee door de wet geregelde overeenkomsten, en dat is hier niet het geval omdat de participatieovereenkomst niet bij wet geregeld is.

5.4.

Daarom geldt in deze zaak het volgende. De bepalingen van het huurrecht met betrekking tot de verschuldigdheid van servicekosten zijn van dwingend recht. Ook bepalingen van dwingend recht kunnen echter buiten toepassing blijven als de andere overeenkomst overheersend is, maar dat kan niet snel worden aangenomen. De participatieovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter niet overheersend. In de schriftelijke overeenkomst is wat betreft de participatie slechts bepaald dat het
“(d)oel is om op het terrein samen te leven en te wonen zodat een gezamenlijke en veilige woonsituatie gecreëerd kan worden” , dat
“(d)e inwoner (mede) (zorg) (draagt) voor het gezamenlijk beheren en onderhouden van het pand en de bijbehorende tuin” , en dat hij
“een bijdrage aan het organiseren van activiteiten en zorgdragen voor elkaar, binnen ieders mogelijkheden, (levert)” . Voor het overige hebben de stichtingen geen nadere inhoudelijke toelichting gegeven. Zij hebben niet, althans onvoldoende duidelijk, aangegeven wat de feitelijke gang van zaken is (geweest) met betrekking tot de uitvoering van de overeenkomst. De kantonrechter acht hierbij met name van belang wat het tijdsbeslag is (geweest) dat het participeren in de woon-werkgemeenschap op de bewoners in de praktijk placht te leggen. De stichtingen hebben hierover onvoldoende feiten gesteld. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat het standpunt van de stichtingen, dat het participeren in de woonwerkgemeenschap overheersend is ten aanzien van het wonen op het terrein van de woon-werkgemeenschap, juist is.

5.5.

Wat betreft de betalingsverplichtingen van [gedaagde] zijn dus in ieder geval de regels van het huurrecht op de overeenkomst van toepassing. Voor zover nodig zal hierna nog worden ingegaan op de vraag of ook de participatieovereenkomst - naast de huurovereenkomst - betalingsverplichtingen voor [gedaagde] kan meebrengen.

Zijn de vorderingen terecht mede namens [eiseres sub 1] ingesteld?

5.6.

Volgens [gedaagde] dient [eiseres sub 1] in haar vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard (onder meer) omdat zij geen partij is bij de overeenkomst.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het standpunt van [gedaagde] in zoverre juist, dat [eiseres sub 1] weliswaar als partij wordt genoemd in de schriftelijke overeenkomst, maar dat in die overeenkomst de verplichtingen over en weer uitsluitend gelden tussen stichting [eiseres sub 2] en [gedaagde] . [eiseres sub 1] is slechts als eigenaar van de onroerende zaak genoemd. Voor zover de vorderingen namens [eiseres sub 1] zijn ingesteld, zullen deze daarom worden afgewezen.

Is stichting [eiseres sub 2] ontvankelijk in haar vorderingen?

5.8.

Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Uitspraak over de servicekosten

5.9.

De huurcommissie heeft haar uitspraak over ‘de servicekosten’ op 4 november 2021 verzonden. Stichting [eiseres sub 2] heeft binnen acht weken na die datum een beslissing van de rechter gevorderd, en is in daarom ontvankelijk in haar vordering. Door het vorderen van een beslissing van de rechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, vervalt de beslissing van de huurcommissie. Als gevolg daarvan is voor vernietiging van deze uitspraak van de huurcommissie geen grond meer. Wat rest is dus de vordering om voor recht te verklaren dat er een betalingsverplichting op [gedaagde] rust ten aanzien van servicekosten voor woonruimte over de betreffende periode in 2018 voor een totaalbedrag van € 199,53 (inclusief administratiekosten), alsmede ten aanzien van de servicekosten over 2019, voor een totaalbedrag van € 2.360,96 (inclusief administratiekosten).

Uitspraak over de gedraging van de verhuurder

5.10.

De huurcommissie heeft haar uitspraak over ‘de gedraging van de verhuurder’ op 3 november 2021 verzonden. Stichting [eiseres sub 2] heeft binnen acht weken na die datum een beslissing van de rechter gevorderd en is in daarom in beginsel ontvankelijk in haar vordering. Zoals hiervoor al geschreven is de beslissing van de huurcommissie komen te vervallen door het vorderen van een beslissing van de rechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Als gevolg daarvan is voor vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie geen grond meer. Wat rest is dus de vordering om voor recht te verklaren dat ‘het gedrag van de stichting niet verwijtbaar was, althans niet op grond van artikel 4 lid 5 UhW’.

5.11.

Volgens [gedaagde] ontbreekt het belang van stichting [eiseres sub 2] bij deze vordering omdat er geen rechtsgevolgen verbonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Volgens [gedaagde] moet stichting [eiseres sub 2] om die reden niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering. Dit verweer slaagt. Voor de ontvankelijkheid van een vordering tot verklaring voor recht is vereist dat eiser een concreet belang in de zin van artikel 3:303 BW bij die vordering heeft. Op de zitting is dit punt aan de orde geweest, maar stichting [eiseres sub 2] heeft daarbij niet (alsnog) uiteengezet waaruit haar belang bestaat. Zij heeft (zelfs) aangegeven dat zij slechts vernietiging vordert en dat zij er geen vergoeding (naar de kantonrechter begrijpt: schadevergoeding) voor wil hebben. Nu de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen, en stichting [eiseres sub 2] tijdens de zitting haar belang niet heeft onderbouwd ziet de kantonrechter niet in welk belang stichting [eiseres sub 2] bij deze vordering heeft. Stichting [eiseres sub 2] is dus niet-ontvankelijk in deze vordering.

Welke servicekosten is [gedaagde] aan stichting [eiseres sub 2] verschuldigd?

5.12.

Stichting [eiseres sub 2] heeft gevorderd om voor recht te verklaren dat er een betalingsverplichting op [gedaagde] rust ten aanzien van servicekosten over 2018 en 2019, ter hoogte van respectievelijk € 199,53 en € 2.360,96. Volgens stichting [eiseres sub 2] vallen de volgende posten onder de servicekosten die door haar mogen worden doorberekend aan [gedaagde] : gas, elektra, water, tuinonderhoud, dieren, huismeesterskosten, schoonmaakkosten, signaallevering, afvoer restafval, stoffering/meubilering en administratiekosten. Naast deze posten heeft zij in 2018 en 2019 als servicekosten ook de kosten voor OZB gebruiker, kleine aanschaffingen en verzekeringen doorberekend. Deze laatste drie posten zijn door stichting [eiseres sub 2] echter in het kader van deze procedure op nihil gesteld. Daarover bestaat dus geen geschil tussen partijen.

5.13.

[gedaagde] heeft erkend dat overeengekomen is dat de kosten voor gas, elektra, water, schoonmaakkosten, signaallevering, stoffering/meubilering en administratiekosten in de vorm van servicekosten mochten worden doorberekend. Over de hoogte van het door te berekenen bedrag zijn partijen het echter niet eens. Daarop zal later worden teruggekomen.

5.14.

Voor wat betreft de overige posten (tuinonderhoud, dieren, huismeesterskosten en afvoer restafval) heeft [gedaagde] aangevoerd dat nooit is overeengekomen dat deze onder de servicekosten zouden vallen. Stichting [eiseres sub 2] heeft dat betwist. Volgens haar zijn alle in rekening gebrachte servicekosten overeengekomen. Afrekening van de servicekosten vond plaats conform de overzichten van administratiekantoor [onderneming] , welke overzichten ook met de bewoners werden besproken. De bewoners hadden bovendien inzicht in de jaarrekeningen met onderliggende facturen, zo stelt zij.

5.15.

De kantonrechter overweegt over de vraag welke servicekosten zijn overeengekomen het volgende.

5.16.

Voor de verschuldigdheid van servicekosten door de huurder is ten eerste vereist dat het gaat om een vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten, en ten tweede dat zij zijn overeengekomen. Die overeenkomst hoeft niet expliciet te zijn, zoals [gedaagde] lijkt te betogen. Er kan bijvoorbeeld ook sprake zijn van stilzwijgende overeenstemming, of een beroep op het ontbreken van expliciete overeenstemming kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Voor zover servicekosten niet expliciet zijn overeengekomen, moet stichting [eiseres sub 2] dan wel uiteenzetten waarom zij niettemin verschuldigd zijn. Voor zover stichting [eiseres sub 2] zich erop beroept dat [gedaagde] met alle in rekening gebrachte servicekosten bekend was op grond van de door [onderneming] opgestelde overzichten, gaat dat beroep niet op. [gedaagde] heeft dat betwist en stichting [eiseres sub 2] heeft niet nader gemotiveerd uiteengezet wanneer en hoe die inzage plaats heeft gehad. Hierna zal voor wat betreft de posten tuinonderhoud, dieren, huismeesterskosten en afvoer restafval beoordeeld worden of het gaat om servicekosten en of deze zijn overeengekomen.

Tuinonderhoud

5.17.

Stichting [eiseres sub 2] heeft de kosten voor tuinonderhoud als servicekosten in rekening gebracht. [gedaagde] betwist dat hij voor het tuinonderhoud servicekosten verschuldigd is. De bewoners hebben de tuin immers zelf onderhouden. Dat blijkt ook uit de huurovereenkomst, zo stelt hij. Stichting [eiseres sub 2] wijst erop dat alleen het tuinonderhoud dat niet door de bewoners kon worden uitgevoerd is doorberekend en dat deze beslissing door het dagelijks bestuur van de woon-werkgemeenschap is genomen. Bovendien heeft [gedaagde] bij de huurcommissie ook niet geprotesteerd tegen de doorberekening van de kosten van tuinonderhoud. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat juist het groot onderhoud (dat niet door de bewoners kan worden verricht) door de verhuurder moet worden verricht en dat het daarom niet gebruikelijk is om de kosten hiervan door te berekenen. De bewoners hebben niet ingestemd met het inhuren van de hovenier; daartoe heeft stichting [eiseres sub 2] eenzijdig besloten, zo stelt hij.

5.18.

De kantonrechter stelt voorop dat kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. Tuinonderhoud is in beginsel een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als uitvoering van het tuinonderhoud niet door de huurder kan worden uitgevoerd, is er geen sprake meer van een kleine herstelling. Het groot onderhoud aan de tuin kon, zo stelt stichting [eiseres sub 2] zelf, niet door de bewoners zelf uitgevoerd worden. Er was dus geen sprake van een kleine herstelling. De kosten van dit groot onderhoud mochten daarom niet worden doorbelast aan de bewoners. Dit zou alleen anders zijn als de bewoners ermee hebben ingestemd dat het hoveniersbedrijf zou worden ingeschakeld en de kosten daarvan aan hen zouden worden doorbelast. Stichting [eiseres sub 2] heeft weliswaar gesteld dat de inschakeling van het hoveniersbedrijf door het dagelijks bestuur van de woon-werkgemeenschap is genomen (dus mede namens [gedaagde] ), maar zij heeft deze stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van notulen die kennelijk wel werden opgesteld, laat staan dat zij heeft gesteld dat de bewoners ermee hebben ingestemd dat de kosten aan hen zouden worden doorbelast.

5.19.

Voor zover aangenomen zou moeten worden dat ook de participatieovereenkomst betalingsverplichtingen voor [gedaagde] kan meebrengen wordt ook die vordering afgewezen. Deze kosten worden immers niet genoemd in de overeenkomst. Integendeel, in de overeenkomst wordt juist expliciet genoemd dat de bewoners zorgdragen voor het gezamenlijk onderhouden van de tuin. Stichting [eiseres sub 2] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd uiteengezet dat de kosten voor het groot tuinonderhoud niettemin zijn overeengekomen.

5.20.

[gedaagde] hoeft dus niet bij te dragen in de kosten van tuinonderhoud.

Dieren

5.21.

Stichting [eiseres sub 2] heeft kosten voor diervoer als servicekosten in rekening gebracht. Zij heeft gesteld dat de maatschappelijke zorg- en dagbestedingsactiviteiten rondom het dierenpension een cruciaal onderdeel is van de woon-werkgemeenschap. Bewoners hebben volgens haar bij aanvang van de inwoonovereenkomst geaccepteerd om de dieren te houden en te verzorgen, ook de kosten die daarmee samenhangen. Volgens [gedaagde] is door de stichting [eiseres sub 2] eenzijdig besloten om dieren aan te schaffen. Er is nooit met [gedaagde] overeengekomen om hier servicekosten voor te betalen, terwijl de verzorging wel op hem (en de andere bewoners) terechtkomt. Volgens stichting [eiseres sub 2] zijn er sinds jaar en dag dieren op het terrein en stonden de eieren van de kippen ook altijd tot de beschikking van de bewoners en werden alleen de overschotten verkocht.

5.22.

De kantonrechter is van oordeel dat de kosten voor diervoer niet als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Het betreffen namelijk geen kosten die samenhangen met de bewoning van de woonruimte. Bovendien is nergens uit gebleken dat deze kosten zijn overeengekomen. Daarmee strookt niet dat zij ook servicekosten voor de verzorging van de dieren zouden moeten betalen. Deze kosten moeten daarom geacht worden in de kale huurprijs te zijn inbegrepen. Voor zover aangenomen zou moeten worden dat ook de participatieovereenkomst betalingsverplichtingen voor [gedaagde] kan meebrengen wordt ook die vordering afgewezen. Deze kosten worden immers niet genoemd in de overeenkomst, en stichting [eiseres sub 2] heeft onvoldoende gemotiveerd uiteengezet dat zij niettemin zijn overeengekomen. Dat het wel op haar weg gelegen, omdat partijen het er wel over eens zijn dat de gewone verzorging van de dieren door de bewoners zou worden gedaan.

5.23.

[gedaagde] hoeft dus niet bij te dragen in de kosten van verzorging van de dieren.

Huismeesterskosten

5.24.

Stichting [eiseres sub 2] heeft gesteld dat huismeesterskosten altijd volgens afspraak zijn uitgevoerd en dat [gedaagde] ook van deze dienst gebruik heeft gemaakt. [gedaagde] (en de andere bewoners) roepen regelmatig de hulp in van de huismeester (de heer [A] ) voor het verrichten van kleine reparaties die feitelijk voor rekening van de bewoners zijn. Partijen zijn stilzwijgend tot overeenstemming gekomen over het mogen doorberekenen van deze kosten, zo stelt zij. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Volgens hem was bij het aangaan van de overeenkomst niet bekend dat er kosten betaald moesten worden voor de huismeester. Bovendien heeft hij in 2018 en 2019 nooit gebruik gemaakt van diensten van een huismeester. Alle voorkomende werkzaamheden en reparaties worden door de bewoners zelf verricht, zo heeft hij gesteld.

5.25.

De kosten van een huismeester mogen in beginsel als servicekosten worden doorberekend. Het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie vermeldt hierover dat van die kosten 70% aan de huurders mag worden doorberekend. In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde] echter gesteld dat nooit overeengekomen is dat huismeesterskosten konden worden doorberekend, dat hij in 2018 en 2019 geen gebruik van diensten van een huismeester heeft gemaakt, en dat het onduidelijk is of er nog een huismeester is; de bewoners doen de werkzaamheden zelf. In haar akte na de zitting is stichting [eiseres sub 2] niet gemotiveerd ingegaan op dit verweer, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Zo had zij bijvoorbeeld nader kunnen onderbouwen hoe de huismeesterskosten zijn overeengekomen, had zij een verklaring van de huismeester over kunnen leggen waaruit blijkt welke werkzaamheden hij heeft gedaan, dat hij dat ook in 2018 en 2019 heeft gedaan en dat hij door de bewoners ingeschakeld is geweest. Deze nadere onderbouwing heeft zij niet gegeven. De kantonrechter sluit zich daarom aan bij het oordeel van de huurcommissie dat geen huismeesterskosten aan [gedaagde] in rekening kunnen worden gebracht.

Afvoer restafval

5.26.

Stichting [eiseres sub 2] heeft de kosten van vuilafvoer als servicekosten in rekening gebracht. Volgens [gedaagde] heeft hij in 2018 en 2019 geen toegang gehad tot een (grote) restafvalcontainer. Een dergelijke grote container is pas in 2020 op het terrein gezet. Afval moest door de bewoners worden gescheiden en naar het kringloopcentrum gebracht worden. [gedaagde] is daarom van mening dat hiervoor geen kosten in rekening mogen worden gebracht. Stichting [eiseres sub 2] heeft gesteld dat de bewoners wel de beschikking hadden over eenkleine restafvalbak. Ter onderbouwing wijst zij op de nota’s die hiervoor door de gemeente [gemeente] aan haar zijn gestuurd (deze heeft zij bij akte in het geding gebracht). Dat de bewoners hun afval bij het kringloopcentrum moesten brengen klopt niet. De beheerder van de woon-werkgemeenschap bracht het afval naar het afvalscheidingsstation, zo stelt zij.

5.27.

De kantonrechter stelt voorop dat uit het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie blijkt dat voor het in gebruik geven van een vuilcontainer huur of een gebruiksvergoeding doorberekend mag worden. Vast staat dat de bewoners de beschikking hadden over een (kleine) restafvalbak. Stichting [eiseres sub 2] heeft ook voldoende onderbouwd gesteld dat hiervoor kosten aan de gemeente [gemeente] werden betaald. Deze kosten mogen daarom als servicekosten doorberekend worden.

Conclusie

5.28.

[gedaagde] is over 2018 en 2019 servicekosten verschuldigd voor gas, elektra, water, schoonmaakkosten, signaallevering (voor internet en televisie), afvoer restafval, stoffering/meubilering en administratiekosten.

5.29.

Het beroep op de Richtlijn voor Consumentenrechten (althans op artikel 6:193i sub f BW) wordt verworpen. Er is immers, anders dan [gedaagde] heeft gesteld, geen sprake van ‘ongevraagde goederen of diensten’ en dus ook niet van een agressieve handelspraktijk. De hiervoor genoemde servicekosten zijn immers overeengekomen.

De hoogte van de servicekosten

Gas en elektra

5.30.

Op het woon-werkcomplex bevinden zich 24 eenheden: 21 wooneenheden, 1 recreatieve serviceruimte (een sanitaire ruimte en een keukenruimte die bij de recreatieve buitenruimte horen) en twee algemene ruimten (een eetzaal/keuken en een recreatieruimte). Individuele meters ontbreken. Bij de berekening van de servicekosten over 2018 en 2019 heeft stichting [eiseres sub 2] geen verdeling gemaakt in de kosten voor de woonruimten en de algemene ruimten. Zij heeft de kosten voor gebruik van gas en elektra van de twee algemene ruimten verdeeld via de oppervlakten van de woonruimten. De rapporteur van de huurcommissie heeft in het rapport van onderzoek aangegeven dat dit niet redelijk is. De rapporteur is uitgegaan van een verdeelsleutel van 65%/35%, waarbij 65% van de totale energiekosten is toegerekend aan de woonruimten en 35% aan de algemene ruimten. Omdat ook gasten gebruik maken van de algemene ruimten heeft de rapporteur in zijn berekening 15% in mindering gebracht op de kosten van gas en elektra voor de algemene ruimten die door de bewoners moeten worden betaald.

5.31.

Stichting [eiseres sub 2] is het niet eens met deze verdeelsleutel, omdat deze volgens haar geen recht doet aan de feitelijke situatie. Zij stelt dat 85% van de totale energiekosten moet worden toegerekend aan de woonruimten, en 15% aan de algemene ruimten. Zij stelt ter onderbouwing van dat standpunt dat de algemene ruimten 15% van de totale (bebouwde) oppervlakte van het woon-werkcomplex innemen en de woonruimten 85%. (Het totale bebouwde oppervlak bedraagt immers 912 vierkante meter, daarvan is 138 vierkante meter algemene ruimten.) Bovendien is er, anders dan de huurcommissie heeft aangenomen, geen winkelruimte, zijn er geen kampeerplekken en worden de sauna en hot tub op hout gestookt. De camperplekken en blokhutten zijn niet voorzien van gas (wel hebben zij toegang tot elektra). Er is dus geen reden om 15% van het totale energiegebruik aan de gasten toe te rekenen. Stichting [eiseres sub 2] heeft een eigen berekening in het geding gebracht, waarvan zij meent dat die wel recht doet aan de feitelijke situatie.

5.32.

Daarbij heeft stichting [eiseres sub 2] de gemaakte energiekosten in een volledig jaar als uitgangspunt genomen (1). Daarop heeft zij het verbruik van energie door recreatieve gasten in mindering gebracht (2). Vervolgens heeft zij het verbruik van energie door de bewoners in mindering gebracht (en ten behoeve van de betreffende woonruimte in rekening gebracht) (3). Ten slotte heeft zij (voor gas) het restantbedrag per vierkante meter woonruimte verdeeld over de diverse woonruimten en voor elektra heeft zij het restantbedrag verdeeld over de 24 ruimten van het complex (4). Bij deze berekening heeft zij een onderverdeling gemaakt in gas en elektra.

Gas

5.33.

Voor
gas berekent stichting [eiseres sub 2] de kosten als volgt :

2018

2019

Totale gaskosten (1)

26133 kubieke meter

€ 17.503,03

19220 kubieke meter

€ 14.075,63

Verbruik gasten (2)

1601 overnachtingen (746 overnachtingen x 2 personen per overnachting voor campers, 15 overnachtingen x 2 personen per overnachting voor de blokhut, 79 overnachtingen x 1 persoon per overnachting voor vrienden op de fiets) * frequentie per dag (1x douchen, 1x gebruik warm water wastafel, 1x koken) * verbruik per keer (0,2 kubieke meter voor douchen, 0,1 kubieke meter voor warm water wastafel, vermeerderd met 37 kubieke meter voor de kookvoorziening in de blokhutten) = 517 kubieke meter. Dit is 2% van het totale gasverbruik. Wordt afgerond op 4%

€ 700,12 -

1924 overnachtingen (893 overnachtingen x 2 personen per overnachting voor campers, 18 overnachtingen x 2 personen per overnachting voor de blokhut, 102 overnachtingen x 1 persoon per overnachting voor vrienden op de fiets) * frequentie per dag (1x douchen, 1x gebruik warm water wastafel, 1x koken) * verbruik per keer (0,2 kubieke meter voor douchen, 0,1 kubieke meter voor warm water wastafel, vermeerderd met 37 kubieke meter voor de kookvoorziening in de blokhutten) = 614 kubieke meter. Dit is 3,2% van het totale gasverbruik. Wordt afgerond op 5%

€ 703,79 -

Verbruik 12 wooneenheden die op gas koken (3)

12 wooneenheden * 365 dagen * verbruik per keer (voor koken 0,1 kubieke meter en voor douchen 0,2 kubieke meter) = 1764 kubieke meter (= 147 kubieke meter per wooneenheid)

€ 1.181,88 –

(1764 * € 0,67 per kubieke meter).

(Per wooneenheid: € 98,49 per jaar)

12 wooneenheden * 365 dagen * verbruik per keer (voor koken 0,1 kubieke meter en voor douchen 0,2 kubieke meter) = 1764 kubieke meter (= 147 kubieke meter per wooneenheid).

€ 1.291,80 -(1764 * € 0,732 per kubieke meter) (per wooneenheid: € 107,65 per jaar)

Restant (4)

€ 15.621,03

€ 12.080,04

5.34.

Om het individuele gasverbruik te berekenen verdeelt stichting [eiseres sub 2] het restant per vierkante meter woonruimte van de bewoners die op gas koken. [gedaagde] heeft 32 vierkante meter woonruimte tot zijn beschikking. Dat betekent dus dat hij in 2018 € 548,11 per jaar aan servicekosten voor individueel gasverbruik verschuldigd is (32/912 * € 15.621,03) en in 2019 € 423,86 (32/912 * € 12.080,04), volgens de berekening van stichting [eiseres sub 2] .

5.35.

Daarbij wordt opgeteld het gasverbruik voor de algemene ruimten per wooneenheid die op gas kookt. De algemene ruimten beslaan 138 vierkante meter van het totale woonoppervlak. Er zijn 12 wooneenheden waar op gas gekookt wordt. Dat betekent dat elk van de 12 wooneenheden € 196,98 per jaar (over 2018) voor het gasverbruik voor de algemene ruimten verschuldigd is (138/912 x € 15.621,03 : 12) en € 152,33 per jaar over 2019 (138/912 * € 12.080,04).

5.36.

[gedaagde] heeft in 2018 alleen in december in de woning gewoond en is over dat jaar daarom € 62,09 aan gaskosten verschuldigd. (1/12 x € 745,09). Over 2019 is hij het volledige bedrag (€ 576,19) aan gaskosten verschuldigd, volgens de berekening van stichting [eiseres sub 2] .

Elektra

5.37.

Voor
elektra leidt de berekeningsmethode van stichting [eiseres sub 2] tot de volgende uitkomst:

2018

2019

Totale elektrakosten (1)

37.534 Kwh

€ 6.429,29

42.802 Kwh

€ 7.661,27

Verbruik gasten (2)

1601 overnachtingen * 3,8 kwh per dag (volgens nibud-norm) * € 0,17 per kwh

€ 1.034,00 -

1924 overnachtingen * 3,8 kwh * € 0,18 per kwh

€ 1.316,00 -

Verbruik 9 wooneenheden die worden verwarmd door elektraboilers en koken op elektra (3)

1960 kwh per wooneenheid (1700 voor boiler en 260 voor koken, volgens nibud) * € 0,17 per kwh * 9 eenheden

€ 2.997,00 –

(per wooneenheid € 333,00 per jaar)

1960 kwh * € 0,18 per kwh * 9 eenheden

€ 3.168,00 –

(per wooneenheid € 352,00 per jaar)

Restant (4)

€ 2.398,29

€ 3.177,27

5.38.

Om het individuele elektragebruik te berekenen is het restantbedrag verdeeld over de 24 ruimten in het complex. Dat gaat dus in 2018 om € 99,93 per ruimte per jaar en in 2019 om € 132,39 per ruimte per jaar.

5.39.

Daarbij wordt opgeteld het elektraverbruik voor de twee algemene ruimten verdeeld over de 12 bewoners. Voor 2018 betreft dat per bewoner € 16,66 per jaar (2 ruimten * € 99,93 : 12) en voor 2019 betreft dat per bewoner € 22,07 per jaar (2 * € 132,39 : 12).

5.40.

Omdat [gedaagde] in 2018 alleen in december in de woning heeft gewoond is hij over dat jaar € 37,47 aan elektrakosten verschuldigd (1/12 x € 99,93 + 1/12 * € 16,66 + 1/12 * € 333,00). Over 2019 is hij het volledige bedrag aan elektrakosten verschuldigd (€ 506,46), volgens de berekening van stichting [eiseres sub 2] .

5.41.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Volgens hem is de door stichting [eiseres sub 2] gehanteerde berekening grotendeels gebaseerd op schattingen en is niet na te gaan wat het gebruik door de gasten precies is geweest. Hij heeft gesteld dat onvoldoende is gesteld en onderbouwd om af te gaan op de door stichting [eiseres sub 2] gehanteerde berekening en dat het om die reden gepast is om aansluiting te zoeken bij de berekening door de huurcommissie. Meer specifiek stelt hij dat stichting [eiseres sub 2] onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de verbruikspunten waar de bewoners geen gebruik van maken (zoals de kantoorruimte, de werkplaats en camperstalling, het toilet en sanitair voor bezoekers van de brocante markt, het ketelhok, de vijver met fontein, etc). Het aantal vierkante meter dat [gedaagde] tot zijn beschikking heeft is dus veel lager dan stichting [eiseres sub 2] stelt. Bovendien heeft hij aangevoerd dat stichting [eiseres sub 2] geen rekening heeft gehouden met het energiegebruik door de brocante markt, dat zij voor wat betreft de blokhutten ten onrechte is uitgegaan van één overnachting en één gast per boeking maar dat bezoekers gemiddeld wel 3 of soms nog meer nachten verblijven, dat geen rekening is gehouden met het feit dat het terrein van de brocante markt tussen oktober en maart gebruikt wordt als campingplek en dat geen rekening is gehouden met het feit dat door ‘vrienden op de fiets’ (recreanten) meer energie wordt gebruikt dan door stichting [eiseres sub 2] is weergegeven.

5.42.

Stichting [eiseres sub 2] heeft hiertegen aangevoerd dat hier sprake is van ‘cherrypicking’ en dat niet wordt ingegaan op de door stichting [eiseres sub 2] voorgestelde berekening. Bovendien betwist zij dat onvoldoende gewicht wordt toegekend aan de verbruikspunten waar de bewoners geen gebruik van maken; het gaat er immers niet om uit welk verbruikspunt de energie komt, maar om het algehele energiegebruik. Bovendien stelt zij dat wel degelijk rekening is gehouden met het energiegebruik door de brocante markt (er is geen extra verlichting aanwezig, bovendien zijn de energiekosten voor de koelkast etcetera verrekend in de servicekosten voor de algemene ruimten), dat er niet is uitgegaan van één overnachting en één gast per boeking maar van het aantal overnachtingen, dat ook de campergasten in de berekening zijn meegenomen, en dat ook ‘vrienden op de fiets’ als gasten zijn doorberekend in het energieverbruik.

5.43.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat er geen sprake is van cherrypicking. Hij stelt dat de berekening die door stichting [eiseres sub 2] is gemaakt niet inzichtelijk is en dat alle verbruik op één hoop wordt gegooid en daarom niet controleerbaar is.

Conclusie met betrekking tot de verdeling van de kosten van gas en elektra

5.44.

De kantonrechter neemt de berekening die door stichting [eiseres sub 2] is gemaakt over. Daarbij wordt vooropgesteld dat het onmogelijk is om het individuele gebruik door de bewoners, of het gebruik door de recreanten, precies vast te stellen. Er zijn immers geen individuele meters en ook is niet vast te stellen door wie en met welke intensiteit de algemene ruimten gebruikt werden. Het energiegebruik zal daarom moeten worden geschat. Stichting [eiseres sub 2] heeft getracht het energiegebruik per individuele bewoner zo exact mogelijk cijfermatig te schatten. De methode (zie hierboven in punt 5.32) die zij daarbij heeft gehanteerd komt de kantonrechter redelijk voor en is bovendien exacter dan de schatting die de huurcommissie heeft gemaakt. Bovendien heeft [gedaagde] tegen deze methode op zichzelf ook geen verweer gevoerd. De verweren die [gedaagde] wel heeft gevoerd worden verworpen. Stichting [eiseres sub 2] heeft deze verweren in de pleitaantekeningen en in de akte na mondelinge behandeling gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn verweer bij akte na mondelinge behandeling nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet, althans onvoldoende, gedaan. Zo blijkt uit de door stichting [eiseres sub 2] na de zitting overgelegde aanslagen toeristenbelasting dat het aantal in de dagvaarding genoemde overnachtingen van bezoekers juist is. [gedaagde] heeft evenmin een eigen berekening in het geding gebracht. Bovendien is van belang dat stichting [eiseres sub 2] de uitkomst van haar berekening van het verbruik van gas door de recreatieve gasten (nagenoeg) heeft verdubbeld: het door haar berekende recreatieve verbruik van gas voor 2018 kwam uit op 2%, maar heeft zij verhoogd tot 4%, en dat van 2019 kwam uit op 3,2%, en dat heeft zij verhoogd tot 5% (zie de tabel in punt 5.33). Met deze verhoging is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende tegemoetgekomen aan de door [gedaagde] genoemde onduidelijkheden.

5.45.

De conclusie is dan ook dat [gedaagde] over 2018
€ 62,09 en over 2019
€ 576,19 verschuldigd is voor het gebruik van gas en dat hij over 2018
€ 37,47 en over 2019
€ 506,46 verschuldigd is voor het gebruik van elektra.

Water

5.46.

De rapporteur van de huurcommissie is, bij gebreke van facturen van het waterbedrijf, uitgegaan van het gemiddelde tarief voor water. Dat bedroeg in 2018 € 1,16 per kubieke meter en in 2019 € 1,13 per kubieke meter. De rapporteur is bovendien uitgegaan van het wettelijk vastgestelde verbruik van 25 kubieke meter water per maand, per individuele ruimte. Dat betekent in de situatie van [gedaagde] dat er over 2018 € 2,42 voor water in rekening mocht worden gebracht en voor 2019 € 28,25. Voor de algemene ruimten is de rapporteur, bij gebrek aan facturen, uitgegaan van een gebruik van € 0,00.

5.47.

Stichting [eiseres sub 2] heeft alsnog facturen van het waterbedrijf overgelegd, over zowel 2018 als 2019. Daaruit blijkt dat over 2018 1.444 kubieke meter water is verbruikt voor een totaalbedrag van € 2.006,24, zodat stichting [eiseres sub 2] uitgaat van een prijs van € 1,38 per kubieke meter. Omdat er 23 bewoners zijn en uitgegaan moet worden van 4,4 recreatieve gasten per dag (berekend op basis van 1601 losse overnachtingen per persoon), bedragen de kosten per persoon per jaar € 73,21 over 2018 (€ 2.006,24 : 27,4). Aan [gedaagde] mocht daarom, volgens stichting [eiseres sub 2] , een bedrag van € 6,10 in rekening gebracht worden over 2018 (€ 73,21 : 12).

5.48.

Uit de facturen blijkt dat over 2019 1.350 kubieke meter water is gebruikt, voor een totaalbedrag van € 2.505,26, zodat stichting [eiseres sub 2] uitgaat van een prijs van € 1,86 per kubieke meter. Omdat de opnameperiode afwijkt van een heel jaar (352 dagen in plaats van 365 dagen), er sprake is van 23 bewoners en van 5,3 recreatieve gasten per dag (over 2019), bedragen de kosten per persoon per jaar € 80,65, zo stelt stichting [eiseres sub 2] . Omdat [gedaagde] heel 2019 in de woning heeft gewoond, mag aan hem € 80,65 in rekening worden gebracht.

5.49.

Volgens [gedaagde] moet uitgegaan worden van een gemiddeld waterverbruik van 49,275 kubieke meter per persoon per jaar. Uitgaande van de prijs voor water die de huurcommissie heeft gehanteerd, bedragen de servicekosten voor hem over 2018 € 4,76 en voor 2019 € 55,68 zo stelt hij.

5.50.

Stichting [eiseres sub 2] merkt op dat zij is uitgegaan van een gemiddeld waterverbruik per persoon per jaar van 48,025 kubieke meter, minder dus dan waar [gedaagde] van uit is gegaan. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de berekening die stichting [eiseres sub 2] heeft gemaakt. Die is immers uitgegaan van een lager gemiddeld waterverbruik dan waar [gedaagde] van uit is gegaan, en van een tarief dat is gebaseerd op de werkelijke factuur van de waterleverancier. Voor het waterverbruik moet [gedaagde] over 2018 dus
€ 6,10 betalen en over 2019
€ 80,65 .

Schoonmaakkosten

5.51.

De huurcommissie is uitgegaan van € 0,62 per eenheid per jaar over 2018 en € 0,91 per eenheid per jaar over 2019. Stichting [eiseres sub 2] is ook van deze cijfers uitgegaan in haar berekening. Voor [gedaagde] betekent dat volgens stichting [eiseres sub 2] dat hij aan schoonmaakkosten over 2018 nihil verschuldigd is en over 2019 € 0,91. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De kantonrechter neemt deze kosten daarover over. Over 2018 hoeft [gedaagde] dus
niets te betalen en over 2019
€ 0,91 .

Signaallevering

5.52.

De huurcommissie is, bij gebreke van facturen voor signaallevering, uitgegaan van een bedrag van € 0,00 voor de kosten van signaallevering over 2018. Stichting [eiseres sub 2] heeft gesteld dat er over 2018 geen rekeningen te downloaden zijn en is daarom ook uitgegaan van een bedrag van € 0,00. [gedaagde] is over 2018 dus geen servicekosten voor signaallevering verschuldigd.

5.53.

Voor 2019 heeft stichting [eiseres sub 2] wel facturen overgelegd. Op basis daarvan stelt zij dat de totale kosten voor signaallevering (internet en televisie) over 2019 € 1.758,56 bedragen. Per ruimte (er zijn 21 woonruimtes en 1 algemene ruimte) gaat het dus om een bedrag van € 79,93 per jaar, zo stelt zij.

5.54.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij is het ermee eens om servicekosten te betalen voor de levering van het internetsignaal, maar hij brengt onder de aandacht dat ook de campergasten het signaal gebruiken, tegen een vergoeding van € 3,50 per dag. Bovendien maakt geen van de bewoners gebruik van de met het internetsignaal geleverde telefoonaansluiting. [gedaagde] meent dat om die reden een reductie van 15% moet worden toegepast. Hij is het wel eens met de berekening van de kosten van de levering van het internetsignaal.

5.55.

Volgens stichting [eiseres sub 2] zijn telefoonkosten niet doorberekend. Een reductie van 15% is daarom volgens haar niet aan de orde. Hiertegen heeft [gedaagde] geen verweer meer gevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de berekening door stichting [eiseres sub 2] . Voor de signaallevering is [gedaagde] over 2018 dus
niets verschuldigd en over 2019
€ 79,93 .

Afvoer restafval

5.56.

De huurcommissie is op basis van de facturen die door stichting [eiseres sub 2] zijn ingebracht uitgegaan van een totaalbedrag van € 489,52 aan kosten voor afvoer van restafval over 2018 en van een totaalbedrag van € 563,12 aan kosten voor afvoer van restafval over 2019. Daarop is 15% in mindering gebracht voor de afvoer van restafval van de gastenverblijven, zodat de totale kosten uitkomen op € 416,09 over 2018 en € 478,65 over 2019. Voor [gedaagde] betekent dat volgens de huurcommissie dat hij over 2018 een bedrag van € 1,58 verschuldigd is (€ 416,09 : 22 eenheden x 1/12 deel) en dat hij over 2019 een bedrag van € 21,76 verschuldigd is (€ 478,65 : 22 eenheden).

5.57.

Stichting [eiseres sub 2] is het met de toepassing van de 15% reductie eens, maar heeft het bedrag dat door [gedaagde] verschuldigd is berekend door het totaalbedrag te delen door 21 (woon)eenheden. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. Volgens hem heeft stichting [eiseres sub 2] nagelaten om de kantoorruimte mee te nemen. Stichting [eiseres sub 2] heeft dat betwist. Volgens haar is de kantoorruimte wel meegenomen, namelijk bij de algemene ruimten. Hiertegen heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de berekening die door stichting [eiseres sub 2] is gemaakt. Dat betekent dat [gedaagde] over 2018 een bedrag van
€ 1,65 verschuldigd is en over 2019
€ 22,79 .

Stoffering/meubilering

5.58.

De huurcommissie heeft als servicekosten een bedrag voor het gebruik van een aantal roerende zaken gerekend (draadloze deurbellen, een wasautomaat, een koelkast, een magnetron, een waterkoker, een kookplaat, een bankstel, een eettafel met stoelen, kasten, een televisie, vloerbedekking, een bed met matras en een kledingkast). Daarbij is zij voor de duurzame goederen uitgegaan van een jaarlijkse vergoeding van 10% van de waarde en voor de overige goederen van een jaarlijkse vergoeding van 20% van de waarde. Stichting [eiseres sub 2] gaat bij haar berekening van de servicekosten ook uit van deze lijst van roerende zaken (met uitzondering van de deurbellen) en van de aanschafwaarde daarvan, maar zij is – in tegenstelling tot de huurcommissie – voor alle zaken uitgegaan van een jaarlijkse vergoeding van 20% van de waarde. Zij stelt op basis daarvan dat totaal per jaar aan servicekosten een bedrag van € 666,96 verschuldigd is (in plaats van € 546,92 waar de huurcommissie van uitgaat). Maandelijks gaat dit dus om een bedrag van € 55,58.

5.59.

[gedaagde] stelt dat hij in principe akkoord kan gaan met het betalen van een vergoeding voor roerende zaken, maar dat in dit specifieke geval de waarde van de roerende zaken nihil is, omdat het 3e of 4e hands spullen betreft uit de brocante markt. De meubels zijn al meermaals afgeschreven en stichting [eiseres sub 2] heeft hiervoor geen kosten gemaakt. Bovendien is de vloer verantwoordelijk voor een groot aandeel in de door stichting [eiseres sub 2] gehanteerde berekening, terwijl deze vloer er al in ligt sinds de woningen gebouwd zijn. Bij gebrek aan bonnetjes of afschriften waaruit de waarde of aanschafdatum van de meubels blijkt, meent [gedaagde] dat deze post als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.

5.60.

Stichting [eiseres sub 2] heeft betwist dat het 3e of 4e hands roerende zaken betreft. Ook betwist zij dat de vloer dateert uit de periode waarin de woning gebouwd is. Het klopt wel dat er spullen uit de kringloop worden gebruikt, maar ook gebruikte goederen hebben een waarde. Hiertegen heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd.

5.61.

De kantonrechter stelt op basis van de lijst van roerende zaken zoals opgesomd in het rapport van de rapporteur van de huurcommissie vast dat [gedaagde] een compleet ingerichte woning heeft gehuurd. Voor deze volledige inrichting is een bedrag aan servicekosten van € 55,58 per maand verschuldigd, volgens stichting [eiseres sub 2] . Dit bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Dat alle zaken 3e of 4e hands zijn is weliswaar gesteld door [gedaagde] , maar stichting [eiseres sub 2] heeft dat betwist en [gedaagde] heeft nagelaten zijn stelling op dit punt nader te onderbouwen. [gedaagde] is daarom over 2018 een bedrag van
€ 55,58 verschuldigd en over 2019 een bedrag van
€ 666,96 .

Administratiekosten

5.62.

De huurcommissie is voor wat betreft de administratiekosten uitgegaan van 2% over de gaskosten en 5% over de overige kosten. Stichting [eiseres sub 2] is het hiermee eens en [gedaagde] ook.

5.63.

Dat betekent dat [gedaagde] over 2018
€ 1,24 aan administratiekosten over gas verschuldigd is, en over 2019
€ 11,52 .

5.64.

De overige servicekosten tezamen bedragen over 2018 € 100,80. Daarover is [gedaagde] dus
€ 5,04 administratiekosten verschuldigd. De overige servicekosten over 2019 tezamen bedragen over 2019 € 1.357,77. Daarover is [gedaagde] dus
€ 67,89 administratiekosten verschuldigd.

Conclusie

5.65.

Het voorgaande leidt tot de volgende opstelling:

[gedaagde]

2018

2019

gas

62,09

576,19

elektra

37,47

506,46

water

6,10

80,65

schoonmaak

0,00

0,91

signaallevering

0,00

79,93

afvalcontainers

1,65

22,79

tuin

0,00

0,00

dieren

0,00

0,00

huismeester

0,00

0,00

meubilering

55,58

666,96

administratiekosten gas

1,24

11,52

administratiekosten overig

5,04

67,89

totaal

169,17

2.013,30

De kantonrechter zal voor recht verklaren dat [gedaagde] deze bedragen ter zake van de servicekosten voor de door hem gehuurde woonruimte aan stichting [eiseres sub 2] verschuldigd is.

De wettelijke rente

5.66.

Stichting [eiseres sub 2] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de som van voornoemde bedragen, vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van die bedragen tot aan de dag van betaling. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. Hij heeft erop gewezen dat geen bedrag is genoemd waarover de wettelijke rente wordt gevorderd en dat evenmin een datum is genoemd vanaf wanneer de wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Stichting [eiseres sub 2] heeft haar vordering niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen. Er zijn immers ook voorschotten betaald zodat stichting [eiseres sub 2] had behoren aan te geven in hoeverre [gedaagde] al aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan. Evenmin heeft zij aangegeven wanneer de wettelijke rente volgens haar is gaan lopen en (bijvoorbeeld) wanneer zij [gedaagde] in gebreke heeft gesteld. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de wettelijke rente daarom af.

De buitengerechtelijke kosten

5.67.

Stichting [eiseres sub 2] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 835,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van volledige betaling. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

De proceskosten

5.68.

Omdat partijen over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.69.

De vordering van [gedaagde] om de stichtingen te veroordelen in de nakosten wordt afgewezen omdat de proceskosten worden gecompenseerd.

5.70.

De vordering van de stichtingen tot vergoeding van de kosten van de leges die aan de huurcommissie zijn betaald wordt afgewezen, omdat de grondslag voor het toewijzen van deze vordering ontbreekt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] af;

6.2.

verklaart stichting [eiseres sub 2] niet-ontvankelijk in haar vordering onder I;

6.3.

verklaart voor recht dat er een betalingsverplichting op [gedaagde] rust ten aanzien van de servicekosten voor de woonruimte over 2018 van € 169,17 (inclusief administratiekosten) en ten aanzien van de servicekosten voor de woonruimte over 2019 van € 2.013,30 (inclusief administratiekosten);

6.4.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, op 1 februari 2023.